• アパート経営
  • 2019/9/18

【税理士監修】アパート経営で節税できる「3つの税金」とは?

アパート経営をご検討中の方が気になることの一つに「アパート経営をしたら節税になるのか?」ということがあるのではないでしょうか。実際、節税になるのであればアパート経営をしようと考えている方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、

  • アパート経営とは
  • アパート経営で節税できる3つの税金
  • アパート経営をする場合の節税例
  • より節税に?不動産管理会社設立による節税とは?

などについてご説明していきましょう。(監修:税理士・鈴木まゆ子)






1.アパート経営とは

そもそもアパート経営とは、アパートの所有者として各部屋を入居者に貸すことによって、毎月に賃料収入を得るという不動産投資の一種です。

ワンルームマンション投資との比較したメリット・デメリット等、アパート経営について詳しくは「アパート経営とは?アパート経営を成功させるために知っておきたい11のこと」をご参照下さい。

2.アパート経営で節税できる3つの税金(1)所得税

1:所得税について

所得税は、所得金額に対して課税されますがこの所得税は累進課税となっており、所得金額が多ければ多いほど税率が上がり納める税金も多くなります。

不動産所得は他の所得と「損益通算」する事ができます。

不動産所得で赤字となった場合、ほかに給与所得や一時所得、雑所得などの所得がある場合は損益通算を行って不動産所得の赤字と他の所得の黒字を相殺すれば合計所得が少なくなります。

つまりその結果として納める税金が少なくなるわけです。

給与所得者や年金所得者のように、既に源泉徴収で納めた所得税がある場合には、確定申告をすることで「所得税の還付」を受けられることがあるでしょう。

2:不動産所得の計算方法

アパート経営によって得られた不動産所得は、下記の計算式にて算出することができます。

「不動産所得=年間の総収入金額ー年間の必要経費の総額」

節税で大事なのは「必要諸経費を漏れなく計上すること」で、必要経費をきちんと計上すれば不動産所得の金額を抑えて節税する事が可能でしょう。

具体的に、以下のような費用が不動産所得計算上の必要経費になります。 

  • 税金(固定資産税、都市計画税など)(※)
  • 損害保険料(火災保険、地震保険など)
  • 修繕費(入居者が退去時のクリーニング費用など)
  • 賃貸管理会社管理費
  • 建物の減価償却費
  • マンション管理会社管理費(管理費、修繕積立金など)
  • 税理士・弁護士などへの報酬
  • その他経費(交通費、ガソリン費用、交際費など)(※)
  • 賃貸開始後に支払った借入金の利息(融資を受けた場合)

※不動産賃貸事業に直接必要と認められる部分に限ります。

経費として申請する際には、必ずレシートもしくは領収書を提出する必要がありますので、日頃からレシートなどを取っておく習慣をつけましょう。

アパート経営において認められている経費について詳しくは「確定申告時に知っておくと得する不動産所得の12個の経費とは」をご参照下さい。

3.アパート経営で節税できる3つの税金(2)住民税

住民税は所得税の所得額を元に算出されますので、所得税の基礎となる所得額を低く抑えれば住民税も節税することができます。

4.アパート経営で節税できる3つの税金(3)相続税

相続税の課税は、相続財産の評価額が基準になるので現金や有価証券は「時価」、つまりその時の取引金額が評価額となります。

一方で不動産は「路線価評価額」「倍率方式による評価額」「固定資産税評価額」が評価額になるため通常、不動産の評価額は実際の取引金額よりも低くなることが多いです。

  • 具体的には、土地:路線価の80%程度
  • 建物:建築費用の5050%前後
  • 賃貸の場合、建物の評価額は更に30%控除
  • 小規模宅地の特例により、土地の評価額が5080%減額

といった不動産の評価方法や特例の適用が、不動産の評価額を低く抑える仕組みとして働いています。

不動産で相続した場合の相続税評価額の計算方法について詳しくは「不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて」をご参照下さい。

5.アパート経営をする場合の具体的な節税例

実際にどのくらい節税になるかをイメージするため、具体的な例を見ていきましょう。

下記は年収700万円の独身のサラリーマンの方がアパート経営をした場合の例で、年末調整をした後、翌年315日までに自ら不動産所得もあわせて確定申告しているケースです。

一見還付税額が少ないので節税効果がないように見えますが、「適切に経費を計上したことから不動産所得は赤字となり、結果として納税額が増えずに済んだ」タイプの節税となります。 

不動産情報

物件価格

100,000,000

家賃(年)

6,000,000

管理費などの経費(年)

2,500,000

借入条件(※)

借入金額

100,000,000

借入金利(変動)

3.00%

ローン返済額(年)

5,059,248

(内、元本2,087,806円、金利2,971,442円)

ローン年数

30

年間収入額

不動産所得の金額

-528,558

給与所得の金額

7,000,800

 ※給与所得の金額=収入金額(源泉徴収される前の金額)

)-給与所得控除額

所得合計額(①+②)

6,472,242

所得税計算

社会保険料控除額及び基礎控除額

1,430,000

課税対象となる所得額

5,042,000※千円未満切捨

所得税額
⑤×20%-427,500

580,900※百円未満切捨て

復興特別所得税(⑥×2.1%

12,198

源泉徴収額

596,500

還付される所得税額(⑧-(⑥+)

3,402

※ローンはすべて賃貸用建物の取得に充てたものとします。借入金金利のうち、土地取得のために充てられた部分の金額は、不動産所得が赤字のとき、損益通算することができません。

6.もっと節税になる?「不動産管理会社設立」による節税

不動産管理会社を設立して、節税を考えている方も少なくないではないでしょうか。

不動産管理会社設立するにはメリットとデメリットがあるので、ご自身の所得状況などに合せて設立するかどうかを判断する必要があります。

(1)不動産管理会社を設立するメリット

不動産管理会社を設立することには、大きく以下の5つのメリットが挙げられます。

  • 家族を役員や従業員とすることで所得の分散化を図れる
  • 経費の項目が増え節税対策の選択肢が広がる
  • 青色申告の損失繰越控除期間が9年間になる
  • 相続税対策として有効
  • 法人にすることにより適用税率が下がる可能性がある

など。

(2)不動産管理会社を設立するデメリット

一方、不動産管理会社を設立することによって、以下のようなデメリットが挙げられます。

  • 税理士の報酬など維持・運営費用が発生する
  • 赤字の年でも最低限年間7万円の税金(住民税均等割)がかかる
  • 法人設立時に諸費用がかかる
  • 社会保険に加入する義務が発生する
  • 個人より税務調査が入りやすくなる

など。詳しい内容について詳しくは「法人設立で節税になる?不動産管理会社設立のメリットと手順」をご参照下さい。

まとめ

今回はアパート経営の節税について書きましたがいかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。

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