• 不動産投資
  • 2020/6/6 (更新日:)

不動産投資は個人事業主でもできる?節税から法人化のタイミングもご紹介!

個人事業主の方なら本業以外にも収入を得るために不動産投資を検討する方がいらっしゃると思います。

しかし不動産投資といっても個人事業主ではそもそも融資が下りるのか、税金関係がどうなるのか気になる方もいらっしゃると思います。

ですので今回は
・個人事業主が不動産投資を始める場合のメリット・デメリット
・融資を受ける上での4つのポイント
・不動産投資の経費
・法人化のタイミング
・法人化のメリット。デメリット

について、分かりやすくまとめてみました。

たった3分ほどで自分には不動産投資が向いているのか、不動産投資で今後何をするべきなのかはっきりと分かるので、ぜひ参考にしてみてください。

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
(無料ダウンロード)

これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

1、個人事業主でも不動産投資はできるのか?

(1)個人事業主でも不動産投資はできる

結論から言うと個人事業主でも不動産投資を行うことができます。

しかしサラリーマンと比べると融資を受けにくいという現状があります。

個人事業主はサラリーマンと違い、仕事が急に入ってこなくなったり、病気で思う様に仕事をこなすことができなかったりなどのトラブルで収入が減少することがあります。

個人事業主は、金融機関から返済能力を評価されにくく、融資を受けづらいのです。
ですので、個人事業主が融資を受けるためには返済能力が十分にあることを証明することがポイントになります。

詳しくは「4、個人事業主が不動産投資の融資を受けるための上で5つのポイント」で解説します。

(2)個人事業主とサラリーマンの地位は両立するが個人事業主になる方法もある

個人事業主は、独立、会社をやめているイメージがあるかもしれませんが、サラリーマンで
ありながら個人事業主でもある、ということもできます。

サラリーマンと個人事業主の地位は両立します。

サラリーマンを続けながら個人事業主になると金融機関の融資も受けやすいので、より不動産投資がしやすくなります。

2、個人事業主が不動産投資をやるメリット

次は個人事業主が不動産投資をやるメリットを3つ紹介いたします。

(1)本業に支障をきたしにくい

不動産投資の場合は基本的に管理会社等を上手く利用することによって、手間をかけずに、収益を上げることができます。
手間がかからないので他の投資と組み合わせて運営を行っている事業主もいるほどです。

ですので本業が忙しいという方でも、本業に支障をきたすことなく、不動産投資を行うことができます。

(2)青色申告で最高65万円の特別控除を受けられる

不動産投資による所得に対して最大65万円の青色申告特別控除が受けられます。

つまり必要な申告をすれば、不動産で得た収益から必要経費を引き、さらに最大65万円を引いたものにのみ税金がかかることとなります。節税となるケースがあります。

ただし注意したいのが、65万円の控除を受ける場合は事業規模であることが必要です(目安としてアパートを一定件数以上経営しているなど)
それ以外の場合だと10万円の控除となります。

(3)経費にできることが増える

不動産投資には様々な費用がかかります。建物の管理費や修繕費、保険料、税理士への依頼料、ローン金利といったものです。
このような不動産投資にかかった費用は経費として計上することができるので、税金を安く抑えることができます。

3、不動産投資を個人事業主がやるデメリット

続いては不動産投資を個人事業主が行うデメリットについてもご紹介いたします。

(1)修繕金など想定外の費用が発生する可能性がある

不動産投資では様々な費用が突発的に発生するケースがあります。

台風や洪水による修繕費、毎年の火災保険料、固定資産税。それ以外にも手続きに関しての司法書士への依頼費用など想像以上に様々な費用が発生するケースがあります。

このようなことから突発的な費用に関してもすぐ対応することができるように個人事業主は特に計画的な資金計画を立てる必要があります。

(2)金融機関からの融資が受けにくい

先ほども軽く述べたように、個人事業主の場合金融機関の融資が受けにくくなります。融資を受けやすくするためのポイントがあります。詳しくは次の項目をご参照ください。

4、個人事業主が不動産投資の融資を受けるための5つのポイント

個人事業主が不動産投資の融資を受けるために大きくわけて5つのポイントがあります。
一つ一つ詳しく解説していくので参考にしてみてください。

(1)最低3か月分の所得が証明できる書類と事業の決算書を用意する

まず審査において一番の懸念点の本業の収入が安定することを証明します。

あくまでも目安なのですが、最低3か月分の所得が証明できる書類、そしてこれまでの事業の決算書について準備をしておくようにしましょう。

(2)カードローンやクレジットカードを返済しておく

カードローン、クレジットカードの借入状況や過去の返済実績に関しても融資の判断材料となりチェックがされます。滞納分などがあれば急いで返済を行うようにしましょう。

そのために、金融機関が判断材料にしている自分の信用情報がどうなっているか、把握することも大切になります。

クレジットカードの引き落としを忘れていたことがある…など思い当たることがある場合は、自分の信用情報を確認しておくのも良いでしょう。

【参考】信用情報はクレカやローンの利用歴!登録内容や確認方法なども全て解説|マネット

*外部サイトにリンクします。

(3)購入する物件や現在の資産状況

そもそも購入する物件自体が担保になるのか、現在の資産状況はどうなのかという点も重要なポイントです。
購入する物件を売るとき買い手が付きやすいのか、需要があるのかといった観点もそうですが、それだけでなく、現在担保となる資産がどれだけあるのかといった点も審査の対象となります。

ですので銀行の預金状況や株の所得状況を示すことができる書類があれば準備をしておきましょう。

(4)不必要な節税はしない

融資をするかにあたっては過去の確定申告の結果も重視されます。
不動産投資を考えているなら、不必要な節税をして所得を減らしすぎないようにしましょう。

(5)銀行選びに注意する

実は銀行によって融資を受けやすいかどうかが変わってきます。
ですので個人事業主でも融資を受けられるような金融機関をしっかりと見極めていく必要があります。

今回は個人事業主におすすめの不動産投資のための金融機関をまとめてみたのでぜひ参考にしてみてください。

①日本政策金融公庫

引用:日本政策金融公庫 
https://www.jfc.go.jp/

個人事業主、自営業でまず資金調達をするとなると公庫が有名です。

メリットとして公庫の場合は他の金融機関とは違い、起業支援・事業支援の目的の金融機関のため誰でもまずは審査を受けることができる点です。

さらに金利においても共同担保を提供できる場合は1%、できない場合は2.5%と比較的低金利でお金を借りることができます。

デメリットとしては返済期間が短いという点で不動産投資ローンは35年ほどですが、公庫の場合は期間は10年間、最長でも15年ほどなので資金繰りには注意が必要です。

②三井住友トラストローン&ファイナンス

引用:三井住友トラストローン&ファイナンス
https://www.smtlf.jp/

三井住友信託銀行の子会社のノンバンクです。
基本的に対象となる年齢層は幅広く、どんな物件でも融資が下りるという点です。金利は3.9%で、5000万円以上の貸し付けで2.9%になります。

注意点としては大きく分けて二つあり、保証人と共同担保です。

基本は連帯保証人が必要で、保証人がなしの場合は団体信用生命保険に加入することによって金利は3.9%から4.3%に上がってしまいますが、借りることが可能です。

二つ目として共同担保がなければ全額融資が下りないということです。
共同担保がない場合は頭金として2割、3割ほど現金で必要となります。

③セゾンファンデックス


引用:セゾンファンデックス
https://www.fundex.co.jp/lp/fudousan/course2.html

クレディスイスの子会社のノンバンクです。
三井住友トラストローン&ファイナンスの様に幅広い物件で融資を受けることができます。

金利は個人は3.65%(変動金利)となり、法人の場合はケースバイケースですが、比較的個人用と比べても金利が高くなるケースがあるので、個人の方が使うのがおすすめです。

原則は物件価格の8割までの融資となり、フルローンの場合は共同担保が必要です。

融資のメリット・デメリットなどより詳しく知りたい場合、こちらの記事から詳しく知ることができるのでぜひ参考にしてみてください。

【関連記事】

不動産投資で融資を受けたい方必見!事前に知っておきたい7つのこと

5、不動産投資の経費

不動産投資を個人事業主が行う場合は場合によっては確定申告をしなければいけないため、経費としてどの費用が計上することができるのかしっかりと理解をしておきましょう。
具体的な経費は以下の表の通りです。

以上のような費用が確定申告で経費として計上することができます。

経費となるもの説明
税金固定資産税、不動産所得税、収入印紙代、都市計画税
管理会社への業務委託料賃貸物件の運営を不動産管理会社に委託するための料金
司法書士や税理士への報酬税理士への確定申告や司法書士への不動産の登記の依頼費用
減価償却費木造は22年、鉄鋼造は34年、マンションに多いRC造は47年として建物の購入にかかった費用をこの年数で割った金額が費用として毎年計上できる
保険料火災保険や地震保険に対しての保険料
修繕費部屋のクリーニング代やエアコンの交換、マンションの場合はメンテナンス費や共用部分の清掃費など
ローン金利建物を所得するためにかかったローンの金利、またローンの融資を受けた年の手数料も経費となる。

確定申告のやり方や実際の手順に関してはこちらの記事で詳しく紹介しているので参考にしてみてください。

【関連記事】

不動産投資に確定申告はつきもの! 中身を知って得する方法

6、不動産投資で法人化するタイミング

個人事業主の方で、実際法人化していくタイミングはいつがいいの?と気になっている方もいらっしゃると思います。

結論をお伝えすると個人としての不動産所得による年間の収入が900万円を超えるタイミングで法人化するのがオススメです。

法人税は区分によって変わってきますが、最大でも23.2%で、個人の所得税率は900万円以下までは23%と個人の所得税率の方が低いです。
ただし900万円を超えてくると33%となり、900万円が法人化の一つの目安となります。

7、個人事業主から法人化するメリット

法人化のメリットとして大きく分けて1税率が低い、2経費の範囲が広がる、3損失を繰り越せる期間が長いという3つがあるので一つ一つご紹介いたします。

(1)税率が低い

先ほど軽く紹介しましたが、法人化は区分によって変わっては来ますが最大税率は23.2%です。個人の所得税率は最大で45%なので900万円を超えてくると法人化をした方がお得だと言うことがわかると思います。

(2)経費の範囲が広がる

実は経費の範囲が広がるという点は法人化をする際の大きなメリットとなります。

個人では事業活動と私生活で区分が分けられており、経費は事業活動の範囲でのみ、認められていますが、法人化とすると事業活動のみになり、支出分は基本的に経費として扱うことができます。

(3)損失を繰り越せる期間が長い

個人事業主は損失を繰り越すことができる期間として3年間あるのに対し、法人は9年間繰り越すことができます。

ですので万が一不動産投資によって損失が起きた場合節税効果をより受けることができます。

8、個人事業主から法人化するデメリット

法人化のデメリットは大きくわけて
(1)費用がかかる
(2)保険の制限
この2つが挙げられます
一つずつ詳しくご紹介していくので参考にしてみてください。

(1)設立、維持のために様々な費用がかかる

法人を設立するためには様々な費用がかかります。
法人化に必要な書類の作成のために行政書士や司法書士への依頼費用。

それだけでなく会計がより複雑になるため個人事業主では対処出来ていたことが、対処できなくなり、税理士や公認会計士への顧問料も支払う必要もあります。

その他にも法人住民税などもあり、様々な費用が発生します。

(2)団体信用生命保険を利用できなくなる

個人で不動産投資をする際に団体信用生命保険(団信)というものを使うことができますが、法人の場合は使用することができなくなってしまいます。

団信は不動産投資ローンの契約者が死んでしまい、ローンが残ってしまった時、この保険によってローンを一括返済することができ、相続人はローンを支払わずに物件を相続することができるという保険です。

共同担保がなくても、団信を契約することによって不動産投資ローンを組むことができる銀行も存在します。

ですので不動産投資物件をこれから増やすつもりの個人事業主の方は法人化することで団信を使えなくなってしまうので、法人化のタイミングについてはしっかりと考える必要があります。

9、まとめ

このように不動産投資は銀行との契約内容、法人化のタイミング、税金対策など全て勉強していく必要があります。

個人としては不動産投資を行う上でかなりのハードルがあるので、信頼できる不動産投資のノウハウを持った人に一度相談してみることを当サイトではオススメしています。

当サイトで厳選した不動産投資会社についてまとめているので
ぜひご参考にしてみてください。

【関連記事】

【最新版】あなたを成功に導く!おすすめ不動産投資会社50選

老後に不安を感じるなら必読!
ゆとりある老後を過ごすために知っておくべき
資産運用の教科書

資産運用マニュアル無料プレゼント

「自由な老後を過ごしたい」

と考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。 年金の支給に不安を感じる今だからこそ資産運用を実践的に学ぶ必要があるのです。

4つのポイントでわかりやすく解説

  • ・初心者でもわかる資産運用の全体像と基礎知識
  • ・資産運用の成功確率を高める目標の立て方
  • ・あなたに合った資産運用の種類を見分ける方法
  • ・資産運用を有利に進める為の4つの税制優遇制度の活用方法

この資料をダウンロードすることにより、資産運用の基礎的な知識がひとつひとつ身につけることができ、あなたに合った適切な判断のもとに実践的にスタートすることができるようになります。初めての資産運用だからこそ、ぜひ手にとって読んでみてください。