アパート経営における経費の節税方法について知りたい……。
アパート経営を検討している方や、アパート経営を始めたばかりの方にとって、「経費」を節税したいと考える方は多いのではないでしょうか。
税金をおさえて適切な節税を行うためには、アパート経営の経費をきちんと理解して、漏れなく計上することが重要です。
今回は、アパート経営における経費の概要について説明したうえで、
- アパート経営で経費となるもの・ならないもの
- アパート経営の経費を計上する場合の確定申告について
について、不動産投資のコンテンツを発信している当メディア「不動産投資の教科書」が解説します。
あわせて、
- アパート経営の経費を節税につなげるためのポイント
- アパート経営の経費計算の効率アップ方法
についても紹介します。
この記事が、これからアパート経営を始めようと考えている方々の手助けとなれば幸いです。
目次
１、アパート経営における経費とは
アパート経営において、経費とはどのようなものなのでしょうか。
本章では、前提知識として「アパート経営における収入について」説明したうえで、
- アパート経営で経費となる基準
- アパート経営における経費を把握する必要性
について、解説します。
（１）アパート経営における「収入」とは
アパート経営における収入というと、「家賃だけでは？」と考える方も多いのではないでしょうか。
もちろん、不動産投資での主な収入は「家賃収入」です。
家賃は、アパートの入居者との賃貸借契約が継続される限り、得られる収入となります。
しかし、家賃の他にも、入居者から支払われる次のようなお金も、アパート経営における家賃収入に含まれます。
- 礼金
- 更新料
- 管理費（共益費）
- 駐車代
敷金や保証金など、最終的には入居者へ返還しなければならないお金（預かり金）については、家賃収入には含まれませんので、注意が必要です。
アパート経営の収入について、詳しくは「アパート経営の収入は実際どれくらい？手取りを増やすために知っておくべきこと」で解説しておりますので、あわせてご確認ください。
（２）「アパート経営に関係のあるもの」は経費となる
アパート経営で経費になる基準は、基本的に以下のとおりです。
- 客観的に見て「アパート経営に関係のある費用」
上記のような費用であれば、経費として計上することができます。
一方、次のような経費については、アパート経営の経費として計上できません。
- 出どころを証明できない費用
- プライベートで発生した費用
次章では、アパート経営で経費になるものと、経費にならないものの詳細について紹介します。
（３）アパート経営で経費を把握する必要性
アパート経営は、１種の事業（ビジネス）です。
事業に関わる費用は、必要経費として計上できることが一般的といえるでしょう。
アパート経営に限ったことではありませんが、事業においては、所得を抑えることで節税効果が得られます。
所得は、収入から必要経費を差し引いて算出します。
- 所得＝収入－必要経費
所得税の納税額は、所得額に応じた額です。
納税額を抑えて節税するためには、次のようなことを意識することが重要です。
- アパート経営においてかかる経費
- アパート経営において認められる経費がどれか
- アパート経営における経費の管理
２、アパート経営で経費になるもの
アパート経営において、経費に該当する費用として、具体的には以下のような費用が認められています。
- 租税公課
- 損害保険料
- 減価償却費
- 修繕費
- 借入金利息
- 管理費
- 交通費
- 通信費
- 新聞図書費
- 接待交際費
- 消耗品費
- 税理士や司法書士に依頼した費用
（１）租税公課
「アパートの購入・所有によって納付した税金」は、経費として計上できます。
基本的に、税金は経費として計上できません。
しかし、以下のような税金は計上できます。
- 土地や建物の固定資産税・都市計画税
- アパートを取得した際に課される登録免許税・不動産取得税
- 個人事業税（法律で決まっている事業を個人で営んでいる場合に課せられる税金）
- 法人事業税
- アパート購入時に契約書に貼付する印紙税
- その他自動車税など
（２）損害保険料
「所有アパートが加入している損害保険料」についても、経費として計上できます。
例えば、以下のような保険があります。
- 火災保険
- 地震保険
- 賃貸住宅費用補償保険
保険料は、一括払いした場合でも、支払った年度分しか経費計上できません。
例えば、２０２１年の３月に、１０年一括の火災保険の保険料を支払った場合、２０２１年度の確定申告で隔離できるのは、１年分の保険料です。
（３）減価償却費
建物や設備は、年数経過とともに価値が落ちていきます。
「経年劣化」という言葉によって表現されることが多いでしょう。
「減価償却費」は、上記のような「経年劣化」の考え方をもとに、固定資産を使用可能期間にしたがって、少しずつ計上する費用です。
計上できる費用は、「取得価格」と「法定耐用年数」に応じた「償却率」によって決まります。
例えば、以下の建物の場合の減価償却費について考えてみましょう。
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以上の場合、減価償却費は次のように計算されます。
- ５，０００万円×０．０２５＝１２５万円
法定耐用年数が４０年なので、４０年間に渡って毎年１２５万円を計上していきます。
減価償却費のポイントは、「実際の支出の有無は関係ない」という点です。
あくまでも、帳簿上の価値が減少していくだけなので、修繕費のように実際に支出したかどうかは問われません。
不動産投資の節税においては、償却価減費をうまく利用することが重要です。
なお、減価償却費については、建物の取得時期によって、次にように適用計算法が異なります。
- 平成１０年４月１日以後に取得した建物：旧定額法
- 平成１９年４月１日以降に取得した建物：定額法
減価償却費の詳しい計算方法については、「確定申告で認められる「不動産所得」13の必要経費とは？【税理士監修】」で解説していますので、あわせてご確認ください。
（４）修繕費
アパート経営において、定期的に必要となる次のような費用は、「修繕費」として経費に当てはまります。
- アパートの維持管理費用
- 毀損した固定資産の原状回復費用
具体的には以下のような費用が挙げられます。
- 建物外壁やベランダのペンキなどの塗替え
- ドアやトイレ、台所や換気扇など設備の修理
- 畳や障子などの取り換え
なお、下記のような費用は、「資本的支出」となります。
- 用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接用いた費用
- 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の費用
「資本的支出」とは、固定資産の価値を高めたり、建物の耐久性を強化したりするためにかかる費用です。
資本的支出は、修繕費ではなく、建物や設備といった減価償却費の対象となる場合があるので注意しましょう。
しかし、以下の場合はその年度の修繕費として計上が可能です。
忘れずに計上しましょう。
- おおむね３年以内を周期として修繕が行われるとき
- 費用が２０万円未満の場合
- 修繕費か資本的支出かの判断が不明確で、６０万円未満の場合
- 前年度末の資産取得価格のおおむね１０％以下である場合
（５）借入金利息
金融機関から融資を受けてアパートを購入した場合、「借入金の利息」は経費として計上できます。
しかし、以下の費用は経費として計上できないので注意しましょう。
- 借入金の返済額のうち元本に相当する部分
- 賃貸としての業務が開始する前の利息部分
- 土地購入に該当する金額
（６）管理費
「アパートの管理に伴う管理費用」は、必要経費として計上することができます。
具体的には、以下のような費用です。
- 入居者募集の広告宣伝
- アパート内の清掃費用
（７）交通費
「アパート経営において必要な移動で発生した交通費」は、経費として計上できます。
例えば、次のような費用です。
- 不動産投資会社が主催したセミナーに参加するための交通費
- 管理会社などと打合せするための交通費
- 物件を見に行くための交通費
また、移動手段として車を利用した場合には、以下のような車に関わる費用についても、必要経費として計上できます。
- ガソリン代
- 駐車場代
- 高速道路料金
- 車検費用
- 自動車保険料
- 自動車税
しかし、プライベートでも同じ車を利用する場合は注意が必要です。
プライベートとアパート経営で同じ車を利用する場合の交通費は、按分することになります。
按分とは、簡単にいうと「割合で計算すること」です。
詳しくは「３、（１）プライベートな交通費や通信費」で説明します。
（８）通信費
アパート経営において、必要に応じて利用した「通信にかかる費用」は、通信費として経費に計上できます。
具体的には、以下のような通信費が経費に当てはまります。
- 管理会社と連絡した際の通話料
- 物件検索時のインターネット通信費
なお、（７）で解説した交通費と同様に、プライベートとアパート経営において通信費を共用している場合は、按分計算するのが基本であるため、注意が必要です。
（９）新聞図書費
アパート経営においてかかった「新聞図書費」は、経費として計上できます。
新聞図書費とは、不動産や経済動向といった必要な情報収集にかかった費用のことです。
具体的には、上記の情報収集のために必要な新聞や本などの購入にかかる費用です。
書籍などの他にも、不動産に関するセミナーへの参加費についても、新聞図書費として経費に含められます。
（１０）接待交際費
アパート経営において必要な会食などで発生した飲食費は、経費として認められる場合があります。
会食などの飲食費は、「接待交際費」とも呼ばれます。
例えば、次のような費用のことです。
- 税理士や管理会社などと打合せするための飲食費
- 不動産投資仲間との意見交流するための飲食費
（１１）消耗品費
アパート経営で利用した消耗品については、１０万円以下であれば経費計上できます。
例えば、次のような消耗品が該当します。
- 帳簿をつけるためのペンやノート
- 物件撮影するためのデジカメ
- 物件検索や確定申告するためのパソコン
なお、１０万円以上のものについては、減価償却費として計上する必要があるので注意が必要です。
（１２）税理士や司法書士に依頼した費用
アパート経営に関する業務に関して、「税理士や司法書士などの専門家へ依頼した費用」についても、経費として計上できます。
例えば、次のような業務にかかる費用です。
- 登記手続き
- 会計上のアドバイス
依頼する専門家や依頼する業務内容にもよりますが、相場としては、１０万〜２０万円程度となっていることが一般的です。
３、アパート経営で経費にならないもの
前章では、アパート経営において発生する費用のうち、経費となるものについて紹介しました。
一方、以下のようなものは、アパート経営において発生したとしても、経費としては認められません。
- プライベートな交通費や通信費
- 不動産に関係の無い税金
- 借入金返済時の元本
- 申告不備などで生じた罰金
（１）プライベートな交通費や通信費
プライベートで生じた移動の交通費やインターネット通信費は、経費として計上できません。
とはいえ、「アパート経営とプライベートで利用している車や回線が同じ」ということもあります。
「３、（７）交通費および（８）通信費」で紹介したように、アパート経営とプライベートの両方で、同じ車や回線を利用しているというケースもあり得ます。
以上の場合には、「家事按分」といって、次の項目を計算してプライベートで使用した部分について経費から差し引かなければなりません。
- 事業に使った利用割合
- プライベートの利用割合
たとえば、乗用車でプライベートで５０km、アパート経営関連で５０kmの合計１００km走行して１万円のガソリン代がかかったとします。
上記の場合、合計１００kmの半分であるアパート経営関連で走行した５０km分を経費として計上できるため、１万円の半分である５，０００円が経費となります。
（２）アパートの購入や所有以外で生じた税金
基本的に、「税金」については、経費として計上できないため注意が必要です。
アパート経営においてかかる税金には、次のようなものがあります。
- 所得税
- 法人税
- 住民税
上記のような税金は、いくら多く納めても経費とはならないので注意しましょう。
（３）借入金返済時の元本部分
ローン利用に伴う「元本部分の返済額」は、経費として認められません。
元本についての返済は、「借りたお金をただ返しているだけ」となります。
アパート経営とは、直接関係しないという考え方になるのが原則です。
一方、「２、（５）借入金利息」で解説したように、「利子部分」については、アパート経営の経費として計上が可能です。
借入金返済時に、どこまでが元本でどこまでが利子なのかについて、しっかり確認しましょう。
（４）申告不備などで生じた費用
アパート経営に関係のある費用でも、自分の不手際で生じた罰金は、経費に計上できませんので、注意が必要です。
例えば、次のような費用です。
- 確定申告での不備による追加徴税
- 車移動中のスピード違反で支払った罰金
４、アパート経営の経費を計上する場合には確定申告が必要！
会社員の場合、税金については働いている会社が源泉徴収をしてくれます。
一方、アパート経営においては、オーナー自身で確定申告をして、税金を申告しなければなりません。
特に、家賃収入が２０万円を超えるなら、確定申告は必須です。
確定申告をすることで、節税効果や損失の繰延などのメリットが多くあります。
アパート経営にかかる税金としては、以下のものがあります。
- 所得税
- 住民税
- 個人事業消費税
- 土地や建物の固定資産税・都市計画税
（１） 不動産所得と税金の関係
不動産所得は、以下の式のように、１年間の不動産による総収入金額から必要な経費を控除して計算します。
- 不動産所得＝１年間総収入金額－経費－所得控除
以上の式からも分かるように、経費が多ければ多いほど、支払う税金の金額が減ります。
つまり、節税効果があるのです。
アパート経営に関する税金については、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
（２）確定申告の流れ
確定申告手続きは、大きく以下の４つのステップです。
- ①確定申告に必要な書類を準備する
- ②決算書を作成する
- ③確定申告書を作成する
- ④申請手続を行う
確定申告の期間は、原則として毎年２月１６日～３月２５日です。
開始と終了日が土日祝日である場合は、それぞれ次の平日となります。
ただし、２０２０年や２０２１年の確定申告は、新型コロナウイルスの影響で期間が延期となっています。
今後も、世情によって確定申告の期間が変動する可能性もあるため、事前にしっかり確認しておくことをおすすめします。
確定申告における「必要書類」や「申請書の書き方」などについて、詳しくは「【税理士が教える】サラリーマンでも確定申告で還付が受けられる6つのケース」をご確認ください。
（３）アパート経営の経費を確定申告する際の注意点
アパート経営の経費を確定申告する際の注意点として、次のようなものが挙げられます。
- アパート経営の経費という「証拠」を残す
- ペナルティに注意する
①アパート経営の経費という「証拠」を残そう
アパート経営の確定申告に限りませんが、確定申告の際には、「経費」であることを示す「証拠」を手元にしっかり残しましょう。
確定申告をしたものの、税務署に指摘されるケースとしては、「アパート経営の経費ということを証明できなかった」というものです。
アパート経営で使った費用である根拠を示さなければ、必要経費として認められにくくなってしまいます。
例えば、次のように証拠を残しておきましょう。
- 領収書を保存する
- 出金伝票を作成する
損害保険料や管理費などアパート経営に直接関わる費用はもちろんですが、交際費やローンにかかる金利手数料などの証明となる書類は、しっかりと取っておきましょう。
「出金伝票」は、何かしらの費用を支払ったときに書き留めるための書類です。
具体的には、以下のような項目を記入します。
- 支払日
- 支払先の名称
- 支払った金額
- 摘要（目的・具体的なサービス内容や一緒にいた人の名前）
領収書とあわせて、出金伝票を残しましょう。
②ペナルティに注意しよう
確定申告では、次の項目に当てはまる場合にペナルティ受けてしまいます。
- 申告漏れ
- 無申告
- 虚偽申告
「申告漏れ」があった場合は、過少申告加算税１０%もしくは１５％が必要となることがあります（No.2026 確定申告を間違えたとき―国税庁）。
「無申告」だった場合は、未払いの税金に加えて、１５％または２０％の無申告加算税や延滞税が発生します（No.2024 確定申告を忘れたとき―国税庁）
「虚偽申告」の場合には、４０%の重加算税がかかる場合も少なくありません。
その他にも、確定申告によるデメリットとして、次のようなものが挙げられます。
- 国税局から脱税として告発される
- 青色申告の承認が取り消し（１年間は再申請不可）
- 金融機関での信用が下がる
以上のように、確定申告を行わないことによるデメリットは多数あるため、確定申告は適切に行いましょう。
確定申告についてもっと詳しく知りたい方は、「不動産投資に確定申告はつきもの！ 中身を知って得する方法」をご確認ください。
５、アパート経営の経費を節税につなげるための３つのポイント
アパート経営でかかった費用を、できるだけ経費として計上できれば、その分税金を抑えられます。
一方で、誤った計上をしてしまうと、追徴課税となる可能性があります。
誤った計上をすることで無駄なコストを出さないためにも、アパート経営の経費を理解することは、非常に重要なポイントです。
アパート経営における節税効果を高めるポイントは、以下の４つです。
- 青色申告をする
- 法人化する
- 損益通算を行う
（１）青色申告をする
確定申告には、次の２種類があります。
- 白色申告
- 青色申告
白色申告は、事前申請も必要なく、単式簿記なので帳簿をつけるのが楽なものの、経費として認められる範囲は狭いです。
一方、青色申告では次のようなメリットがあります。
- 最大６５万円の控除が受けられる
- ３年間の赤字を繰延できるので、課税所得額を減らせる
- 家族への給与も経費にできる
青色申告では、開業日から２ヶ月以内に「青色申告承認申請書」を所轄の税務署に提出する必要があるため、注意が必要です。
また、６５万円控除を受けるには、「複式簿記」で記帳したうえで、次のいずれかの条件を満たす必要があります。
- 電磁的記録の備付けおよび保存
- e-Taxによる電子申告
青色申告には以上のような条件がありますが、青色申告にて確定申告することで、さまざまな節税効果が期待できるでしょう。
青色申告について、より詳しく知りたい方は、「不動産投資に確定申告はつきもの！ 中身を知って得する方法」をご確認ください。
（２）法人化する
アパート経営における経費の節税効果を出すために、「法人化する」という手段が挙げられます。
法人化するメリットは、次のとおりです。
- 不動産所得年収９００万円を超えると法人税率が低くなる
- 経費の範囲拡大する
- 損失の繰越期間が延長される
不動産所得による年収が９００万円を超えたら、法人化することがおすすめです。
不動産による収入が９００万円以下の場合、法人税率と個人の所得税率は以下のとおりとなります。
- 法人税率：最大２３．２％（区分による違いあり）
- 個人の所得税率：２３%
わずかながら、個人の所得税率の方が税率が低いことがおわかりいただけるでしょう。
しかし、不動産所得が９００万円を超えると、個人の所得税率は３３%と大幅に税率が上がり、法人税率の方が低くなるのです。
法人化における法人税率の低下や、その他メリットなどについて、詳しくは「不動産投資は個人事業主でもできる？節税から法人化のタイミングもご紹介！」で解説しています。
（３）損益通算を行う
アパート経営における経費の節税効果として、「損益通算を行う」ことが挙げられます。
「損益通算」とは、一定期間内の利益と損失を相殺することです。
アパート経営の経費清算において、損益通算を利用することで、所得税や住民税を減らせます。
アパート経営などによる不動産所得は、「給与所得」や「事業所得」など他の所得と損益通算が可能です。
アパート経営が赤字になった場合、損益通算を利用して赤字分を他の給与所得から差し引くことで、所得額を減らせるというメリットがあります。
所得税が減税されると、住民税も減税されます。
不動産投資では、初期投資費用や減価償却費などがかかるため、実際は黒字でも帳簿上は赤字になることは少なくありません。
損益通算を利用して赤字を補償することで、税金を抑えることができるのです。
損益通算について、詳しくは「不動産所得が赤字時の損益通算に関して知っておくべき7つのこと」をご確認ください。
６、アパート経営の経費計算の効率アップ方法
アパート経営において、経費の計算は避けては通れません。
アパート経営における経費として税務署へ証明するためには、領収書やレシートなどを保存すべきということは、本記事ですでに解説したとおりです。
領収書やレシートは、保存するだけでは経費として認められません。
領収書やレシートからさらに、経費細かい費用を計算したり、例外的な経費を除いたりする必要があります。
以上のような経費計算は、次のような方法で効率化させましょう。
- 会計ソフトを利用する
- 税理士に依頼する
- 不動産投資会社に依頼する
経理ソフトや税理士にかかる費用も経費として認められるので、業務効率化のためにソフトや専門家を利用することで、より時間を有効活用できます。
本章では、おすすめの会計ソフトと、税理士に相談するメリットについて解説します。
（１）おすすめの会計ソフト
①クラウド会計ソフトfreee（フリー）
短時間で簡単に決算書を作成するには、「クラウド会計ソフト freee」はいかがでしょうか。
領収書はスマホで撮影して自動スキャンが可能です。
手作業では面倒だった細かい証明書類の保管が、非常に効率的になるでしょう。
②マネーフォワードクラウド会計
「マネーフォワードクラウド会計」では、事業の規模や月々の料金やサポート内容などから、最適のプランを選べます。
AI（人工知能）を利用した自動入力や自動仕分システムにより、経費計算をさらに高速化してくれるでしょう。
スマホアプリもあるので、パソコンでもスマホでも簡単に経費を計算できます。
（２）税理士に依頼する
仕事で忙しくてなかなか時間がない方には、税理士などの専門家に依頼するのが得策です。
まずは、無料で複数の税理士事務所の見積を取得できる「税理士ドットコム」を利用してみるのはいかがでしょうか。
税理士ドットコムでは、費用を比較することで、自分にあった税理士の方を見つけることができます。
（３）不動産投資会社に依頼する
アパート経営の経費計算の効率を上げる方法として「不動産投資会社」に依頼するという方法があります。
東京・千葉・埼玉で新築一棟アパートの投資をお考えなら、新築木造３階建てアパートの販売に特化した不動産投資会社「アメニティジョイハウス」がおすすめです。
アメニティジョイハウスさんは、以下の業務を一括して行ってくれる不動産投資会社です。
ローコスト＆ローリスクのアパート経営を提案しています。
- 土地選び
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- 融資相談
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同社では、独自のネットワークをシステム化することで高い入居率を確保しています。
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会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えないそうです。
不動産投資会社ゆえに賃貸管理まで行ってくれるため、経費の計上もしっかりと行ってくれる点で非常に頼れる存在といえるでしょう。
今なら、１都３県（東京・神奈川・千葉・埼玉）の方限定で、メンバーズ登録すると、無料で書籍プレゼントのキャンペーンを行っています。
プレゼント対象となる書籍は、Amazon不動産投資本部門1位となった書籍ですので、この機会にぜひ応募してみてはいかがでしょうか。
まとめ
今回は、アパート経営の経費を中心に解説しました。
アパート経営においては、経費に当てはまるものと当てはまらないものがはっきりと分かれています。
アパート経営における経費に関する理解が浅いままでは、支払う必要のない税金まで支払ってしまい、損してしまった……なんてことも考えられます。
経費の対象範囲をしっかり理解しつつ、適切な確定申告を行うことで、大きな節税効果につながり、より質の高いアパート経営を目指しましょう。
