アパート経営は、魅力的な資産運用の手段ですが、成功するためにはそのリスクをきちんと理解しておくことが必要です。特に、区分マンションと比較した場合や土地活用によるアパート経営の具体的なリスク、さらに投資アパートを探す際の注意点、収益物件の選び方についても知識を深める必要があります。この記事では、アパート経営に伴うリスクとその対策について詳しく解説します。
アパート経営を検討されている方にご参考になれば幸いです。
アパート経営全般については、以下の記事をご覧ください。
アパート経営するには？成功させるために知りたい11のこと
目次
１、アパート経営のリスクとその回避策
まず、不動産投資そのもののリスクについてみてみましょう。大きく以下のようなリスクが挙げられます。
アパート経営は魅力的な資産運用ですが、成功するためには様々なリスクを理解し、適切に対処する必要があります。
ここでは、アパート経営に伴う主要なリスクとその回避策を詳しく解説し、安全かつ効率的な運用をご紹介します。入居率の問題から法規制の変更まで、アパート経営が直面する課題をクリアにしましょう。
では、それぞれについてみてみましょう。
（１）入居率の低下リスク
不動産投資の中で空室リスクは最も大きなリスクとして挙げられます。せっかく購入したアパートが空室で収入がないと毎月の収支が赤字になってしまいます。
リスクの回避策
市場調査の徹底：投資前に地域の人口動態や競合調査を行い、需要を正確に把握する
利便性のいい立地の物件を選ぶ
人気のある間取りや設備の物件を選ぶ
差別化戦略：設備の充実やデザインの工夫で、入居したくなるような魅力的なものにし、他の物件と差別化を図る
適正価格の設定：周辺市場に合わせた適正な賃料設定で入居率を保持する
管理会社の選別：サービスの行き届いた管理会社を選ぶ
集客力の高い業者に入居者募集を依頼する
もっと詳しい内容については「不動産投資の成功を左右する空室リスク対策～実践済み！有効対策5つ」の記事をご参照ください。
（２）賃貸収入の滞納
入居者が失業などによって家賃が滞納されるリスクも考えられます。
事前の回避策
- 審査の厳格化：入居前の審査を厳しく行い、信用情報をチェックする
- 家賃保証サービスの利用：家賃保証会社と契約して、滞納リスクを軽減する
また、実際に家賃が滞納された事後の対策として、入居者を追い出す建物明渡訴訟があります。訴訟にはかなり手間や時間がかかりますので、事前に弁護士に相談してみるといいでしょう。
（３）金利上昇リスク
現在は超低金利の状態が続いていますが、いつまでも低金利の状態が続くとは限りません。融資返済期間中に金利が上昇するリスクが考えられます。
金利が上昇すると返済金額が高くなるので、融資を受ける前にきちんと返済シミュレーションをして、どのくらいの金利で利益が出なくなるかを事前に把握しておきましょう。
金利上昇リスクの回避策
- 出来る限り繰上げ返済する
- 自己資金を十分に用意する
なお、最近不動産投資ローンでも固定金利の商品が出たので、変動金利ではなく固定金利を選ぶのも一つの回避策と言えるでしょう（もっとも、固定金利の金利は変動金利の金利より高いので注意が必要）。
（４）賃貸管理会社の倒産リスク
他のリスクに比較すると可能性は低いですが、物件の賃貸管理を依頼している賃貸管理会社が倒産する、というリスクも考えられます。
倒産リスクの回避策
きちんと信頼できる管理会社を選ぶことです。以下のようなポイントが挙げられます。
- 資本金が多い
- 創業年数が長い
- 従業員数が多い
- 入居率が高い
- 管理内容が充実している→例えば、空室保証サービスがついている、家賃滞納立て替え期間が長いなど
- 実績がある→例えば、管理戸数が多いなど
（５）大規模修繕の必要性リスク
大規模修繕必要性リスク回避策
建物の老朽化による大規模な修繕が必要となることがあります。これには高額なコストが発生します。
- 定期的なメンテナンス：小規模な修繕を定期的に行い、大きなトラブルを未然に防ぎます。
- 修繕積立金の設置：将来の大規模修繕に備え、積立金を設けておきます。
上記リスクの他に、家賃下落リスク、費用リスクなどが挙げられます。不動産投資のリスクについて詳しくは「不動産投資は危険？10のリスクと対策」をご参照ください。
２、区分マンションとアパート経営のリスクを比較
不動産投資において、区分マンション投資とアパート経営はどちらも魅力的な選択肢です。「アパート経営と区分マンション投資のどちらがいいだろう」と迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。そのような方のご参考になるよう、ここでは区分マンションと比較した、アパート経営のリスクについて紹介していきます。
（１）投資金額が大きい
アパート経営の場合、一般的には「土地＋建物」の購入となるため、区分マンション投資と比較して投資金額が高額になります。
区分マンションの場合1,000万円前後から投資が可能に対して、都内だと木造アパートは6,000万円程度からになることが多いようです。
このように投資金額が大きくなることが一つ目のリスクと言えるでしょう。
（２）経営管理の手間がかかる
区分マンションは、マンション全体は管理会社、賃貸に関しては賃貸管理会社に任せることができますので、オーナーはほとんど手間がかからないと言えるでしょう。
一方、アパート経営の場合、
- 入居者の管理
- 建物の修繕
- 設備の定期的な点検
などコストや手間がかかります。もっとも、これらの業務を依頼できる会社もあります（ただ、相応の費用がかかります）。
（３）流動性が低い
生活スタイル変更などにより急遽資金が必要になり、アパートを売却しなければいけない事態になる可能性があります。
一般的に、区分マンションの売却にかかる期間は大体３ヶ月ほどだと言われていますが、アパートの場合、
- 売却金額が大きい
- 購入ターゲットが比較的少ない
などの理由から区分マンション以上に売却期間がかかります。このように、区分マンションに比較してアパートの場合は流動性が低いと言えるでしょう。
（４）火災・地震など自然災害のリスクが大きい
一般的にはアパートは木造が多く、コンクリートの区分マンションと比較して、万が一火災・地震など自然災害があった場合の損害が大きくなります。
損失を最小限に抑えるには、事前に火災保険・地震保険などの保険にきちんと加入するようにしましょう。
３、土地活用によるアパート経営とは？
（１）一括借り上げリスク
土地活用の場合、よくあるのはハウスメーカーやアパートメーカーによる一括借り上げサービスです。
一括借り上げサービスとは、家賃保証されながら、入居者の管理、建物の修繕など一切手間かけることなく、オーナーの代わりに賃貸管理を全てメーカーに任せるシステムです。
満室の時はいいですが、万が一長期間に空室が続いた場合、メーカーから賃料下げるの交渉をしてきます。
回避策
- 家賃増減額請求権のない定期借家契約により借り上げ契約をする
- 家賃増減額請求権を定めるにしても上下3％以内にするという特約をつける
（２）空室リスク
都内の土地であればいいのですが、地方に土地がある場合空室リスクを注意する必要があります。
少子化や地方人口の減少などの原因により特に地方で賃貸物件を借りる需要が少なくなっています。アパートを建てたのはいいものの、ずっと空室続きだと融資の返済ができず、場合によって土地まで取られてしまうリスクも考えられます。
従いまして、アパート経営をする前に、きちんと賃貸のニーズがあるか確認するようにしましょう。
（３）無料で利用できるアパート提案サイト
アパートを建てる際には、無料のアパート提案サイトを利用しましょう。
- 土地の形に合った建物のプランニング
- 建築費用のコストダウン
４、投資アパートを探すには？
投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。
アイケンジャパン
５、失敗しないアパート経営の最終確認！
失敗しないために、収益物件は以下のようなポイントで物件を選ばれるとよいでしょう。
- 物件の価格は割安か
- 空室率が低い物件か
- 地価が上昇する可能性があるのか
- 高利回りが期待できそうな物件なのか
詳しい内容については「これが知りたかった⁉アパート経営で失敗しないための７つの極意」参考にしてみてください。
まとめ
今回はアパート経営のリスクについて書きましたがいかがでしたでしょうか？アパート経営で失敗しないためには事前にきちんとリスクを認識し、リスク回避策を立てることが大切です。今回の内容がアパート経営を検討されている方の参考にならえば幸いです。
