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「プレサンスはやばい？」「プレサンスコーポレーションの事件って何？」——プレサンスの投資用マンションの提案や営業の電話を受けて、こんな疑問を持った方は多いと思います。
「不動産投資の教科書」編集長の山本尚宏です。2014年の創設から12年、累計数百件のご相談を受けてきました。自身も不動産投資を行い、不動産会社の株式（ランドネット）も保有しています。この記事では、プレサンスの公式サイト、国の行政処分情報、裁判の経過をもとに、評判のどこまでが事実で、どこに注意すべきかを整理します。
💡 この記事でわかること（30秒サマリー）
- プレサンスは1997年創立。2026年4月に「プレサンスコーポレーション」から商号変更し、2025年3月に上場廃止。現在はオープンハウスグループの完全子会社
- 分譲マンションの供給戸数は2025年に全国1位（4,524戸）、近畿圏では16年連続1位（不動産経済研究所調べ・同社公表）
- 「事件」は元社長個人の刑事事件で、2021年に無罪が確定。国土交通省の行政処分情報（過去5年分）にも該当なし（2026年10月31日確認）
- 投資用ワンルーム（プレリス／プレサンスシリーズ）は新築が中心。価格と毎月の手残りを契約前に自分で確かめることが大切
⚖ 先に結論
プレサンスは、分譲マンションの供給で全国1位の実績を持つ、国土交通大臣免許の宅建業者です。行政処分の該当もなく、過去の「事件」も元社長の無罪が確定しています。「やばい会社」と言える根拠は見当たりませんでした。
一方で、投資用の新築ワンルームは、会社が信用できても買い方しだいで損をすることがあります。会社の実績と、提案された1室の価格・収支は分けて考えましょう。
目次
プレサンス（旧プレサンスコーポレーション）とは｜公開情報で会社の実態を確認
株式会社プレサンスは、大阪に本社を置くマンションデベロッパーです。2026年4月1日に「株式会社プレサンスコーポレーション」から商号を変更しました。契約書や重要事項説明書の社名が以前と違うのはこのためです。
会社概要（2026年10月時点）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 商号 | 株式会社プレサンス（2026年4月1日に「株式会社プレサンスコーポレーション」から変更） |
| 創立 | 1997年10月1日 |
| 代表者 | 代表取締役 原田 昌紀 |
| 本社 | 大阪市中央区城見1-2-27 クリスタルタワー27階 |
| 資本金 | 78億8,623万円 |
| 資本関係 | オープンハウスグループの完全子会社 |
| 上場状況 | 2025年3月28日に東証スタンダード市場を上場廃止（オープンハウスによるTOB成立） |
| 宅地建物取引業免許 | 国土交通大臣（5）第7042号 |
| 賃貸住宅管理業 | 国土交通大臣（01）第005059号 |
| 投資用マンションの窓口 | グループ会社の株式会社プレサンスNEXT（0120-983-277） |
出典：株式会社プレサンス「会社概要」、株式会社プレサンスNEXT
供給実績｜2025年は全国1位、近畿圏は16年連続1位
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 分譲マンションの供給戸数 | 4,524戸・全国1位（2025年） |
| 近畿圏 | 16年連続1位（2010〜2025年） |
| 東海・中京圏 | 14年連続1位（2012〜2025年） |
| 名古屋市内 | 15年連続1位（2011〜2025年） |
これは自住用のファミリー向けなども含めた分譲マンション全体の数字です。供給の多さは開発力の目安になりますが、投資用として提案される1室の収支が良いかどうかとは別です。
出典：株式会社プレサンス「事業案内」（不動産経済研究所調べ・2026年2月現在）
投資用ワンルームはどんな物件か
同社の投資用ワンルームマンションは「プレリス」「プレサンス」シリーズで、大阪・名古屋・京都・神戸・東京・横浜で販売されています。販売の窓口はグループ会社の株式会社プレサンスNEXTで、不動産投資セミナーのあとに個別の相談会を行う流れが案内されています。
なお、検索で見かける「プレサンスロジェ」は、グループ会社のプレサンス住販が販売する自住用の分譲マンションのメインブランドです。投資用ワンルームとはシリーズが違います。
上場廃止と商号変更で、投資家が気をつけること
上場企業には決算を開示する義務がありますが、非上場になるとプレサンス単体の詳しい財務情報は原則として公開されなくなります。今後この会社の状況を確かめるときは、親会社のオープンハウスグループ（東証プライム・3288）の決算を見ることになります。親会社についてはオープンハウスの口コミ・評判で解説しています。
🔎 行政処分歴の調べ方
国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで「宅地建物取引業者」を選び、事業者名に「プレサンス」と入れると、過去5年間の免許取消・業務停止・指示処分を確認できます（2026年10月31日の検索結果は0件。プレサンスNEXTなど社名に「プレサンス」を含むグループ会社も含む）。
プレサンスは「やばい」？言われる理由を検証
「やばい」と検索される理由を整理すると、次の4つに集約できます。
理由1：過去の「事件」報道（無罪が確定）
創業者で当時社長だった山岸忍氏が、2019年に業務上横領の共謀の疑いで逮捕された件です。ただし2021年に無罪判決が出て、検察が控訴しなかったため無罪が確定しています（経緯は下の表）。
理由2：営業電話への不安
「営業 しつこい」という言葉と一緒に検索されることがあります。投資用マンションの販売では電話による勧誘が広く行われているため、知らない番号からの電話に不安を感じる方は多いはずです。電話の相手が本当にプレサンスのグループ会社か、まず確かめることが大切です（次の章で解説）。
理由3：新築ワンルームは価格が高めになる
新築には広告費や販売経費などが乗るため、購入した時点で、売るときの相場より高く買っていることが多くなります。これは同社に限らず、新築ワンルーム全般の構造です。
理由4：毎月の手残りが少ない、またはマイナスになりやすい
ローンを組んで買うと、家賃からローン返済・管理費・修繕積立金を払った残りは少ないかマイナスになりやすいのが新築ワンルームの特徴です。「副収入になる」と期待して買うと、期待との差が「やばい」という評価につながります。
このほか、「やばい」の検索結果には社員の退職理由をまとめた口コミサイトも並びます（2026年10月、編集部調べ）。これは働く場所としての評価で、投資家として取引する際の判断材料とは別です。
元社長の事件の経緯｜2021年に無罪確定
| 時期 | できごと |
|---|---|
| 2019年12月16日 | 山岸忍社長（当時）が業務上横領の共謀の疑いで大阪地検特捜部に逮捕される |
| 2019年12月23日 | 社長を辞任 |
| 2021年10月28日 | 🟢 大阪地方裁判所が無罪判決。共謀を裏づけるとされた部下らの供述について、裁判所は取り調べが威圧的だったことなどから「信用できない」と判断 |
| 2021年11月11日 | 🟢 大阪地検が控訴を断念し、無罪が確定 |
| 2022年3月29日 | 山岸氏が「違法な捜査で冤罪をつくられた」として、国に約7億7,000万円の国家賠償を求めて提訴 |
| 2025年3月21日 | 大阪地裁は請求を棄却（山岸氏側は3月31日に控訴） |
この件は経営トップ個人が刑事事件で無罪となった事案で、会社が販売した物件の違法性や、購入者が被害を受けたことを示すものではありません。一方で、当時の信用不安をきっかけにオープンハウスとの資本提携が進み、最終的に完全子会社化に至ったのは事実です。物件を選ぶうえで見るべきなのは、過去の刑事事件ではなく、提案された物件の数字です。
その電話は本物？プレサンスを名乗る営業電話の確かめ方と断り方
| # | やること | 内容 |
|---|---|---|
| 1 | 会社名・担当者名・連絡先を控える | 宅建業者は、勧誘の前に会社名・担当者名・勧誘の目的を告げる義務があります（宅建業法施行規則16条の11）。プレサンスのグループには「プレサンスNEXT」「プレサンス住販」など社名の似た会社が複数あるので、どの会社かを正確に聞き取りましょう |
| 2 | 公式の番号で確かめる | 投資用マンションの窓口は株式会社プレサンスNEXT（0120-983-277）、本社の代表番号は株式会社プレサンス（06-4793-1650）と公式サイトに記載されています。担当者が本当に在籍しているか、こちらから確かめられます |
| 3 | 「契約しません。今後の連絡は不要です」と伝える | 断った相手への勧誘の継続や、正当な理由なく判断に必要な時間を与えないことは、同じ施行規則で禁止されています。「明日までに返事を」と言われても、待ってもらって構いません |
| 4 | それでも続くなら公的な窓口へ | 消費者ホットライン「188」に相談できます。大阪府や東京都など、都道府県の宅建業の相談窓口でも受け付けています |
営業でよく出る3つのトークを検証｜サブリース・節税・生命保険
新築ワンルームの営業でよく出るトークを、事実として正しい部分と、確認しないと危ない部分に分けて整理します。プレサンスに限らず、新築ワンルームを扱う会社に共通する論点です。
| 営業トーク | 事実として正しい部分 | 確認しないと危ない部分 |
|---|---|---|
| ① サブリースだから空室でも家賃保証 | 空室でも一定額が入金される契約は実在する | 保証賃料は永久固定ではない。多くは2年ごとの改定条項があり、借地借家法32条により借主側からの賃料減額請求が認められうる |
| ② 節税になります | 不動産所得の赤字を給与所得と損益通算できる | 「節税できる」とは「赤字が出ている」ということ。効果は初年度が最大で、その後は小さくなる |
| ③ 団信があるので生命保険代わり | 死亡・高度障害でローン残高が保険で返済される | 保障されるのはローンの残高。掛け捨ての定期保険と費用対効果を比べるべき |
① サブリース（家賃保証）で必ず確認する3点
「35年一括借り上げ」と言われても、35年間ずっと同じ家賃額が保証されるという意味ではありません。契約書で次の3点を確認してください。
- 賃料改定条項：何年ごとに見直すのか。「2年ごとに協議のうえ改定」となっているのが一般的で、相場が下がれば保証賃料も下がります
- 免責期間：入居者が退去してから次の保証が始まるまでの「保証されない期間」が設定されていることがあります
- 解約条項：どちらから、どんな条件で解約できるか。オーナー側からは解約しにくい契約もあります
なお、賃貸住宅管理業法により、サブリース事業者には誇大広告の禁止と、契約前の重要事項説明（賃料が減額される可能性を含む）が義務づけられています（サブリースの規制は2020年12月施行）。説明を受けた記録は必ず残してください。
② 「節税になる」の正体
減価償却費などの経費で不動産所得を赤字にし、その赤字を給与所得から差し引いて（損益通算）、所得税・住民税を減らす仕組みです。ここで冷静に考えてほしいのは、「節税できている」とは「その物件が赤字を出している」という意味だということです。10万円の税金が戻っても、そのために15万円の持ち出しをしていれば、トータルでは損をしています。
さらに、不動産所得の赤字のうち土地を買うための借入金の利子に当たる部分は、給与所得と相殺できません（国税庁タックスアンサーNo.1391）。初年度は登記費用などの諸費用で大きな赤字になりますが、2年目以降の節税効果は小さくなるのが一般的です。
③ 「生命保険代わり」の比べ方
団体信用生命保険（団信）で、契約者が亡くなった場合などにローンの残高が保険で返済されるのは事実です。ただし、保障されるのはローンの残高で、返済が進むほど保障額は小さくなります。判断するなら、同じ額の保障を掛け捨ての定期保険で買った場合の保険料と比べてください。比べずに「保険代わりだから」で決めるのが最も危険です。
プレサンスの口コミ・評判で多い論点
口コミでよく挙がる論点を良い面・気になる面に分け、それぞれ契約前にどう確かめればよいかを整理します。
| 論点 | 公開情報で分かること | 契約前の確かめ方 |
|---|---|---|
| 🟢 供給実績 | 分譲マンション供給で2025年全国1位（同社公表） | 分譲全体の数字。提案された投資用の1室の収支は別に確かめる |
| 🟢 デザイン・設備 | 都市型マンションとして開発（同社説明） | 周辺の同じ広さの部屋と、家賃・設備を比べる |
| 🟢 オープンハウスグループ | 東証プライム上場グループの完全子会社 | グループの信用と、提案された1室の損得は分けて考える |
| 🟠 過去の事件 | 元社長の無罪が2021年に確定 | 会社や物件の違法性を示すものではない |
| 🟠 営業の電話 | 投資用マンション販売で広く行われている | 公式の番号で確かめ、不要ならはっきり断る |
| 🟠 価格・手残り | 新築ワンルーム全般の構造 | 近隣の成約価格と比べ、毎月の手残りを自分で計算する |
新築ワンルームで失敗しないために｜確認したい4つのこと
ここからは、同社に限らず新築ワンルーム投資に共通する構造として、契約前に確認したい点を整理します。
（1）買った瞬間に「売るときの相場」より高い
新築の販売価格には、土地・建物の原価に加えて広告費や販売経費が含まれます。そのため購入直後に売ろうとすると、近隣の築浅の成約価格より低い価格でしか売れないことが一般的です。提案価格は、同じエリアの築浅ワンルームの成約価格（国土交通省「不動産情報ライブラリ」など）と比べて確かめましょう。
（2）毎月の手残りは「家賃−ローン」だけでは分からない
収支表が「家賃とローン返済の差額」だけで作られていないか確認してください。所有者は、管理費・修繕積立金・固定資産税も払います。これらを入れると、毎月の持ち出しは説明より大きくなることがよくあります。
（3）修繕積立金は、将来上がる計画が多い
新築時の修繕積立金は低めに設定され、段階的に値上げする計画が多く見られます。国土交通省のガイドライン（2024年6月改定）では、20階未満・延床面積5,000㎡未満のマンションの目安は1㎡あたり月335円（25㎡なら月約8,400円）です。提案物件の金額と、長期修繕計画の値上げ予定を確認しましょう。
（4）10年後・20年後に売った場合を試算する
新築ワンルームは、売るときの価格で最終的な損得が決まります。10年後・20年後に売った場合の価格と、そのときのローン残高を試算してもらい、売っても手元にお金が残るかを確かめてください。試算を出してもらえない場合は、契約を急がないことをおすすめします。
提案書の数字、自分だけで判断していませんか？
価格・毎月の手残り・修繕積立金・売却時の試算は、提案書を見れば確かめられます。不動産投資の教科書のセカンドオピニオンでは、物件を売らない第三者が、提案された区分マンションの数字を無料で確認します。
対象：25〜50歳・年収500万円以上の会社員・公務員で、区分マンションの提案を受けている方・保有中の方（面談前に物件資料をお送りいただきます）
プレサンスのメリット・デメリット
| メリット | デメリット・注意点 |
|---|---|
| 🟢 分譲マンションの供給で2025年全国1位（同社公表） | 🟠 投資用は新築中心のため、中古ワンルームより価格は高め |
| 🟢 東証プライム上場のオープンハウスグループの完全子会社 | 🟠 非上場になり、単体の決算は原則公開されない |
| 🟢 大阪・名古屋・京都・神戸・東京・横浜と販売エリアが広い | 🟠 ローンを組むと毎月の手残りはマイナスになりやすい（新築ワンルーム全般の構造） |
| 🟢 行政処分の該当なし（2026年10月確認） | 🟠 グループ会社が多く、電話の相手がどの会社か分かりにくいことがある |
プレサンスが向いている人・向いていない人
✅ プレサンスが向いている人
- 関西・東海の都市部の新築ワンルームを、長期で保有するつもりがある
- 供給実績の多いデベロッパーの物件を選びたい
- 毎月の持ち出しがあっても、自己資金や収入で無理なく払える
- サブリースや節税の説明を、契約書と自分の数字で確かめられる
❌ プレサンスが向いていない人
- 毎月の手残り（キャッシュフロー）をプラスにしたい
- 少しでも安く買いたい、価格交渉の余地を残したい
- 数年で売却して利益を出したい
- 「節税」「年金代わり」「生命保険代わり」の説明だけで購入を決めようとしている
契約前に確認したいチェックリスト10項目
プレサンスに限らず、新築ワンルームの提案を受けたら、契約前に次の10項目を確認してください。1つでも「No」があれば、契約を保留して第三者の意見を聞くことをおすすめします。
📝 契約前チェックリスト10項目
- 電話をかけてきたのがどの会社か、公式の番号で確かめたか
- 同じエリアの築浅ワンルームの成約価格と比べ、提案価格の妥当性を確かめたか
- 毎月の手残り（家賃−ローン返済−管理費−修繕積立金−固定資産税）を計算したか
- 長期修繕計画を見て、修繕積立金の値上げ予定を確認したか
- サブリースの賃料改定・免責期間・解約の条件を契約書で確認したか
- 金利が1%上がった場合の返済額を確認したか
- 「節税になる」という説明を、自分の所得税率で検証したか
- 団信の保障範囲を、今の生命保険と比べたか
- 10年後・20年後に売った場合の手残りの試算を受け取ったか
- 家族と相談し、期限に急かされて決めようとしていないか
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プレサンスに関するよくある質問
Q1. プレサンスはやばい会社ですか？
分譲マンションの供給で全国1位の実績を持ち、国土交通大臣免許（（5）第7042号）を持つ正規の宅建業者です。国土交通省のネガティブ情報等検索サイト（過去5年分）にも行政処分の該当はありませんでした（2026年10月31日確認）。本記事の調査範囲では、違法と言える事実も確認できませんでした。「やばい」と言われる主な理由は、過去の事件報道と、新築ワンルームの価格・収支です。
Q2. プレサンス事件とは何ですか？
2019年に、創業者で当時社長だった山岸忍氏が業務上横領の共謀の疑いで逮捕された件です。2021年10月に大阪地裁が無罪判決を出し、検察が控訴しなかったため無罪が確定しました。会社が販売した物件の違法性を示すものではありません。
Q3. プレサンスの営業電話がしつこい場合、どうすれば止まりますか？
まず、相手がどの会社かを確かめましょう。投資用マンションの窓口はプレサンスNEXT（0120-983-277）です。そのうえで「契約しません。今後の連絡は不要です」とはっきり伝えてください。宅建業者は、断った相手への勧誘の継続を禁止されています。それでも続く場合は、消費者ホットライン「188」に相談できます。
Q4. オープンハウスグループになって何が変わりましたか？
2025年3月28日に上場廃止となり、プレサンス単体の詳しい決算は原則として公開されなくなりました。会社の状況は、親会社のオープンハウスグループ（東証プライム・3288）の決算で確認することになります。また、2026年4月1日に商号が「株式会社プレサンス」に変わりました。
Q5. プレサンスロジェは投資用ですか？
プレサンスロジェは、グループ会社のプレサンス住販が販売する自住用の分譲マンションのメインブランドです。投資用のワンルームは「プレリス」「プレサンス」シリーズとして、プレサンスNEXTが窓口になっています。
Q6. プレサンスの新築ワンルーム投資は儲かりますか？
物件と買い方しだいです。新築ワンルームは価格に販売経費が乗り、ローンを組むと毎月の手残りはマイナスになりやすい商品です。近隣の成約価格、毎月の手残り、10年後・20年後に売った場合の試算を確かめたうえで判断しましょう。
Q7. 親会社のオープンハウスの評判も知りたいです。
親会社については「オープンハウスの口コミ・評判は「やばい」？戸建て・投資用の真相」で解説しています。
まとめ｜プレサンスは供給全国1位のデベロッパー。新築ワンルームの数字は自分で確かめて判断を
プレサンスは、分譲マンションの供給で2025年全国1位、オープンハウスグループの完全子会社です。行政処分の該当もなく、過去の事件も元社長の無罪が確定しています。「やばい会社」と言える根拠は見当たりませんでした。
- 電話：グループ会社が多いので、まずどの会社かを確かめる。投資用の窓口はプレサンスNEXT（0120-983-277）
- 営業トーク：サブリース・節税・生命保険代わりは、契約書と自分の数字で確かめる
- 物件：新築ワンルームは価格が高めで、毎月の手残りはマイナスになりやすい。成約価格・収支・修繕積立金・売却時の試算を確かめる
会社が信用できることと、その物件が自分にとって良い買い物かどうかは別の問題です。迷ったら、契約の前に、物件を売らない第三者の意見も聞いてみてください。
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📚 会社選び・失敗事例・相談先
✍️ この記事を書いた人
山本 尚宏（やまもと なおひろ）
株式会社猿 代表取締役／「不動産投資の教科書」編集長
▶ メディア運営12年｜「不動産投資の教科書」を2014年に創設し、12年にわたり運営。
▶ 著書｜『不動産投資は、「物件」で選ぶと、99%失敗する』
▶ 相談実績 累計数百件｜「営業電話が止まらない」というご相談にも代表自らが対応。
▶ 物件を売らない立場｜当社は不動産の売買・仲介を一切行っていません。筆者はランドネット株式を保有しています。
本記事は、株式会社プレサンスの公式サイト（会社概要・事業案内・投資用ワンルームマンション一覧）、株式会社プレサンスNEXTの公式サイト、国土交通省ネガティブ情報等検索サイト、裁判の経過に関する報道、宅地建物取引業法施行規則、賃貸住宅管理業法、国税庁タックスアンサーNo.1391、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に基づいて執筆しています。特定の企業を推奨・批判するものではありません。数値・条件は2026年10月31日時点で確認したものです。
