• 不動産投資
  • 2018/5/7

不動産投資に必要な自己資金の相場は?これから自己資金を作るための5つのポイント

不動産投資をお考えの方にとって、やはり気になるのは「先立つもの」です。少なくとも数千万円単位の投資になるのでローンの利用を前提としている方が大半だと思いますが、その際に気になるのが自己資金です。 

  • 自己資金はどれくらい用意する必要があるのか?
  • 自己資金とローン審査の関係は?
  • 自己資金ゼロで不動産投資を始められるって本当?

こうした疑問に加えて、十分な自己資金をまだ用意できていないとお感じの方にとっては、「自己資金の作り方」も気になるところではないでしょうか。

こうした疑問に、月間20万人の方々が訪れる投資家のメディア「不動産投資の教科書」がお答えしたいと思います。不動産投資の自己資金について気になることがおありの方は、ここにきっとその答えがあります。 



1、ローンを利用してレバレッジ効果を活用してこその不動産投資

不動産投資はローンを利用してこそ初めて真価が発揮されると言われています。その理由とは? 

不動産投資の魅力として語らないわけにいかないのが、レバレッジ効果です。レバレッジとは「てこ」を意味しており、まるで「てこの原理」のように小さな力で大きな力を生み出すことになぞられています。

ここでいう小さな力とは、少額の資金のことです。そして大きな力とは、そこから生まれる投資効果のことです。不動産投資のレバレッジ効果とは、自己資金が少なくても大きな投資効果を生み出すことができるのが大きな魅力なのです。 

自己資金が少なくても大きな投資効果を生み出すことができる理由は、ローンの利用です。不動産という現物資産があるので、それを担保としてローンを利用することで、少ない自己資金で高額の不動産を購入することができます。これが、不動産投資のレバレッジ効果です。 

2、不動産投資の自己資金はいくら必要?

結局のところ、不動産投資を始めるには自己資金をどれくらい用意すれば良いの?という率直な疑問にお答えします。 

(1)自己資金の考え方

自己資金は言わばローンの頭金です。不動産の購入には大金が必要になるのでほとんどの投資家はローンを利用することになりますが、その一部を自分のお金でまかなうのが自己資金です。

不動産には担保価値があるので、ローンを利用する際には購入物件が担保となります。担保があるのであれば金融機関も取りはぐれる可能性が低いので自己資金は必要ないのでは?という考え方もあるのですが、自己資金には投資家の属性や本気度を示すという役割もあります。

属性とは、返済能力がある人なのかどうかを判断するための各要素です。主に年収や職業、年齢などで判断されますが、そこに自己資金も重要な位置を占めています。なぜなら自己資金を多く用意できる人はお金を貯めることができる人であり、お金の管理ができている人=返済能力が高い人と見なされる可能性が高く、自己資金が多いとローンの審査は有利になります

さらに、自己資金を多く用意できる人はその不動産投資に対して本気であり、本気度が高い=返済意思も高いと見なされるので、やはりローン審査に有利になります。

単に物件購入費用の一部をまかなうというだけではないところが、自己資金の奥深いところです。 

(2)目安は「物件価格の20%」

一般的に融資がつきやすい自己資金の目安は、「物件価格の20%」とされています。冒頭のシミュレーションで1,500万円の物件に対して自己資金300万円と想定したのは、その目安に沿ったものです。

不動産投資を検討する際には、20%程度の自己資金が用意できた時がGOサインだと考えて良いと思います。 

(3)目安は「最低自己資金300万円」

前項では物件価格に対する自己資金額の目安を20%と述べましたが、もうひとつ絶対数値として300万円は用意しておくべきだという定説があります。物件価格が安いと20%にあたる金額が300万円を下回ることもありますが、その場合であっても300万円は用意しておいた方がローン審査では無難です。 

(4)年収はいくら以上であれば安全か

年収はローン審査において極めて重要な判断材料なので、年収が高ければ高いほど審査にパスしやすくなります。しかし、そもそも不動産投資に参入しようとされている方の多くは、現在の収入にプラスしたいというお考えをお持ちだと思います。

そうなると年収は500万円、600万円、700万円という辺りにほとんどの方が含まれると思います。結論として、700万円の年収があればローン審査にはかなり有利な水準なので、多くの金融機関で審査にパスできる可能性が高いでしょう。

微妙なのは500万円前後の水準で、特に過去に金融事故などがなくても金融機関によっては審査に通らない場合があります。 

(5)1,000万円以上の自己資金を用意できる方へ

1,000万円以上の自己資金があれば、多くの金融機関で審査にパスできるでしょう。しかし、逆に自己資金が多すぎる方の場合は別の心配をしなくてはならなくなります。その心配とは、レバレッジ効果が薄れてしまうことです。

不動産投資はローンを利用して他人のお金を活用しながら高い利回りを稼ぐのは本筋だと述べましたが、物件購入価格の大半を自己資金でまかなうとローン返済は楽ですが、肝心のレバレッジ効果が薄れて利回りが低下します。 

ここは自己資金を敢えて融資に通りやすい金額に抑えて物件を購入するか、もしくはREITや不動産私募ファンドといった間接的な不動産投資に参入するのも一考です。

REITは不動産投資信託のことで、私募ファンドは特定の大口投資家向けに提供されてきた不動産ファンドです。REITについては「不動産投資信託(REIT)で始める、資金10万円以下からの本格的な資産形成」にて、不動産私募ファンドについては「不動産ファンド投資で定期預金の280倍のリターンを得る4つの行動」にそれぞれ詳しい解説がありますので、ぜひそちらも併せてお読みください。 

3、不動産投資は自己資金ゼロでもできる!ただ「自己資金ゼロ」につきまとうリスク

自己資金を用意しなくても全額をローンでまかなう「自己資金ゼロ投資」が人気を集めています。自己資金ゼロからの投資について、その概要や注意点、「不動産投資の教科書」としてのスタンスを解説します。

(1)魅力的に見える「自己資金ゼロ」とは

ここまでの解説で、自己資金は最低でも300万円という目安をお伝えしました。それだけの自己資金を用意できない方は、「やっぱり自分には無理か」とガッカリされたかも知れません。そんな方にとって、「自己資金ゼロから始められます!」という広告が目に入ったら、それは魅力的に映ることでしょう。

しかし、言うまでもなく自己資金は返済しなくても良いお金であり、自己資金が多いほどローン返済は楽になり、不動産投資のキャッシュフローも改善します。全額をローンでまかなうということは、それだけ返済額が大きくなることを忘れないでください。

「不動産投資の教科書」としては、自己資金ゼロの不動産投資を原則としてオススメしていません。その理由を、次項より解説していきます。 

(2)自己資金ゼロで不動産投資を始めるリスク&デメリット

自己資金は投資家の属性や本気度を示すものである、とすでに解説しました。その自己資金がないということは、一番の問題として融資審査に通りにくくなります。

ここでひとつ、興味深い調査結果をご覧いただきたいと思います。「健美家」という不動産情報サイトと、野村不動産の不動産投資サイト「ノムコム・プロ」のそれぞれが行った調査の中に、金融機関の審査に関するデータがあります。

1つ目は、「健美家」の調査結果です。

 出典:健美家

2つ目は、「ノムコム・プロ」の調査結果です。 

出典:ノムコム・プロ

どちらの調査結果でも、半数以上の投資家が金融機関の審査について厳しくなったと回答しています。この傾向は不動産投資全般に言えることで、ただでさえ融資環境が厳しくなっているご時世で自己資金ゼロの現実味がいかに低いかお分かりいただけると思います。

次に意識しておくべきデメリットは、キャッシュフローの悪化です。ローン利用額が大きくなるということは毎月のローン返済額が大きくなるため、投資家にとっての手残りであるキャッシュフローが少なくなります。

キャッシュフローが少なくなっても、利益が減るくらいなら我慢できると思われるかも知れませんが、そうも言っていられません。次項でその理由を解説します。

(3)利回りシミュレーション通りにならなかったら?

不動産投資を始めるにあたって、事前にシミュレーションをします。想定家賃から費用経費を差し引いてキャッシュフローを計算して、それが黒字になる見通しが立てば物件の購入を決断できます。

しかし、そのシミュレーション通りになるとは限らないのは不動産投資に付き物のリスクです。

  • 空室率が想定以上に高くなってしまった
  • 想定外の設備故障や劣化によって修繕費が高くついた
  • 家賃滞納によってキャッシュフローが悪化した 

などなど、こうしたリスクが顕在化した時に自己資金ゼロだとダメージが直撃します。自己資金には、こういった事態への備えという意味合いもあるのです。

さらに、不動産投資以外の事情で急に現金が必要になった場合(不慮の事故や病気、突然のリストラなど)もリスクが直撃する恐れがあります。

ローンが残ったままの不動産は抵当権が残っているため、そのままで売却できません。赤字続きだからと言って売りたいと思っても、赤字物件だとすぐに売却できないか、仮に売却できても足元を見られてしまうので売却価格はかなり叩かれることを覚悟しなければなりません。

これらはすべて、自己資金が最も少ないゼロという状態からスタートしたことで考えられるリスクとデメリットです。

4、数百万円クラスの自己資金を作るための5つのポイント

自己資金は多い方が何かと有利で安全という前提に立ち、「でも自分にはその自己資金がない」という方のために、自己資金に使えるだけのお金を作る方法を5つのポイントに整理して解説したいと思います。 

(1)今の支出を徹底的に洗う

収入が劇的に増える予定がない場合、考えられるのは支出の見直しです。まずは現在の支出をすべてリストアップしてみてください。その中には必ず無駄やその場の勢いで使ってしまったお金があるはずです。

1ヶ月を通じてやってみると、数万円規模で無駄な出費が含まれていたということも珍しくありません。特に外で飲み歩いたりパチンコをしたりと、「コト消費」が多い方は、節約できる余地がかなりあるはずです。

こうした支出をすべてなくすというのは非現実的なので、2回行っているものを1回にするなど、無理のない範囲で節約するようにすると長続きします。

(2)強制貯金習慣

貯金を作りたい人がよくやる方法として、強制貯金習慣があります。給料など収入が入ったら、その中の一部を強制的に貯金に回します。そのお金は最初から無かったものとして、残りのお金で生活をするというわけです。

この方法が特に30代以上の人に有効な貯金術だと言われているのは、20代の頃の給料でやっていけていた実績があるからです。そこから収入が増えた分を貯金に回しても、最初から無かったことにしやすいでしょう。

毎月5万円を貯金に回すことができれば、年間で60万円です。単純計算で5年あれば300万円の自己資金を作ることができます。

(3)固定費の最適化

私たちの生活には、たくさんの固定費があります。固定費は避けることのできない支出ですが、それをコストカットできれば毎月のことなので節約効果が大きくなります。

数ある固定費のうち、コストカットしやすいものを挙げてみました。

  • ATM手数料 → ネット銀行など手数料のかからない口座を利用する
  • スマホ料金 → 格安SIMに乗り換えると2千円程度の利用料になる
  • クレジットカードの年会費 → 使っていないカードは解約を検討

いかがですか?おそらく心当たりがあるものもあるのではないでしょうか。

簡単に試算してみただけでも、これらの出費をすべて最適化するだけで毎月23万円のお金が浮いてくる計算になりました。 

(4)つみたてNISAを活用してしっかり増やす

強制貯金や節約で捻出したお金は、タンス預金や定期預金にしておくだけだともったいないので、それもしっかり増やしましょう。数百万円のお金を貯める方法としてメリットが大きいのは、つみたてNISAです。

NISAとは一定金額内であれば運用益が非課税になる優遇制度で、20%を超える運用益への税金がゼロになるのは見逃せないメリットです。つみたてNISAの場合は年間40万円までが非課税枠で、専用口座を開設した上で投資信託などで運用することでそのメリットを受けることができます。

毎月数万円程度の積立をしながら投資信託を買い進めていくと、株価上昇などによって投資信託自体の値上がりも期待できるので、より自己資金作りのペースが速まるかも知れません。

300万円を作る方法として、「毎月たった5,000円が老後に300万円になる積立投資信託の全知識」ではつみたてNISAを含むさまざまな方法をご紹介していますので、こちらもぜひ参考にしてください。

(5)年に一度は結果の検証と改善を

貯金とは、お金の管理です。貯金に回せるだけのお金を捻出することも管理術のひとつですが、不動産投資の自己資金作りが順調に進んでいるのかを定期的に検証するのも大切な管理です。

特につみたてNISAを使った投資信託での運用をしている場合などは、現在の残高がどうなっているのか、どれだけお金が増えているのかを知ることは重要です。

少なくとも年に一度はチェックをして、修正するべきところは修正することを習慣づけておくと、お金の管理に対する関心も自然に身につきます。

5、年収が低い、自己資金が少ない人の不動産投資法

年収が低いので自己資金作りの貯金もままならないが、不動産投資を始めたいという方が取り得る選択肢もご紹介します。

(1)政府系金融機関を利用する

不動産投資に使える事業性ローンは、さまざまな金融機関が取り扱っています。その名称は「不動産投資ローン」「アパートローン」などさまざまですが、購入物件を担保に融資をするという基本的な形は同じです。

大手メガバンクや地方銀行は大口の投資家を対象としていることが多く、個人投資家が融資を利用するのはハードルが高いので、多くの投資家はネット銀行や信用金庫、農協などを利用しています。しかし、こうした金融機関もやはり年収を強く考慮するため、年収の低さゆえにローン審査に通らないというケースは多々あります。

そんな場合に検討したいのが、政府系の金融機関です。具体的には日本政策金融公庫が「国民生活事業」というカテゴリーで不動産賃貸業への融資を行っており、年収が低くても比較的審査に通りやすいことが知られています。

その理由は、民間の金融機関のように融資で利益を稼ぐことが目的ではなく、経済の活性化など政治的な目的を達成するためにある金融機関だからです。年収は低くても熱意があって不動産事業を成功させる意欲のある人であれば融資をしていこう、というわけです。

「不動産投資の教科書」には、「日本政策金融公庫の不動産投資ローンを徹底的に活用するための全知識」で日本政策金融公庫についてかなり詳しく解説していますので、融資攻略のためにもぜひご一読ください。 

(2)属性をいかせる人は大いに活用する

ローン審査で決め手となるのは、安定的な収入があって返済能力があるかどうかです。その意味で最も有利な立場にある人は公務員や、経営が安定した企業で働くサラリーマンです。こうした立場にある人にとっては属性がひとつの財産だともいえるので、活用しない手はありません。

年収が低くても勤続年数が長いことや、勤め先の信用によって審査に通ることもあるので、不動産投資を始める際にはこの「財産」をいかせないか検討してみてください。

まとめ

不動産投資を始める際に、自己資金はどれくらい必要?という疑問にお答えすることから始めて、自己資金の考え方や審査との関係、さらには自己資金の作り方なども解説してきました。自己資金とは単なる物件購入費用の一部ではなく、色々な役割を帯びたものであることがお分かりいただけたと思います。

より健全で成功する不動産投資のためにも、妥当な自己資金を用意した上で臨みたいところです。そのための貯金術も参考にしつつ、安心感のある不動産投資を始めることができれば幸いです。

今だけ限定公開中!初心者が知っておくべき不動産投資の全知識(無料ダウンロード)

こちらは、不動産投資初心者のあなたのための教科書です。
不動産投資はとても高額な投資です。間違った知識で行えば、あなたの資産はすぐに消え失せてしまうでしょう。 そこで、私たちが普段お客様と直接やりとりする中で、必ず押さえておくべきだと痛感している内容を一冊にまとめました。

  • 基礎知識が身につくので、安心して不動産投資を始められます
  • 信頼できる不動産投資会社を見極められるようになります
  • 自分に一番合った物件を探せるようになります
  • 不動産投資をサラリーマン業と両立させるコツが分かります

この資料をダウンロードすることで、リスクを出来る限り防ぎ、効率良く投資ができるようになります。 投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。 初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方は、ぜひダウンロードしてお読みください。

老後に不安を感じるなら必読!
ゆとりある老後を過ごすために知っておくべき
資産運用の教科書

資産運用マニュアル無料プレゼント

「自由な老後を過ごしたい」

と考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。 年金の支給に不安を感じる今だからこそ資産運用を実践的に学ぶ必要があるのです。

4つのポイントでわかりやすく解説

  • ・初心者でもわかる資産運用の全体像と基礎知識
  • ・資産運用の成功確率を高める目標の立て方
  • ・あなたに合った資産運用の種類を見分ける方法
  • ・資産運用を有利に進める為の4つの税制優遇制度の活用方法

この資料をダウンロードすることにより、資産運用の基礎的な知識がひとつひとつ身につけることができ、あなたに合った適切な判断のもとに実践的にスタートすることができるようになります。初めての資産運用だからこそ、ぜひ手にとって読んでみてください。

皆様からのコメント