• アパート経営
  • 2020/8/4 (更新日:)

新築アパート経営したい方必見!事前に知っておきたい8つのこと

この記事をお読みの方には、新築アパート経営を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 しかし、新築アパートを経営してみたいものの、中古アパートと比較した新築アパートのメリットやデメリット、アパート経営をする前に知っておきたいことなどについてあまり把握していない方も多いでしょう。

 新築アパート経営を成功させるには、事前にきちんとした情報を得ておくことが重要です。そこで今回は、

  • アパート経営とは
  • 中古アパート経営と比較した新築アパート経営のメリット
  • 中古アパート経営と比較した新築アパート経営のデメリット
  • 土地活用による新築アパート経営
  • アパート経営をする前に知っておきたいこと
  • 投資新築アパート物件を探すには?
  • アパート経営は節税できる?
  • 不動産所得の確定申告について

などについて紹介していきます。新築アパート経営を検討されている方にご参考になれば幸いです。

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1、アパート経営とは

アパート経営とは不動産投資の一種であり、投資家はアパートを購入して賃貸として貸し出し、入居者から毎月家賃収入を得ることを指します。

これは主にインカムゲインと言い、比較的安定して毎月の家賃収入を得ることができます。

もう一つ、不動産投資の主な収益化の方法としてはキャピタルゲインというものがあります。

これは、購入した不動産を当初購入した価格よりも高値で売却することにより、その差額分を利益として得る不動産投資の手法です。

不動産投資と言われるとインカムゲインとキャピタルゲインの主に2種類があげられますが、アパート経営となれば主にインカムゲインのことを指します。

2、中古アパート経営と比較した新築アパート経営のメリット

投資金額や収益などが異なるため、新築アパートにするか、中古アパートにするかで迷われている方も多くいらっしゃるでしょう。

以下にて中古アパートと比較した新築アパートのメリットを挙げてみましたので、参考にしてみてください。

(1)担保力が高い

中古アパートと比較して、新築アパートは担保力が高いとされます。そのため、融資額は頭金ゼロ円近く、いわゆるフルローンで融資を受けることができる場合が多いようです。

不動産投資そもそものメリットとして、融資を受けやすいという点があります。他の資産運用と違い、不動産投資は不動産を担保として融資を受けることができるのは大きな魅力でしょう。

不動産を担保として融資を受けるため、より資産性のある物件、つまり新築アパートの方が担保力が高いと判断されることから、中古アパート経営よりも新築アパート経営をするための物件を購入する方が融資を受けやすくなります。

(2)高い家賃でも比較的入居者が決まりやすい

賃貸の場合、新築に住みたいと思っている方が多いです。

従って、同エリアの中古物件と比較して少し家賃が高くても入居者が決まりやすい傾向があります。

入居者が決まりやすいということは空室になりにくいということでもあり、大きなメリットです。アパート経営を成り立たせるためには入居者がいなければなりません。

もし経営が赤字になってしまうと、家賃収入以外の収入源から毎月の返済をすることになります。

しかし、新築アパート経営ではこのような空室リスクを比較的生みにくいです。

(3)修繕などのコストが抑えられる

一般的には、アパートは10~15年ごとに一回大型修繕を行う必要があると言われています。

新築アパートの場合、購入後10年間は設備の修理や建物の修繕などのメンテナンスのコストを抑えることができます。

アパートの修繕には大規模修繕の他にも小規模修繕というものがあります。小規模修繕は、入居者の退去後のクリーニングや廊下など共用部分の軽い整備程度のものなのでそこまで気にする必要はないでしょう。

しかし大規模修繕は、

  • 外壁工事
  • 給水管工事
  • 屋根、ベランダ等の防水工事
  • 給湯器の交換

などがあり、一度の大規模修繕で数百万円の費用がかかってしまいます。

もし中古アパートを購入して中古アパート経営を始めるとなると、これらの費用がかさみやすくなります。

その点、新築アパートでは購入後当分これらの費用が発生しないためメリットと言えるでしょう。

(4)初期費用で仲介手数料の節約ができる場合がある

新築アパートの場合、不動産仲介業者ではなく、開発業者が直接販売する場合が多く、仲介手数料(物件価格の3%が相場)がかかりません。

例えば、売買価格が1億円の新築アパート物件を購入する場合、同額の中古物件を購入する場合と比較して300万円(税別)の仲介手数料を節約することができます。

3、中古アパート経営と比較した新築アパート経営のデメリット

一方、中古アパート経営と比較して新築アパート経営は以下のようなデメリットがあります。

(1)初期費用が高い

中古アパートと比較して、新築アパートの建物の評価が高いことから、中古アパートより購入価格が高くなる場合が多いです。

従って、初期費用は比較的高額となる傾向があります。

(2)利回りが低くなる

中古アパートは本体価格が安い上、家賃もほとんど変化なく安定していることから、新築アパートより利回りが高くなるケースが多いです。

東京23区の中古アパートの平均利回りが「8〜10%」に対して、新築アパートは「6.5〜7.5%」が相場になっています。

4、土地活用による新築アパート経営

平成27年の相続税法の改正により、相続税対策として土地を活用して新築アパート経営を検討される方が増えています。

一般的には、建物は固定資産税評価額(実勢価格の50〜60%)で評価され、土地は路線価の80%で評価されます。

また、投資用不動産を第三者に賃貸することによって、建物の評価額が更に30%控除され、建築費用を融資受けた場合それが負債になり、相続財産はかなり少なくすることができます。

不動産の相続税の詳しい計算については「不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて」を参考にしてみてください。

以上のように相続税対策となるので、土地活用による新築アパート経営には、メリットが多いように見えますが、以下のようなリスクに注意しておく必要があります。 

  • 一括借り上げサービスのリスク
  • 空室リスク

詳しい内容や回避策については「アパート経営のリスクとは?事前に知っておきたい5つのこと」を参考にしてみてください。

また、新築アパートを建築する際に、

  • 土地の形に合った建物のプランニング
  • 建築費用のコストダウン

などが大切です。

下記サイトは「無料」にてお客様のニーズや目的に合った最適な建築プランなどを提案してくれますので、新築アパートの建築を検討している方はぜひ利用してみてください。

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 アパート経営で失敗しないためには、この記事の内容を含めてアパート経営についてきちんと勉強しておく必要があります。この記事をお読み頂いた上でさらに以下の方法できちんと勉強されるとよいでしょう。

  • 本を読み基礎知識を学習する
  • アパート経営経験者のブログを読み経験を参考にする
  • 新築アパート経営セミナーに参加する 

詳しい内容については「アパート経営とは?アパート経営を成功させるために知っておきたい12のこと」を参考にしてみてください。

5、新築アパート経営におすすめの不動産投資会社

投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報は更新ペースが遅く、掲載されている物件に問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。

 それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。

 以下にて、新築アパートの投資物件を取り扱う不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

(1)アメニティジョイハウス

アメニティジョイハウスさんは、2000年6月に設立された不動産投資会社です。上記の写真に記載されている通り、木造3階建アパートを展開・推奨しており、入居率98.2%、管理戸数1,955戸、リピート率41.7%と、オーナー様から大きな信頼を得ています。

また、アメニティメンバーズにご登録いただくことで、

  • 会員様限定の物件情報を公開
  • 金融機関の最新情報をご提供

など、8つの特典を受け取ることができます。ご興味のある方はぜひご覧ください。

公式サイトはこちら

(2)アイケンジャパン 

アイケンジャパンさんは、2006年8月に設立された不動産投資会社で、こちらも新築アパート経営に特化した物件を推奨しています。

特徴としては、東京圏だけでなく全国エリアでのアパートを扱っており、その入居率は99%を超えるほどです。

新築アパート経営をご検討されている方は、是非「物件力」、「管理力」をはじめとした他社にはない強みを生かしたアイケンジャパンさんに一度ご相談してみてはいかがでしょうか。

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6、アパート経営は節税となる?

アパート経営をすることによって、以下の3つの税金を節税できる可能性があります。

  • 所得税
  • 住民税
  • 相続税

所得税に関しては、先ほど紹介した修繕費なども関係しています。

修繕費は毎月積立することによって経費に計上することができるため、その分所得税を節税することにもつながります。

相続税に関しては、現金や有価証券が時価として評価されますが、アパートなどの不動産では「路線評価額」「固定資産税評価額」などが評価額となります。

つまり、現金として相続するよりもアパート経営をすることによって不動産を相続する方が節税になるということになります。

具体的な計算方法について詳しくは「アパート経営の節税に関して知っておきたい4つのこと」を参考にしてみてください。

7、アパート経営の所得には確定申告が必要なのか

アパート経営を始めてみたいという方にとって、アパート経営で得た収入は確定申告をする必要があるのかと疑問に思っている方もいるでしょう。

結論を述べると、アパート経営に限らず不動産投資で収益が発生したら確定申告をする必要があります。

ただし、仮に収益が出たとしても確定申告をしなくても良い場合や、アパート経営によって損失が生じた場合に確定申告をした方が良い場合があります。

(1)アパート経営で収益が発生した時の確定申告

給与所得があるサラリーマンの場合、アパート経営による所得が年間で20万円を超えたら確定申告をすることになっています。

つまり、アパート経営での年間所得が20万円を超えなければ確定申告をする必要がありません。

この時、収入と所得の違いはしっかりと理解しておきましょう。

不動産所得=年間収入ー必要経費

で計算できるため、例えば家賃収入が年間で20万円を超えたから確定申告をしなければならないのではなく、もし経費を差し引いた時の損益が20万円以下であれば確定申告の必要はありません。

(2)アパート経営が赤字でも確定申告をした方が良い理由

それでは、アパート経営は赤字になれば確定申告の必要はないと思われる方もいると思いますが、実は不動産投資で赤字になっても確定申告はした方が良いのです。

なぜなら、確定申告をすることによって

  • 損益通算
  • 繰越控除

などを行うことで節税対策となるからです。

もし不動産投資の確定申告において、

まとめ

今回は、新築アパートを経営するにあたって知っておくべきことについてご紹介しました。

不動産投資には新築アパート経営の他にも中古アパート、マンション経営、一棟物件など様々な種類があります。もちろんそれぞれメリット・デメリットがあり運用戦略も変わってくることでしょう。

しかし、どの不動産投資方法においても事前のインプットは大切です。新築アパート経営に限らず、予めリスクを認識しておけば対応策を練ることができます。

もし、不動産投資を始めたいと考えており、中古アパート経営と比較して新築アパート経営が自分に合っていると感じたら、ぜひ始めてみてはいかがでしょうか。

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