不動産投資は、資産形成や将来の安定収入を目指すための魅力的な手段ですが、初心者にとっては敷居が高く感じられることも少なくありません。
しかし、不動産投資の初心者でも正しい知識と戦略を持つことで、成功への道は開かれます。
本記事では、不動産投資の基本から初心者が知っておくべきポイント、実際の投資方法まで、わかりやすく解説します。
【無料のWEB診断】無理のない借入額を判定
借入可能額を把握した上で、効率的に不動産投資を始めたいなら、無料のWEB診断『INVASE』をご利用ください。職業や年収等からリスク許容度を判定し、無理のない借入可能額が分かります。
- 結果まですべて無料
- 物件が決まっていなくても借入可能額を判定できる
- すでに物件を持っていても判定できる
１、初心者が押さえるべき不動産投資の知識
不動産投資を成功させるためには、まず基本的な知識を身につけることが重要です。ここでは、不動産投資初心者が押さえるべき知識について解説します。
（１）不動産市場の動向
不動産市場は、経済の動向や社会情勢に大きく影響されるため、投資を考える際にはその動向を把握することが重要です。
最近の日本の不動産市場では都市部を中心に需要が高まり、不動産の価格が上昇傾向にあります。特に、人口が集中する地域では賃貸需要が堅調であり、投資物件の選定においても注目されるポイントとなっています。
また、金利の動向も不動産投資に影響を与える要因の一つです。
低金利環境が続く中、融資を受けやすくなり、投資家にとっては資金調達がしやすい状況が続いています。しかし、今後は金利が上昇する可能性も否めないため、将来的なリスクを考慮することが求められます。
さらに、地域ごとの特性や開発計画も市場動向に影響を与えます。新たな交通インフラの整備や商業施設の開発が進む地域では、将来的な資産価値の向上が期待できるため、投資先としての魅力が増します。
これらの要素を総合的に分析し、自分の投資戦略に活かすことが、成功する不動産投資への第一歩となるでしょう。
（２）利回りの概念と計算方法
不動産投資において「利回り」は非常に重要な指標となり得ます。利回りとは、投資した資金に対してどれだけの収益が得られるかを示す割合であり、投資の収益性を評価するための基本的な数値です。
利回りは「年間収入 ÷ 物件購入価格 × 100」で計算されます。
この計算式を用いることで、投資物件がどれほどの利益を生むかを簡単に把握することができます。
利回りにはいくつかの種類がありますが、特に「表面利回り」と「実質利回り」がよく使われます。
表面利回りは、物件の年間賃料収入を物件価格で割ったもので、管理費や空室リスクを考慮しない単純な計算です。一方、実質利回りは、表面利回りから管理費や税金、空室率などのコストを差し引いた後の利回りを示します。
実質利回りはより現実的な収益性を反映しているため、投資判断の際にはこちらを重視することが推奨されます。
利回りを正しく理解して計算することで、投資物件の選定や資産運用の戦略を立てる際に大いに役立ちます。初心者の方は、まずはこの利回りの概念をしっかりと押さえ、実際の投資に活かしていきましょう。
こちらの記事もご覧ください。
不動産投資の利回りとは！簡易収支シミュレーションをしてみましょう!
（３）税金と法律の基礎知識
不動産投資を行う上で、税金や法律に関する知識は欠かせません。
まず、投資物件から得られる収入には所得税が課せられます。賃貸収入がある場合、その収入は「不動産所得」として扱われ、必要経費を差し引いた後の金額に対して課税されます。必要経費には、管理費や修繕費、減価償却費などが含まれます。
また、不動産を売却した際には譲渡所得税が発生します。売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた利益に対して課税されるため、購入時の費用や売却時の手数料を記録しておくことが大切です。
さらに、相続や贈与に関する税金も考慮する必要があります。特に相続税は物件の評価額に基づいて課税されるため、事前に対策を講じておくことが望ましいでしょう。
法律面では、不動産に関する契約や取引が民法や不動産特別法に基づいて行われます。賃貸契約や売買契約の内容を理解し、トラブルを避けるためにも契約書の確認は怠らないようにしましょう。
特に、賃貸契約では賃貸人と賃借人の権利義務が明確に定められているため、双方の理解が重要です。これらの税金や法律に関する基礎知識を身につけることで、安心して不動産投資を進めることができるでしょう。
更に詳しい情報はこちらをご覧ください。
土地を売却したときの税金はどうする？計算・納税スケジュールを解説
（４）融資と自己資金の関係
不動産投資を行う際、融資と自己資金のバランスは非常に重要な要素です。
自己資金とは自分自身が用意できる資金のことで、これが多ければ多いほど、融資を受ける際の条件が有利になります。一般的に、自己資金が多いと金融機関からの信頼度が高まり、金利が低く設定されることが期待できます。
一方で、融資は不動産投資を行う上での資金調達手段として欠かせません。多くの投資家は、自己資金だけでは十分な物件を購入することが難しいため、融資を利用して資金を補填します。
融資を受けることで、少ない自己資金で大きな投資を行うことが可能になり、リターンを最大化するチャンスが広がります。
ただし、融資を利用する際には、返済計画をしっかりと立てることが重要です。自己資金が少ない場合、返済負担が大きくなり、キャッシュフローが圧迫されるリスクがあります。
２、不動産投資の種類
不動産投資にはさまざまな種類があり、それぞれに特徴やメリット、デメリットがあります。ここでは、不動産投資の種類を紹介します。
（１）一棟投資
一棟投資とは、アパートやマンション、ビルなどの不動産を一棟丸ごと購入する投資方法です。
この投資スタイルは複数の賃貸ユニットを持つため、安定した収入を得やすいという特徴があります。入居者が複数いる場合は一部のユニットが空室になっても、全体の収入が大きく減少するリスクを軽減できるでしょう。
一棟投資の魅力は、物件の管理や運営を通じて資産価値を向上させることができる点にもあります。リフォームやリノベーションを行うことで、賃料を引き上げることが可能です。
また、長期的な視点で見ると土地の価値が上昇することも期待でき、資産形成に寄与します。
ただし、初期投資が大きくなるため、資金調達や物件選定に慎重さが求められます。立地や周辺環境、将来の市場動向をしっかりと分析することが成功の鍵となります。
（２）区分投資
区分投資とは、マンションやアパートの一部屋を購入し、その部屋を賃貸する形で行う不動産投資の一種です。
この投資方法は、比較的少ない資金で始められるため、初心者にとって取り組みやすい選択肢となります。特に都市部では賃貸需要が高く、安定した収入を得やすいというメリットがあります。
区分投資の魅力の一つは、物件の管理が比較的容易であることです。管理会社に委託することで、日常的なトラブルや入居者の対応を任せることができ、投資家自身の負担を軽減できます。
また、複数の部屋を所有することで、リスクを分散させることも可能です。
ただし区分投資にも注意点があります。例えば、管理費や修繕積立金が発生するため、これらのコストを考慮した上で利回りを計算する必要があります。
また、空室リスクや賃料の変動も考慮しなければなりません。これらの要素をしっかりと理解し、計画的に投資を進めましょう。
（３）戸建て投資
戸建て投資は、特定の一軒の住宅を購入し、賃貸に出すことで収益を得る投資方法です。この投資スタイルは、アパートやマンションの区分投資と比較して、管理が比較的容易であることが特徴です。
戸建て物件は、一般的に長期的な賃貸契約が結ばれることが多く、安定した収入を期待できます。また、戸建て投資の魅力の一つは物件の価値が上昇する可能性がある点です。立地や周辺環境の変化によっては、将来的に売却時に利益を得られる可能性がありますし、リフォームやリノベーションを行うことで、物件の価値を高めることも可能です。
ただし、戸建て投資では空室リスクや維持管理の手間がかかる可能性があります。投資を始める前に地域の市場動向や物件の選定基準を理解し、リスクを最小限に抑える戦略を考えましょう。
（４）その他
不動産投資には、一棟投資や区分投資、戸建て投資以外にもさまざまな選択肢があります。
例えば、リート（不動産投資信託）は少額から不動産に投資できる手段として人気があります。リートは複数の不動産をまとめて運用するため、リスクを分散できるのが大きな魅力です。
また、クラウドファンディングを利用した不動産投資も注目されています。これは、複数の投資家が少額ずつ資金を出し合い、特定の不動産プロジェクトに投資する仕組みです。
さらに、商業用不動産や土地の投資も選択肢として考えられます。
商業用不動産は、テナントからの賃料収入を得ることができるため、安定した収益を期待できる一方で、管理や運営に関する知識が求められます。土地投資は、将来的な価値上昇を狙うもので、開発計画や地域の動向をしっかりと把握することが重要です。
初心者でもわかる不動産投資の種類ごとのリスクとリターンを徹底解説
３、不動産投資の基本的な流れ
ここでは、不動産投資の基本的な流れを紹介します。
（１）自己分析と目標設定
不動産投資を成功させるためには、まず自己分析を行い、自分の投資目的やリスク許容度を明確にすることが重要です。自分がどのような収益を期待しているのか、また投資にどれだけの時間や労力をかけられるのかを考えることで、適切な投資戦略を立てることができるでしょう。
次に、具体的な目標設定を行います。例えば、5年後にどのくらいの資産を形成したいのか、毎月の収入をどの程度増やしたいのかなど、数値化できる目標を設定することで投資の進捗を測る基準ができます。
これにより計画的に投資を進めることができ、モチベーションの維持にもつながります。
（２）不動産会社に相談
不動産投資を始める際には、専門的な知識を持つ不動産会社に相談しましょう。
初心者が一人で物件を選ぶのは難しく、情報の正確性や市場の動向を把握するためには、プロのアドバイスが不可欠です。不動産会社は、地域の市場情報や物件の特性を熟知しており、投資家のニーズに合った物件を提案してくれます。
相談の際には自分の投資目的や予算、希望する物件の条件を明確に伝えることが大切です。また、複数の不動産会社に相談することでより多くの選択肢を得ることができ、比較検討が可能になります。
信頼できる不動産会社を見つけるためには口コミや評判をチェックし、実績のある会社を選びましょう。
（３）ローン審査
ローン審査では、金融機関が申請者の信用力や返済能力を評価し、融資の可否を判断します。このため、事前に自分の信用情報を確認し、必要な書類を整えておくことが大切です。
ローン審査では年収や職業、借入状況、自己資金の額などが考慮されます。特に、自己資金が多いほど金融機関からの信頼度が高まり、良好な条件での融資が受けやすくなります。
また、返済計画をしっかりと立て、無理のない返済額を設定することも重要で、これにより審査を通過できる可能性が高まります。
（４）物件購入
物件購入では事前に収集した情報や自己分析を基に、実際に購入する物件を選定します。まずは、希望するエリアや物件の種類を明確にし、予算を設定しましょう。
また、物件購入にあたっては内見を行い、実際の状態を確認することが不可欠です。写真や資料だけではわからない点も多いため、実際に足を運んで確認することでより良い判断ができるでしょう。
さらに、購入後の運用を見据えたリフォームや管理の計画も考慮しておくと、投資の成功に繋がります。
（５）不動産管理会社と契約
初心者が不動産投資をする場合は物件の運営や管理に関する知識が不足していることが多いため、不動産管理会社との契約が大きな助けとなります。管理会社は入居者の募集や契約手続き、家賃の徴収、物件のメンテナンスなどさまざまな業務を代行してくれます。
契約を結ぶ際には、管理会社の信頼性や実績を確認することが重要です。また、契約内容や手数料についても十分に理解しておく必要があります。特に、管理手数料や契約期間、解約条件などは、後々のトラブルを避けるために明確にしておきましょう。
（６）運用スタート
不動産投資の運用がスタートすると、いよいよ実際の収益を得るための活動が始まります。
不動産管理会社などとの契約後は、物件の運用状況を定期的に確認し、収益の状況や入居者の動向を把握することが求められます。入居者からのフィードバックを受けて、必要に応じて物件の改善やリフォームを行うことも、長期的な収益を確保するためには欠かせません。
また、賃料の見直しや契約更新のタイミングも重要なポイントです。運用開始後は、常に市場の動向や経済状況を注視し、柔軟に対応できるよう心がけましょう。
投資ローンは、投資用物件の購入資金を調達するための特別なローンで、住宅ローンとは異なる条件や金利が適用されます。一般的に、収益性のある物件を対象としています。
対象になる方は、購入を検討している投資用物件のローンを探している方や在の住宅ローンを投資ローンに切り替えたい方になります。
サービス内容
「INVASEローン紹介サービス」は、個人投資家が自ら見つけた不動産投資物件に対して、最適な融資先を紹介するサービスです。このサービスは、これまでINVASEが築いてきた銀行との強固なネットワークを活用して、ユーザーの物件購入に際して必要な資金調達をスムーズに行えるようサポートします。銀行側も、INVASEからの持ち込み案件であれば積極的に融資を検討するという姿勢を示しており、ユーザーにとって大きなメリットとなります。
なお、手数料は成功報酬型となっており、銀行審査承認が取得時にINVASEにローン媒介手数料※をお支払いいただきます。
※融資承認金額（元本）の 1.1％（税込）に相当する金額をINVASEローン紹介手数料としていただきます。下限385,000円（税込）となります。
４、不動産投資初心者が失敗しないためのポイント
ここでは、不動産投資初心者が失敗しないために押さえておきたいポイントを解説します。
（１）本やセミナーなどで正しい知識を身につける
不動産投資を成功させるためには、まず正しい知識を身につけることが不可欠です。
初心者が陥りがちな失敗の一つは、情報不足や誤った情報に基づいて判断を下してしまうことです。そのため、信頼できる書籍や専門家によるセミナーに参加することをおすすめします。
これらのリソースを通じて、不動産市場の基本的な仕組みや投資のリスク、利回りの計算方法などを学ぶことができます。また、実際の投資事例を知ることで、具体的なイメージを持つことができ、より効果的な投資戦略を立てられるでしょう。
（２）明確な目的と目標を設定する
不動産投資を始める理由は人それぞれですが、資産形成や将来の収入源を確保することが一般的な目的です。この目的を具体的にすることで、投資の方向性が定まり、より効果的な戦略を立てることができます。
短期的な利益を狙うのか、長期的な資産形成を目指すのかによっても選ぶ物件や投資スタイルが変わります。また、月々の収入目標や投資回収期間を明確にすることで、進捗を測りやすくなり、必要に応じて戦略を見直すことができます。
（３）長期・積立・分散投資を心がける
不動産投資において成功を収めるためには、長期的な視点を持つことが重要です。短期的な利益を追求するあまり焦って投資を行うと、思わぬリスクを抱えることになります。長期的に安定した収益を得るためには、物件の選定や運用方法をじっくりと考える必要があります。
また、積立投資の考え方も取り入れることで、リスクを分散させることができます。毎月一定額を投資することで価格の変動に左右されにくくなり、結果的に安定した資産形成が可能となります。
さらに複数の物件に投資することで特定の物件に依存するリスクを軽減し、全体のポートフォリオを強化しましょう。
（４）自分に見合った投資の種類を選択する
初心者が不動産投資で成功するためには、自分のライフスタイルや資金状況に合った投資の種類を選ぶことが重要です。
例えば、一棟投資は大きな資金が必要ですが、安定した収入を得やすいでしょう。一方で、管理の手間も増えます。区分投資は比較的少ない資金で始められますが、収益性は一棟投資に比べて低くなることが一般的です。
また、戸建て投資は家族向けの物件を購入して賃貸に出すスタイルで、地域によっては高い需要があります。
さらに、リノベーション物件や短期賃貸なども注目されています。自分の目標やリスク許容度を考慮しながら、どの投資スタイルが最も適しているかをじっくり検討することが、成功への第一歩です。
（５）相場環境と業界動向をチェックする
不動産投資を成功させるために、相場環境や業界動向を常に把握しておきましょう。市場の動きは物件の価格や賃料に直接影響を与えるため、投資判断に大きな役割を果たします。
例えば、経済の成長や人口の増加が見込まれる地域では不動産の需要が高まり、価格が上昇する傾向があります。一方で、人口減少や経済の停滞が予想される地域では、物件の価値が下がるリスクがあるため、注意が必要です。
また、業界のトレンドも見逃せません。例えば、リモートワークの普及により、都心から郊外への移住が進んでいることが挙げられます。
このような変化に敏感になり、どのエリアに投資するかを慎重に考えることが成功への鍵となります。定期的に市場レポートや専門家の意見をチェックし、情報をアップデートすることが、賢い投資家への第一歩です。
（６）余剰資金で投資を行う
余剰資金とは、生活費や緊急時の資金を除いた、自由に使える資金のことを指します。この資金を使って投資を行うことで、万が一のリスクを軽減し、生活に支障をきたすことなく運用を続けることができます。
初心者が不動産投資を始める際には、まず自分の資金状況をしっかりと把握し、どれだけの余剰資金があるのかを確認することが大切です。余剰資金を使うことで、投資による利益を得ることができ、生活資金を圧迫することなく安心して投資活動を行えます。
また、余剰資金での投資はリスクを分散させる手段としても有効です。複数の物件に分散投資を行うことで、特定の物件の不調が全体の資産に与える影響を軽減することができます。
（７）リスクの低い投資方法から始める
不動産投資を始める際、リスクを抑えた方法からスタートしましょう。まずは小規模な物件や、安定した収入が見込めるエリアの物件を選ぶことをお勧めします。
例えば、区分マンションや戸建ての賃貸物件は、比較的少ない資金で始められるため、リスクを分散しやすい選択肢です。また、物件の選定においては立地や周辺環境をしっかりと調査し、需要が高いエリアを狙うことが成功の鍵となります。
さらに管理会社を利用することで、運営の手間を軽減し、安定した収入を得ることが可能です。
５、初心者が不動産投資を始める際のよくあるQ&A
ここでは、不動産投資を始める際によくある質問と回答を紹介します。
Q1: 不動産投資の種類とは？
不動産投資には主に「一棟投資」「区分投資」「戸建て投資」の3つの種類があります。
一棟投資は、アパートやマンションなどの建物全体を購入する方法で、安定した収入を得やすい反面、初期投資が大きくなります。区分投資は、マンションの一部屋を購入するスタイルで、比較的少ない資金で始められるのが特徴です。
戸建て投資は、一軒家を購入して賃貸に出す方法で、管理が比較的容易ですが、空室リスクも考慮する必要があります。これらの投資方法を理解し、自分に合ったスタイルを選ぶことが成功への第一歩です。
Q2: 初心者が失敗しないポイントはなんですか？
まず、本やセミナーを活用し、基礎をしっかりと学びましょう。また、明確な目的と目標を設定することで、投資の方向性が定まり、判断がしやすくなります。
さらに長期的な視点を持ち余剰資金での投資を心がけることで、リスクを軽減することが可能です。
Q3: 不動産投資の始め方は？
不動産投資を始めるには、まず自己分析を行い、自分の資金状況や投資目的を明確にしましょう。次に、不動産会社や専門家に相談して情報を収集します。
その後融資の審査を受け、適切な物件を選定して購入します。購入後は不動産管理会社と契約し、運用をスタートさせる流れが一般的です。
これらのステップを踏むことで、スムーズに不動産投資を始めることができるでしょう。
まとめ
本記事では、不動産投資の基本的な知識や種類、投資の流れ、失敗しないためのポイントについて詳しく解説しました。
不動産市場は常に変動しており、投資を行う際には市場動向を把握することが不可欠です。また、利回りや税金、融資の知識を身につけることで、より賢明な投資判断ができるようになります。
余剰資金を使って投資を行い、リスクの低い方法から始めるなどご紹介したポイントを押さえて将来的な資産形成や安定収入を実現しましょう。
