アパート経営による家賃収入があると、不動産所得として確定申告する必要があります。できれば納める税金はおさえたいというのが本音ではないでしょうか。
?節税するためには、アパート経営の経費をきちんと理解して、漏れ無く計上することが重要です。
?そこで今回は、
- 不動産所得がある場合の税金の計算方法
- アパート経営において認められる経費
- 確定申告の手続き方法
- おすすめ会計ソフト
- 税理士に依頼する
- 不動産所得が赤字の場合は？損益通算について
などについて説明していきます。アパート経営をされている方のご参考になれば幸いです。
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目次
１、不動産所得がある場合の税金の計算方法
?アパートの経費について説明する前提として、まずは不動産所得がある場合の税金の計算方法について説明していきます。
?そもそも不動産所得は、その一年中に不動産所得に関わる総収入金額から必要な経費を控除して計算します。
?青色申告をする方は、更に青色申告特別控除額も控除することができます。具体的には以下の計算式にて算出することができます。
（１）不動産所得がある場合の税金の計算方法
?不動産所得の税金は下記計算式より算出することができます。
- 所得税＝（総収入金額?必要経費）×税率－控除額
- 住民税＝（総収入金額?必要経費）×10％（所得割）－控除額（ふるさと納税など）＋4,000円（均等割）
?つまり、必要経費が多ければ支払う税金の金額を減らすことができます。
?（２）不動産所得の計算方法
「 不動産所得＝１年間総収入金額－必要経費－青色申告特別控除額」
?（３）シミュレーション
?下記条件で不動産所得に関する税金を計算してみましょう。
１：収入
- 家賃収入：560万円（年額）
- 礼金：40万円
- 合計：600万円
２：経費
- 管理費：60万円
- 固定資産税：80万円
- 修繕費：50万円
- 減価償却費：100万円
- 建物利息：50万円
- 合計：340万円
３：所得税
（600万円－340万円－10万円）×10％－9万7,500円
＝15万2,500円
なお、所得税の税率は国税庁の「所得税の税率」を参考にしてみてください。
４：住民税
（600万円－340万円－10万円）×10％＋4,000円
＝25万4,000円
２、家賃収入20万円を超えたら確定申告が必要
会社員として働いているなら会社が源泉徴収してくれますが、家賃による収入が20万円以上になると自身で確定申告する必要があります。節税や損失の繰延などのメリットも多くあるので積極的に行いましょう。
確定申告の期間は、毎年の2月16日?3月15日です。開始と終了日が土日祝日である場合は、それぞれ次の平日となります。
ここでは、確定申告の流れや申告方法によるメリットとデメリットについて解説しましょう。
（１）確定申告の流れ
確定申告手続きは大きく以下のような流れになります。
・確定申告に必要な書類を準備する
・決算書を作成する
・確定申告書を作成する
・申請手続きを行う
なお、必要な書類や申請書の書き方などについて詳しくは「【税理士が教える】サラリーマンでも確定申告で還付が受けられる6つのケース」をご参照ください。
（２）白色申告のメリット・デメリット
・メリット
①申告が楽に行える
白色申告は、単式簿記で帳簿をつけるだけのシンプルなものです。単式簿記は、お金の出入りだけを記録する方法なので簡単に申告することができます。
②事前に申請する必要がない
申請をしなければ、白色での申告となります。
・デメリット
控除が少ないということです。経費として認められる範囲も、青色申告に比べ狭くなります。
（３）青色申告のメリット・デメリット
・メリット
①控除が大きい（最高65万円）
期限内にしっかりと申請すれば最高65万円の控除が受けられます。期限を過ぎると10万円しか控除されませんので注意しましょう。
②損失を３年繰延できる
繰延した赤字は、翌年以降3年間の黒字と相殺できます。
例えば、赤字100万円だった翌年に100万円黒字になっても、前年分の赤字100万円を引いて申告できるので課税所得額は0円となります。
③家族への給与が経費になる
生活を共にしている者への給与も経費にできるので、かなりの節税と言えます。
例えば、生活費の出どころが同じである妻に、経費としてお金を渡せるということです。
・デメリット
①事前申請が必要
開業日から2カ月以内に「青色申告承認申請書」を所轄の税務署に提出する必要があります。
②65万円控除を受けるには複式簿記が必要
お金の出入りについて、「借方と貸方」に分けて記録する必要があります。複式簿記でなければ、控除は10万円になってしまうので注意が必要です。
３、アパート経営において認められる経費
節税するにあたっては、いかに適切に経費を計上するかがポイントであるかを説明してきました。
では、具体的に経費として計上できるのはどのような費用でしょうか？
基本的にはアパート経営において必要な費用であれば、経費として計上することができます。
?具体的には以下のような費用は経費として認められています。
- （１）租税公課
- （２）損害保険料
- （３）減価償却費
- （４）修繕費
- （５）借入金利息
- （６）管理費
- （７）交通費
- （８）通信費
- （９）新聞図書費
- （１０）接待交際費
- （１１）消耗品費
- （１２）その他税理士に依頼した費用
?では、順番にみていきましょう。
（１）租税公課
?アパートの購入及び所有するによって、納付した税金は経費として計上することができます。大きく以下のような税金が挙げられます。
- 土地・建物の固定資産税・都市計画税
- アパートを取得した際に課される登録免許税・不動産取得税
- 個人事業税（法律で決まっている事業を個人で営んでいる場合に課せられる税金）
- 法人事業税
- アパート購入時に契約書に貼付する印紙税
- その他自動車税など
（２）損害保険料
?所有アパートが加入している以下のような損害保険料は経費として計上できます。?
- 火災保険
- 地震保険
- 賃貸住宅費用補償保険
など。
なお、保険料は一括払いの場合、支払った年度分しか経費計上ができないので、注意する必要があります。
例えば、2016年の3月に10年一括の火災保険の保険料を支払った場合、2016年度の確定申告では1年分しか経費計上できません。
（３）減価償却費
建物や設備の経年による価値減少相当額を減価償却費として計上することができます。
平成10年4月1日以後に取得した建物については、定額法のみが適用となり、毎年一定額の償却費を計上する方法です。
詳しい計算方法については「【税理士監修】確定申告で知っておくと得する「不動産所得」13の必要経費とは？」を参考にしてみてください。
（４）修繕費
アパートの維持管理費用、または毀損した固定資産の現状回復費用は修繕費として経費計上することができます。
具体的には以下のような費用が挙げられます。
- 建物外壁、ベランダのペンキなどの塗替え
- ドア、トイレ、台所、換気扇など設備の修理
- 畳、障子などの取り換え
など。
なお、下記のような固定資産の価値を高めたり、建物の耐久性を強化したりするためにかかる費用は「資本的支出」となるため、経費として計上することはできないことに注意してください。
- 用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接用した費用
- 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の費用
しかし、以下の場合はその年度の修繕費として計上することができますので、忘れずに計上しましょう。
- おおむね３年以内の期間を周期として修繕が行われる時、または費用が20万円未満の場合
- 修繕費か資本的支出かの判断が不明確で、60万円未満の場合。または、その資産の前年末の取得価格のおおむね10％相当以下である場合
（５）借入金利息
?金融機関から融資を受けてアパートを購入した場合、その借入金の利息は経費として計上することができます。
しかし、以下の費用は経費として計上できないので注意しましょう。
- 借入金の返済額のうち、元本に相当する部分
- 賃貸としての業務が開始する前の利息部分
- 土地購入に該当する金額
（６）管理費
アパートの
- 入居者の募集
- 掃除
など管理に伴う費用は必要経費として計上することができます。
（７）交通費
以下のような移動目的で利用した場合の交通費は経費として計上することができます。
- 不動産投資会社が主催したセミナーに参加するための交通費
- 管理会社などと打合せするための交通費
- 物件を見に行くための交通費?
など。移動手段として車を利用した場合、
- ガソリン代
- 駐車場代
- 高速道路料金
- 車検費用
- 自動車保険料
- 自動車税
など車に関わる費用も必要経費として計上することができます。
しかし、プライベートで利用する場合もありますので、全額の４割前後で申請するのが一つの目安になるでしょう。
（８）通信費
アパート経営上必要に応じて、管理会社と連絡した際の通話料、物件検索時のインターネット通信費などの費用は通信費として計上することができます。
しかし、プライベートで利用する場合もありますので、大体総額の3?4割の割合で申請される方が多いようです。?
（９）新聞図書費
アパート経営において、不動産の動向、経済の動向など情報収集するための
- 新聞
- 本
などの費用は経費として計上することができます。
（１０）接待交際費
アパート経営する上で、
- 管理会社などと打合せするための飲食費
- 税理士との打合せするための飲食費
- 不動産投資仲間との意見交流するための飲食費?
などの飲食費は経費として認められる場合があります。
（１１）消耗品費
物件撮影するためのデジカメ、物件検索や確定申告するためのパソコン、また図面を印刷するためのプリンターなどは消耗品として経費計上することができます。
（１２）その他税理士に依頼した費用
確定申告を税理士に依頼する場合、その費用も経費として計上することができます。
依頼する内容にもよりますが、10万円前後が相場のようです。
イエカレ（１棟物件不動産管理）
４、おすすめ会計ソフト
?確定申告をご自身で行う方も少なくないではないでしょうか。
その場合、短時間に簡単に決算書を作成するには、「クラウド会計ソフト『freee』」を利用してみるのはいかがでしょうか。大変利用しやすいソフトなので、確定申告にかける時間を大幅に節約することができます。
５、税理士に依頼する
仕事で忙しくてなかなかお時間がない方には、税理士などの専門家に依頼したいと思われている方もいらっしゃるでしょう。
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６、不動産所得が赤字の場合は？損益通算について
アパート経営が黒字決算であるのに越したことはないのですが、赤字になることがもあるでしょう。
その場合でも必ずしも損するわけではありません。
赤字を給与所得から差し引くことができ、「損益通算」することで給与所得で納めていた税金のうち一定額が還付される場合があります。つまり、節税となるのです。
具体的には、所得税が給与所得と不動産所得との損益通算により減税された場合、住民税も減税されます。
まとめ
今回はアパート経営において計上できる経費について書きましたがいかがでしたでしょうか？確定申告する際にきちんと計上し節税するようにしましょう。
