• 不動産売却
  • 2019/9/18

投資用不動産を100万円高く売却するために知っておくべき16のこと

投資用不動産をベストなタイミングで売却して「収益を確定させる」ことは非常に重要です。

購入する際に、売却について(「出口戦略」とも言います)も見据えたうえで投資を開始することが望ましいのですが、意外に売却については購入と比較すると検討がおろそかになっている例も多いです。

そこで、今回は

  • 投資用不動産を売却する流れ
  • 売る前に知っておくべき不動産価値の算出方法
  • 投資用不動産を高額で売却する方法
  • 投資用不動産を売却すべきポイント

など、投資用不動産を売却する際に知っておきたいポイントをまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。

※2018年10月31日に公開したものを2019年9月18日に加筆・修正しました

目次

1、そもそも投資用不動産の売却方法には2種類ある!買取と仲介の違いについて

まず、買取と仲介の違いについて紹介していきます。

そんなことより先にスピーディーに高値で売る方法を教えてよ」と思われた方もいるかもしれませんが、先にこの話をするにはワケがあります。

なぜなら、不動産売却時に買取を選択するか、仲介を選択するかで、

  • いくらで売れるか、
  • 早く売れるか、

が変わってくるからです。

どちらの方が絶対いい」ということはなく、ケースバイケースではあるのですが、不動産売却を失敗しないためにはまず、

(1)買取とは?

買取とは、不動産所有者が不動産会社を契約の相手方として売る形式です。

その名の通り、「買い取ってもらう」ことから「買取」と呼ばれます。

そして、不動産会社としては買い取った不動産に利益を乗せて購入希望者に販売することになります。

具体的には以下の図の右側の通りです。

(2)仲介とは

次に仲介とは、不動産が売主と買主の間に入ってサポートしてくれる形式です。

具体的には以下の左側の図の通りです。

買主は基本的に個人となります(場合によっては法人であることもあり)。

さらに、仲介会社が一社のケースと二社のケースがあります。

①一社のケース

②二社のケース

③仲介の場合に不動産会社がサポートしてくれる内容は?

不動産会社は以下のような内容のサポートをしてくれます。

  • 買い手を探してくれる
  • より高く売れるように買い手と交渉してくれる
  • 不動産売却契約書を作成してくれる

などなど、投資用不動産を売却するにあたって必要な業務をトータルでサポートしてくれます。

(3)買取と仲介のメリット・デメリットを徹底比較!

ただ買取と仲介にはそれぞれメリット・デメリットがあります。

先ほどもお伝えしたように、どちらが絶対的に良くて、どちらが悪いということはありません

状況により選択すべきものが異なります。

もしあなたが高額で売却することを重視するなら「仲介」を重視しましょう。

一方で、早めに売りたいのであれば、「買取」を重視しましょう。

表にしてそれぞれのメリット・デメリットをまとめましたので是非参考にしてみてください。

 

仲介

買取

メリット

高額で売れる

仲介手数料がかからない

早く売れる

デメリット

売却まで時間がかかる

仲介手数料がかかる

瑕疵担保責任を負う可能性がある

売却額が安くなる

今回は高く売ることを主目的としてお伝えしていくので、「仲介」の話メインで伝えていきます。

なお、買取と仲介の違いについてより詳しく知りたい方は「不動産売却の「買取と仲介」のメリット・デメリットと高く売る具体的な方法とは?」の記事をご参照下さい。

2、投資用不動産を高値で売却したいなら知っておくべき!売却して確定申告するまでの12つのプロセス

では、買取と仲介の違いについて知っていただけたらいよいよ売却のプロセスの全体像をみていきましょう。

以下の通りです。

  1. 売却に必要な書類を準備する→詳しくは「3、不動産売却に必要な書類を準備する」をご参照ください
  2. 不動産売却のための適切なタイミングを知る
  3. 自身の不動産の価値を把握する。相場も把握する
  4. 不動産売却にかかる費用・税金を知っておく
  5. 不動産売却査定サイトについて理解する
  6. 不動産会社を選ぶ
  7. 不動産の売り方を選ぶ
  8. 内覧の案内をする
  9. 買い手と交渉する
  10. 売却契約を締結する
  11. 登記の移転をする
  12. 確定申告する

では、それぞれのプロセスについて詳しく解説していきます。

3、投資用不動産売却に必要な書類を準備する

まずは不動産売却のために必要な書類を準備しましょう。

以下の通りです。

  1. 登記簿謄本
  2. 売買契約書
  3. 重要事項説明書
  4. 登記済証権利証
  5. 物件の間取り図
  6. 固定資産税納税通知書
  7. 固定資産税評価証明書
  8. 銀行に関する書類(銀行通帳、ローン返済予定表、ローン残高証明書等)
  9. 管理委託契約書
  10. 土地測量図・境界確認書
  11. 耐震診断報告書
  12. 建築確認済証および検査済証
  13. マンション管理規約
  14. 身分証
  15. 実印
  16. 印鑑証明書
  17. 住民票

不動産売却時の必要書類について詳しくは「不動産売却時に必要な書類と入手方法紛失時の対応マニュアル【チェックリストつき】」の記事をご参照ください。

4、投資用不動産売却のために適切なタイミングを把握する

不動産売却のために適切なタイミングを把握するにあたり、まずはここ数年の不動産価格の推移を見ていきましょう。

出典:国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート」

主にマンションが右肩上がりであることが分かります。

しかしそのマンションも、2018年は横ばいです。ついに不動産価格が上がりきったと言える状態です。

(なお、これらはあくまで全国平均です。個別の不動産の価値算定方法は次の「4、不動産価値を算出する!具体的な算出方法について」の項目をご参照下さい。

つまり結論としては「不動産を売るなら今!」です

ただし、以下の2点も売却タイミングの考慮要素に入れて下さい。

その2つとは、

  • (1)修繕費がかかるタイミング
  • (2)税金(譲渡所得税)
  • (3)金利水準

です。

それぞれ詳しく解説していきます。

(1)修繕費がかかるタイミング

売り時を判断するポイントの一つとなるのが「修繕費がかかるタイミング」です。築年数が古いほど多額の修繕費が発生します。

修繕は概ね築10年で大規模なものが発生し、さらに築20年でも大規模なものが発生します。つまり、まずは「築10年以内」で売りぬくのがベストです。その次は築10年で修繕後の物件を購入し築20年になる前に売りぬけるのが次善の策と言えます。

(2)税金(譲渡所得税)

一方、できるだけ所有する期間が短いうちに売ればいいのかというと、必ずしもそうではありません。投資用不動産を売却した時に、投資がうまくいって売却益が発生した場合には譲渡所得という扱いとなり、所得税・住民税がかかります。以下が計算式です。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

問題はこの税率なのですが、当面は復興特別所得税(所得税の2.1%相当を上乗せ)がかかりますので、所有期間が5年未満だと「短期」となり合計39.63%(所得税30.63%、住民税9%)、5年以上だと「長期」となり合計20.315%(所得税15.315%、住民税5%)がかかります。従って、「5年以上所有期間が経過」した場合の方が、税金が低くなるのです。

以上をまとめると、一般的にベスト売り時は「築10年以内の物件・所有期間5年経過後」ということになります。

(3)金利水準

このほかに売り時を判断するのが金利水準となります。現在は日銀の金融緩和政策により歴史的な低金利が継続していますが、こういう局面では不動産の想定利回りが小さくなります。

この後にも説明しますが、直接還元法による不動産価格の計算式は以下の通りです。

物件価格=NOI/想定利回り

この計算式の分母が小さくなることからもわかるように、低金利のもとでは投資用不動産の価格は高くなります。売り手からすれば、高く売れることになるので、低金利は一般的には不動産の「売り時」と言えます。

そして現在は空前の低金利時代です。ただ、今後金利は上がると言われています。

そう、金利水準の観点でも売るなら今!なのです。

5、投資用不動産の価値を算出する!具体的な算出方法について

次は不動産価値の計算方法を紹介していきます。

不動産を適切な価格で売却するにあたっては、ご自身の不動産の適切な価値を知っておかなければなりません。

ですので、この項目では不動産価値の算出方法を紹介していくのですが、実際にこれらの計算ができるようになる必要はありません。

なぜならこれらの計算は、不動産会社や不動産鑑定士などの専門家がやってくれるからです。

もっとも、計算方法も何も知らないと場合によっては不動産会社に騙されてしまうかもしれません。

不動産会社が適切な不動産価値を算出してくれているか」をチェックするために、不動産価値の算出方法を知っておく必要があるのです。

(1)不動産価値の算出方法は3つ!

そもそも、不動産価値の算出方法は3つあります。

(もっともそのまま使われるわけではありません)

  1. 収益還元法・・・その不動産が将来生み出す利益を元に価格を決める方法
  2. 取引事例法・・・周辺地域の同様の不動産取引事例を参考に価格を決める方法
  3. 原価法・・・その不動産を建てるためにかかったコストを元に価格を決める方法。中古不動産の場合は新築状態から減価償却された価値で算出される

です。

先ほどもお伝えしたように、ここでは以上のような手法があることを覚えておけば大丈夫です

具体的な計算は仲介の場合でも買取の場合でも不動産会社がしてくれるはずです。

もっとも、その計算が適切に行われているかはチェックしたいところです。

ですので、以下では投資用物件の売却時にもっともよく活用される「収益還元法」について解説していきます。

なお、上記のような計算式が分からなくても、不動産の相場を把握するにあたり鉄板な方法は、後ほど説明するような「不動産売却査定サイト」を活用して複数社から不動産の見積りを出してもらうことです(なお、不動産売却査定サイトを活用した上で、「仲介」で売却するか、「買取」で売却するかは選択することが可能です。各不動産会社から、「仲介」の場合の相場と「買取」の場合の金額をそれぞれ見積りとして出してもらうようお願いすると良いでしょう)。

(2)収益還元法には2種類ある!

話が少し横道に反れましたが、収益還元法の説明に戻りましょう。

先ほども説明したように、投資用不動産の売却価格の算出には、「収益還元法」を活用することが多いです。

なぜなら、購入者=投資家は「この物件を貸したらどれだけの利益=利回りが得られるか」という観点で購入の意思決定をするからです。将来どのくらいの利益を得られるか、という意味では「収益還元法」が適切です。

収益還元法にはさらに、

  • 直接還元法
  • DCF法

2つに分かれます。

それぞれについて解説していきます。

(3)直接還元法

まずは直接還元法です。

直接還元法とは、不動産の純収益(NOIと呼ばれます)を想定利回りで割って価格を算出するもので、計算式は以下の通りです。

物件価格=NOI/想定利回り=(想定年間賃料 ― 不動産にかかる年間経費)/想定利回り

不動産にかかる年間経費には、管理費や固定資産性などが含まれます。また想定利回りは、地域や同じ物件の水準などを参考にして決定します。

(4)DCF法について

次にDCF法について解説していきます。

そもそもDCFとはディスカウント・キャッシュ・フローの略で、○年後の売却の物件の価値を現在の価値に引き直して算出するものです。

計算式は以下の通りです。

年間の収益 ÷ (1+割引率)のn乗 ・・・ + 売却価格 ÷ (1+割引率)の5乗 = 不動産の収益価格

ね、自分でやるものではないでしょ(笑)

一応よりイメージしやすくするために具体例を入れました。

例えば5年後の収益価格を計算してみましょう。

  1. (1年目)年間の収益 ÷ (1+割引率)の1乗
  2. (2年目)年間の収益 ÷ (1+割引率)の2乗
  3. (3年目)年間の収益 ÷ (1+割引率)の3乗
  4. (4年目)年間の収益 ÷ (1+割引率)の4乗
  5. (5年目)年間の収益 ÷ (1+割引率)の5乗

1〜5すべて足したものに、

売却価格 ÷ (1+割引率)の5乗

を加えたものが5年後の当該不動産の収益価格です。

DCF法について詳しくは、「不動産投資におけるDCF法の基礎知識と計算方法、計算ツール3」の記事をご参照下さい。

6、投資用不動産の売却にかかる費用・税金を知っておく

次は不動産売却にかかる費用・税金を知っておきましょう。

どのくらいお金が出ていくか分からないと売却のメリットを判断できないですからね。

では、

  • (1)費用
  • (2)税金

に分けて解説していきます。

なお、不動産売却時の費用について詳しくは「不動産の売却時にかかる5つの費用とは?手数料と税金まとめ」の記事をご参照下さい。

(1)費用

まず費用としては以下のようなものが挙げられます。

それぞれどのくらいかかるかは後ほど詳しく説明します。

  • ①不動産仲介手数料
  • ②(借り入れをした場合)銀行への一括返済手数料
  • ③(まだローンが残っている場合)抵当権抹消費用

それぞれについて簡単に解説していきますね。

①不動産仲介手数料

まず、不動産仲介手数料です。

不動産仲介手数料は、

  • 売主のために買い手を探したり、
  • より高く売れるために買い手と交渉したり契約書を作成したり、
  • 不動産の適正な価値算定をしてくれる

等の対価として不動産会社に支払われる費用です。

構造としては以下の図の通りです。上から仲介会社が一社の場合と二社の場合です。

法律で上限が定められており、以下の通りです。

不動産の売買価格 手数料の上限
200万円以下 5%
200万円超 400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

ですので、これより安い分には問題ありません。

そうすると不動産仲介手数料が安い会社の方が良いかと思われがちですが、大事なのはより高い利益が残ることなので、高値で売却してくれそうな会社を仲介会社として選ぶと良いでしょう。

なお、不動産売却仲介手数料についてより詳しく知りたい方は「不動産売却の仲介手数料は3%?計算方法と安くして売却益を最大化させる方法」の記事も読んでみて下さい。

②(借り入れをした場合)銀行への一括返済手数料

次は借り入れをしていてまだローンが残っている場合にかかる費用です。

金融機関によりますが、30005000円ほどです。

③(まだローンが残っている場合)抵当権抹消費用

まだローンが残っている場合には抵当権抹消費用もかかります。司法書士への報酬です。

金額としては、2万円前後です。

(2)税金

次に税金もかかります。

  • ①譲渡所得税
  • ②不動産売買契約書の印紙税
  • ③(まだローンが残っていた場合)抵当権抹消登記の免許税

では、それぞれについて解説していきます。

①譲渡所得税

収益が出ている場合は譲渡所得となり、所得税・住民税が譲渡所得にかかります。

計算式としては以下の通りです。

譲渡所得税=譲渡所得×税率

そして譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得=売却価格—(購入価格+購入時かかった諸経費+売却時かかった諸経費)

一方税率は5年未満合計39.63%(所得税30.63%、住民税9%)、5年以上では合計20.315%(所得税15.315%、住民税5%)です。

なお、税率は下記の表のようになっています。

区分

所得税

住民税

長期譲渡所得

15%

5%

短期譲渡所得

30%

9%

②不動産売買契約書の印紙税

不動産売却時には売買契約書を作成しますが、その際に貼る印紙税がかかります。

そして印紙税は売買契約書記載の物件金額により以下の通り変わります。

なお、軽減税率に関しては20203月末まで有効です。

出典:国税庁

③(まだローンが残っていた場合)抵当権抹消登記の免許税

まだローンが残っていた際には抵当権登記の抹消免許税がかかります。

こちらは1物件につき1000円ほどです。

なお、不動産の売買においては所有権移転登記も必要となりますが、この費用は買主が負担することが一般的です。

(3)固定資産税や前払い賃料について

その他、固定資産税と前払い賃料について、売り主・買い主間で日割り計算します。大抵は売り主が月末に1か月分の賃料を受け取ることで、「受け取りすぎ」となるので、日割りした分を買い主に払います。

7、不動産会社を探す!不動産売却査定サイトを活用しよう

次に不動産会社を探しましょう。

でも探すと言っても、近隣で知り合いがオススメしてくれる会社があればいいですが、そうでなければインターネットで検索するなどして一社一社当たることになると思います。

それは手間がかかって現実的ではないですよね?

そこで非常にオススメしたいのが不動産売却査定サイトの活用です!

(1)不動産売却査定サイトとは?

不動産売却査定サイトとは、あなたの物件情報を踏まえてサイト側があなたにとってオススメの物件を売却してくれる会社を紹介してくれるサービスです。

(2)不動産売却査定サイトを活用するメリットは?

一社一社から見積りや提案をもらっていたらどうしても時間がかかってしまいますし、途中で営業力に負けて「もうここに依頼してしまおう」となってしまう可能性があります。もし選んだ不動産会社がいい会社であればいいですが、世の中には必ずしもお客さんのことを考えていない不動産会社も多いです。

複数の不動産会社から見積りや提案をもらっておくことは、相場を確認できることになり、不当に安い価格で不動産を売ることを回避できるのです。

また、もちろんですが、以下の画像の通り、安い見積りを出してくる会社もあれば高い見積りを出してくる会社もあります。

同じ売れるなら安く売ってしまうより高く売れる方がいいですよね?

不動産売却査定サイトを活用することで、より高く売ることができるのです。

また、先ほどからお話しているように、一社一社不動産会社をあたるより、不動産売却査定サイトからオススメの不動産会社を複数紹介してもらう方が圧倒的に売却完了までのスピードが早いです。

より高く、より早く売れる!

これが不動産売却査定サイトを活用するメリットです。

(3)デメリットは?しつこい電話はかかってこない?

デメリットもないわけではありません。

まず費用的な負担はないのでご安心下さい。

もっとも、複数の不動産会社からメールや電話で連絡がある可能性があります。

不動産売却査定サイトによってはしつこい電話がかかってくるところもあるようです。

電話がかかってきても出る必要はないので、時間があるタイミングで折り返しすれば良いし、空いている時間でメールすれば大丈夫です。

ただ、しつこくない売却査定サイトの方が安心ですよね?

(4)オススメの不動産売却査定サイト

そういった意味でオススメしたいのは何と言っても「すまいValue」です。

不動産売却査定サイトは私どもが知る限りでも数十サイトありますが、「すまいValue」は、

  • 小田急不動産
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村不動産アーバンネット
  • 三井のリハウス
  • 三菱地所ハウスネット

といった大手が運営しており、居住用から投資用物件まで幅広く対応してくれるのでとにかく安心です。

是非活用してみて下さい。

公式サイトはこちら

あとは、投資用不動産に特化した売却査定サイトもあります。

それが「Re-Guide」です。

投資用物件の売却ならこちらもオススメです。

公式サイトはこちら

Re-Guide(リガイド)について詳しい内容は「投資用不動産の売却査定に強い老舗サイト「リガイド(Re-Guide)、実際の利用者からの口コミやと評判は?」の記事をご参照下さい。

もしあなたが売却を急いでないというなら、複数の査定サイトを使って多くの不動産会社から見積り・提案をもらった方がいいです。

すまいValue」と「Re-Guide」の両方を活用することもオススメですよ。

8、不動産会社を選ぶ!良い不動産会社の見極め方について

不動産売却査定サイトを使ってみたら様々な会社からアプローチがあったのではないでしょうか?

次はそれらの会社の中から実際に「買取」「仲介」をお願いする不動産会社を選んでいきます。

会社の選び方のポイントは以下の通りです。

(1)まずは消去法で

まずは消去法で考えていくと良いでしょう。

以下のいずれかに当たるようであればまずその不動産会社は選択肢から外しましょう。

  • 他の不動産会社と比較して営業電話が激しい→お客様から支持される不動産会社は激しい営業をしなくても利益を出しています。激しい営業電話をする時点でお客様に支持されていない可能性が高いです
  • 他の不動産会社と比較して明らかに高い見積額を提示している→他の不動産会社が3000万円前後なのにも関わらず、4000万円の見積りを出してくる会社は信頼してはいけません
  • 同様に、他の不動産会社と比較して明らかに低い見積額を提示してくる→先ほどと同じように、明らかに低い見積額を提示してくる会社も信用できないでしょう
  • 専任媒介契約を強要してくる→後ほど説明しますが、「仲介」には様々な契約形態があります。その不動産会社しか当該物件を仲介できなくなるような専任媒介契約を強要してくる不動産会社は気をつけた方が良いでしょう

(2)その上で以下の点に着目して選ぶ

その上で、以下のポイントを確認して不動産会社を選びましょう。

  • より高く売るためのアドバイスが多い
  • 営業マンが親身に対応してくれる
  • 投資用物件の売買経験が豊富
  • 電話対応が丁寧→電話対応した方や営業マンはこちらの要望をきちんと聞いてくれる
  • こちらが質問することに対する回答が納得できる→もし納得いかないことがあればその不動産会社(ないし営業マン)は避けた方がいいです

9、投資用不動産の売り方を選択する

次に売り方を選択しましょう。

「売り方」とは最初にお話したように、

  • 仲介か買取か

という話と、さらに「仲介」を選択した際の契約形態の話です。

そして仲介にすることに決めた際に、契約形態には以下の通り3つあります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれについて簡単に解説していきます。

詳しく知りたい方は「一般媒介契約|不動産を高く売却したい方が知っておくべき3つのこと」の記事をご参照下さい。

そして最初に結論をお伝えすると、まずは一般媒介契約を締結し、「7、不動産会社を選ぶ!良い不動産会社の見極め方について」で記載したポイントで不動産会社を選別し、専任媒介契約を結ぶと良いでしょう。

(1)一般媒介契約

①一般媒介契約とは?

まず、一般媒介契約とは、

  • 契約した不動産会社が仲介業務をしてくれる
  • ただ、他の不動産会社とも一般媒介契約を締結することが可能
  • 自分で買主を探して売買契約を契約することも可能
  • なお、物件をレインズ(※)に登録する義務はない

契約のことです。

※レインズとは、「Real Estate Information Network System」の略で、不動産物件の情報を閲覧できるシステムのことです。レインズについて詳しくは「レインズで不動産検索する方法は?レインズの仕組みについて」を参考にしてみてください。

②他の契約形態と比較した一般媒介契約のメリットは?

他の契約形態と比較した一般媒介契約のメリットとしては何と言っても複数の会社に依頼できることです。もし専任媒介契約を締結してしまい、その会社が悪い会社だった場合には不当に安く売却してしまう可能性があります。複数の会社に頼めればそういうこともなくなります。

③一般媒介契約のデメリット

逆にデメリットとしては、専任媒介契約と比較すると不動産会社がちゃんと動いてくれない可能性があるので、売却に時間がかかってしまう可能性が挙げられます。

④一般媒介契約がオススメの方

以上を踏まえると一般媒介契約がオススメの方は、

  • すぐに不動産を売る必要はない→売却期間に余裕がある
  • 高く売りたい

という方です。

(2)専任媒介契約と専属専任媒介契約

次に専任媒介契約と専属専任媒介契約です。

両者に共通する特徴は以下の通りです。

  • 他の不動産会社と同時に契約することはできない
  • 契約期間は3ヶ月まで(契約更新期間も3ヶ月まで)
  • レインズへの登録義務がある
  • 依頼者(売主)への状況報告義務がある

さらに、専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いとしては、前者が売主が自ら買主を見つけて契約することが可能な一方、後者は売主が自ら買主を見つけることができない点に違いがあります。

また、売主への状況報告義務が以下の通り異なります。

  • 専任媒介契約・・・二週間に1回以上
  • 専属専任媒介契約・・・一週間に1回以上

以上を踏まえた上で、どのような契約形態にしたら良いか迷われるかもしれませんが、最初にもお伝えしたように、まずは一般媒介契約を締結し、「7、不動産会社を選ぶ!良い不動産会社の見極め方について」で記載したポイントで不動産会社を選別し、専任媒介契約を結ぶと良いでしょう。

10、投資用不動産の買主を探す

ここは「買取」か「仲介」で具体的にやるべきことが変わります。

(1)買取の場合

買取の場合、「7、不動産会社を選ぶ!良い不動産会社の見極め方について」の方法で探した不動産会社と交渉して不動産を売却することになります。具体的により高額で売却する方法は「10、より高く売却するための内覧の方法」と「11、より高く売るために!買い手と会社と交渉する」をご参照ください。

(2)仲介の場合

次に仲介の場合です。

主に不動産会社の業務ですが、広告などをしてもらい、買主を探します。

もしなかなか買い手が見つからないのであれば、不動産会社の販売活動が十分ではない可能性があります。その際にはどのような活動をしているか随時確認しましょう。

もし十分な販売活動をしてくれていないのであれば仲介会社を変えた方が良いでしょう。

11、投資用不動産をより高く売却するための内覧のポイント

次に購入希望者に内覧してもらう段階です。

賃貸中で入居者がいるのであれば内覧は難しいですが、空室の場合内覧が可能なので購入希望者に見てもらうことになります。

ここでの具体的な行動でより高く買ってもらえるかが変わってきます。

内覧のポイントについては、

  • (1)内覧前の準備
  • (2)内覧時の対応

に分けられるので、それぞれ解説していきます。

(1)内覧前の準備

まず内覧前の準備ですが、できる限りの掃除はしておきましょう。

特にお風呂や台所などの水回りの掃除は重要です。

場合によってはハウスクリーニングを依頼しても良いです。

さらに、居住するにあたり問題があれば、修繕をしても良いでしょう。

ここで修繕費を支払ったとしても、修繕をしていなかったことで買い叩かれることを考えると、メリットは十分にあります。

具体的には、壁の穴や床の凹みから、使用にあたって修繕しないと支障が出る部分まで補修するようにしましょう。

(2)内覧時の対応

次に内覧時の対応です。

物件のことをできる限り丁寧に説明しましょう。

仲介の場合、不動産会社が説明してくれるかもしれませんが、ご自身で説明するか、少なくとも不動産会社には伝えるべきことを

丁寧に伝えておきたい内容は以下の通りです。

  • なぜこの物件に投資したか
  • 物件のセールスポイント(部屋の中について)
  • 可能な範囲でなぜ物件を売ることにしたか(買主としては売主がなぜ売るのかが気になります)
  • もし修繕などしていればその箇所
  • 部屋の中で居住者が使いづらいと思われる部分→デメリットもきちんと伝えることで信頼してもらえます
  • 周辺環境のメリット→コンビニが近い、スーパーが近いなど
  • 周辺環境のデメリット→駅から遠いなど

重要なのは、デメリットも隠さずきちんと伝えることです。

そうすることで、より信頼してもらいやすくなります。

信頼してもらえれば購入に結びつきやすくなるので非常に重要です。

12、投資用不動産をより高く売るために!買い手と会社と交渉する

「仲介」の場合、交渉は基本的に不動産会社がしてくれます。

もっとも、不動産会社は早く売れることを優先してしまうケースがあるので、きちんと交渉しているかはチェックしましょう。

場合によっては、交渉内容について随時報告を受けて、積極的に指示していくことが重要です。

なお、交渉時に重要なのが最初の価格設定です。

不動産査定サイトを活用した場合、不動産会社の見積りの平均を相場とみて、その10%増しの価格からスタートすると良いでしょう。

「仲介」で売却する場合、交渉時に購入希望者から値下げ交渉が入ると思います。

その際、あなたが売り急いでいないならすぐに減額に応じる必要はありません。

仲介してくれている不動産会社と相談しつつ、少しずつ減額していくと良いでしょう。

また、交渉にあたっては、ほかの投資用物件と比較検討しているのか、どのような物件と比較しているのか、投資初心者か、手馴れているのか、などです。そういったポイントを見極めながら内覧やそれ以後の対応、価格の値引き交渉への対応などを考えましょう。

なお、これを言うと元も子もないかもしれませんが、何より大事なのは「高く購入してくれる購入希望者」を探すことです。具体的には投資意欲が高く、お金も十分にある方(もしくは属性がよくローンに通りやすい方)でしょう。

そしてこのような買い手を見つけてくるのが良い不動産会社です。

「7、不動産会社を選ぶ!良い不動産会社の見極め方について」に記載した内容を参考に、良い不動産会社を見つけましょう。

ちなみに、築10年を超えた物件の売却の場合は、屋上防水や給排水設備等の大規模修繕直後の方が売りやすいといえます。つまり交渉しやすいです。

13、その他投資用不動産を高く売るポイント

その他、より高く売るためのポイントは以下の通りです。

  • 多少無理してでも満室にしておく→多少家賃を落としてでも満室にしておきましょう
  • きちんと修繕していることを証明するため修繕履歴を用意しましょう

14、不動産売却契約を締結する

購入希望者との価格交渉が合意に至ったらいよいよ不動産売買契約を締結しましょう。

契約書の作成含めて手続きは基本的には不動産会社が行ってくれますが、どのような内容の契約書になるかは知っておくべきです。

不動産売買契約書について詳しくは「【不動産鑑定士が教える】2020年に法改正も!不動産売買契約書でチェックしたい注意点とは?」の記事をご参照下さい。

15、不動産所有権移転登記手続きをする

売買契約が締結されたら不動産所有権移転登記手続きをしましょう。

この手続きも、「仲介」であれば基本的に不動産会社が主導してくれます。

なお、この時司法書士への報酬含めて不動産所有権移転登記に関わる費用は通常買主が負担してくれます。

16、投資用不動産売却後の確定申告の方法

不動産売却し、譲渡に伴う利益が出ていたら、つまり、譲渡所得=売却価格—(購入価格+購入時かかった諸経費+売却時かかった諸経費)がプラスであれば、不動産を売却した年度末に確定申告をする必要があります。

また、プラスではなくても、給与所得があれば、損益計算することで税金が戻ってくる可能性があります。

不動産売却後の確定申告について詳しくは「不動産売却したら確定申告が必要?損しないために知っておきたい9つのこと」の記事をご参照下さい。

まとめ

今回は投資用不動産の売却についてお伝えしてきましたがいかがでしたか?

より高く売るためのポイントは、

  • 「仲介」を選択すること
  • 良質な「不動産査定サイト」を活用すること(さらに適切な相場を確認すること)
  • 良い不動産会社を選ぶこと
  • 交渉を不動産会社任せにせず積極的に介入すること
  • 売却までに空室はきちんと埋めること。埋まっていなければ丁寧な内見をすること

この記事が売却成功のためのご参考になれば幸いです。 

不動産を高く売却するには?当メディアが最もオススメする査定サイト5選

「不動産を売却したいけれど、どこに依頼すれば良いか分からない」
「うっかり相場よりも安く売ってしまい、あとで後悔したらどうしよう」

無料査定サイトは物件の資産価値を「査定」してもらえるのと同時に、信頼できる不動産会社を探すという活用方法もあります。
こちらのページでは、「不動産投資の教科書」が特にオススメする査定サイトを5つ紹介しています。

  • 提携会社・利用者数共にダントツのサイト
  • 仲介件数のトップ3を占める大手の不動産会社に唯一査定依頼が出来るサイト
  • 早く売りたいなら?リフォーム付プランを提案してくれるサイト
  • 唯一電話相談をフリーダイヤルで出来るサイト
  • 売却手数料が無料になるサイト

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