• 不動産投資
  • 2018/3/2

弁護士が不動産投資を始めるべき5つの理由と成功させるための7ステップ

難関である司法試験に合格、そして司法修習を終え、晴れて弁護士となったものの、「思っていたほど収入がない「弁護士が増え続けているので将来が不安だ」とお感じの方はとても多くなっています。

こうした背景を考えると、本業以外に収入源を確保するべきと考えるのは当然のことと言えます。数ある副収入源の中で、弁護士という職業との親和性が高い選択肢として「不動産投資の教科書」は不動産投資をご提案します。

不動産には契約や権利関係、相続、その他各種トラブルや紛争など専門的な法律知識を要する場面が多いため、投資家本人が弁護士である強みを発揮できるのが最大の理由です。

しかし、弁護士は法律のプロではあっても不動産投資のプロではありません。初心者の状態から始めて安定的な副収入を確保するための方法や弁護士である強みの活かし方などを解説していきますので、上記の「声」に1つでも共感できるものがおありの方は、ぜひ最後までお読みください。

1、弁護士が不動産投資を始めるべき5つの理由

まずは弁護士に不動産投資をおすすめする理由を5つ紹介していきます。

(1)ローン審査に有利な高属性

収益物件の購入にはローンを利用するケースが大半ですが、ローンの審査では年収や職業などが大いに影響を及ぼします。この審査において弁護士は高属性(年収、職業など審査項目においてランクが高いと見なされる)なので、ローンの審査に通りやすいだけでなく高額のローンを組むにも有利なので優良物件にも手が届きやすいというアドバンテージがあります。

不動産投資の成否は、ほとんどが物件選びにかかっています。そのことを考えると弁護士が高属性職業である優位性を発揮できる投資商品と言えば、他ならぬ不動産なのです。

もっとも、弁護士とは言え年収が高くなければローンの審査は通りづらくなります。

仮に弁護士とサラリーマンで同じ年収800万円である場合に、弁護士の方が有利になる傾向がある、とイメージしてもらえたらと思います。

(2)掘り出し物に出会うチャンスに恵まれている

弁護士は業務上、不動産に関係する案件や係争に関わることも多くあります。不動産業者や資産家など不動産取引を頻繁に行っている関係者と関わりを持つこともあり、一般の人が知り得るような不動産の情報よりも掘り出し物と呼べるような物件の情報に接することも多いでしょう。不動産関係者との人脈を形成するのにも、弁護士は有利な立場にあります。

一般の人にとっては難ありの物件であっても弁護士の法律知識があれば魅力的な物件にすることができる場合も含めて、弁護士は隠れた優良物件に出会うチャンスに恵まれています。

(3)高度な法律知識でトラブルに強い

不動産にはさまざまな当事者が利害関係を有しています。中には複雑な問題を抱えていたりトラブルに見舞われるような物件もあるわけですが、権利関係などのトラブル解決は弁護士にとって本業とも重なる部分です。

専門的な法律知識を持たない不動産投資家であれば専門家である弁護士の力を借りる必要もあるかと思いますが、投資家自身が弁護士であればこうしたトラブルに強いことも大きなメリットとなるでしょう。

(4)不動産投資で得られたノウハウが本業に役立つ

投資に限らず、弁護士のもとに寄せられる相談には不動産に関連するものが依然として多くあります。つまり、「不動産に強い」ということは本業である弁護士活動でもセールスポイントになり得るということです。

相続などの分野で「不動産に強い弁護士」へのニーズがすでに高まっており、高齢化社会の進行に伴ってこの傾向はさらに強まると思われます。副業であっても不動産投資を、身を以て体験することで、そこから本業に役立つ知識の強みは計り知れないでしょう。

(5)弁護士過剰問題への対策

そもそも弁護士が不動産投資など本業以外の収入源を持っておくことへの、最大の理由が弁護士過剰問題への対策です。今は仕事が途切れることなくあるとしても、やはり自営業者という立場上いつ何があるか分からないという不安は付きまといます。

そこで豊富な法律知識を役立たせることができて、さらに不動産投資の経験を本業にフィードバックできるという観点からも弁護士という職業と不動産投資はとても親和性が高いと言えます。

こうした背景からすでにマンションやアパート経営に参入している弁護士は意外に多く、今後はさらにその流れが加速するかも知れません。

2、弁護士にオススメの不動産投資の種類4

次は弁護士にオススメの不動産投資の種類を紹介していきます。

(1)最初は小さく始めて徐々に大きくしていくメリット

いくら法律知識が豊富な弁護士とはいえ、不動産投資の経験がない状態から始めるのであれば初心者ということになります。不動産投資にはパートナーとなる不動産会社が存在するので何でも自分でしなければいけないということはありませんが、最終的な決断は自分ですることになります。

そのことを踏まえ、最初はワンルームやファミリータイプなど区分マンションから始めるのが良いのではないでしょうか。一連の流れを経験してみて、そこから自分なりの方向性を見出したり、「やってみて初めて分かったこと」などを知ることで投資家としての能力が備わってきます。

特に、最初から不動産や権利、契約関係を含む法的な知識は豊富な立場にあるので、最初は小規模投資でリスクを抑えながら不動産投資家としての今後をイメージしていくことに重点を置くのが良いと思います。

その先は投資家自身の好みや強みとしている地域の特性などを踏まえて、「不動産投資の教科書」としては3つの方向性があると考えます。その3つの方向性を次項より解説していきます。

(2)高級区分マンション

区分マンションとは一棟ものではなく建物内の住居を部屋単位で購入、投資をすることです。ここで敢えて「高級」と付けているのは、弁護士という職業が持つ属性の高さゆえにローン審査に通りやすいメリットを生かしたいという考えからです。

賃貸マンション物件を探している人が何を優先して部屋探しをしているかを考えると自ずと答えはでますが、マンション投資の成否を分けるのは、一にも二にも立地条件です。しかし、大都市圏の好立地物件は総じて安くはありません。

 
出典:ケン・コーポレーション 賃貸中の投資用物件特集(区分マンション)

こちらは東京都心部の高級区分マンション物件です。おなじみの街、おなじみのマンションが並んでいますが価格は3億円台です。さすがにこれは極端な例ですが、これだけ価値がある物件だと集客力がとても高く、安定した入居稼働率が見込めるでしょう。

ここまでの価格帯は極端なので、1億円以下の高額物件も見てみましょう。

 
出典:nomu.com 区分マンションの物件一覧

いずれも東京都内の好立地物件が並んでいます。決して価格は安くありませんが、よく見ると好立地であるだけでなく上層階の物件が多く、こちらも高い集客力が見込めます。

収入や属性によっては中々手が届かない物件ですが、自己資金を多めに用意できる方にとっては弁護士の高属性をいかしてローンを利用すれば十分手が届きます。

(3)区分所有オフィス

「区分所有オフィス」は株式会社ボルテックスの商標登録となっており、ビルをフロアや部屋ごとに分けて所有する投資商品です。詳しくは、「区分所有オフィスとは?投資となる仕組みと7つのメリット」をお読みください。

区分マンションと区分オフィスの違いとしては、単純に住居と商業用途という点で全く性質が変わります。

マンションと違い、利便性の他に見栄えや設備も充実しており、質の高い物件で安定的に収入が見込めます。その為、物件の価値が下がりにくく、売却時に利益が生まれることもあります。詳しい物件情報はこちらをご覧ください。

とはいえ初めて聞いたという方も多いと思いますので、まずは情報収集として、資料請求してみるのもいいかもしれません。

ボルテックス

(4)一棟アパート

一棟アパートとは文字通り、アパート物件を土地・建物丸ごと購入して賃貸経営をすることです。不動産市場には中古の一棟アパート物件が数多く流通しているのでそれを購入するか、更地に新たなアパートを建築することで投資を始めることができます。

多くのアパート物件は4戸から8戸程度の部屋があるという規模なので、一棟アパートを経営するということは最大で戸数分の入居者から家賃収入を得ることができます。同じ価格の収益物件であっても経営戸数が多くなるため利回りが高くなりやすく、長期的な視野で不動産収入をお考えの方に向いています。

また、一棟ものの場合は土地の購入を伴うため、最終的な出口戦略として土地の売却を視野に入れることができるのも魅力です。本業である弁護士活動からの収入は山あり谷ありかも知れないので、いざとなった時に現金化できるまとまった資産を形成しておくことは有意義です。

一棟アパート投資については「保存版!一棟売りアパート経営で成功するための全知識と物件選びパーフェクトマニュアル」で詳しく解説をしています。パーフェクトマニュアルとあるように、概要から具体的に始める方法まで1本の記事で完結するように解説していますので、一棟アパート投資に関心がおありの方はぜひそちらも併せてお読みください。

(5)一棟マンション

区分マンションは建物内の部屋を1戸単位で購入する不動産投資ですが、一棟マンションは建物丸ごとを購入する投資です。区分マンションよりも資金的、経験値的にも初心者向きとは言えないので、資金が潤沢な方やパートナーとなる不動産会社すでにあるという方、そしてすでに不動産投資の経験や知識をお持ちの方向けです。

例えば、マンション物件を10戸所有しているとしても、それぞれ異なる区分マンション物件を合計10戸所有しているのと、10戸の部屋がある一棟マンションを所有しているのとでは全く意味が違います。効率面では一棟マンションの方が勝りますが、所有物件が1つのマンションに偏ることはリスクとも隣り合わせです。

しかし、弁護士という職業が持つ属性の高さがメリットとして発揮される投資分野でもあるので、パートナーからの提案が信用に足りるものであれば検討の余地は大いにあると思います。一棟マンション投資についてのメリットやデメリットなどを「不動産投資の初心者が選ぶべき一棟物件とは?失敗しないためにおさえておきたい6つのこと」で解説していますので、一棟もの投資に欠かせない知識としてぜひこちらもお読みください。

3、弁護士が不動産投資家になるまでの7ステップ

次は具体的に不動産投資家になるためのステップです。

(1)無理のない投資計画を立てる

弁護士は一般的に高収入のイメージがあります。

ただ、一昔前と異なり弁護士業界でも貧富の差が激しくなってきたこともまた事実でしょう。

実際、「一般の人が思っているほど弁護士は高収入ではない」というのは、多くの方から聞かれる意見です。

だからこそ不動産投資で別の収入源を確保したいと考える方が多いわけですが、この時に重要なのが最初の投資計画、資金計画です。「思っているほど高収入ではない」のであれば、無理のない資金計画を立てることがなおさら重要になります。

というのも、弁護士活動で得られる収入が安定していない場合はローン返済の負担が不動産経営を行き詰らせてしまう可能性があるからです。手持ちのお金をすべて自己資金にしてしまったり、無理をして高額すぎる物件に手を出してしまうのは典型的な失敗パターンです。

この記事では、特に最初だけは小規模な投資から始めることを推奨していますが、そこには資金ショートを防ぐという意味もあります。資金計画については不動産会社の方が精通しているので、次項で解説するパートナーとも入念に戦略を練る必要があります。

(2)収益物件選びとパートナー選び

不動産は情報力がモノをいう世界です。不動産関係者とのつながりが多い弁護士にとって、ここは職業的な強みが発揮される場面です。弁護士活動を通じて得た人脈の中に信頼できる不動産会社があれば、全くアテがないところから探すよりはるかに有利です。

信頼できるパートナーが見つかれば、そこから提案される収益物件についても成功する可能性が高いので、パートナー選び=成功する物件選びだと考えても良いと思います。

また弁護士は職務上、不動産物件の相場観や地域的な特性なども一般の人より多くの情報を得られる立場にあります。本業で養われた「目」も、成功する収益物件選びに大いに役立てたいところです。

(3)現実的かつ合理的なシミュレーションを立てる

不動産投資で重要なのは、

  • 想定入居率
  • 年を追うごとに下落する家賃
  • 支払うべき税金

なども踏まえたシミュレーションです。

弁護士は論理的な思考が重要視される職業です。

不動産会社が特定の物件を前提に出してきたシミュレーションについて、本当に購入すべきなのかを合理的にチェックしましょう。

(4)現実的かつ合理的なシミュレーションを立てられるだけの勉強をする

3-(3)現実的かつ合理的なシミュレーションを立てる」と関連する内容ですが、シミュレーションをきちんと立てられるレベルまでは不動産投資の勉強をして下さい。

以下の記事なども参考にしてもらえると嬉しいです。

(5)ローンによる資金調達、物件購入

多くの場合、収益物件の購入時にはローンを利用することになるでしょう。その方が投資効率が高く、弁護士であることが審査にプラスに働くのであれば、むしろローンを有効活用して優良物件を手に入れたいところです。

(6)管理会社選び

収益物件購入後の不動産経営には、現場があります。弁護士は法律のプロであっても物件管理の現場についてはプロではないので、その道のプロである管理会社に管理業務を委託することになります。

多くの場合、管理業務を委託する際には家賃滞納者への督促、回収業務が含まれています。督促の段階であれば管理会社に委託するのも良いと思いますが、滞納が長期化して明け渡し請求訴訟や強制執行などの段階にまで進んだ場合は管理会社の顧問弁護士が登場します。

この業務については投資家本人である弁護士もその道のプロなので、督促だけで解決できない場合は自身で法的な解決を試みるのが費用面でもオトクだと思います。

管理会社選びについては不動産会社との関係性や好みの問題もあるので、「大手?地元密着型?間違いのない賃貸管理会社の選び方・見極め方」での解説もお読みになった上で信頼できる会社に管理を任せましょう。

(7)入居者の募集活動

すでに入居者がいる場合を除くと、入居者のいない物件を取得した場合には入居者の募集をすることから不動産経営が始まります。すでに入居者がいる場合であってもその入居者が退去した後は募集活動が必要になるので、募集活動はすべての不動産投資家にとって必須の業務であると考えてください。

通常、募集活動はパートナーの不動産会社または管理会社が行います。不動産会社同士が利用しているデータベースや、不動産ポータルサイトなどに賃貸物件情報として掲載して、反響を待ちます。それ以外にも独自のネットワークを活用して募集活動を行う会社もあります。

弁護士の高属性を活用して優良物件を取得したのであれば募集活動も比較的スムーズに進むと思いますが、常に魅力ある物件づくりに心がけるのが成功する不動産投資家の条件です。

4、弁護士である強みを生かした不動産投資のコツ

最後に、弁護士であるからこそできる不動産投資をより有利にすすめるコツを紹介していきます。

(1)法律知識をいかして、少しでも有利な契約を

弁護士は法律のプロなので、民法に規定されているような契約・権利関係のプロでもあります。一般の人にとって契約書とは難しいことがたくさん書かれている書類にしか見えないかも知れませんが、その道のプロである弁護士にとっては違います。内容をしっかりと精査して不利になるような部分は修正を求めるシビアさを発揮したいところです。

不動産の売却時には瑕疵担保責任といって物件の不具合についての責任範囲を取り決めますが、この責任をできるだけ小さくしたいのが本音です。その方法として、契約段階で瑕疵担保責任の範囲を狭くすることや、保険を活用してリスクを管理するなどの方法が考えられます。

満足のいく売却価格で物件が売れたとしても、後で瑕疵担保責任によってお金が掛かってしまうとその前提が崩れてしまいます。そんなことがないよう、ここは弁護士の本領発揮です。

(2)弁護士だからといって「騙されるはずがない」と過信しない

詐欺まがいの悪徳商法についても知識が豊富なはずの弁護士なので、当の本人が「騙されるわけがない」と思っていることが落とし穴となって高値掴みをしてしまったり、重要事項説明になかった問題が後から出てきて赤字になってしまったという例は意外に多くあります。

一部の悪徳業者はたとえ相手が弁護士であっても、その場限りの商売しか考えていないようなこともあるため、落とし穴だらけの投資案件を持ち込んでくるかも知れません。「まさか弁護士を騙そうとすることはないだろう」「自分が騙されるはずがない」という過信を持つことなく、うまい話には何か裏があるという基本を大切にしたいものです。

(3)士業のネットワークを活用して情報収集に心がける

不動産の業務には、多くの士業が関わっています。不動産投資の税務を担当する税理士、登記を担当する司法書士、不動産の価値を正確に算定する不動産鑑定士や土地家屋調査士、そして権利関係の調整や紛争解決を担当する弁護士など。

いずれも担当する分野が異なるため、それぞれの業務範囲を補完し合うように、多くの専門家は士業同士のネットワークを構築しています。通常、最も不動産投資家や所要者に近いのは税理士や司法書士です。こうした人たちが持つ不動産情報は新鮮で有益なものが多く、「税理士と仲良くしているといい物件売却情報が入る」と語る不動産業者もいるほどです。確かにこれは相続や財産分与などに関わることが多く、依頼者である不動産所有者の意向や情報を知り得る立場にあるので情報の質は群を抜いていると言って良いでしょう。

弁護士はそんな士業ネットワークの中では最も法律に精通した専門家なので、相互補完の関係性をいかして他の分野の専門家からの情報が常に入ってくるような関係性を作りましょう。

まとめ

現役の弁護士として活躍されている方が不動産投資を始める意義や、その具体的な方法や弁護士という強みをいかす方法について解説してきました。弁護士だからこそ不動産投資を始めるべき理由については、共感できる先生も多かったのではないでしょうか。

自営業者である以上、仕事の浮き沈みは避けられません。しかも弁護士過剰問題がますます進行することが確実であることを考えると、本業以外の副収入を持っておく必要性は今後さらに高まるでしょう。

そのための最有力候補として、不動産投資をオススメしてきました。不動産投資は始めてすぐに「ウハウハ儲かる」という類のものではありません。今のうちに仕組みを作っておいて将来の安定収入を確保するというのが妥当な考え方なので、今のうちにできることから始めてみてはいかがでしょうか。

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