不動産投資会社選びは、不動産投資を行う上で最も重要といっても過言ではありません。
なぜなら、不動産投資会社によって物件の価格や融資を受けられる金融機関なども変わる可能性もあるからです。
営業力のある不動産投資会社であれば、立地のよい物件や今後値上がりする可能性のある物件の紹介も得やすくなります。
そこでこの記事では、編集部所属の投資家から聞いた、経験から分かる失敗しない不動産投資会社の選び方について解説していきます。
不動産投資会社について詳しくは「不動産投資会社ランキング【2023年最新版】」を併せてご参考ください。
目次
不動産投資の教科書代表YouTube「山本社長の不動産事件簿」では、不動産投資の実際にあった悪質な営業担当に騙された話や、良くない物件を買ってしまった失敗談をお話ししています！
不動産投資のバイブル
- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
１、不動産投資会社の選び方がなぜ重要なのか
不動産投資の成否は、どのエリアのどんな物件を購入するかによって決まります。
しかし、どれだけ人気のエリアで稼働率が高い物件でも、毎月の持ち出しが多かったり、物件価格が高すぎたりなど、自分の投資計画・目的とずれていた場合は「良くない物件」となります。
このように「良い物件」は人によって違うため、自分に合う物件を所有している不動産会社且つ、顧客に寄り添った提案をしてくれる営業担当と出会うことが不動産投資で成功するコツです。
不動産投資会社選びの重要性について、詳しくは「不動産投資の成功には優秀な営業マンが不可欠！信頼できるパートナーを見つけよう」で、詳しく解説しておりますので、併せてご参考ください。
（１）不動産投資会社の選び方を見誤るとどうなる？
不動産投資会社は、不動産投資を成功させるための重要なパートナーになります。
不動産会社選びを間違えると、投資が大失敗してしまう可能性もあるのです。
実際に当社の「セカンド・オピニオン」に相談に来られた方の中にも、良くない不動産投資会社から物件を買ったことで、失敗してしまっている事例がありました。
- 騙されて居住用の新築物件を購入してしまい、破産寸前の状態に
- 相場よりも高い価格で購入したことに後から気づいた
- 住宅ローンで投資物件を購入してしまった
2018年に世間を騒がせた「かぼちゃの馬車事件」以降、悪徳な不動産投資会社は少なくなりましたが、まだ完全になくなったとは言えません。
不動産投資会社によっては、どうしても売上を優先しなければならないこともあるため、営業担当の提案が自分にあったものなのか見極める必要があります。
かぼちゃの馬車事件について、詳しくは「かぼちゃの馬車事件？令和の徳政令まで出された闇の不動産事業とは？」で解説しておりますので併せてご参考ください。
（２）押さえておきたい不動産会社の知識
不動産売買を行うにあたって、売買取引における不動産会社の関与の仕方には、3つの取引形態があることを覚えておきましょう。
3つの取引形態とは、以下の通りです。
- 売主
- 代理
- 仲介
①売主
売主とは、不動産会社自らが所有する物件を販売する場合であり、この場合には購入時の仲介手数料はかかりません。
②代理
代理とは、売主の代理人となって不動産投資会社が売買をすすめる方法です。買主は仲介手数料を支払う必要がありませんが、売主は手数料を支払う必要があります。
③仲介
仲介とは、売主と買主の間に不動産投資会社が入り取引を仲介するものです。買主も売主も仲介手数料を支払う必要があります。
いずれの取引方法で行うかは、不動産投資会社、また物件の所有が誰によるかでも変わってきます。
２、不動産投資会社の選び方｜7つのポイント
失敗しない不動産投資会社の選び方として、7つのポイントが挙げられます。
今回紹介する7つのポイントは、以下の通りです。
- 営業担当が“顧客目線”
- 物件力がある
- リスクの説明と対策・適切なシミュレーションの提示
- 管理体制・アフターフォロー
- 業界経験
- 金融機関の提携
- 無料の相談会やセミナーを開催している
それぞれ解説をしていきます。
（１）物件選びが“顧客目線”
良質な不動産投資会社を選ぶポイントの1つとして、物件選びが「顧客目線」であるかどうかということが重要です。
具体的には、買い手のニーズを的確に汲み取り、個人の資産状況等を考慮して提案をしてくれるかどうか、見当違いな物件を提案しないかどうかという点で見極めることができます。
場合によっては、｢今はお客様にあった物件がないのでお待ちください｣とはっきりいってくれるかどうかも1つの指標となるでしょう。
不動産投資物件は高額な買い物のため、買い手にとって安心できるかどうかが重要です。
その会社が顧客の都合や要望を無視して物件を売ることだけに集中していれば、顧客の安心感は自ずと薄れてしまうでしょう。
不動産投資会社、さらにはその会社の営業担当が、常に顧客目線に立ったヒアリングと説明をしてくれるかという点に注目しましょう。
不動産投資家は、予算や条件が各々異なりますし、希望する投資案件の種類も異なるため、丁寧なヒアリングと説明が必要不可欠です。
総合的にしっかりと根拠に基づいた提案をしてくれるかどうかを、投資家としては見極める必要があります。
営業担当の重要性について、詳しくは「不動産投資の成功には優秀な営業マンが不可欠！信頼できるパートナーを見つけよう」で詳しく解説しておりますので、合わせてご参考ください。
（２）物件力がある
2つ目のポイントとして、不動産投資会社に物件力があるかどうかも重要です。
物件力を見極めるポイントは「仕入れ」です。
昨今の不動産業界では仕入れ競争が激しいため、トップの営業担当が仕入れ担当になっていることも珍しくありません。
ここで気を付けるべきポイントは、不動産投資会社は良い物件だけを仕入れることはかなり難しいということです。
その理由は、以下の図にあるように、買主（仕入れ担当）が一番良いと考える物件Aだけを買いたくても、売主は物件を1つでも多く売りたいので、他の物件B,Cも一緒でなければ売れないという仕組みになっているからです。
一般的に資金力のある大企業が仕入れに強いと言われていますが、そのような会社は利益が必要なため、販売価格が高くなっている場合があるので注意が必要です。
逆に、中小企業であっても、少数精鋭・利益多売の企業であれば高く買い安く売るということができます。
売主もより高く買ってもらいたいので、このような企業の方が良い物件を所有することも可能になります。
（３）リスクの説明と対策・適切なシミュレーションの提示
不動産投資会社の選び方の3つ目のポイントとして、不動産投資にかかるさまざまなリスクや投資の失敗例の説明があるかどうか、さらには対策があるかどうかまで確認しましょう。
何がリスクとしてあり得るのか、投資の失敗にはどんなケースがあるのか、過去の事例をもとに教えてくれる不動産投資会社は、信頼におけるといえます。
リスクや失敗例を聞くことで、それを参考にして失敗しない不動産投資を心がけることができるでしょう。
不動産投資の代表的なリスクと言えば、「空室リスク」と「家賃滞納リスク」でしょう。
不動産投資では、購入後の不動産管理をどこに任せるかも重要です。
会社によっては、空室リスクの対策として空室保証などの補償サービスを導入している会社もあります。
空室や家賃滞納などがあった場合に具体的にどんなことをしてくれるのか購入前に確認しましょう。
また、投資家は対象物件がどれだけの収益を上げることができて、どんなリスクを抱えているのか把握しておく必要があります。
適切な収支シミュレーションを提示できるのも、良い不動産投資会社といえるポイントです。
不動産投資は、長期間にわたり物件を所有し、安定した収益（インカムゲイン）を得る投資になります。
しかし、不動産投資によって得られる家賃収入すべてを得られるわけではありません。
例えば、以下の項目などがしっかりと含まれたシミュレーションであるかを確認する必要があります。
- 想定賃料を高く見積もっていないか
- 空室率を考慮しているか
- 管理費、固都税、火災保険料、修繕費などの経費を見込んでいるか
想定賃料は、周辺のエリアで同程度の物件家賃を調査したうえで設定する必要があります。
しかし、不動産投資会社によってはとにかく物件を早く売りたいため、家賃相場を高く見積ったり、空室率を考慮しない満室時での表面利回りでシミュレーションし、かなりの優良物件として紹介することも少なくありません。
固定資産税や都市計画税などの税金のほかにも、管理費や修繕費、火災保険などの経費がかかります。
耐用年数によって計上できる減価償却費もシミュレーションされていなければ、節税対策にも影響が出るでしょう。
不動産投資で得た家賃収入からは、金融機関への返済や物件の所有にかかる税金、経費や修繕費などのさまざまな支払いが必要です。
そのため、これら経費を支払ったあと実際に得られる収益はどれくらいなのか、購入前に適切なシミュレーションを提示できる不動産投資会社を選ぶようにしましょう。
（４）管理体制・アフターフォロー
不動産投資は、物件を購入したら終わりではありません。
購入後に適切な管理をしていく必要があるので、投資した不動産を適切に管理し、入居率が下がれば広告やリフォームなどの新たな施策を考える必要があります。
管理会社のスキルで稼働率が変わるため、管理体制がしっかりしており、過去の実績もある会社であれば、安心してお付き合いできます。
不動産会社が物件の管理もしているのであれば特に問題はありませんが、中には物件を売ったあとは管理会社に丸投げする会社もあるので、注意が必要です。
また、購入後のサポートである「アフターフォロー」がしっかりしているのかも大事なポイントです。
アフターフォローとして、確定申告のサポートや出口戦略である物件売却の相談も可能です。
税理士を紹介してくれるなど、面倒な確定申告のサポートを受けられます。
売却では、今までの収支を把握しているため、どれくらいの価格帯なら損をせずに売れるかなど判断してくれるのです。
不動産投資では、投資した物件の継続的なメンテナンスが大切なので、投資案件の紹介と同時に、その物件の維持・管理を受け持つ「ワンストップ型」を打ち出している不動産投資会社も少なくありません。
不動産投資の管理業務は非常に面倒で複雑なことが多いため、初めて不動産投資に挑戦してみようという方は、ワンストップ型のサポートを受けられる会社を選ぶといいでしょう。
物件の売買だけではなく、管理や維持に関するノウハウを多く持つ不動産投資会社は、高い入居率をキープしていることが多いため、会社選びの重要な指標になります。
（５）業界経験
不動産投資会社の良し悪しを判断するポイントとして、会社や代表の業歴がどれくらいかという点も参考になります。
不動産業界の歴が長ければ、それだけ知識や経験が豊富だと言えます。そのため代表や会社の業歴の長さは実績や信用度とも直結します。
実績という点では、入居率や稼働率、リピート率などが重要です。
会社のホームページを覗くと、取引情報を掲載していることが多いため、必ず確認しましょう。取引情報が具体的に掲載できていない企業は、実績をあげていない可能性があります。
また、実際に利用した人の意見である「口コミ」の評判は、不動産投資会社選びの参考の1つです。
より参考にできる口コミは、会社が掲載している口コミよりも、インターネットの掲示板や不動産投資経験者に聞くことが良いでしょう。
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（６）金融機関の提携が豊富
不動産投資会社選びでは、その会社の提携先が豊富なのかどうか確認するようにしましょう。
不動産投資において、非常に重要となってくるのは「融資」です。
融資を受けることができれば、自己資金が少なくても大きなレバレッジ効果を効かせられます。
もっとも効率的なのは、自分の属性にマッチした金融機関から融資を受けることです。
金融機関には都銀や地銀、信金や信組、ノンバンクなどさまざまな種類があり、利用条件や金利などにも違いがあります。
これらの中から、もっとも自分の属性に適切な金融機関を提案してくれる不動産投資会社を選択するのが重要です。
そのため、不動産投資会社が提携している金融機関が多いと、有利な融資を受けるチャンスが広がります。
また、多くの金融機関と提携しているということは、その不動産投資会社が社会的に信頼されている証拠にもなるのです。
（７）無料の相談会やセミナーを開催している
不動産業界は情報の移り変わりが激しい業界です。
不動産投資会社だけでなく、不動産投資家も常に最新の動向について、情報をアップデートしておく必要があります。
最新の情報を入手して提供することは、継続的に投資家をサポートしているかどうかを示すポイントとしても重要になります。
したがって、相談会やセミナーを定期的に開催している会社かどうかも、会社選びのポイントとなるのです。
初心者向けのセミナーだけでなく、税務関連のセミナーや最新の法令に関する情報を提供する講座といった、中上級レベルの投資家向けセミナーなどを開催しているかどうかにも注目しておくといいでしょう。
こうしたテーマを扱っている会社では、不動産投資に関するノウハウや知識が豊富で、投資家に対して継続的に最新の情報を提供している可能性が高いです。
相談会やセミナーを利用して、不動産投資に対する疑問や不安を解決しましょう。
３、不動産投資会社選びで失敗しない方法
では、実際に不動産投資会社選びで失敗しないためにはどんな方法があるのでしょうか。
不動産投資の教科書では、以下の3つが大事なポイントだと考えています。
- ポジショントークがあることを意識する
- 不動産投資をする友人や知人から聞く
- セカンド・オピニオンで経験者からアドバイスをもらう
（１）ポジショントークがあることを意識する
不動産投資には正しく新鮮な情報が不可欠ですが、情報はそれぞれの立場や見方によって、捉え方が変わります。
例えば、物件を決める際に「新築と中古どちらがいいか」と相談したとき、新築販売業者は「新築は家賃設定を高くできる」といい、中古販売業者は「中古は利回りが落ちない」というはずです。
不動産投資の営業トークは全てポジショントークであるという前提のもと、メリット・デメリットを詳しく話してくれる会社を見極めましょう。
（２）不動産投資をする友人や知人から聞く
不動産投資を実際に行っている友人や知人から話を聞くことも、信頼できる不動産投資会社を探すための有効な方法と言えます。
「今回が初めての不動産投資で、気軽に相談できる友人や知人がいない」という方でも、これから不動産投資家のネットワークを広げることはできます。
現在はSNSが普及し、気軽にメッセージを送ることができる時代です。
不動産投資に関しての投稿がある方に、積極的にメッセージを送ることで、不動産投資家とのネットワークを自ら広げることができるかもしれません。
また、不動産投資のセミナーや相談会に積極的に参加して、知り合うこともできるでしょう。
投資家同士での情報交換のメリットは大きく、投資家同士の情報交換会などのイベントはあちこちでかなり頻繁に行われています。
情報過多となってしまうことは避けるべきですが、実際に投資を始めるのであれば、こうしたイベントにはできるだけ積極的に参加した方がいいでしょう。表面上ではわからない、ディープな情報を得られる可能性が高いです。
（３）セカンド・オピニオンで経験者からアドバイスをもらう
不動産投資に限らず、不動産業界は人とのつながりが非常に重要な業界です。
不動産業界は情報の移り変わりが激しい業界であり、まだまだ古い体質も多く残る業界なので、重要な情報はなかなか表に出てこない、ということが多々あります。
そのため、不動産業界に精通した専門家に信頼できる不動産投資会社を教えてもらうことが最も手っ取り早い方法です。
ですが、
「身近にそんな人がいない」
「誰に人に相談すればいいか分からない」
という方もいらっしゃると思います。
不動産投資の教科書では、不動産投資の不安や悩みを解消するために編集部所属の投資家に無料で相談できる「セカンド・オピニオン」サービスを提供しております。
（今後一部有料になる可能性があります）
「自分は騙されてないか」
「この会社、信頼しても大丈夫？」
「物件の選び方が分からない」
そんな疑問に、編集部に所属する投資歴10年以上のベテラン投資家が、不動産投資業界の第三者という視点で中立の立場からお答えしていきます。
不動産投資について悩みや不安がある方は、是非ご活用ください。
まとめ
今回は、不動産投資会社の選び方について、重要な7つのポイントを紹介しました。
不動産投資では、会社選びが投資の成否を分けるといっても過言ではないくらいその後の命運を左右するくらい重要です。
また、不動産投資は長期的な投資になるため、不動産投資会社とは長く付き合っていく必要があります。長い付き合いになるからこそ、信頼できる不動産投資会社選びが重要です。
ぜひ、今回ご紹介した基本的なポイントを押さえたうえで、自分にピッタリのパートナーとなる会社を選んでいただければ幸いです。
実際に不動産投資会社を選ぼうとしている方は、「不動産投資会社おすすめ35選【2023年最新/全国版】」こちらを参考にしてみてください。