• 不動産投資
  • 2018/4/12

不動産投資で住民税が安くなる仕組みと4つの注意点

不動産投資をするときには、常に節税」に着目する必要があります。

不動産投資にかかる税金として「住民税」がありますが、これはどのくらいかかるものであり、どのようにして節税することができるのでしょうか?

今回は、 

  • 不動産投資を行うときにかかる住民税の計算方法
  • 住民税を節税する方法
  • 4つの注意点

をご紹介します。

1、住民税は高いし1年遅れで支払わなければならない!

みなさまは、住民税に対してどのようなイメージをお持ちでしょうか?

不動産投資で注目すべき税金は所得税

住民税は、付随的な税金

そのような考えの方も多く見受けられます。

しかし、住民税は、意外と負担の大きな税金です。

税率としては10%程度ですが、これを所得税に足して支払わなければなりません。

また、住民税を支払う時期は、所得を得た年の翌年です。

所得税と異なり、毎年6月くらいに通知書が届くので、忘れた頃に税金や納税洋書類が送られてきて、あまりの高さに驚いてしまう初心者の投資家も多いです。

不動産投資を成功させるためには、所得税だけではなく、1年遅れでやってくる住民税対策も、忘れてはなりません。

2、住民税とは?

次に、住民税とはそもそもどのような税金なのか、確認しましょう。

住民税は、居住している都道府県や市区町村に支払う税金です。

所得税が国に支払う「国税」であるのに対し、地方公共団体に対して支払う住民税は「地方税」です。

税率としては、市区町村に支払う部分が6%、都道府県税が4%の、合計10%となります。

ただし、生命保険や個人年金、医療費の控除額の計算方法が多少所得税と異なります。

サラリーマンの方の場合には、住民税は昨年の所得を元にして、勤務先で給料から天引きされています。一度、給与明細書を見てみると、毎月毎年、どの程度支払っているのかわかります。

自営業者の方の場合には、毎年6月ころに自治体から住民税額通知書と納付書が送られてくるので、それを利用して支払います(普通徴収)。普通徴収の場合、まとめ払いすると金額が多額になるため、数回に分けて支払うことも可能です。

3、不動産投資で住民税が安くなる仕組みとコツとは?

サラリーマンであっても自営業者であっても、毎年所得の10%に相当する高額な住民税を支払っているのですが、不動産投資をうまく利用すると、この住民税を節税することができます。

以下で、その方法をご紹介します。

(1)不動産投資で住民税を安くできる仕組みとは?

不動産投資がどうして住民税の節税につながるのでしょうか?

節税の仕組みとしては、「経費の計上」「減価償却」「損益通算」3つがカギになります。

①経費の計上

1つ目の重要なポイントは、経費の計上です。

不動産投資をすると、賃料収入を得ることができますが、それ以上に経費の支払いがかさむことが多いです。

特に不動産を購入する年は、不動産仲介業者に対する手数料、不動産取得税、印紙税、修繕費用などが大きくかかってきますし、その後も管理費用や固定資産税、ローン金利などの運転資金が必要です。

こうした経費は、すべて収益から差し引くことが可能です。

なお、全体像としては下記画像の通りです。

②減価償却費

不動産投資をするときに、忘れてはならない経費が「減価償却費」です。

これは、毎年の不動産(建物)の価値の減少分です。

不動産(建物)を購入すると、当初は100%の価値がありますが、徐々に老朽化して価値が低下していくと考えられています。その毎年の価値の低下分を減価償却費として、「経費に算入」することができます。

つまり、建物を所有している場合、2年目からは、実際には費用を支出していなくても、自動的に減価償却費を計上して、経費に算入することができるのです。

そこで、毎年の減価償却の金額が大きいタイプの物件を購入すると、2年目からも大きく経費算入することができて、不動産所得を効果的に減らすことができます。

③給与所得等と損益通算できる

3つ目のポイントが「損益通算」です。損益通算とは、異なる費目の所得において、利益と損失を合計し、差引結果に対して課税が行われることです。

具体的には、給与所得や事業所得と不動産所得を損益通算することができます。

そこで、不動産所得が赤字になっていたら、給与所得から不動産所得のマイナス分を差し引いて、住民税の課税対象所得を減らすことができる(すなわち住民税を減らすことができる)のです。

(2)住民税を安くするコツは?

住民税を安く抑えるためには、まずはできるだけ多くの経費を算入することです。

不動産を取得したときにかかった費用、リフォーム費用、管理会社の費用、不動産管理に関係する飲食代や交通費まで、計上できるものはすべて細かく計上しましょう。

また、減価償却費を適切に利用することです。

ローンを借り入れるときに減価償却の耐用年数を限度とされることが多いという問題はありますが、基本的に耐用年数が短い不動産は、1年における減価償却費が高額になります。

節税効果を狙いたいなら、そうした物件を探すのも1つの方法です。

4、住民税の計算方法は?

以下では、簡単な住民税の計算方法をご紹介します。

住民税には、道府県民税と市町村民税があります。

同府県民税が4%、市町村民税が6%、合計10%であることは、既に説明しました。

そして、もう少し詳しく言うと、住民税には「所得割」と「均等割」があります。

まずは、所得割の計算方法をご紹介します。

所得割とは、所得によって課税額が決まる部分です。前年の1月から12月までの所得によって計算されるもので、住民税の大部分を占めます。

計算するときには、まずは住民税課税対象となる、「総所得金額」を求めます。

そして、そこから各種の控除を差し引きます。

控除できるのは、以下のようなものです。

  • 生命保険料控除
  • 社会保険料控除
  • 医療費控除
  • 雑損控除
  • 地震保険料控除
  • 人的控除
  • 小規模企業共済等掛金控除

こうした控除を差し引いたあとの金額に、同府県民税と市町村民税のそれぞれの税率をかけます。

次に、均等割の計算方法を見てみましょう。

均等割は、所得によって変動するものではなく、一律に課税されるものです。標準税額は、道府県民税が1000円、市町村民税が3000円とされていますが、自治体によって多少の差が発生します。

均等割は、居住地域によって一律に決まるものですから、節税対策ができるものではありません。

5、不動産投資において経費計上できるポイントは?

次に、不動産投資をするときに経費として計上すべき費目を、具体的にご紹介します。

(1)租税公課

  • 固定資産税や都市計画税
  • 物件を取得した際の登録免許税、不動産取得税
  • 事業税
  • 印紙税
  • 自動車税

(2)損害保険料

  • 火災保険
  • 地震保険
  • 賃貸住宅費用補償保険

数年分の保険料を一括払いした場合には、当年度分のみが経費として算入されます。

(3)減価償却費

建物を取得した際に、耐用年数に応じて計上できる経費です。

建物の種類によって異なる耐用年数により、計算します。

  • 減価償却費=建物の取得金額×耐用年数に応じた償却率

(4)修繕費

不動産の維持管理費用や壊れた際の修繕費用です。

  • 建物の壁の補修
  • ペンキの塗り替え
  • ドア、トイレなどの設備の修理
  • 畳の取替え
  • 障子や襖の張替え

(5)借入金利息

ローンの利息支払い分は、経費に算入できます。元本は経費になりません。

(6)管理費

  • 所有する物件の管理会社の管理費や修繕積立金
  • 賃貸管理会社への管理費用 

(7)交通費

  • 管理会社のところへ行くときの交通費
  • 物件を見に行くときの交通費

(8)通信費

  • 電話代やインターネットの費用など

(9)接待交際費

  • 管理会社と打合せの際の飲食費
  • 税理士との打合せの際の飲食費

(10)消耗品費

  • パソコンやプリンター、カメラなどの費用

(11)税理士の費用

  • 税理士に申告を依頼したときの費用

6、きちんとシミュレーションして本当に得になるかチェック

不動産投資をするときには、事前にシミュレーションをして、本当に得になるかどうか、チェックする必要があります。

まずは、家賃の確定が重要です。このとき、実際に入居者が支払っている家賃ではなく、近隣の家賃相場を調べて基準としましょう。

次に、管理費や修繕積立金を計算します。今は安くても、将来値上がりすることなどもあるので、その分も見越して計算しましょう。

さらに、実際に不具合が発生した場合の修繕費用も計算しなければなりません。

将来にわたって満室経営できるとも限らないので、空き室リスクについても頭に入れておくべきです。

このような細かいリスクまですべて拾い上げてシミュレーションしておくことにより、安全に投資を進めることができます。

7、不動産投資で住民税の節税をする際の4つの注意点

最後に、不動産投資で住民税の節税をする際の4つの注意点を紹介していきます。

(1)副業禁止規定について

サラリーマンの方が不動産投資をするとき、会社に副業を知られてしまう可能性があるので、注意が必要です。副業が禁止されている会社では、不動産投資に熱中しすぎると本業の会社で懲戒されてしまうおそれがあります。特に上場企業や大会社において、規制が厳しい傾向があります。まずは、自社の就業規則を確かめてから不動産投資を始めましょう。

(2)普通徴収を選択する

サラリーマンが不動産投資をするとき、住民税を特別徴収されるので、住民税の金額が上がったり下がったりすると、会社の経理や人事担当の部署において「何か他の事業を行っているのではないか?」と疑われてしまうことがあります。

このような場合には、「特別徴収」をせずに「普通徴収」にしてもらう方法が有効です。

申告の際、赤字の場合には普通徴収を選択することができませんが、黒字になっている場合には「普通徴収」を選択できます。すると、住民税を自分で納めるので、会社に住民税の通知は行われません。

(3)住民税の還付方法について

次に、住民税の還付方法にも注意が必要です。

不動産所得が赤字になると、住民税の過払いが発生することがあります。その場合には、まとめて還付されるのではなく、毎月の「住民税を減額する」方法で還元されるので、やはり会社に他の事業(不動産投資)を知られてしまうことになりやすいのです。

(4)副業禁止規定があるなら、節税はほどほどに

このようなことを考えると、不動産投資の損益通算で住民税を安くしたい場合、あまり極端な手段をとると、会社に知られてしまうリスクが高まると言えます。

まずは就業規則をチェックして、もし副業禁止規定があれば、節税対策もほどほどのところで止めておくと良いでしょう。

まとめ

今回は、不動産投資によって住民税を節税する方法をご紹介しました。

副業禁止規定には十分注意を払いながら、賢く不動産投資で経費算入して、住民税を減らしましょう。

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