• 不動産投資
  • 2019/6/23

土地活用で「家賃保証付アパート」を建ててはいけない理由とは

土地を相続したけれど、一体どのように活用すればよいのか具体的によく分からない人も多いでしょう。また将来的にも相続する予定がある場合でも土地を活用するためのポイントがあります。

売却だけではない活用方法や、絶対にやってはいけないこと、相場の見方などについても解説していきましょう。(尾嵜豪・不動産コンサルティングマスター、ウィンドゲート代表取締役)






・自分の土地の価値を正しく知り活用する事が大事

まずは自身の持っている土地の価値を知ることが重要です。

最寄り駅からの距離や人口の増減、学校や病院など定期的に人が訪れるような施設などがあるかどうかを調べてみて下さい。

人が活動しているエリアで居住者がある程度いて、売買価格が高くない場合は自身の土地でアパートを建築するのは良い判断です。

・土地の相場はどのように見れば良いか

不動産は立地とタイミングが大事といわれますが、周辺相場を横に見るだけでなく過去の価格がどうであったかを縦軸にして見ることも大切です。

横に見る場合は売却時には周辺相場と比べて売り出し価格は適正なのか、縦に見るときは過去に比べて売買相場が下がっていないかどうかを確認します。

そうすることで今が売り時なのか、待つべき時なのかが少しずつ見てくるでしょう。

もし需要がないなと感じた場合は、持っている土地を売却しその売却金額で、駅前など需要がある場所の不動産購入を考えても良いでしょう。

・土地活用で「家賃保証付アパートを建てる」のはNG

絶対にやってはいけないのが、賃貸需要がないのに数年の家賃保証がついているアパートを建てることです。

不動産の価値を知らないことに付け込んで、甘い言葉で儲けようという業者はたくさんいます。

自分自身の不動産知識に自信があっても、不動産のプロの広い視野にはかなわないものなので、そのような事にならないよう、資産価値を維持し財産を守るためにコンサルティングをしてもらえる専門家に相談しましょう。

・自ら土地にアパートを建てて活用する方法も

アパートを建てることはきちんと収益が上がる立地であれば、売却するよりアパートを建てたほうが大きな利益を産んでくれます。

その場合、不動産会社やデベロッパーに丸投げしてしまうことは出来るだけ避けたほうが良いでしょう。

面倒でも自ら建てたいアパートのイメージを作り、設計会社をコンペし建設会社もコンペすることです。

そうすることで、きちんと相場通りの金額で建てることが可能になり建築後の含み益というものが生まれるのです。

ここで大事なことは、設計会社と施工会社を別の会社にすることです。設計会社は工事監理業務を専門的にやっており、施工会社の無駄な提案などを省いてくれます。

筆者の過去の経験上、建売のアパートを購入するよりも自ら建てたほうが利益率が高くなります。

・土地活用のセカンドオピニオンを立てる

自分でいざ建てようとなった時にセカンドオピニオンとして設計会社や施工会社の見積もりや施工内容をチェックできる人を雇うことも頭に入れておきましょう。

費用が余計に掛かってしまうことで避けようとする場合が多いですが、施工会社のアバウトな見積には余計な利益が含まれていることが多いこともありそういったものを省いていけば、十分に元が取れます。

また専門家がついていることで、設計や施工に対して、施主からのイメージをきちんと伝えることが出来ます。

・不動産のコンサルタントを使う

アメリカでは資産価値を守り運用するプロとして、不動産コンサルタントを専門家として多くの方が利用しています。

不動産の相場や、税金、建築、管理のプロとして、購入~建築~管理~売却まで、資産を増やすためにはどうすればよいかをトータルで考えてもらえるでしょう。

今後、労働収入だけでなく、不動産を利用した投資なども老後の生活のためには、不可欠な時代になっていきます。

・小さい規模でも一つ違うと大きな損失に

資産規模が小さいから私には必要ないと思っている方も多いと思いますが、小さい不動産でも一つ間違うと数百万円~数千万円の損失を被ることがあります。

そうなる前に、町医者のように不動産コンサルタントを利用してみるのもありなのではないでしょうか。

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