• 不動産投資
  • 2017/5/22

保存版!一棟売りアパート経営で成功するための全知識と物件選びパーフェクトマニュアル

不動産投資に興味をお持ちで、一棟売りアパートの投資を始めたいとお考えですか?もしくは、区分アパートや区分マンションのオーナーをやってきて、次は一棟売りアパートというお考えをお持ちでしょうか?

一棟売りアパートの投資は、いわゆる大家さん業として最も多くの人が頭に思い浮かべる不動産投資の形です。一棟売りアパートであるがゆえに魅力やメリットも多く、すでに区分アパートや区分マンションへの投資をしている人の中にも「いつかは一棟売りアパート」と思い描いている方も多いと思います。

一棟売りアパートならではの基本的な知識やメリットとデメリット、そして何よりも大切なアパート物件選びにおいて知っておきたい7大ポイントを、不動産投資に興味をお持ちの方が月間40万人以上訪れる『不動産投資の教科書』がまとめました。

一棟売りアパートの投資で成功したい!」という思いをお持ちの方は、ぜひ最後までお読みください。


1、一棟売りアパート投資の基本

(1)一棟売りアパートとは?

一棟売りアパートとは、文字通り建物が一棟そのまま売りに出されている投資用物件のことです。投資用として売りに出されている一棟ものアパートを購入することで、そのアパートの大家さんとなって家賃収入を見込んだアパート経営をすることができます。

(2)一棟売りアパートを購入するのは、こんな人

今や不動産投資は、いわゆる資産家だけのものではなくなっています。先祖代々の土地がなくても、自分で一棟アパートを購入することで不動産投資を始めることができるので、「サラリーマン大家」「専業大家」といった人たちが多くなっています。

一棟売りのアパートを購入して賃貸経営を考えている人の中にも、このような今どきの大家さんとして不動産投資をしている人も多いでしょう。

すでに土地や建物などの資産を持っている人にとって、一棟売りのアパートを新たに購入する必要性はそれほど高くはないでしょう。そのため、一棟売りのアパートを探している人、購入を検討している人というのはむしろサラリーマン大家や新たに不動産経営を始めたいという人という立場にある人の方が多いかも知れません。

また、一棟売りアパートを相続対策として購入する人もいます。そのカラクリは賃貸住宅に対する評価額にあるのですが、詳しくは「2ー(2)相続対策」で解説します。

(3)一棟売りアパートから得られる2つの収益

一棟売りアパートを購入して不動産投資をすることで狙える利益は2つです。

  • 家賃収入(インカムゲイン)
  • 売却益(キャピタルゲイン)

購入した一棟アパートの入居者からは、毎月の家賃収入が入ります。そしてもうひとつ、不動産投資には価格変動があるので、購入時よりも売却時に高く売れば場合には売却益が発生します。

しかし実際問題として、購入したアパートを数十年間所有した後で売却しても購入時よりも高くなる可能性はとても低く、一棟売りアパートへの投資が成功したと言えるのは、

家賃収入の総額 + アパート売却額 - アパート購入費用 - アパート経営のコスト = アパート投資のトータル収支

という計算式においてトータル収支がプラスになった場合です。

計画通りの家賃収入が得られたとしても、出口戦略がうまくいかず思っていたよりかなり安い価格でしか売却できなかったとなるとアパートの購入と売却で発生した価格差が大きくなり、それが家賃収入の総額を上回ってしまうとトータルでマイナスとなり、そのアパート投資は失敗に終わります。

家賃収入はもちろん最も大切ですが、出口戦略がうまくいってこその一棟売りアパート投資だということを念頭に置いておきましょう。

アパート売却という大切な出口戦略については、『不動産投資の教科書』でもいくつかの記事で詳しく解説しています。「不動産を売りたい方必見!高額で不動産を売却する方法」では少しでも高く売るコツを、「不動産売却時の注意点!全部把握したい10個注意点まとめ」では注意したいことをまとめています。とても大切かつぜひとも知っておいていただきたいことが解説されていますので、ぜひ併せてお読みください。

(4)区分アパート投資との違い

アパート投資には、2つの形があります。1つは一棟売りアパートへの投資で、もう1つは区分アパートへの投資です。区分アパートとは、複数戸あるアパートの中から1室単位で部屋を購入して賃貸経営をすることです。

一般的に区分アパートや区分マンションへの投資は不動産投資の初心者が取り組み、やがて経営の規模が大きくなってくると一棟売りの物件を丸ごと購入して経営するというパターンが多く見られます。

区分アパート投資にはない、一棟売りアパート投資のメリットを挙げてみると以下のようになります。

  • 土地も購入するので建物が老朽化しても土地が残る
  • アパート全体が経営対象になるため家賃設定や管理会社の選定など自由度が高い
  • 早く投資戸数を増やしたい人にとって効率的
  • 土地があるため担保価値が高く融資を受けやすい

アパート投資という意味では一棟売り、区分所有のいずれも共通点は多いのですが、上記のメリットを見ると一棟売りアパートならではのメリットがとても多いことが分かります。 

(5)実際に不動産投資をしている人たちブログを見てみよう

一棟売りアパートへの投資をさらに深く理解していくにあたって、実際に一棟売りアパートやマンションへの投資をしている人の様子も気になるところです。サラリーマン大家など既存の不動産を持たない人が不動産投資を始めて、その一環として一棟売りアパート経営をしている人が開設しているブログを中心に情報源を集めてみました。

①金のなる木で大家生活

http://okita926.com/

②資産2億!サラリーマン大家のわらしべ不動産投資!

http://xn--vck5d6ae0cyc2119bzje.com/

この他にも、『不動産投資の教科書』には「不動産投資初心者が読んでおくべき11個のブログ」でたくさんの不動産投資家ブログを紹介していますので、そちらもぜひチェックしてみてください。

2、一棟売りアパート投資のメリット

一棟売りであっても区分アパートであっても、アパート経営で得られるメリットには共通点も多く、全てが一棟売り特有のメリットというわけではありません。一棟売りアパートならではのメリットは「1ー(4)区分アパート投資との違い」でご紹介した通りです。そこでも述べているように、一棟売りアパートの場合は投資効率が良いため、以下のメリットがより大きくなると考えられます。

(1)老後資金の確保

賃貸物件の経営で最も意識されるメリットです。老後だけでなく、病気や怪我、介護など何らかの事情で働けなくなったとしても不労所得を確保できるので、自分自身だけでなく家族の生活費が安泰でいられるのは、大きな安心感が得られます。

(2)相続対策

一棟売りアパートを相続する場合、現金で相続をするよりも評価額を大幅に低くすることができます。その分相続税額も低くなるので、節税のために一棟売りアパートを購入する人も少なくありません。

それほどメリットの幅が大きいので、詳しくは「相続税を節税するには?有効な4つの相続税対策」も併せてお読みください。また、一棟売りアパートを生前贈与する節税テクニックもあるので、そちらは「贈与税の仕組みと特例を活用した節税テクニック10」で解説しています。

(3)生命保険効果

家賃収入を不労所得として得られるので、アパート経営をしている本人が亡くなったとしても所有しているアパートに入居者がいる限りは家賃収入が続くので、生命保険と同じ効果が得られます。

保険料の負担は決して小さなものではないので、保険料に支払う分を不動産投資に回すという考え方も合理的だと思います。

(4)インフレリスクに備える

日本経済は長らくデフレ局面が続いているので、現金の強みが当たり前のようになっていますが、長い目で見えると経済はインフレとデフレを繰り返しています。デフレからインフレに局面が変化すると現金よりも現物資産の価値が相対的に高くなるため、一棟売りアパートなど不動産の価値も高くなります。

インフレでは物価上昇が生活を圧迫しますが、所有しているアパートの家賃もそれに合わせて上昇するため、実質的にインフレの影響を受けずに済みます。

アベノミクスでは日銀の黒田総裁がインフレターゲットを設定、デフレ脱却のためにインフレ誘導の政策を進めている状況です。国が今よりもインフレ局面を望んでいる以上、そのインフレが行き過ぎてしまうリスクを想定しておくことは現実味のある対策です。 

3、一棟売りアパート投資のデメリット

一棟売りアパートへの投資には、区分アパートにはないリスクやデメリットもあります。投資規模が大きくなるだけ失敗してしまうとその金額も大きくなるため、デメリットも十分理解した上での検討をおすすめします。

(1)空室リスク

賃貸経営に空室リスクは付き物ですが、一棟売りアパートの場合は建物全体の魅力が低下してしまうと空室率上昇の影響をもろに受けます。

例えば近隣に迷惑施設ができてしまった場合、そのアパートから続々と入居者が退去してしまう可能性があります。複数の物件で区分アパート投資をしている場合はこうしたリスクもそれぞれの物件ごとに分散されるので、空室リスクの集中は一棟売りアパート投資ならではと言えます。

(2)老朽化、災害

地震などの自然災害によって建物が被災してしまうと、アパート経営そのものが重大な影響を受けます。建物そのものが全壊や半壊を免れたとしても入居者が退去したり風評の広がりによって、やはり影響は避けられません。

また、災害に遭わないとしても時間の経過によって建物は老朽化します。老朽化が進むと物件の魅力が失われるため空室率増加につながります。それを防ぐためのメンテナンス費用もアパートを所有するオーナーの負担となります。

(3)ローン返済義務

一棟売りアパートを購入するために融資を受けている場合、その返済義務が生じます。これだけだと当たり前のことでデメリットではありませんが、将来にわたって金利が上昇する局面となったら変動金利型の不動産投資ローンを利用しているオーナーにとってリスクとなります。 

4、資産価値の高い一棟売りアパートの探し方

(1)ポータルサイトより売主サイト?

不動産市場に流通している物件のうち、一棟売りアパートは収益物件に分類されます。自己居住用の不動産であれば、ネット上にも検索サイトが無数にあります。それと同様に投資物件を扱うポータルサイトもたくさんあります。

それに対して、収益物件を自社で保有して販売する売主自らが情報を配信している収益物件サイトもあります。ポータルサイトに対して掲載物件数は少ないのですが、メリットがとても多いので『不動産投資の教科書』では売主サイトでの情報収集をオススメします。

以下が、その主な理由です。

  • 売主自身が情報を配信しているので情報の鮮度が高い(ポータルサイトで見つけた情報にアクセスしてもすでに売約済みの場合がある)
  • ポータルサイトにありがちな「おとり物件」のような広告がない
  • 区分アパート、一棟売りアパートそれぞれに強い業者があるので目的に応じて使い分けられる
  • パートナーとなる不動産業者を同時に選ぶことができる

特に後半で挙げた2つは、一棟売りアパートを購入した後の賃貸経営にもつながるメリットです。

『不動産投資の教科書』がオススメする一棟売りアパート売主サイトは、以下の2つです。

①アイケンジャパン

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公式サイトはこちら

②スマートデイズ

公式サイトはこちら

(2)収益物件選びはパートナー選びから始まる

購入したらそれで終わり、ではないのが不動産物件です。一棟売りアパートは収益物件なので、購入後に始まり賃貸経営のことを考えるとなおさら購入したら終わり」ではありません

そこで重要になるのが、賃貸経営を含めた信頼できるパートナ―選びです。前項で売主サイトから収益物件を探すことでパートナー選びもできると述べましたが、収益物件を購入したからといってその不動産業者と付き合いをしなければならないわけではありません。フラットな目線で無数にある一棟売りアパート経営のパートナーを探すために重視したいポイントと、不動産投資の教科書が厳選した50社を「あなたの不動産投資をサポートしてくれる投資会社50選」でご紹介していますので、ぜひそちらも参考にしてください。

5、一棟売りアパート選びの7大ポイント

安定的な家賃収入だけでなく、出口戦略も含めて一棟売りアパート投資を成功させるためには、購入するアパート選びが最も大きなポイントとなります。

一棟売りアパート投資を成功させるためにチェック必須の7大ポイントをまとめました。

(1)立地条件

一棟売りアパートに限らず、不動産投資は場所選びが最優先項目です。そのアパートに入居する人の人物像を描いてみて、その人ならどんな場所を好むかを考えることから場所選びをしてみましょう。

アパートであれば単身者もしくは若い人向けの物件というケースが多いかも知れませんが、その場合であれば都心からの交通アクセスや駅からの距離、近隣にコンビニやスーパーなどがあるかというのが検討項目となります。

ファミリー世帯向けのアパートであれば学校や病院、公園などの周辺環境が整備されているという要素の優先順位が高くなります。

(2)稼働率と利回り

新築物件の場合は見込み数値となりますが、一棟売りアパートを購入する多くの場合は中古物件です。つまりすでに入居者がいるアパートなので、稼働率や管理状態を知ることができます。

稼働率は入居戸数を全戸数で割るとすぐに算出できるので、やはり稼働率が高いアパートがおすすめです。そのまま家賃収入に直結するだけでなく、稼働率が高いということはそれだけ物件に魅力があると推測できるからです。

もうひとつ、一棟売りアパートを選ぶ際に注目したいのが利回りです。利回りが高いほど投資効率が良いことになりますが、表面上の高い利回りに飛びついてしまうと思わぬ出費で損をすることもあります。利回りについての正しい見方については「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」に詳しい解説があります。

(3)住宅設備

アパートやマンションは利便性の高さも大きな魅力なので、住宅設備でアパートを選ぶ入居者も多くいます。以下のような設備があると人気物件となりやすいので一棟売りアパート選びの際に考慮すると良いでしょう。

  • オートロック
  • 浴室乾燥
  • 温水便座
  • モニター付きインターホン
  • 宅配ボックス、宅配ポスト

特にオートロックやモニター付きインターホンなどは女性の一人暮らしやファミリー層に人気の高い設備です。また、宅配ボックスは近年のネット通販需要の高まりによって人気が集まっている今どきの人気設備です。

(4)アパートの共有部分

一棟売りアパートの購入を検討している際に物件の現地下見は必須です。下見では物件の外観や管理状態、周辺環境など見るべきところは多いのですが、物件の管理状態を見るとアパート経営の成否に関わる重要なことが分かります。

その中でも注目したいのが、アパートの共有部分です。共有部分が散らかっているかどうかを見ることで管理会社の仕事ぶりと入居者の民度を知ることができるので、そのアパートを経営してうまくいくかどうかの判断材料になります。

(5)セキュリティ

マンションであれば1階部分が共有部分になっていて住戸がある建物は少ないのですが、アパートの場合はその多くが1階部分も住戸になっています。

しかし1階部分は道路など公衆スペースと高さが同じで、プライバシーやセキュリティの確保が課題となります。1階部分をフェンスや衝立、植え込みなどでうまく目隠ししているアパートは1階に住んでいる人への配慮を感じることができるので、入居者からも好印象です。

同時に1階部分は不審者の侵入経路にもなり得るので、1階部分のセキュリティが整備されていることは賃貸経営にといてもプラス材料です。

(6)耐震性能

地震大国である日本国内で長期的な視野でアパート経営をしていくにあたって、地震への備えは避けて通ることができません。1981年に施行された新耐震設計法では、「震度5程度」に耐えられる性能と規定されていたものが「震度6強以上」で倒れないことと改められています。これは明らかに、この間の時期に起きた大きな地震の被害を踏まえてのものなので、新基準の耐震性能を持っているアパートであればこの間に起きた地震でも耐えることができると考えられます。

その他にも新耐震設計法では建物やその中の人を守るための基準が厳格化されているので、一棟売りアパート選びにおいても新地新設計法が適用されている時期の物件であるかどうかは考慮すべきポイントです。

1981年以前の安い一棟売りアパートがあったとしても、傷みが大きかったり耐震改修が必要になるようではコストがかさんで投資妙味が薄れてしまう可能性もあるのです。 

(7)目玉となるセールスポイントがあるか

一棟売りアパートは、オーナーにとっての商品です。商品として入居者に選んでもらうには、何か目玉となるようなセールスポイントが必要です。賃貸情報の広告を見ても、「駅近」「〇〇学校の校区」「スーパー、公園が近い」「全室南向き」などといったように、そのアパート物件をアピールする文言が並びます。こうしたセールスポイントを何もアピールできないような物件だと、セールスポイントを前面に打ち出している競合物件に負けてしまいます。

購入を検討している一棟売りアパートには、どんな目玉があるのか?それを探してみて、その目玉が入居者目線で考えて魅力的に感じられるかどうかという視点を持っておくことは、購入物件探しにおいてとても重要です。 

6、一棟売りアパート購入、手続きの流れ

(1)一棟売りアパート探しから購入まで

一棟売りアパートを活用した不動産投資を始めるために必要な流れを大まかに列挙すると、以下のようになります。

  1. 予算の設定
  2. 予算に応じて購入物件の条件を決める
  3. 物件探し、不動産業者探し
  4. 物件下見
  5. 売買契約
  6. ローン審査、決済
  7. 賃貸管理会社の選定

上記は大まかな流れとしてご紹介しましたが、それぞれの項目にはさらに細かい手続きの流れがあります。詳しくは「不動産投資は意外と儲からない?それでも不動産を購入すべき理由」の「4、投資用不動産購入の流れは?」に解説がありますので、実際に一棟売りアパート購入をお考えの方はぜひご一読ください。

まとめ

一棟売りアパート投資の魅力や知っておくべき注意点、そして成功するアパート投資のために欠かせない7つのポイントを解説してきましたが、いかがでしたか?

区分アパートや区分マンションの投資を経験した人の多くが、「次は一棟もの」と考えるようになります。その際に区分アパート投資と同じと早合点をしてしまわず、一棟売りアパートならではのポイントをしっかり押さえてから投資をしてほしいという願いを込めて情報をまとめましたので、失敗しないアパート投資の一助となれば幸いです。

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不動産投資には大きく

  • 新築区分マンション
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