• 土地活用
  • 2020/6/29

土地活用でアパート経営をした方が良い理由|6つの失敗しないためのポイント

「利用していない土地がある」「土地を相続したけれど、一体どのように活用すれば良いのか具体的にわからない」という方はたくさんいらっしゃると思います。

中には、「土地はあるからアパート経営をやってみたい」と考える方も少なくないでしょう。

しかし、どのような土地においてもアパート経営が成功するというわけではありませんし、不動産以外の土地活用の方法もあります。

ただ、その土地にアパートとしての需要があるならば、私たち不動産投資の教科書としましてはアパートなどの不動産経営をおすすめしています。

相続などにより、ただ所有しているだけなのが一番もったいないでしょう。できることなら土地活用をして少しでも収入を増やしたいですよね。

本記事では、そのように考えている方のために

  • 土地活用にアパート経営をおすすめしたい理由
  • アパート経営による土地活用で失敗しないポイント
  • 土地の相場はどのように見れば良いか
  • アパート経営以外の土地活用方法

について紹介します。

土地活用でアパート経営をしてみたいと思っている方は参考にしてみてください。






1、土地活用にアパート経営をおすすめしたい理由

数ある土地活用方法の中で、なぜアパート経営をおすすめしたいのかを紹介します。

(1)節税対策が可能

アパートによる土地活用では節税が可能です。

不動産投資では給与所得とは別に、家賃収入を「不動産所得」として申告することができます。

不動産投資には空室が影響して年間収支が赤字となることもあるでしょう。その場合は、給与所得などと損益通算をして赤字所得と黒字所得を相殺することができ、結果的に節税対策となります。

また、相続税対策としてもアパート経営は有効です。相続税法では財産ごとに評価方法が異なっているのをご存知でしょうか。

現預金についてはそのままの金額が評価されますが、アパートなどの賃貸不動産ではいくつかの要素を元に評価されます。

結果的に、現預金の評価額の2~3割、場合によっては半額以下になることもあります。

 

【関連記事】

【税理士が教える】相続税を節税するには?やっておきたい「4つの生前対策」

 

(2)資産を残しやすい

アパートなどで不動産投資を行う場合、銀行から融資を受けてアパート経営を行うことがほとんどではないでしょうか。

銀行から融資を受けてアパートを購入する場合、「団体信用生命保険」へ加入しなければなりません。

そのため、万が一所有者が事故や病気により返済が難しいと判断された場合には保険金でローンを完済することができます。

ローンを完済した後は、不動産は家族のものとなり家賃収入にもなるため資産を残しやすいという特徴があります。

 

(3)レバレッジをかけることができる

土地活用でアパート経営をおすすめしたい3つ目の理由は、アパート経営によってレアバレッジをかけることができるということです。

ここでいうレバレッジとは、少ない金額で大きなお金を動かすことで、てこの原理のようなものと考えてください。

不動産投資は、他の投資と違って不動産を担保として金融機関から融資を受けることができるため、元手は購入する物件の1~3割の場合が多いです。500万~1500万円ほどの金額で5000万円もの物件、つまり金額を動かせるのは大きな魅力でしょう。

また、不動産投資における融資では場合によってフルローンが可能となっています。フルローンを受けるにはそれなりの条件(属性や物件の収益性など)が求められますが、可能であれば大きなレバレッジをかけることができます。

土地活用にはいろいろな方法がありますが、レバレッジを活かして土地活用をするならアパート経営が最適でしょう。

 

2、アパート経営による土地活用で失敗しないポイント

いざアパート経営をしようと思っても、初心者の方ではどのようなことに気をつければ良いのか分かりにくいではないでしょうか。

本章では、アパート経営による土地活用で失敗しないためのポイントを6つ紹介します。

 

(1)アパート経営のニーズがあるかを予め確認する

1つ目のポイントは、その土地にアパートとしてのニーズがあるのかを予め知るということです。自身の持っている土地の価値を知るということです。当然ですが、居住者がいなければアパート経営は成り立たないため、人口がある程度必要になるでしょう。

人口がいるだけではなく、アパートとしてのニーズも考慮しなければなりません。

その土地の周辺には、居住したくなるような要素(商業施設・学校・病院・アクセスなど)が存在しているのかを確かめましょう。

人が活動しているエリアで居住者がある程度いて、売買価格が高くない場合は自身の土地でアパートを建築するのは良い判断です。

 

(2)空室リスクを予測する

空室リスクを予測することもアパート経営においては大切な要素です。

融資によってアパート経営を始める場合、ローンとして返済していかなくてはなりません。そのため、不動産を購入する前には長期にわたる返済計画を立てることになるのですが、その際に空室リスクを考慮しなければ計画に大きくズレが生じてしまう可能性があります。

不動産以外の土地活用(例、駐車場や太陽光発電の設置)であれば、それほどまでに大きなリスクというのはあまりないですが、アパート経営は別です。

空室リスクを考慮した上での収支計画を立て、土地活用を行いましょう。

 

(3)家賃保証付アパートを建てない

絶対にやってはいけないのが、賃貸需要がないのに数年の家賃保証がついているアパートを建てることです。

不動産の価値を知らないことに付け込んで、甘い言葉で儲けようという業者はたくさんいます。

自分自身の不動産知識に自信があっても、不動産のプロの広い視野にはかなわないものなので、そのような事にならないよう、資産価値を維持し財産を守るためにコンサルティングをしてもらえる専門家に相談しましょう。

 

(4)自ら土地にアパートを建てて活用する方法も

アパートを建てることはきちんと収益が上がる立地であれば、売却するよりアパートを建てたほうが大きな利益を産んでくれます。

その場合、不動産会社やデベロッパーに丸投げしてしまうことは出来るだけ避けたほうが良いでしょう。

面倒でも自ら建てたいアパートのイメージを作り、設計会社をコンペし建設会社もコンペすることです。

そうすることで、きちんと相場通りの金額で建てることが可能になり建築後の含み益というものが生まれるのです。

ここで大事なことは、設計会社と施工会社を別の会社にすることです。設計会社は工事監理業務を専門的にやっており、施工会社の無駄な提案などを省いてくれます。

筆者の過去の経験上、建売のアパートを購入するよりも自ら建てたほうが利益率が高くなります。

 

(5)土地活用のセカンドオピニオンを立てる

自分でいざ建てようとなった時にセカンドオピニオンとして設計会社や施工会社の見積もりや施工内容をチェックできる人を雇うことも頭に入れておきましょう。

費用が余計に掛かってしまうことで避けようとする場合が多いですが、施工会社のアバウトな見積には余計な利益が含まれていることが多いこともありそういったものを省いていけば、十分に元が取れます。

また専門家がついていることで、設計や施工に対して、施主からのイメージをきちんと伝えることが出来ます。

 

不動産投資の教科書ではセカンドオピニオンサービスを行っています。アパート経営を検討されている方はぜひチェックしてみてください。

>>セカンドオピニオンサービス

 

(6)不動産のコンサルタントを使う

アメリカでは資産価値を守り運用するプロとして、不動産コンサルタントを専門家として多くの方が利用しています。

不動産の相場や、税金、建築、管理のプロとして、購入~建築~管理~売却まで、資産を増やすためにはどうすればよいかをトータルで考えてもらえるでしょう。

今後、労働収入だけでなく、不動産を利用した投資なども老後の生活のためには、不可欠な時代になっていきます。

 

3、土地の相場はどのように見れば良いか

不動産は立地とタイミングが大事といわれますが、周辺相場を横に見るだけでなく過去の価格がどうであったかを縦軸にして見ることも大切です。

横に見る場合は売却時には周辺相場と比べて売り出し価格は適正なのか、縦に見るときは過去に比べて売買相場が下がっていないかどうかを確認します。

そうすることで今が売り時なのか、待つべき時なのかが少しずつ見てくるでしょう。

もし需要がないなと感じた場合は、持っている土地を売却しその売却金額で、駅前など需要がある場所の不動産購入を考えても良いでしょう。

 

また、おおよその土地相場を自分で査定する場合、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」内の「不動産取引価格情報検索」及び「地価公示及び都道府県地価調査」が地価水準をとらえるのに参考になるでしょう。

参考URL:国土交通省・土地総合情報システムより

また国税庁が発表する相続税路線価は市街地にある土地価格を、それぞれ接面する道路の価格水準で表しているもので、網羅的に調査されている点で広く活用されています。

参考URL:国税庁・路線価図評価倍率表

さらに民間の不動産会社でも社内で蓄積したデータからエリア相場などを発表している会社もあります。

これらを駆使して、ご自身で土地価格を調べることもできます。

ただし、これらの方法ではその土地の存する地域相場まではわかりますが個別性までは分からず、最終的な価格判断は個人で行う必要があります。

そのため客観性や説得力が欠けるという欠点はあるでしょう。

 

4、アパート経営以外の土地活用方法

もちろん土地活用の方法はアパート経営以外ではありません。

土地の状況によって、アパート経営が向いている場合もあれば向いていない場合もあります。

具体的な土地活用の方法としては、

  • 定期借地
  • 等価交換、土地信託
  • 駐車場
  • トランクルーム
  • 太陽光発電
  • 福祉施設

などです。

それぞれリスクや手軽さなどが異なり、それぞれに良さがあります。

これらの土地活用について、さらに詳細を知りたい方は「【厳選】8つの土地活用法を徹底比較!失敗しない選び方とは?」も合わせてご覧ください。

 

また、田舎での土地活用を検討している方はこちらの記事もおすすめです。

田舎でも土地活用は可能!しっかり稼げる4つの土地活用法と始め方

 

5、土地活用意外にも売却という方法がある

アパート経営をしたいけど土地のニーズ的に難しそう、他の土地活用もあるけど利回りが高くないのであれば売ってしまいたいという方も中にはいるのではないでしょうか。

そのような方は、無理してアパート経営ないしは土地活用をする必要はありません。

土地を「売却する」という方法もあります。

土地を売却するにも方法や流れがありますが、複雑な手順などは特にありません。土地活用をする場合は、定期的に収入が得られるのに対して、売却は一度に大きな収入を得ることができます。

この辺りは自分が今まとまったお金を必要としているのか、少しでも月の収入を増やしたいのかによって変わるでしょう。

今一度、自分が何を求めているのかを検討してみてください。

土地売却についてさらに詳しく知りたい方は「土地を高く早く売却したい方が知るべき売買の流れと10の知識」をご覧ください。

まとめ

アパート経営による土地活用が有効な場合とそうでない場合について理解できたでしょうか。

アパート経営を行う上で大切なことは、その土地がアパートとしての需要があるかどうかを事前に調べることです。

もし需要があればアパート経営を行っても問題はないでしょうし、需要がなければアパート以外の土地活用を検討してみるのも良いでしょう。

はたまた所有しているのが面倒臭いのであれば、土地そのものを売却してしまうというのも一つの方法です。しかし、売却してしまってはその後のキャピタルゲインは得られないのでよく検討しましょう。

いずれにせよ、土地活用初心者や不動産投資初心者の方では判断が難しい場合があると思います。資産規模が小さいから私には必要ないと思っている方も多いと思いますが、小さい不動産でも一つ間違うと数百万円~数千万円の損失を被ることがあります。

そうなる前に、町医者のように不動産コンサルタントを利用してみるのもありなのではないでしょうか。

自信を持ってアパート経営など、土地活用をしましょう。

 

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