マンションの買い替えは取得と売却どちらを先に行うと得なのか！

今お住いのマンションを転勤やライフスタイルの変化などをきっかけに、マンションの買い替えを検討されている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、マンションの買い替えは新規でマンションを買うことと少々勝手が異なります。

買い替えの場合は今所有しているマンションがあるため、「先に売却された方がいいのか」それとも「先に購入をした方がいいのか」という問題があるのです。

買い替えで損しないためには、買い替えをする際の注意点、ご自身の状況に適した買い替えの流れなどについて知っておく必要があります。

そこで今回は、

• マンションを買い替える際の2つの方法
• 先行購入によってマンションを買い替える場合
• 先行売却によってマンションを買い替える場合
• 完済できなかった場合のマンション買い替えローンについて
• マンションを買い替える際の注意点
• マンション買い替えの確定申告

などについて書いていきますので、マンションの買い替えを検討されている方のご参考になれば幸いです。

１、マンションを買い替える際の2つの方法

マンションの買い替えをする際に、スムーズに進めるためにどのような流れがいいかと悩まれている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

マンションは大きく分けて

• 先行購入
• 先行売却

の2パターンによって買い替えることができます。次章より詳しく紹介します。

２、先行購入によってマンションを買い替える場合

先行購入とは、先に新しい物件を購入してからお持ちのマンションを売却するパターンです。メリットやデメリット、どのような方におすすめか、買い替えの流れについてみていきましょう。

（１）先行購入のメリット

①ゆっくりとマンションを探せる

先行購入では、次に済むマンションをゆっくりと探すことができるというメリットがあります。

いつまでにマンションを購入しなければないという制約がないため、納得のいくまでマンションを探すことができるでしょう。先にマンションを売却してしまったら、新居を決めるまでには期限があるためそうはいきません。

マンションの買い替えとはつまり引越しであるため、納得のいくマンションを探せるのは大きなメリットです。

②旧マンションを空室で売却できる

マンションを先に購入するということは、実際に引越しが終わってからマンションを売却するということです。

つまり、今まで住んでいたマンションを空き家の状態にしてから売り出すことができます。即入居希望の方も対処にできるだけでなく、高値での売却も狙うことができるでしょう。

空き家の状態であればハウスクリーニングなど手を加えて状態をある程度良く見せることができます。

（２）先行購入のデメリット

①先に購入資金の準備をする必要がある

先行販売では、マンションを購入するための資金を先に用意しておかなければなりません。

購入資金を先に用意する場合、多くの方は現在住んでいるマンションの売却額を購入金額に充当する計画を立てるでしょう。

この場合、購入物件の残金決済日までに現在のマンションの売却を完了しなければならず、満足のいく売却ができない可能性があります。

当初予定していた資金計画が崩れる可能性も頭に入れておきましょう。

②二重ローンになる可能性がある

現在住んでいるマンションに住宅ローンの残債がある場合、二重ローンになってしまいます。

言わずもがな二重ローンのデメリットはローンの支払いが増えることでしょう。旧マンションがいつ売却できるかわからないという状況で、2つのローンを払い続けることが長期間続くと家計を圧迫しかねません。

このことも踏まえて余裕を持った生活ができるように予め準備や計画をしっかりと行いましょう。

（３）先行購入はこのような方におすすめ！

先行購入がどのような方に向いてるのか紹介します。

①手持ちのマンションの住宅ローンを完済している

こちらは先ほどのデメリットで述べたように二重ローンを回避できる方です。そもそも先行購入をローンで購入する場合、二重ローンであれば融資が通りにくいというデメリットがあります。

前述した内容やこのことも踏まえて、手持ちマンションの住宅ローンが完済している方は先行購入によるマンション買い替えを検討しても良いでしょう。

②手持ちのマンションの住宅ローンの残債を現金にて一括返済出来る

住宅ローンの残債を一括返済できれば二重ローンを回避できます。一括返済すればその分払うはずだった金利を払う必要はありません。

精神的負担も軽減されるでしょう。

（４）先行購入の流れ

先行購入の流れは以下の表のようになります。購入と売却でタイミングが重なる部分がありますので確認してみてください。

３、先行売却によってマンションを買い替える場合

先行売却とは、先にお持ちのマンションを売却してから新しい物件を購入するパターンです。

（１）先行売却のメリット

①時間に余裕を持って満足いく条件で売却できる

先行売却では慌てることなくマンションを売却することができます。

もちろん転勤などでいつまでに新居に引っ越さなければならないという場合は別ですが、先行購入の場合のような、売却に期限があるということはありません。

自分が納得のいく条件でマンションの買い替えができるような売却を目指しましょう。

②資金のシミュレーションがしやすい

資金のシミュレーションがしやすいことも先行売却のメリットです。

売却によって得られた資金を元に新しいマンションの予算を組むことができるため、堅実なマンション買い替えが可能です。

マンションは1000万円近くも売却額に差が出ることもあります。仮に予定していた額より低い金額でしかマンションを売却できなかった場合、その差額分を工面できない可能性も出てくるでしょう。

そうなるとそもそも売却ができないなんてことになりかねません。安全を重視して確実なマンション買い替えをしたい方は、先行売却によるマンション買い替えを行うのが良いでしょう。

（２）先行売却のデメリット

①仮住まいの費用が発生する

新しいマンションを購入する前に現在のマンションを売却するわけですから仮住まいが必要になります。

当然仮住まいにも家賃を払うため、ある意味余分な費用を払わなけければなりません。さらに、現在のマンションから仮住まい、仮住まいから新居と引越しが2回あるためその分の費用もかさみます。

②マンションをゆっくり決める時間がとりにくい

これは仮住まいの費用が発生するというデメリットとつながっています。

売却のタイミングについ合わせて新しいマンションを決めてしまったり、仮住まいの家賃を払い続けることを考えるとあまりゆっくりしていられないという心理が働きます。

（３）先行売却はこのような方におすすめ！

先行売却がどのような方に向いているのか紹介します。

①出来るだけ高額で売却したい方

できるだけ高額で売却したい方は先行売却をしましょう。

先行購入は空き家の状態でマンションを売りに出すことができるため、高値で売れやすいことは事実ですが売却に期限があります。

先行売却は空き家の状態ではないものの売却に時間をかけることができることから納得のいく金額で売却がよりしやすいです。

②住宅ローンを二重で借りたくない方

前述したとおり、二重ローンのデメリットを受けたくない方は先行売却を検討しましょう。

（４）先行売却の流れ

続いて先行売却の流れについて見てみましょう。大きく以下のような流れになります。

４、完済できなかった場合のマンション買い替えローンについて

マンションを売却して住宅ローンの残債を一括返済出来ればよいですが、中には残債より低い金額でしか売却ができず、一括返済が出来ないケースもあります。

その場合、買い替えローンの利用を検討をしてみましょう。

（１）そもそも買い替えローンとは

買い替えローンとは、今住んでいる家を売却した際に残ったローンと、新しく買い替える家のために組むローンを合わせて組む住宅ローンのことです。例えば、自宅マンションをローン残債のある状態で売却し新たなマンションを買う場合、前のマンションのローン残債と新しいマンションの購入費用のために組んだローンを合わせて１つのローンを組みます。

買い替えローンを組むことで、まだローンの残った状態であっても新たな住居を構えることができるようになります。一括返済するために足りなかった分の資金に関しては、新しく借りる住宅ローンで調達する事も可能です。

整理すると、買い替えローンの借入れ総額は、

新しく購入物件の融資額＋既存住宅ローンの返済に足りなかった金額

になります。

（２）買い替えローンのメリット

買い替えローンのメリットは、自己資金を用いることなくマンションの買い替えが可能なことです。新居のローンとまとめて一つのローンとすることができるため、手元に資金を残すことができます。

残債分を貯金や親族から借りてでも返済したいという方はもちろんそれでも構いませんが、手元に資金が残らないことが不安な場合は買い替えローンを利用しても良いでしょう。

（３）買い替えローンの注意点

「買い替えローン」を利用するには、現在の住宅ローンの一括返済と新しく購入する物件の融資実行を同じ日に行う必要があるため、売却と同時に購入する物件も決めておく必要があります。

また、返済手続きと融資手続きをスムーズに進めるには、事前にきちんと予定を立てておくことも大切と言えます。

売却した不動産に残債が残らない場合は買い替えローンを組むことはできません。

（４）事前に売却価格を把握することが大切

売却損が発生するかどうかを知るには、事前に売却できる金額を把握しておきましょう。

以下無料にて利用できるオススメの簡易査定サイトを3つピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

（１）すまいValue（すまいバリュー）

売却実績がかなり豊富なため、本気で売却したい方にオススメ！

☆ポイント☆

• ご成約件数が「11万件」以上の実績がある
• 大手不動産会社6社が直営しているサイト
• 全国「900」店舗ある
• 最大６社まで一括査定依頼可

（２）HOME４U

住み替え、買い替えなどの実績が豊富なため、まず概算知っておきたい方にオススメ！！

☆ポイント☆

• 入力約60秒
• 500万人利用
• 大手不動産会社参画率１位
• 最大６社まで一括査定依頼可

（３）SRE不動産（旧ソニー不動産）

売却エージェント制と情報公開制度で透明性のある売却活動ができ、売り手の安心感や成約価格に対する納得度は高いです。

エージェント制のため、サービスエリアが限られているのですが（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）エリアに該当するなら、ぜひおすすめしたいサイトです。

☆ポイント☆

• 信頼のソニーグループ
• 100%売り手の利益を考えられる「片手仲介」
• 「囲い込み」しない透明性の高い売却活動
• 日本最大のポータルサイト「Yahoo!不動産」と連携

（４）イエカレ

日本最大級の一括査定サービスです。

一括査定サービスをどこにしようか迷ったら、とりあえず「イエカレ」を利用してみてはいかがでしょうか。小規模から大手まで、幅広い多くの不動産会社と提携しているのが特徴です。

（５）イエウール

1700社以上の不動産会社と提携、最大6社同時に査定を依頼できるところが強みでしょう。複数の査定額を比較できるため、高値で売ってもらえる業者を見つけやすいとも言えます。

査定依頼もLINE画面のようにわかりやすいため入力しやすいこともあり、利用者数も1000万人以上と他のサイトと比較して段違いに多いようです。

５、損しないために！マンションを買い替えする際の注意点

マンションの買い替えで損しないためには、以下のような注意点が挙げられます。

• （１）仮住まいなどの費用を事前に認識する
• （２）買い替えローンを計画的に利用する
• （３）「買い替え特約」を利用する

では、順番にみてみましょう。

（１）仮住まいなどの費用を事前に認識する

マンションの買い替えで、新しく購入するマンションが決まる前に売却が決まった場合、

• 仮住まい費用
• 仮住まいへの引っ越し費用
• 荷物保管費用

などの諸費用がかかります。

従って、先にマンションの売却を検討されている方は、マンションの売却価格を設定する際に、上記の費用も認識した上で、設定すると良いでしょう。

（２）買い替えローンを計画的に利用する

前述したように、お持ちのマンションを売却する際に既存住宅ローンの残債を一括返済が出来ない場合は買い替えローンを利用することができます。

しかし、買い替えローンを利用するということは借入れの合計金額が高くなるということです。

月々の返済額も高くなりますので、事前にしっかりとシミュレーションをして計画的にローンを利用しましょう。

（３）「買い替え特約」を利用する

売却より先に購入したいマンションを見つかることも考えられます。その場合、資金繰りで困難にならないように、「買い替え特約」を利用しておくとよいでしょう。

買い替え特約とは、手持ち物件の売却前に新規物件の購入契約を締結する時に、手持ち物件を売却できない場合に備えるため、購入契約に「○月○日までに○○万円以上で手持ち物件を売却出来なかった時は、本契約を解除できる」旨の特約をつけることを言います。

また、「買い替え特約」を締結する際に、

• 契約締結時の手付金の返却
• 買主に損害賠償の義務が存在しない

などの事項も明記しておく必要があります。

（４）マンションの買い替えに税金は発生するのか

マンションの買い替え時に発生する税金とは、購入時にかかる税金と売却時にかかる税金のことです。

①マンション売却時にかかる税金

マンションの売却時にかかる税金は

• 印紙税
• 譲渡所得税
• 抵当権抹消登記の免許税

などがあり、他にも税金の他に仲介手数料などもかかってきます。

これらの税金について詳細は「不動産売却でかかる3つの税金と計算方法｜節税対策まで紹介【税理士監修】」をご覧ください。

②マンション購入時にかかる税金

マンションの購入時にかかる税金は

• 不動産取得税
• 印紙税
• 登録免許税

などです。

６、マンション買い替えで譲渡損失が出たら確定申告で損益通算できる？

マンションを売却した場合、年度末に確定申告をする必要があります。

マンション売却後の確定申告には以下の2種類があります。

• （１）売却益が出た場合の確定申告
• （２）売却損が出た場合の確定申告（譲渡損失が出た場合の確定申告」

では、それぞれについて見てみましょう。

（１）売却益が出た場合の確定申告

譲渡所得とは、マンションを売ったことにより生じた所得（利益）のことを言います。その所得に譲渡所得税という税金が課されます。

譲渡所得税の計算方法や確定申告の流れについて詳しくは「譲渡所得税とは？不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」をご参照ください。

（２）売却損が出た場合の確定申告（譲渡損失が出た場合の確定申告）

一方、不動産売却することによって、損失が発生することも考えられます。

そのような場合、一定の要件を満たせば、不動産を売却した年度の給与など他の所得と損益通算することが出来、結果として納める税金が減るケースがあります。

また、その年度に損失の控除がしきれなかった場合、譲渡の年の翌年以降最大3年間繰り越すことができる場合もあります。

では、具体的にみていきましょう。

①居住用不動産に買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

買い替え不動産を取得することにより、不動産売却での損失を損益通算及び繰越控除の特例を受ける事ができます。

■特例を受けるための要件

特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

＜売却した不動産＞

• 所有期間5年以上

＜購入した不動産＞

• 床面積50㎡以上
• 前の不動産を売却した年の前年までの3年の間に取得した不動産
• 取得した年の12月31日において、残り10年以上の住宅ローンがある
• 取得した年の翌年12月31日までの間に居住見込みがある

など。

■計算方法

譲渡損失の金額は以下の計算式にて算出する事が出来ます。この計算式の「譲渡所得」がマイナスになった場合の金額が「譲渡損失」です。

譲渡所得＝マンションの売却価格－取得費（購入時価格＋諸経費－減価償却費）－譲渡費用

それでは具体例で計算をしてみましょう。

【例】

６年前に3,000万円（諸経費120万円、減価償却費500万円）で購入したマンションを、2,000万円で売却した場合の譲渡損失はいくらになるでしょうか。

＜計算方法＞

2,000万円－（3,000万円－120万円－500万円）＝－380万円

この例では380万円が「譲渡損失」ということになります。

なお、繰越控除の特例が適用されるのは合計所得が3,000万円以下の年度に限りますので、ご注意下さい。

居住用不動産に買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例については、詳しく国税庁の「マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき」をご参照ください。

②特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マンションを住宅ローンの残高を下回る価格で売却して譲渡損失が生じたとき、一定の要件を満たすと、その譲渡損失をその年の他の所得から損益通算、あるいは次の年以降の所得金額からの繰越控除のどちらかを選択することができます。

■特例を受けるための要件

特例を受けるには、売却した不動産は以下の要件を満たす必要があります。

• 所有期間は５年以上
• 売却の契約を締結前日までの段階で、残りの住宅ローンの期間は10年以上

■計算方法

損益通算と繰越控除の可能となる金額は次のようになります。

「譲渡損失の金額＝売却した不動産の購入価格?（売却した不動産購入時の諸経費＋売却した不動産の売却価格）」

なお、先ほど説明した「①居住用不動産に買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」との併用はできないことに注意しましょう。

【例】

7年前に諸経費を含め、合計4,000万円で取得した不動産を2,400万円で売却し、売却の前日までの住宅ローンの残高は不動産の取得費用より低い3,000万円だった場合、損益通算及び繰越控除で受けられる譲渡損失の限度額がいくらになるでしょう。

＜計算方法＞

譲渡損失の限度額＝3,000万円?2,400万円＝600万円

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について詳しくは国税庁の「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」をご参照ください。

なお、確定申告する際に必要な書類や手続きの流れについて詳しくは「不動産売却したら確定申告が必要？確定申告で損しないために知っておきたい9つのこと」をご参照ください。

７、買取という売却方法もある！

転勤などにより、急いで買い替えをしなければいけない方も少なくないでしょう。そういう場合は、「買取」を検討してみるのはいかがでしょうか。

「買取」とは、不動産買取り会社などの業者に直接売却する方法です。

買取のメリット・デメリットやできるだけマンションを高く売却する方法について詳しくは「知らないと損！不動産を「買取」で売却する際に得する方法」をご参照ください。

まとめ

今回はマンションの買い替えについて書きましたがいかがでしたでしょうか。マンションの買い替えを検討する際にご参考になれば幸いです。