• 不動産売却
  • 2018/9/18

不動産売却の相談をする前に知っておきたい5つのこと

初めて不動産売却をする方は、知らないことだらけで誰にどのような相談をしたらよいかと悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

失敗しない不動産売却をするには、信頼のできる不動産会社の担当者に相談することが大切と言えます。

その他にもご自身で不動産売却の流れ、売却する際の注意点などについて知っておくことが重要です。

そこで今回は、

  • 不動産売却の流れ
  • 不動産を売却したい場合、誰(どこ)に相談したらいい
  • 不動産売却価格の査定の相談をしたいならまずは不動産売却査定サイトを活用して簡易査定を
  • 信頼して相談出来る担当者の選び方のポイントとは
  • 不動産売却時に相談したい!おすすめ不動産会社5選
  • 不動産売却で損しないためには?売却時の注意点

などについて書いていきますので、ご参考になれば幸いです。

※この記事は2015年7月10日に公開したものを2018年9月18日に加筆修正しました

目次

1、不動産売却の流れ

不動産を効率よく売却するには、まず売却流れについて知っておきましょう

不動産の売却を不動産会社に依頼する場合、大きく以下のような流れになります。

  • (1)不動産売却の相場を知る
  • (2)不動産売却の簡易査定を依頼する
  • (3)対象物件に関する資料を用意する
  • (4)不動産仲介業者を選定し、媒介契約を締結する
  • (5)売却希望価格を決定して売却活動を開始する
  • (6)購入希望者と交渉する
  • (7)売買契約を締結する
  • (8)決済・不動産を引き渡す

詳しい内容について説明していきます。

(1)不動産売却の相場を知る

不動産の売却を検討される際に、まず自分の不動産の今の市場価値を知っておく必要があります。

国土交通省の「土地総合情報システム」にて、今行われている不動産の実際の取引価格を調べる事ができますので、ぜひ利用してみてください。

また、「3、不動産売却価格の査定の相談をしたいなら、不動産売却査定サイトを活用した簡易査定を」で紹介している不動産売却査定サイトを活用して相場を調べることも可能です。

(2)対象物件の査定を依頼する

相場が分かったら、続いて自分の不動産の価値を知るために査定を受けましょう。

不動産の査定では、大きく以下の3つの査定方法が使われています。

  • 取引事例比較法
  • 収益還元法
  • 原価法

詳しい内容については「不動産の査定方法!知っておきたい3つの方法について」をご参照ください。

そして査定には、

  • 簡易査定
  • 訪問査定

がありますが、まずは不動産売却査定サイトを活用した簡易査定がオススメです。

不動産売却査定サイトについて詳しくは「3、不動産売却価格の査定の相談をしたいなら、不動産売却査定サイトを活用した簡易査定を」をご参照ください。

(3)対象物件に関する資料を用意する

不動産を売却する際に、不動産仲介業者の担当者に物件について詳しく知ってもらう必要があります。

物件に関連する書類一式を事前に用意しておきましょう。物件の種類によって異なりますが、大きく以下のような書類が挙げられます。

  • 物件の権利書
  • 登記済証
  • 付帯設備表
  • 物件状況報告書
  • 固定資産税などの納税通知書
  • その他物件に関する資料

など。不動産を売却する際に必要な書類について詳しくは「(チェックリストつき)不動産売却時に必要な書類」をご参照ください。

(4)不動産仲介業者を選定し、媒介契約を締結する

①信頼できる不動産仲介業者の選定方法

不動産売却を成功させるには、信頼できる不動産仲介業者を選定することがとても大切と言えます。

では、数多い不動産仲介業者の中から信頼できる仲介業者を選ぶポイントの内容はどのようなものでしょうか。

具体的に大きくは以下のようなポイントが挙げられます。

  • 資本金の金額が大きい
  • 従業員数が多い
  • 取り扱っている不動産の仲介件数が多い

詳しい内容については「(チェックリストつき)不動産仲介とは?不動産仲介業者の仕事の内容とオススメ仲介業者3選」をご参照ください。

②媒介契約を締結する

信頼できる不動産仲介業者を選んだら、その会社と契約を結ぶことになります。

契約には大きく以下の3種類があります。

  • 売却依頼業者1社及び買主と直接契約がNGの「専任専属媒介契約」
  • 売却依頼業者1社のみの「専任媒介契約」
  • 売却依頼御者複数可能の「一般媒介契約」

どの契約形態にするかは売主の自由ですが、不動産会社からすれば、自社とだけ契約をしてくれた方が仲介手数料をもらえる可能性が高まるので、

  • 専任専属媒介契約
  • 専任媒介契約

の方が短期間で売却することができるように対応してくれる傾向があります。

(5)売却希望価格を決定して売却活動を開始する

査定価格を目安に、ご自身の事情も考慮した上で、不動産会社の担当者と相談しながら対象不動産の売却希望価格を決めましょう。

(6)購入希望者と交渉する

購入希望者から問い合わせがあったら、物件価格や引渡し時期などの交渉をすることになります。

事前に不動産会社の担当者に売却希望価格などの条件を伝えていれば、条件に該当しない購入希望者の場合、不動産会社の方で断ってくれます。

(7)売買契約を締結する

買主の購入条件と合えば、いよいよ売買契約を結ぶことになります。

契約の内容が自分に不利にならないよう、契約書を事前にきちんと確認することが大切と言えます。

不動産売買契約書のひな形には、場合によってご自身の契約に不要な内容も記載されています。物件や買主の属性によって変更となる以下の項目に注意して作成・確認するようにしましょう。

  • ①売買物件の表示
  • ②売買代金、手付金などの額、支払日
  • ③所有権の移転と引き渡し時期
  • ④公租公課の精算
  • ⑤ローン特約
  • ⑥付帯設備等の引渡し
  • ⑦手付解除
  • ⑧契約違反による解除
  • ⑨瑕疵担保責任

など。

詳しい内容については「損しないために!不動産を売却する際に知っておきたい10個の注意点」をご参照ください。

なお、売買契約を締結する際に、買主から物件価格の1〜2割の手付金をもらうことになります。

(8)決済・不動産を引き渡す

一般的には、売買契約締結後2〜3週間程度で決済手続きをし、物件の引渡しを行います。

中には、買主が住宅ローンの審査を通らず、解約される場合もあります。

時間や手間が無駄にならないよう、契約締結の前に、買主は住宅ローンの仮審査を行ったかどうかを確認しておくとよいでしょう。

なお、詳しい内容については「効率よく不動産を売却するために知っておきたい売却の流れ」をご参照ください。

2、不動産を売却したい場合、誰(どこ)に相談したらいい?

不動産を売却したいものの、分からないことだらけで誰に相談したらいいのかと悩まれている方もいらっしゃるでしょう。

ここでは相談内容によって、それぞれの相談先を説明していきます。

(1)査定について相談したい場合

不動産売却する際に、まず査定をして、自分の不動産の価値を知っておきたいところでしょうか。不動産査定には、大きく以下の2つの種類があります。

  • ①   簡易査定サイトによる「簡易査定」
  • ②   不動産会社の担当者の訪問による「訪問査定」

一般的には、まず簡易査定をしてから、対応が良かった不動産会社を2、3社絞り、訪問査定を受けるという流れになります。

そして簡易査定は不動産売却査定サイトを活用して実施しましょう。

不動産売却査定サイトについて詳しくは「3、不動産売却価格の査定の相談をしたいなら、不動産売却査定サイトを活用した簡易査定を」をご参照ください。

訪問査定を受けた場合、不動産会社の担当者より査定価格の報告がありますので、その際に、査定に関する不明な点や売却価格の設定などについて不動産会社の担当者に相談されるとよいでしょう。

(2)諸経費について相談したい場合

不動産の購入と同じように、不動産を売却するにも諸経費がかかります。

大きく以下のような費用がかかります。

  • ①   不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
  • ②   (融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
  • ③   税金

こちらの費用に関しては、不動産の売却が決まった際に、不動産会社の担当者が金額の一覧表を出してくれます。手続きの方法や費用の計算方法などについては担当者に確認するとよいでしょう。

なお、諸経費の計算方法などについて詳しくは「事前に知っておきたい!不動産売却時にかかる3つの諸費用」をご参考下さい。

(3)売却後の確定申告や税金について相談したい場合

不動産を売却した場合、年度末に確定申告をする必要があります。

基本的にはご自身で申告することが出来ますが、申請書類の記入、必要な書類の用意が分からない方は、専門家である税理士に相談するとよいでしょう。

税理士報酬の相場は、一般的には4、5万円と言われていますが、税理士によって8万円前後かかる場合もあります。

以下のサイトより無料で税理士事務所を探して見積りする事ができます。費用を比較することも出来ますので、ぜひ利用してみてください。

税理士ドットコム

公式サイトはこちら

なお、不動産売却後の確定申告の方法などについて詳しくは「不動産売却したら確定申告が必要?確定申告で損しないために知っておきたい9つのこと」を参考にしてみてください。

3、不動産売却価格の査定の相談をしたいなら、不動産売却査定サイトを活用した簡易査定を

査定について相談したい場合、まずは不動産売却査定サイトを活用した簡易査定を利用しましょう。

(1)そもそも不動産売却査定サイトとは?

不動産売却査定サイトとは、複数の不動産会社から見積もりをもらうことができるサイトで、イメージとしては以下の画像の通りです。

一番高く買ってくれる不動産会社即時に見つけられることメリットです。

(2)無料で利用できるオススメ不動産売却査定サイト

そして、不動産売却一括査定サイトは1000以上ありますが、「不動産投資の教科書」がオススメするTOP3は以下の通りです。

第1位:すまいValue(すまいバリュー)

すまいValueは、不動産仲介の7割近くを担う大手6社の不動産会社が直営の不動産査定サイトです。

公式サイトはこちら

第2位:1都3県のエリアに特化する「ソニー不動産」

ソニー不動産の特徴は、

  • 1都3県のエリアを限定していること
  • 売主だけを担当する

という点が挙げられます。

売主だけを担当していることでより高い売却が可能となります。

公式サイトはこちら

第3位:査定結果の連絡方法を選ぶことができる「HOME4U」 

HOME4Uは、NTTデータが14年も運営しているサービスです。

全国対応で、

  • 住み替え
  • 資産運用
  • 任意売却

まであらゆる売却ケースの査定に対応しています。

4、信頼して相談出来る担当者の選び方のポイントとは?

不動産売却を成功させるには、信頼して相談ができる担当者を選ぶことが非常に大切と言えます。

(1)信頼できる担当者を判断するポイント

信頼のできる担当者かどうかは以下のポイントで判断してみるといいでしょう。

  • ①査定金額報告時にきちんと金額の根拠を明示しながら説明をしてくれるか
  • ②ローンの残債金額、物件の現況など物件に関する細かい情報までヒアリングをしてくれるか
  • ③売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合せて売却プランを提案してくれるか
  • ④確認事項に丁寧に対応してくれるか
  • ⑤きちんと手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれるか

など。

(2)チェックリストをダウンロードする

信頼できる不動産会社担当者を選ぶ際の「不動産会社担当者のチェックリスト」をダウンロードし、ぜひ利用してみてください。

5、不動産売却で損しないためには?売却時の注意点

せっかく不動産を売却するのですから、損しないために以下のような点に注意しましょう。

  • (1)売却する際の諸費用をきちんと把握する
  • (2)内覧時に部屋をキレイにする
  • (3)購入希望者と交渉の姿勢を持つ
  • (4)売却する際に必要書類を用意する
  • (5)不動産売買契約書でチェックすべき注意点
  • (6)物件に関する情報をできるだけ担当者に伝える

では、それぞれについて見てみましょう。

(1)売却する際の諸費用をきちんと把握する

不動産売却時の諸費用をきちんと把握しましょう。

費用の種類は大きくは以下の通りです。

  • ①   不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
  • ②   (融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
  • ③   税金

では、順番にみていきましょう。

①   不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」

仲介手数料とは、不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金のことを言います。

仲介手数料は成功報酬であり、取引が成立しなかった場合には支払う必要はありません。

法律により、売買金額に該当するパーセンテージが手数料の上限額とされています。

具体的な計算方法については「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい9つのこと」をご参照ください。

②(融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」

不動産購入時に、銀行などの金融機関にて融資を受けたが売却時にローンが残っている場合、売却によって融資を受けた金融機関に対して残っていたローンの残債を一括繰上げ返済することになります。

その時、一括繰上げ返済手数料が発生します。

金融機関によって多少異なりますが、大体3,000円〜5,000円程度です。固定型ローンでは3万円〜5万円が必要となります。

住宅ローンの場合の繰上げ返済について詳しくは「住宅ローンの繰上げ返済の効果は?具体的なメリットとデメリットについて」をご参照ください。

③税金

不動産を売却する際には大きく以下のような税金がかかります。

  • 売買契約書に貼付する印紙税
  • (抵当権設定された場合)抵当権抹消登記の免許税
  • (売却益が出た場合)不動産譲渡所得税

税金の計算方法や節税する方法などについて詳しくは「不動産売却時にかかる3つの税金」をご参照ください。

④不動産売却時に戻ってくるお金

不動産を売却することによって、一括で払い過ぎた費用が戻ってくる事があります。

具体的には以下のような費用があります。

  • 固定資産税・都市計画税清算金
  • 管理費・修繕積立金清算金

など。詳しい内容については「不動産の売却時にかかる手数料と税金まとめ」をご参照ください。

(2)内覧時に部屋をキレイにする

不動産の内見をする際に、買主は現在のレイアウトを参考して部屋の間取りの使いやすさを判断することになります。荷物を散乱させずに、できるだけ言えをキレイにすることを心がけましょう。

(3)購入希望者と交渉の姿勢を持つ

不動産を売却する際に、購入希望者から

  • 売却価格
  • 入居時期

など様々な交渉が入ります。あまり譲りたくない気持ちも分かりますが、自分が妥協できる範囲内でできるだけ交渉に応じるという姿勢が大切と言えるでしょう。

(4)売却する際に必要書類を用意する

不動産の売却をスムーズに進めるに、事前に必要な書類を用意しておくといいでしょう。物件の種類によって異なりますが、大きく以下のような書類が必要となります。

  • 物件の権利書
  • 登記済証
  • 付帯設備表
  • 物件状況報告書
  • 固定資産税などの納税通知書

など。不動産売却をする際に必要な書類について詳しくは「(チェックリストつき)不動産売却時に必要な書類」をご参照ください。

(5)不動産売買契約書でチェックすべき注意点

不動産の専門用語が多く並べられている売買契約書は、素人ではなかなか理解出来ない部分もあります。不動産を売却した後にトラブルにならないため、以下のチェックポイントをおさえておきましょう。

  • 売買代金、手付金などの額
  • 所有権の移転と引渡し時期
  • 公租公課の精算
  • ローン特約
  • 契約違反により解除

など。詳しい内容については「損しないために!不動産を売却する際に知っておきたい10個の注意点」をご参照ください。

(6)物件に関する情報をできるだけ担当者に伝える

「管理会社がきちんと管理を行っている」など物件に関してプラスになるような情報はもちろん、不動産を売却した後にトラブルにならないよう、マイナスになる情報もきちんと担当者に伝えましょう。

詳しい内容については「不動産を売りたい方必見!高額で不動産を売却するために知っておきたいことまとめ」をご参照ください。

まとめ

今回は不動産売却の相談をする前に知っておきたいことについて書きましたがいかがでしたでしょうか。

ご参考になれば幸いです。

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