「プレサンスで不動産投資を検討しているけれど、ネットで『やばい』『営業がしつこい』と出てくるのが不安」「過去に事件があったって本当？」「オープンハウスグループになって何が変わったの？」――関西を中心にマンション供給戸数トップクラスの大手だけに、本当のところを知ってから判断したい方は多いと思います。
こんにちは。不動産投資の教科書（運営12年）編集長の山本尚宏です。私はこれまで累計数百件の不動産相談に対応し、自身も実物不動産（ランドネット株式も保有）に投資してきました。本記事では、プレサンスの評判を、供給実績という強みも、新築ワンルームの注意点もフラットに整理します。会社の規模や噂と、投資商品としての向き不向きは別物。忖度なしで判断材料をお渡しします。
💡 この記事でわかること（30秒サマリー）
- 「プレサンスはやばい？」と言われる理由を、誇張なく中立的に検証
- 近畿圏11年連続・全国でもトップクラスのマンション供給戸数と、オープンハウスグループ傘下の信用力
- 新築ワンルーム投資のメリットと”見落とされがちな注意点”（新築プレミアム・キャッシュフロー）を編集長が辛口評価
- 過去の事件報道の真相と、向いている人・向いていない人の5パターン＋4タイプ診断＋契約前10項目チェック
⚖ 先に結論
プレサンスは、近畿圏で11年連続マンション供給戸数1位という圧倒的な実績を持つ大手です。デザイン性・設備が良く「仕様の割に価格が手頃」という評価もあり、現在はオープンハウスグループ傘下で資本・ガバナンスが強化されています。
一方で、主力は新築ワンルーム。新築プレミアムで購入直後に価格が下がりやすく、キャッシュフローが薄く（赤字化しやすい）という構造的な注意点があります。「やばい」の多くは、供給戸数が多いゆえに目立つ営業電話への不満。会社の実績と、新築ワンルームという商品リスクを分けて考えることが、後悔を避ける鍵です。
目次
プレサンス（旧プレサンスコーポレーション）とは｜まず会社の事実を押さえる
運営会社・グループ
関西地盤の総合不動産デベロッパー。2026年4月1日に商号を「株式会社プレサンスコーポレーション」から「株式会社プレサンス」へ変更しました。契約書や重要事項説明書の社名が以前と異なるのはこのためです。現在は東証プライム上場のオープンハウスグループの完全子会社（100%）です。
圧倒的な供給実績
新築分譲マンションの供給戸数で近畿圏11年連続・東海圏9年連続で第1位、2021年度は全国でも1位を獲得した実績があります（自社公表）。「数を売っている＝供給ノウハウの裏付け」と言えます。
主力ブランド「プレサンス」
投資用ワンルームからファミリー向け分譲まで展開。デザイン性・設備が良く「仕様の割に価格が手頃」という評価が多く、投資用ワンルームとしての需要も高いブランドです。不動産クラウドファンディング「プレファン」も運営しています。
よく検索される不安ワード
「やばい」「営業しつこい」「事件」。供給戸数が多く接点を持つ人も多いため、ネガティブな声が目立ちやすい傾向があります。違法性ではなく、商品特性と過去報道の事実を切り分けて見ていきます。
プレサンスは「やばい」？言われる理由を中立検証
ネガティブな評判の中身を、感情論ではなく「なぜそう言われるのか」という構造で分解します。
理由①：営業電話が「しつこい・迷惑」という声
最も多い不満です。「何度も電話がかかってくる」「番号を変えてかかってくる」という口コミも。供給戸数トップクラスゆえに営業の接点が多く、ネガティブな声も目立ちやすい構造です。苦手な方は「今後の連絡は不要です」とはっきり伝えること。急かされても即決しないのが鉄則です。
理由②：新築プレミアムで価格が下がりやすい
新築ワンルームには広告費・利益が乗った「新築プレミアム」があり、購入直後から中古価格へ下がりやすいのが構造的な課題。出口（売却）で含み損が出やすいため、新築プレミアム剥落後の価格を必ず想定しておく必要があります。
理由③：キャッシュフローが薄く赤字化しやすい
新築ワンルームは利回りが低めで、家賃収入よりローン返済・諸経費が上回り「持ち出し（赤字）」になりやすい。さらに固定資産税・修繕積立金の値上がり・退去時の原状回復費など、営業シミュレーションに含まれないコストを見落とすと「こんなはずでは」となります。
理由④：過去の「事件」報道（※無罪が確定）
創業者で当時社長だった山岸忍氏が業務上横領の共謀容疑で逮捕された事件です。ただし裁判で無罪判決が出て、検察が控訴を断念したため無罪が確定しています。事実関係は以下のとおりです。
| 時期 | できごと |
|---|---|
| 2019年12月16日 | 山岸忍社長（当時）が業務上横領の共謀容疑で大阪地検特捜部に逮捕 |
| 2019年12月23日 | 社長を辞任 |
| 2021年10月28日 | 🟢 大阪地方裁判所が無罪判決 共謀を裏づけるとされた部下らの供述について、裁判所は取り調べが威圧的だったことなどから「信用できない」と判断 |
| 2021年11月11日 | 🟢 大阪地検が控訴を断念し、無罪が確定 |
| 2022年3月29日 | 山岸氏が「違法な捜査で冤罪をつくられた」として国に約7億7,000万円の国家賠償を求め提訴 |
| 2025年3月21日 | 大阪地裁は請求を棄却（山岸氏側は3月31日に控訴） |
ここは誤解が多いところなので、はっきり書きます。この件は経営トップ個人が刑事事件で無罪となった事案であり、会社が販売した物件の違法性や、購入者が被害を受けたことを示すものではありません。「事件があった会社＝物件も危ない」という短絡は、事実に反します。
一方で、当時の信用不安をきっかけにオープンハウスとの資本提携が進み、最終的に完全子会社化に至ったのは事実です。物件を選ぶうえで見るべきなのは過去の刑事事件ではなく、後述する「新築ワンルームという商品の数字」です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 商号 | 株式会社プレサンス （2026年4月1日に「株式会社プレサンスコーポレーション」から変更） |
| 設立 | 1997年10月1日 |
| 本社 | 大阪市中央区城見1-2-27 クリスタルタワー27階 |
| 資本関係 | オープンハウスグループの完全子会社（100%） |
| 上場状況 | ⚠️ 2025年3月28日に東証スタンダード市場を上場廃止 （オープンハウスによるTOB成立・買収額約606億円） |
| 主要事業 | 新築マンションの分譲、マンション・土地の売買および仲介 |
| 供給実績 | 近畿圏11年連続1位・東海圏9年連続1位 2021年度は全国1位（自社公表） |
投資家として押さえるべき変化は「上場廃止」です。上場企業には四半期ごとの決算開示義務がありますが、非上場になるとプレサンス単体の詳細な財務情報は原則として公開されなくなります。つまり今後この会社の与信を見るときは、親会社であるオープンハウスグループ（東証プライム・3288）の決算を確認することになります。親会社オープンハウスの財務・事業構成はこちらで解説しています。
プレサンスの良い評判・口コミ
◎ 供給戸数トップクラスの実績
近畿圏11年連続1位という供給実績は、土地仕入れ・開発・販売のノウハウの裏付け。物件数・選択肢の多さも魅力です。
◎ デザイン性・設備が良く価格は手頃との評価
「仕様が豪華なわりに価格は抑えめ」「立地・デザイン・設備が良い」という声。入居者に選ばれやすさ＝空室リスクの低減につながる点が評価されています。
◎ オープンハウスグループ傘下の信用力
東証プライム上場グループの一員となり、資本・ガバナンスが強化。長期で付き合う会社としての安心感が増したと評価されています。
編集長が考えるメリット・デメリットの整理
✅ メリット
- 近畿圏11年連続1位の供給実績
- デザイン性・設備が良く価格は手頃との声
- 関西・東海の好立地物件が豊富
- オープンハウスG傘下で信用力強化
- 入居者に選ばれやすく空室リスク低減
⚠ デメリット・注意点
- 営業電話が「しつこい」という声
- 新築プレミアムで価格が下がりやすい
- キャッシュフローが薄く赤字化しやすい
- シミュレーション外コストの見落とし
- 関西・都市部中心でエリアは限定的
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「やばいのでは」と少しでも感じたら、契約前に物件を売らない完全中立の第三者に意見を聞くのが最も確実です。不動産投資の教科書では、代表・山本尚宏が累計数百件の相談実績をもとに、無料でセカンドオピニオンを行っています。
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営業で必ず出る3つのトークを検証｜サブリース・節税・生命保険
ここがこの記事で一番読んでほしい部分です。新築ワンルームの提案では、ほぼ必ず次の3つが出てきます。どれも「嘘ではないが、そのままの意味ではない」という共通点があります。プレサンスに限らず、新築ワンルームを扱う会社に共通する論点です。
| 営業トーク | 事実として正しい部分 | 確認しないと危ない部分 |
|---|---|---|
| ① サブリースだから 空室でも家賃保証 |
空室でも一定額が入金される契約は実在する | 保証賃料は永久固定ではない。多くは2年ごとの改定条項があり、借地借家法32条により借主側からの賃料減額請求が認められうる |
| ② 節税になります | 不動産所得の赤字を給与所得と損益通算できる | 「節税できる」とは「赤字が出ている」ということ。効果は初年度が最大で年々縮小する |
| ③ 団信があるので 生命保険代わり |
死亡・高度障害でローン残債がゼロになる | その保障コストは金利に含まれている。掛け捨て定期保険と費用対効果を比較すべき |
① サブリース（家賃保証）で必ず確認する3点
「35年一括借り上げ」と言われても、それは35年間ずっと同じ家賃額が保証されるという意味ではありません。契約書で次の3点を確認してください。
賃料改定条項
何年ごとに見直すのか。「2年ごとに協議のうえ改定」となっているのが一般的です。相場が下がれば保証賃料も下がります。
免責期間
入居者が退去してから次の保証開始までの「保証されない期間」。1〜2か月免責が設定されていることがあります。
解約条項
どちらから、どんな条件で解約できるか。オーナー側からは解約しにくく、事業者側からは可能という非対称な契約もあります。
なお2021年施行の賃貸住宅管理業法（サブリース新法）により、事業者には誇大広告の禁止と、契約前の重要事項説明が義務づけられています。賃料減額の可能性について説明がなかった場合、それ自体が法令違反の疑いがあります。説明を受けた記録は必ず残してください。
② 「節税になる」の正体
仕組みはこうです。減価償却費などの経費で不動産所得を意図的に赤字にし、その赤字を給与所得から差し引いて（損益通算）、所得税・住民税を減らします。
ここで冷静に考えてほしいのは、「節税できている」とは「その物件が赤字を出している」という意味だということです。10万円の税金が戻っても、そのために15万円の持ち出しをしていれば、トータルでは損をしています。
さらに、節税効果は初年度が最大で、その後は年々小さくなります。登記費用や不動産取得税といった初期費用を計上できるのが最初の年だけだからです。ワンルームは建物価格自体が小さいため、減価償却で作れる赤字にも限りがあります。目安として課税所得900万円超でなければ、税率差から見て効果は限定的です。
③ 「生命保険代わり」の比較方法
団体信用生命保険（団信）で、契約者が死亡・高度障害になればローン残債はゼロになります。これは事実です。
ただし団信のコストは金利に上乗せされる形で契約者が負担しています。「無料でついてくる保険」ではありません。判断するなら、同額の保障を掛け捨ての定期保険で買った場合の保険料と比べてください。そのうえで不動産の方が有利なら合理的な選択です。比較せずに「保険代わりだから」で決めるのが最も危険です。
プレサンスが向いている人・向いていない人【5パターン】
✅ 向いている人
- 関西・都市部の好立地を重視する
- デザイン性・入居の安定を重視する
- 長期保有で着実に資産形成したい
- 上場グループの信用力を求める
- 赤字前提でも数字を理解して選べる
⚠ 向いていない人
- 高利回り・短期回収を狙いたい
- 毎月の持ち出し（赤字）を許容できない
- 地方高利回りや一棟で攻めたい
- 営業の連絡を一切受けたくない
- シミュレーションを自分で検証しない
あなたはプレサンス向き？4タイプ診断
タイプA：関西好立地・安定重視 → 検討の価値あり
立地と入居の安定を重視→相性◎。ただし新築プレミアム剥落後の出口とキャッシュフローを必ず確認。
タイプB：新築ワンルームで比較中 → 要相見積もり
他の新築区分（プロパティエージェント等）とも「価格・利回り・出口・管理」で比較を。
タイプC：高利回り・キャッシュフロー重視 → 別の選択肢も
利回り・CF重視なら中古区分・一棟も視野に。「不動産投資 おすすめ会社の選び方」で種類別に比較を。
タイプD：過去の噂が気になって不安 → 事実を整理
過去報道は無罪確定・現在はオープンハウスG傘下。噂より「物件の数字」で冷静に判断を。
契約前に確認すべき10項目チェックリスト
- 提示価格が同エリアの相場と比べて妥当か（新築プレミアムの上乗せ幅）
- 表面利回りだけでなく実質利回り・キャッシュフローを試算したか
- 毎月の持ち出し（赤字）が発生する場合、許容できる範囲か
- 固定資産税・修繕積立金の値上がり・原状回復費を収支に含めたか
- 金利上昇（変動金利+2%）でも返済が続く余力があるか
- 新築プレミアム剥落後の出口（売却想定価格）を考えたか
- 家賃下落・空室を織り込んだ長期収支を確認したか
- 団信の保障内容と既存の生命保険の重複を確認したか
- 営業トークを鵜呑みにせず数字を自分で検証したか
- 1社だけでなく第三者の中立意見を取ったか
提案内容が妥当か迷ったら「セカンドオピニオン」を
🏠 中立的に判断したい方へ
「提案された物件の価格・利回りは妥当？」「この収支で毎月赤字にならない？」と迷ったら、私（山本尚宏）が運営する不動産投資セカンドオピニオンをご活用ください。特定の会社の販売とは無関係の、中立的な無料相談サービスです。
- 提案物件の価格・利回りの妥当性を中立評価
- 新築ワンルームの収支・出口戦略シミュレーション
- 不動産投資ローンの金利・返済プランの妥当性チェック
よくある質問（FAQ）
Q1. プレサンスは本当に「やばい」のですか？
会社として違法・悪質という意味ではありません。近畿圏11年連続供給戸数1位の実績があり、現在はオープンハウスグループ傘下で信用力も強化されています。「やばい」の多くは、供給戸数が多いゆえに目立つ営業電話への不満と、新築ワンルームの構造的な注意点。仕組みを理解して選べるかが分かれ目です。
Q2. 営業電話・迷惑電話がしつこいと聞きますが、断れますか？
断れます。「番号を変えてかかってくる」という声もありますが、「今後の連絡は不要です」とはっきり意思表示すれば対応してもらえます。急かされても即決は禁物。担当者と合わなければ担当変更を申し出るのも有効です。
Q3. プレサンスの「事件」とは何ですか？今は大丈夫ですか？
2019年12月に創業者で当時社長の山岸忍氏が業務上横領の共謀容疑で逮捕された事件です。ただし2021年10月28日に大阪地裁が無罪判決を出し、大阪地検が控訴を断念したため無罪が確定しています。山岸氏はその後、違法な捜査で冤罪をつくられたとして国に損害賠償を求めて提訴し、現在も係争中です。経営トップ個人の刑事事件であり、販売された物件の違法性や購入者の被害を示すものではありません。詳しい時系列は本文で解説しています。
Q4. プレサンスの新築ワンルーム投資は儲かりますか？
新築ワンルームは資産性・安定性は高い一方、利回りが低く毎月持ち出し（赤字）になりやすい商品です。短期で儲けるより、立地の良さを活かして長期で残債を減らし資産形成を狙うスタイル。高利回りを期待すると「思ったほど儲からない」と感じやすいので、目的を明確にしましょう。
Q5. オープンハウスグループになって何が変わりましたか？
資本・ガバナンス面が強化され、信用力が向上したと評価されています。実務面で大きいのは2025年3月28日の上場廃止です。非上場化によりプレサンス単体の詳細な決算情報は原則公開されなくなったため、今後この会社の与信を確認するときは親会社オープンハウスグループ（東証プライム・3288）の決算を見ることになります。
また2026年4月1日に商号が「株式会社プレサンス」へ変更されています。契約書類の社名が以前と違うのはこのためです。一方で、投資判断で重要なのは「会社のグループ」ではなく「提案された個別物件の収支・出口」です。グループの安心感と物件のリスクは分けて考えましょう。
Q6. 他社とどう比較すればいいですか？
「価格（新築プレミアムの上乗せ幅）・実質利回り・出口価格・キャッシュフロー」の軸で複数社を比較してください。新築区分なら他の新築区分会社（プロパティエージェント等）とも比較を。1社の営業トークだけで決めないのが鉄則です。比較の進め方は「不動産投資 おすすめ会社の選び方」も参考に。
Q7. 親会社のオープンハウスの評判も知りたいです。
親会社の評判は「オープンハウスの口コミ・評判は「やばい」？戸建て・投資用の真相」で詳しく解説しています。グループ全体の方針・体制を知る参考になります。
Q8. 新築ワンルーム投資で失敗しないコツは？
新築プレミアム剥落後の出口、毎月の持ち出し額、シミュレーション外コスト（固都税・修繕積立金・原状回復）、金利上昇への耐性を必ず試算すること。ワンルーム投資の失敗パターンは「ワンルーム投資の失敗事例10選」で具体的に解説しています。
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まとめ｜実績は本物、新築ワンルームの数字は冷静に
プレサンスは、近畿圏11年連続供給戸数1位という実績と、デザイン性・オープンハウスグループ傘下の信用力を持つ大手です。「やばい」の正体は、会社の違法性ではなく供給戸数の多さゆえに目立つ営業電話と、新築ワンルームの構造的な注意点（新築プレミアム・キャッシュフロー）。過去の事件報道も無罪が確定しています。会社の実績と物件の数字を分け、提示価格・キャッシュフロー・出口を自分で検証できれば、関西で立地重視の長期投資をしたい人に向いた選択肢です。
🔑 この記事の要点
- 近畿圏11年連続供給戸数1位。オープンハウスG傘下で信用力強化
- 主力は新築ワンルーム＝新築プレミアムで価格が下がりやすい
- 利回りが低くキャッシュフローが薄い（赤字化しやすい）
- 「やばい」の正体は営業電話への不満。過去の事件報道は無罪確定
- 会社の実績と物件の数字を分け、価格・CF・出口を自分で検証＋第三者の中立意見を
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✍️ この記事の著者
山本 尚宏（やまもと なおひろ）｜不動産投資の教科書 代表
不動産投資メディア「不動産投資の教科書」を2014年より運営（12年）。著書『不動産投資は、「物件」で選ぶと、99%失敗する』。物件を一切販売しない完全中立の立場で、累計数百件の不動産投資相談・セカンドオピニオンに自ら対応してきた。
