• 不動産売却
  • 2018/10/31

今が売り時?「投資用不動産」を売却する時に知っておくべきポイントとは

不動産投資において収益を上げるうえでは、購入を始める時の自身のリスク許容度や購入資金、不動産市場環境等を加味したベストな物件を選ぶことはもちろん大事です。

しかし、同様に投資用不動産をベストなタイミングで売却して「収益を確定させる」ことも重要です

購入する際に、売却について(「出口戦略」とも言います)も見据えたうえで投資を開始することが望ましいのですが、意外に売却については購入と比較すると検討がおろそかになっている例も多いです

そこで、今回は投資用不動産を売却する際に知っておきたいポイントをまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。

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1、投資用不動産とは?居住用不動産とはここが違う!

まずは、投資用不動産と、居住用不動産の違いについて整理しておきましょう。この違いを認識したうえで売却の仕方について検討すると、より正しい判断ができるようになります。

一つ目は価格の査定方法です。居住用マンションと投資用マンションでは、査定方法が異なります。居住用マンションでは「取引事例比較法」が一般的ですが、これは同じマンションや近隣の類似物件の過去取引事例・現在の売出事例を比較して、そこに個別の事情を加味し金額を修正・決定していきます。

一方、投資用マンションでは「収益還元法」が一般的です。これは不動産の純収益(NOIと呼ばれます)を想定利回りで割って価格を算出するものです。

収益還元法による不動産価格

=NOI/想定利回り

=(想定年間賃料 ― 不動産にかかる年間経費)/想定利回り

不動産にかかる年間経費には、管理費や固定資産性などが含まれます。また想定利回りは、地域や同じ物件の水準などを参考にして決定します。

もう一点、居住用と投資用で異なることを認識しておきたいのが、購入者の視点の違いです。居住用マンションであれば、たいていの人は「ここに自分が住んだらどれくらい快適か」を考えて購入するかどうかを検討します。

しかし投資用マンションの場合は、そもそも購入者は居室内まで見ることができない場合も多いです。購入時に入居者がいるのが一般的で、満室となるとどうしようもないからです。その中で購入者=投資家は「この物件を貸したらどれだけの利益=利回りが得られるか」という観点から検討を行います。

そこで、投資用物件の場合は投資想定利回りがまずポイントになります。次に、その物件からあがると想定される賃料と管理費、また空室リスクや入居者が変わるときにかかるリフォーム費用といったポイントが検討要素になります。いずれにしても基本的に「お金のプラス・マイナス」が購入の判断基準となるといえます。

2、投資用不動産の売り時とは?

さて、投資用不動産と居住用不動産の差異を確認したところで、投資用不動産の売り時や、その判断の仕方を説明します。

まずは、売り時を判断するポイントの一つとなるのが「築年数」です。築年数が古いほど多額の修繕費が発生してしまうので、NOIが低下するリスクが高くなります。修繕は概ね築10年で大規模なものが発生し、さらにn築20年でも大規模なものが発生します。また、築10年以降はその間に5年おき程度のペースで相応の規模の修繕が発生します。つまり、まずは「築10年以内」で売りぬくのがベストです。その次は築10年で修繕後の物件を購入し築20年になる前に売りぬけるのが次善の策と言えます。

一方、できるだけ所有する期間が短いうちに売ればいいのかというと、必ずしもそうではありません。投資用不動産を売却した時に、投資がうまくいって売却益が発生した場合には譲渡所得という扱いとなり、所得税・住民税がかかります。以下が計算式です。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

問題はこの税率なのですが、当面は復興特別所得税(所得税の2.1%相当を上乗せ)がかかりますので、所有期間が5年未満だと「短期」となり合計39.63%(所得税30.63%、住民税9%)、5年以上だと「長期」となり合計20.315%(所得税15.315%、住民税5%)がかかります。従って、「5年以上所有期間が経過」した場合の方が、税金が低くなるのです。

以上をまとめると、一般的にベスト売り時は「築10年以内の物件・所有期間5年経過後」ということになります。

このほかに売り時を判断するのが金利水準となります。現在は日銀の金融緩和政策により歴史的な低金利が継続していますが、こういう局面では不動産の想定利回りが小さくなります。もう一度収益還元法による不動産価格の計算式を見てみましょう。

投資不動産の価格=NOI/想定利回り

この計算式の分母が小さくなることからもわかるように、低金利のもとでは投資用不動産の価格は高くなります。売り手からすれば、高く売れることになるので、低金利は一般的には不動産の「売り時」と言えます。

3、投資用不動産の査定は難しい?

投資用不動産は、前述の居住用不動産との価格設定の違いや、購入者のニーズの違いなどもあり、居住用物件を選ぶときに基準とするような坪単価や床単価等の単価相場があまりあてになりません。

居住用物件では経年劣化していくとともに価格が低下するのが基本です。投資用物件も築浅の方が、価格が高くなる傾向にあるのは確かですが、低金利もまた価格上昇要因となりますので、低金利時に価格が高くなる場合もあります。こういったことから、売却価格を素人がイメージするのは難しいといえます。

そこで、投資用不動産においては、不動産会社による売却価格査定が重要になってきます。この場合、よりフェアな売却価格を把握するために、複数の不動産会社に査定してもらうことが重要です。

複数の不動産会社に同時に査定してもらう方法として、「不動産一括査定サイト」の利用が便利です。例えばRe-Guide(リガイド)は、投資用不動産にも特化しているので、利用してみるのもひとつです。

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Re-Guide(リガイド)について詳しい記事はこちらをご参照下さい。

投資用不動産の売却査定に強い老舗サイト「リガイド(Re-Guide)、実際の利用者からの口コミやと評判は?

複数の不動産会社に同時に査定してもらえるという手軽さももちろんですが、数ある不動産会社から物件の特徴や地域に合った不動産会社を自動で選択して査定を依頼してくれるところもポイントです。

こうした不動産一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に依頼することで、より正しい「売却価格」が把握できるようなりますので、是非利用をおすすめします。

4、仲介不動産会社を選ぶときはここを見よう

投資用不動産を売却するときは、仲介不動産会社の選択も重要なポイントになります。まずは、前章にも書いた通り、不動産売却一括査定サイトの利用が望ましいです。こちらで査定を依頼すれば、その地域や、物件の特徴にある程度合致した仲介会社から連絡が来るようになります。

次にポイントとなるのが、その中でどのような仲介不動産会社を選択するかという点です。当然ながら査定価格の高さは高いに越したことがありませんが、これだけで決めてしまうのはあまりおすすめできません。不動産会社の中には査定価格は高めに出しておいて、仲介手数料を得るために契約後間もなく大幅な値下げを提案する会社もいるからです。

こうしたリスクを避けるためには、その周辺での仲介実績が豊富で、また投資用マンションの仲介が得意な業者を選択するようにすると良いでしょう。適切な仲介不動産会社を選択することで、価格や仲介手数料に不満なく売却できる可能性が高くなります。

また、担当者は誠意や熱意があるかということも重要です。直接やり取りするは主に担当者なので、その点もしっかり見極めましょう。

5、売却時にかかる経費とは

次に、投資用不動産の売却時にかかる経費について見ておきましょう。投資用不動産を売却する際には、いろいろな経費が掛かります。経費をきちんと認識しなかったために、「想定より売却によって得た現金が少なかった」という事態にならないように注意が必要です。主なものをあげておきます。

まず、第2章でも紹介しましたが収益が出ている場合は譲渡所得となり、所得税・住民税が譲渡所得にかかります。税率は5年未満合計39.63%(所得税30.63%、住民税9%)、5年以上では合計20.315%(所得税15.315%、住民税5%)です。

次に契約時にかかる費用です。これも第4章に出てきましたが、仲介不動産に支払う仲介手数料がかかります。金額は400万円以上の物件売却だと最大金額が、物件価格の3%+6万円+消費税です。これはあくまでも上限で、実情としてはここから多少値引きを打診してくる業者もあります。

加えて保有物件をローンで賄っていて、この売却によってローンを解除するならば、ローンの抹消費用として残債の17%程度がかかります。更に抵当権が物件についている場合は、抵当権解除をする必要があります。これは司法書士が行うものなので、この報酬として1~2万円程度かかります。

その他、固定資産税と受取賃料について、売り主・買い主間で日割り計算します。大抵は売り主が月末に1か月分の賃料を受け取ることで、「受け取りすぎ」となるので、日割りした分を買い主に払います。

このように、投資用不動産売却の際には様々な経費が発生するので注意が必要です。

6、売却する時に注意しておくポイント

最後に、売却するときに注意しておくべきポイントをいくつか紹介します。

まず、価格設定ですが、築年数・立地などを加味して妥当な価格設定を行うことが大事です。自分の売り物件と近い物件の相場を確認したうえで、その相場から高すぎず安過ぎずの水準を設定するようにします。NOIや投資利回りが参考となるような物件と乖離しないようにすることもポイントです。

早く売りたいか、高い値段で売れるようチャレンジするかにもよりますが、一般的には相場から若干高い程度の価格設定からスタートするのが基本です。この「若干」の具合は中間不動産会社などプロのアドバイスを受けながら設定していくことをおすすめします。

次に、内覧を受けることを想定した物件の手入れです。内覧者の目の届く範囲については必ず修繕を済ませておきます。また、築10年を超えた物件の売却の場合は、屋上防水や給排水設備等の大規模修繕直後の方が売りやすいといえます。

また、修繕履歴をまとめておくこともおすすめです。一棟マンション売買であれば、基本的に購入希望者から提示を求められますし、そうでなくとも、きちんと修繕していることを記録しておくことは、適正に管理している事のアピールポイントになり、売却がスムーズに進む可能性が高くなります。

続いて内覧前・内覧時の対応ですが、まず修繕は上記のとおり一定済んでいるとして、クリーニングや清掃も丁寧に行っておきます。場合によってはハウスクリーニングを入れておくのが望ましいです。

また、当日は当然ながら内覧者に丁寧に接客するようにしましょう。内覧者は物件価格や立地などには基本的に満足していても、何らかの質問をされることは当然あり得るでしょう。内覧の際のやり取りでそのような質問が解消できるようにする必要があります。物件のこだわりや周辺環境の良さ、地域住民の構成やつながりなど投資の後押しとなるような情報をしっかりと伝えて、物件について前向きな印象を持ってもらえるように努めましょう。

買い手候補との対応には、買い手の状況から購入意欲の高低を見ながら対話していくことも重要です。例えば、ローン申請がすでに通っていれば購入意欲は高いといえるでしょうし、そもそもフルキャッシュだったら価格にはあまりシビアにならないかもしれません。

ほかの投資用物件と比較検討しているのか、どのような物件と比較しているのか、投資初心者か、手馴れているのか、などです。そういったポイントを見極めながら内覧やそれ以後の対応、価格の値引き交渉への対応などを考えていきます。

その他、売却検討時には満室にしておくことが推奨されます。当初から満室でない物件で、「満室前提」の投資利回りを提示されても本当にその利回りが実現するのか買い手は不安に思ってしまいます。「満室になっているとき」が売却の一つのタイミングとも言えます。

おわりに

以上今回の記事では、投資用不動産を売却するときに知っておきたいポイントを紹介しました。不動産の売却は投資の成否を分ける重要なポイントです。

ここで紹介したポイントを守りながら、自分なりの売り時を見極めるとともに、実際に売りに向かう際には不動産売却がスムーズかつ適切な価格で売れるように丁寧に対応することが大切です。

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