• アパート経営
  • 2018/9/28

アパート経営を始めるには頭金はいくら必要?審査の目安と頭金を貯める方法解説

新たな収入源の確保や老後の備えに、アパート経営に興味をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

しかし、いわゆる資産家の生まれではない方にとってのアパート経営とは、土地など既存の資産がないところからのスタートです。

そうなるとローンを活用する必要があるわけですが、そこで悩みの種となるのが「頭金」です。

ローンの頭金はいったいどれくらい必要なのか想像もつかないという方も多いと思いますし、少なくとも数百万円規模になるアパート経営の頭金を果たして自分に用意できるのかという疑問もおありでしょう。

そこで、不動産投資を始めたい方のバイブルとして生きた情報をご提供している「不動産投資の教科書」から、アパート経営を始めたいものの頭金のことが気になるという方に向けて、

  • 結局アパート経営に頭金はどれくらい必要なのか
  • 頭金ゼロでアパート経営は始められるのか
  • 頭金をどうやって用意するか

といった情報を網羅してお伝えしていきたいと思います。

それに加えて、アパート経営のためのローン事情を大きく変えるかも知れない「スルガ銀行問題」も、アパート経営を始めたい方にとっては無縁ではありません。

この問題についても、事件の経緯や本質、これからアパート経営を始めたいとお考えの方への影響についても解説していきたいと思います。

1、アパート経営を始めたいと思っている方へ

アパート経営の頭金について疑問やお悩みのお持ちの方にとって、そもそもアパート経営の魅力はなんでしょうか。また、ローンを利用することによるメリットはどんなことでしょうか。

まずは、アパート経営のメリットと頭金についての概要をお伝えしましょう。

(1)アパート経営の魅力

アパート経営をお考えの方にとっての目的は、ずばり家賃収入だと思います。その家賃収入があるとどんなメリットがあるのか、その先にも踏み込んでみましょう。

アパート経営の家賃収入があると・・・ 

  • 本業以外の収入源が手に入る(リスクヘッジ)
  • 老後も家賃収入が入り続ける(私的年金効果)
  • 病気や死亡という事態になっても家賃収入が生活を支えてくれる(保険効果)
  • 現金以外の現物資産を持つことで景気変動に強くなる(インフレ対策)

いずれも何となくイメージされていたことだと思いますが、あえて言葉にするとアパート経営には多大なメリットがあることが分かります。

これに加えて見逃せないのが、このメリットです。 

  • 全額ではなく頭金だけで始められる

頭金さえあればローンを組んでアパート経営を始められるという意味ですが、そこにはさらに大きなメリットがありますので、次項で解説します。

(2)ローンを活用すれば投資効率がアップ

ローンを組んでアパート経営をするということは、頭金以外は自分のお金ではありません。

しかし購入したアパートから得られる家賃収入は全額がオーナーのものです。

ローン返済中だからといって家賃収入の一部を金融機関に渡さなければいけないということはないので、実質上は頭金だけで満額の家賃収入を手にすることができ、投資効率がとても高くなります。

これをレバレッジ効果といって、少額で大きな資産を保有し、運用できることがアパート経営の大きな魅力です。もちろんこれはアパート経営だけでなくマンション経営など不動産投資全般に言えることです。

(3)アパート経営を始めるのに頭金はどれくらい必要?

なるほど、頭金さえあれば魅力いっぱいのアパート経営を始められるのか・・・と思った方は、さらに頭金のことでお悩みが増えてしまったかも知れません。

すでに頭金に相当するお金を持っている人であれば関係ないと思いますが、この記事をお読みになっている方の多くは頭金をこれから用意しようとお考えだと思います。

アパート経営を始めたいけれど頭金がまだないという方も、ご安心ください。

次章以降で気になる頭金事情や頭金を用意する方法を解説していきます。

2、アパート経営の頭金に関する正しい知識

アパート経営と頭金に関して、まずは正しい知識を持っていただくために基本を6項目にまとめました。

(1)アパート経営の頭金=ローンの頭金

アパート経営の頭金、と先ほどから呼んでいるお金は、実質上ローンの頭金だと考えてください。

なぜならアパート経営を始めるにあたって大半の方がローンを利用すると思われますし、むしろそうしたほうがレバレッジ効果が得られて投資効率が高くなるからです。

アパート経営を始めるにあたって必要なのは、アパートを購入もしくは建築する費用や、それに付随する諸費用の合計です。それをローンでまかなう際に必要になるのが自己資金として払い込む「頭金」なのです。 

(2)頭金の相場は12割という説について

アパート経営を始めるための資金をローンで調達する場合、頭金の相場は12割程度だと言われています。

3,000万円のアパートを取得するのであれば、頭金は300600万円という具合です。

もっともこれについては明確な基準がなく、金融機関もローンの基準を明らかにしていないため、一概には言えない部分があります。高い収益性が認められる物件であれば融資の審査も甘くなるので頭金の必要額も低くなるでしょうし、その逆も然りです。

あくまでも頭金が12割は必要である、というのは目安であるとお考えください。

ただ注意していただきたいのが、昨今のスルガ銀行問題やTATERU問題で、銀行の融資の基準も大変厳しくなっています

上記の通り、これらの問題が起きる前は頭金は12割で大丈夫でしたが、今後は厳しくなっていく可能性が高いです(つまり、より多くの頭金が必要となる)

(3)頭金が多いほど審査は通りやすくなる

アパート経営に限らず、頭金が多いほど審査に通りやすくなるのはローンの基本です。頭金が多いということは借入額が少なくなるので、その分だけ返済リスクが低くなるという単純な理由もありますが、その他にも理由があります。

特にアパート経営など不動産投資でローンを利用する場合、金融機関は「本気度」を注視しています。その人がどれだけアパート経営を本気で成功させたいと思っているのかを推し量るバロメーターのひとつが、頭金だというわけです。

本気度が高いということは、それだけ返済する意志も固いと見なされます。そして、簡単に投げ出してしまうこともないだろうという考えになります。

どれだけ自分の虎の子のお金を投じることができるかが、頭金の多寡という形で金融機関の判断材料になっているのです。

(4)頭金ゼロでアパート経営は始められる?

頭金の大切さを実感していただいたところで、「でも自分には頭金がない」という方も多いと思います。そんな方にとって魅力的なのが、頭金ゼロから始められるという触れ込みのアパート経営です。

いわゆるフルローンと呼ばれる手法で、アパート経営を始めるのに要する全費用をローンでまかない、金融機関は所有物件を担保にするというスキームです。

とても魅力的ではあるのですが、先ほどの「頭金が多いほど審査に通りやすくなる」という法則を考えると、本当に審査に通るのか?と思われることでしょう。

結論から申し上げますと、フルローンは審査がとても厳しくなります。

後述しますが審査の厳格化やスルガ銀行問題の影響もあって、事実上不可能だと考えた方が良いでしょう

頭金ゼロのアパート経営が難しくなっていることは、現役の不動産投資家の多くも感じているようです。

不動産投資の情報サイト「健美家」の投資家アンケート結果を見ると、融資が厳しくなったという回答が多くなっており、自己資金を求められるようになったと回答しています。

出典:https://www.kenbiya.com/press/pre2017-10-24.html

もうひとつ、野村不動産の「ノムコム・プロ」で公開されている融資状況の調査結果もご覧ください。

出典:https://www.nomu.com/pro/news/1705_4.html 

こちらでもフルローン(つまり頭金ゼロ)での融資が受けにくくなったと半数以上の投資家が回答しています。

この調査時点ではまだスルガ銀行問題も起きていないので、「頭金ゼロ」はさらに厳しくなっていると考えるのが妥当でしょう。 

(5)ローンの頭金以外にも自己資金を用意しておくべき

先ほど「アパート経営の頭金=ローンの頭金」であると述べました。

アパート経営を始めることにおいてはそれで間違いはないのですが、経営が始まった後のさまざまなリスクにも備えておくことを考えると、ローンの頭金以外にも自己資金を用意しておいたほうが安全です。

もちろんそれはアパートの家賃収入からプールしていくという考え方でも構いませんので、「常にカツカツ」という状態だけは避けるようにしてください。

このことを考えても、最初からカツカツで始めることになる「頭金ゼロ」は現実味がないということが分かります。

(6)結局のところ頭金はいくらあればいいのか

頭金ゼロだと難しい、少なくとも物件価格の12割が必要になる、そして余裕資金も持っておくべき・・・

ここまで解説を総合して、「結局いくら頭金はいくらあればいいのか?」という疑問にもお答えしたいと思います。

アパートを取得する費用の相場は、少ないと3,000万円台からありますが、東京の有望な地区となると1億円を超える物件もたくさんあります。

あまり最初から高額物件に手を出すのはオススメしませんので、仮に5,000万円の物件を取得するとしたら、そこから2割だと1,000万円です。

このあたりが最低ラインとなるという意見が多く、やはり頭金(自己資金)として1,000万円前後のお金を持った状態でアパート経営を始めたいところです。

しかし、そんなお金はない。どうすればいいの?と思われた方のために、次章ではアパート経営の頭金を作る方法を解説していきます。

3、アパート経営の頭金を、どう用意するか

少なくとも1,000万円という、アパート経営の頭金。

すでに貯金をお持ちの方であっても、まだまだ足りないという方は多いかも知れません。そこで、1,000万円というまとまったお金をどうやって準備するかというノウハウをご紹介します。

(1)毎月の3万円貯金から始めてみよう

まとまった貯金がないという方は、まずは毎月3万円の貯金から始めてみましょう。もっとも、毎月3万円の貯金だけでは1,000万円に到達するのに279ヶ月かかってしまいます。

それだとアパート経営を始めたいというタイミングに間に合わないと思いますので、「まずは貯金習慣をつける」という意味合いです。

当メディア「不動産投資の教科書」には、10年で1,000万円の貯金を作る方法をまとめた「誰でもできる「10年間で貯金1,000万円計画」、その具体的な方法と貯金の増やし方」という記事があります。

そこでも述べているように、10年で1,000万円を貯めるには毎月84,000円ずつ貯めていく必要があります。まずは3万円の貯金から始めて、最終的にはこのレベルの貯金ができるようになることを目指してください。

実際にアパート経営が始まると、ローンの返済も始まります。少々厳しい言い方になりますが、この貯金習慣が難しいという方はアパート経営も難しいと思います。

(2)節約で毎月の貯金額を捻出する方法

先ほどご紹介した「誰でもできる「10年間で貯金1,000万円計画」、その具体的な方法と貯金の増やし方」の記事でも詳しく解説していますが、収入を増やす以外に毎月の貯金額を捻出するには効果的な節約を続ける必要があります。

そこでオススメしたいのが、

  • 「①固定費の見直し」
  • 「②つもり貯金」
  • 「③嗜好品や習慣の見直し」

です。いずれも習慣づけることで節約効果が大きくなるので、一度検討してみてください。

①固定費の見直し

数ある固定費の中で見直しの余地があるのは、

  • 携帯料金、
  • ネット回線料金、
  • 固定電話料金、
  • 電気料金、
  • 保険料

などです。他に家賃や住宅ローンといったものも含めると、月々当たり前のように支払っているものの中にムダが潜んでいるかも知れません。

携帯会社を格安SIMに切り替える、固定電話とネット回線をセットにして割引を適用する、住宅ローンを借り換えて支払額を引き下げる・・・といった具合にすべての固定費に対して節約できる余地があるのではないかと疑ってみてください。

②つもり貯金

私たちは日常生活の中でおびただしい無駄遣い、衝動買いをしています。

それに気づきにくいのは少額の支出だからで、それが積もると多大な金額になります。

何かを買ったり申し込んだりする際、それが本当に必要なのかどうかを一度考える癖をつけて、不要かも知れないと思ったのであれば、

  • 「〇〇を買ったつもり」
  • 「〇〇をしたつもり」

というように、その支出をしたことにしてその分を貯金します。

筆者もこの方法で半年ほどで10万円を貯めたことがあるので、意外に効果があると思います。

③タバコ、飲酒、ギャンブルの習慣を見直す

タバコやお酒といった嗜好品、さらに競馬やパチンコといったギャンブルは、いずれも生活に必要のないものです。

しかし、だからといってすべてをカットしてしまうのではなく、量や回数を間引くことで節約を進める方法があります。

タバコを1日に2箱吸っている人であれば1箱にする、飲みに行く回数を月に5回だったところを4回にする、といった具合です。

完全にゼロにするという節約は無理が生じるので、あくまでも間引くように少しずつお金を残していくのがコツです。

ここでは3つの節約術をご紹介しましたが、「誰でもできる「10年間で貯金1,000万円計画」、その具体的な方法と貯金の増やし方」の記事ではその他にもたくさんの節約術をご紹介していますので、この続きをチェックする感覚でお読みいただければと思います。

(3)少額からでも積立投資で増やしながら頭金を作る

貯金は単にお金を貯めていくだけでなく、積立投資の形で増やしていくことをオススメします。そうすればアパート経営の頭金としての目標額を用意するまでの時間を短くすることができます。

「不動産投資の教科書」としてはJ-REITや海外株ETF、インフラファンドなどをオススメしています。いずれも4%以上の利回りを確保しやすく、なおかつ資金を減らしてしまうリスクが比較的低いからです。

それぞれの運用方法については詳しく解説している記事がありますので、興味のあるものからぜひお読みください。 

4、スルガ銀行問題とアパート経営の頭金への影響を考える

最後に、これからアパート経営を始めたいとお考えの方に知っておいていただきたい「スルガ銀行問題」について触れておきたいと思います。

この問題がアパート経営に必要な融資に影響を及ぼすのは確実なので、それを踏まえつつお読みください。 

(1)スルガ銀行問題とは?

スルガ銀行問題の「スルガ銀行」とは、静岡県の旧地名である駿河に由来することからも分かるように、静岡県に本店を置く地方銀行です。

なぜ静岡県の地方銀行がここまで大きく注目されているのかというと、不動産投資ローンへの積極的な取り組みがあります。

個人の不動産投資家の間でもこのことは広く知られており、金利が若干高いものの融資を受けやすいということから、日本全国の不動産投資家がスルガ銀行の不動産投資ローンを利用しています。

「かぼちゃの馬車」というシェアハウスを運営するスマートデイズという会社が破綻したことをきっかけに、当社へ融資を行ったスルガ銀行の不正が発覚します。

具体的には、スマートデイズが資産額を水増しして申請したり、二重の売買契約を結んでいたりしており、スルガ銀行はそれを知りながらも融資を行っていた可能性が高いというものです。

また、営業からのプレッシャーにより審査があまり機能していなかったという点も問題もでした。

この影響は、スルガ銀行の他のアパートやマンション投資に対する融資にも波及し、相当な規模の不正な融資があったのではないかと指摘されています。

この問題を「スルガ銀行が悪い」という一言で片づけるわけにはいきません。なぜなら、スルガ銀行の融資を前提にして不動産投資をしている投資家が相当数おり、それがこれからは通用しないと考えられるからです。

(2)スルガスキーム無きあとのアパートローン

スルガ銀行の融資を前提としたアパート、マンション経営は「スルガスキーム」とも呼ばれています。それだけ投資家の間では知名度が高かったことが窺えますが、それが今後は通用しなくなります。

スルガ銀行からの融資はもちろんですが、金融庁の目も厳しくなり、他の金融機関でもこの件をかなり強く意識していることから、融資審査がこれまでより厳しくなるのは必至です。

というのも、銀行などの金融機関は「右にならえ」という意識が強いため、どこかの銀行でこうした問題が起きたら、自分のところでそういった問題が起きないように神経をとがらせるからです。

スルガスキームが通用しないこれからのアパート経営では、やはり自己資金をしっかりと用意して頭金を相場通り、もしくはそれ以上入れる必要が出てくるでしょう。

アパート経営を始めた後の健全性を考えると、頭金が多いほうが良いのは間違いないので、むしろこれからが本来の姿であると考えるべきなのかも知れません。

(3)今までよりも慎重な物件選びが求められる

スルガスキームが通用しない時代のアパート経営では、融資の審査に通るための手立てを一層強く意識する必要があります。

頭金を多く用意することはもちろんですが、それ以外にも物件選びも重要です。なぜなら、金融機関は物件の収益性=返済能力という判断をするため、収益性が低いと判断されると融資審査に通らない可能性が高くなるからです。

優良物件を選ぶには、それを取り扱っている不動産選びも含まれます。不動産会社やその担当者による当たり外れがある世界だけに、パートナーとなる不動産会社もしっかり選びたいところです。

不動産会社の選び方については、

の記事で、さらにセカンドオピニオンを活用して失敗しない物件選びをする方法は、

で、それぞれ詳しく解説しています。

アパート経営全般にわたり、成功させるための知識については「アパート経営とは?成功させるために知っておくべき11のこと」をお読みいただくと、より理解が深まると思います。

まとめ

アパート経営を始めたいけれど、頭金の問題が・・・

というお悩みについて、頭金がどれくらい必要なのかという目安から頭金を準備する方法などを解説してきました。

最後にはこれからアパート経営を始める方が避けて通れない、スルガ銀行問題の影響も解説してきましたので、これからアパート経営を始めたいという方にとって重要な情報はすべてお伝えできたと思います。

スルガ銀行問題が起きた後もアパート経営自体への関心を持つ方はとても多く、有望な投資であることに変わりはありません。頭金の問題を解決して、この魅力多いアパート経営の世界への第一歩を踏み出してください。

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