• アパート経営
  • 2018/10/9

田舎でも土地活用は可能!しっかり稼げる4つの土地活用法と始め方

所有されている土地について、「どうせ田舎だし、土地活用といっても大したものはない」と考えてしまっていませんか?

または、「田舎の土地だけど何かいい活用法はないか」とお考えかも知れませんね。

田舎だからといって土地活用ができないわけではありませんし、むしろ田舎ならではの土地活用法があるというのが、「不動産投資の教科書」の結論です。 

そこでこの記事では、田舎の土地活用法にフォーカスして4つの選択肢をピックアップしました。

そして実際に土地活用をしていくための情報として、 

  • 田舎の土地活用で知っておくべき基本
  • 有望な土地活用法4
  • 4つの土地活用法それぞれの詳しい解説と始め方

を網羅していきます。

「どうせ田舎の土地だし」と諦めかけている方こそ、ぜひ最後までお読みください。膝をポンとたたいて「そうか、なるほど!」となることをお約束します。

目次

1、田舎だからといって土地活用をあきらめたくない

所有されている土地が田舎の土地だからといって、土地活用を諦めたくないという方は多いと思います。田舎の土地にも活用するだけの価値はちゃんとあるので、まずはその事実をお伝えします。

(1)田舎の土地にも活用法はあります

都会と田舎を比べると、広々とした風景を見ただけでも土地が有り余っている印象を受けると思います。

しかし、そこには家が建ち道沿いには商業施設があり、畑や田んぼの中に太陽光パネルが並んでいるといった風景を見ることも多いと思います。これらはすべて誰かが何らかの形で土地活用をしている証拠であり、田舎だからといって土地が全く活用されていないわけではないのです。

人が住んでいる限り、土地の需要はあるということです。

(2)むしろ、田舎だからできる土地活用もある

畑や田んぼは田舎の典型的な風景ですが、それと同じようによく見かける太陽光パネルや倉庫、トランクルームといった施設はいずれも田舎ならではのものです。これらは田舎だからこそできる土地活用であり、その土地を所有している人にとっては立派な収入源となっているはずです。

この記事では「田舎でもできる土地活用」だけでなく「田舎だからこそできる土地活用」にも着目して解説していきたいと思います。

(3)田舎特有の事情も考慮する必要あり

商業的な意味合いだけでなく、田舎で土地活用をする場合には田舎特有の事情も考慮する必要があります。規制によって何をやっても良いというわけではないため、そういった田舎特有の事情についても解説していきます。 

2、田舎の土地活用で押さえておきたい基本

最初に田舎の土地活用について押さえておかなくてはならない基本的な知識を5つのポイントで解説します。

(1)田舎の土地は利用価値が低い?

田舎の土地は利用価値が低いのか?という根本的な問題があります。都会のように家やビルが建て込んでいるわけではなく、土地が有り余っているところで何か始めたとしても集客できないと考えている所有者の方は多いと思います。

しかし、田舎だからといって人が住んでないわけではないですし、人の流れがないわけではありません。 

よく地方都市の中心部が寂れているという話を聞きます。

例えば20189月に新潟の中心繁華街である古町にある三越百貨店が閉店するという報道がありました。これによって古町はもっと寂れてしまうという声が上がっていますが、新潟から人がいなくなったわけではなく、郊外の大型商業施設は盛況です。また、新潟中心部の中でも万代と呼ばれる地区には伊勢丹があり、こちらは高い集客力を維持しています。

新潟という都市が寂れてしまったというより、人の流れが変わったと見るべきでしょう。このことが示しているのは、新潟県内のさらに郊外で利用価値が低いと思われていた土地が高い価値を持って活用されているという事実です。 

(2)現地の需要だけでなく都会からの需要を掘り起こす

言うまでもなく、田舎は都会と比べて人口が少ないため、地価も都会より安くなります

そのため、田舎での土地活用は田舎の細い需要を当て込むよりも都会からの需要を引き込む発想が有効です。

先ほどの新潟の例でもそうですが、郊外にある国道沿いの大型商業施設は高い集客力を誇っています。新潟だけでなく周辺都市からの需要も取り込んで、商圏を広くしていることが成功のカギです。

この記事でご紹介するトランクルームや商業施設などの土地活用は、地元の人だけでなく都会の人が利用することを想定しています。都会の需要を取り込むことによって田舎の土地が「単なる田舎の土地」以上の価値を持つのです。 

(3)市街化調整区域の規制に注意

都市部での土地活用ではほとんど考慮しなくても良いことですが、田舎の土地には市街化調整区域の規制という考慮すべき事実があります。市街化調整区域を簡単に言うと、「都会にさせない区域」のことです。

農地を守るために設けられた規制なので、市街化調整区域では土地活用の目的で建物を建てることもできません。土地活用の選択肢がとても狭くなるため、市街化調整区域に指定されていないかどうかのチェックはとても重要です。

今は市街化調整区域であっても、その地域を再開発する都市計画があると規制が外れることもあります。 

(4)農地の規制に注意

市街化調整区域ともうひとつ、田舎の土地活用でチェックしておくべき規制があります。それは農地法という法律による規制で、農地として利用されている土地を他の用途に転用できないというものです。

田んぼを埋めてマンションを建てたりといったことができない規制なので、所有されている土地が農地の規制を受けていないかどうかの確認も重要です。

農地の場合、売却の相手も農家でなくてはならないという規制もあるため、土地活用という意味ではかなり選択肢が狭くなってしまいます。

事実上、農地は農地としてしか使い道がないということです。

(5)現在だけでなく将来の需要も考えてみる

日本の人口はすでに減少に転じており、この傾向は今後も続きます。特に田舎では都会への人口移動によって人口減少のスピードが速く、土地活用の需要もそれに比例して減ってしまいます。

人口減少がどの程度進むかという将来的なイメージを持っておかないと、せっかくの土地活用が5年後、10年後に頓挫してしまう恐れがあります。

将来における人口の変動シミュレーションを見ることができるサイトがあります。

この「RESAS」というサイトの「人口マップ」を見ると、人口の変動予測が色分けされて表示されるので、参考になると思います。

人口マップ(RESAS

https://resas.go.jp/population-sum/#/map/

2020年のデータを見ると、大都市圏ですら人口が減少に転じます。

濃い青になっているところは人を相手にする土地活用の妙味が薄れていくことが考えられるので、集客を必要としない土地活用を視野に入れるべきでしょう。 

3、田舎でも現実味のある土地活用法4

それでは、「不動産投資の教科書」が厳選した、田舎の土地向けの活用法を4つご紹介します。 

(1)太陽光発電所

田舎の土地活用というと真っ先に思い浮かべる方が多い、太陽光発電。無人で電力という収入源を稼ぎ出してくれるので、地価が安く広い敷地を確保できる田舎ならではの土地活用法といえます。

太陽光発電による土地活用については、「4、田舎だからこそできる土地活用:太陽光発電所」で詳しく解説します。

(2)トランクルーム、資材置き場

太陽光発電に次いで、田舎の土地活用法として選択肢によく挙がるのがトランクルームや資材置き場です。トランクルームは専門の業者が設備の準備をしてくれるため土地所有者は手間いらずですし、資材置き場の場合は単に土地を貸すだけなので手軽さが魅力です。

なお、「資材置き場」であり「倉庫」ではないところがポイントです。倉庫だと建物を要するため、市街化調整区域での営業がでないので注意してください。

トランクルームと資材置き場は似ているように見えて土地活用の仕組みが異なるため、その違いも含めて「5、田舎の強みをいかせる土地活用:トランクルーム、資材置き場」で詳しく解説します。

(3)商業施設

コンビニエンスストアやコインランドリー、さらには精米所など田舎特有の需要を取り込む商業施設という土地活用も条件によっては勝算があります。

条件とはクルマの流れがあるロードサイドの土地のことで、近隣にスーパーなど大型商業施設があるような場所だとさらに成功する確率は高くなるでしょう。

商業施設としての土地活用については「6、田舎でも条件によっては勝算がある土地活用:商業施設」で詳しく解説します。

(4)アパート経営

最後に、「不動産投資の教科書」らしくアパート経営も選択肢に入れたいと思います。

「田舎なのに誰が住むの?」と思われるかも知れませんが、立地条件や戦略によっては十分勝算があるので、田舎の土地を活用したアパート経営については「7、田舎だと難しいと思われる土地活用:アパート経営」で詳しく解説します。 

4、田舎だからこそできる土地活用:太陽光発電所

田舎の土地活用では本命と言われる、太陽光発電。確かに田舎の風景に太陽光パネルを見かけることは多くなりましたし、環境意識の高まりもあって社会貢献度も高い土地活用と言えます。

(1)地価の安い田舎だからこそ有効な太陽光発電

太陽光発電の収入源は売電です。太陽光パネルが生み出す電力を売った対価が売上であり、太陽光発電所を設置・維持するコストが原価です。太陽光パネルの価格が下がり、さらに田舎の場合は地価も安いので原価が安いので売電収入で採算を取れる可能性は大いにあります。

(2)太陽光発電所による土地活用のメリット

田舎の土地活用で太陽光発電を選択するメリットは、主に4つです。前項の解説も含めて箇条書きにしてみました。

  • 地価が安く設置コストを安くできる
  • FITによって買取価格の保証があり利回りが安定する
  • 自治体によっては補助金が出る
  • 市街化調整区域でも可能

何と言っても地価の安さは田舎ならではのメリットですが、その次にあるFIT(フィード・イン・タリフ)も大きなポイントです。

太陽光発電は再生可能エネルギーなので国としても普及を奨励しており、太陽光発電による電力は固定価格で電力会社が買い取る制度があります。それをFITを呼び、太陽光発電による土地活用の利回りを安定化させてくれる制度です。

普及に伴って年々買取価格は下がっていますが、20年間の買取が保証されていることは大きな魅力です。 

(3)太陽光発電所による土地活用のデメリット

それでは太陽光発電所による土地活用のデメリットも見てみましょう。

  • 初期投資が大きくなりがち
  • 維持管理コストが必要
  • 災害リスク 

土地はお持ちのものを使用すると費用は要りませんが、太陽光パネルとそれを設置する架台、さらに電源設備などの初期投資が必要になります。以前と比べると安くなりましたが、それでも最低数百万円からの投資となります。

よく太陽光発電はメンテナンスフリーだと言われますが、実際はそんなことはありません。パネル表面が汚れると発電力が低下しますし、機器類が正常に稼働しているかどうかの監視も必要です。維持管理コストは、年間1020万円ほどです。

最後の災害リスクは、最近になって注目されているものです。台風でパネルが飛ぶといったことや、水害で流されてしまったりといった事例が各地で起きています。また発電設備だけに災害時の漏電も考えられ、漏電によって火災が起きたという事例もあります。 

(4)太陽光発電所に適した土地の条件

太陽光発電に適した土地の条件は、主に3つです。

  1. 年間を通じて日当たりが良い
  2. 電柱が近くにある
  3. 太陽光パネルを並べやすい形状、傾斜

日照量は太陽光発電の売上を決めるため、年間を通じてパネルによく日光が当たることは大前提です。電柱が近くにあると良いのは、系統連系といって送電網と接続するための工事が容易になり、コストも安くなるからです。

(5)太陽光発電所による土地活用の始め方

太陽光発電による土地活用は、専門の業者に依頼することで始められます。産業用太陽光発電というジャンルで土地の造成からワンストップで行っている業者がオススメなので、以下に該当する業者をご紹介します。

これら以外にもお住まいの地域に太陽光発電の設置業者があると思います。

和上ホールディングス

https://www.wajo-holdings.jp/solar-power-generation-for-company/

ネクストエナジー・アンド・リソース

https://www.nextenergy.jp/industrial_pv_system/

イーステージ

http://www.photovoltaic.co.jp/proposal/nodate/

5、田舎の強みをいかせる土地活用:トランクルーム、資材置き場

トランクルームや資材置き場といった、物を置くスペースを確保しやすいのも田舎の優位性です。トランクルームおよび資材置き場としての土地活用について解説します。

(1)トランクルームや資材置き場は立地条件をあまり選ばない

田舎の風景を見ていると、道路沿いなどに貨物列車のコンテナを並べたようなトランクルームを見かけることがあります。ロードサイドであれば都会からの集客も期待できるため、都会からクルマで1時間ほどの距離であれば十分勝算があります。

また、資材置き場についてはトラックの出入りが可能な道路幅があれば特に何も整備しなくても始められるため、とても手軽です。

なお、トランクルームは建物を要するため市街化調整区域での営業はできませんが、資材置き場は建物がないため市街化調整区域でも可能です。

(2)トランクルーム、資材置き場による土地活用のメリット

トランクルーム、資材置き場で土地活用をするメリットを見てみましょう。

  • 少額で始められる(資材置き場の場合はほぼコストゼロ)
  • 立地条件によっては収益性が高い
  • 日当たりが悪い、騒音などの悪条件があっても不利にならない 

人が住んだり滞在するわけではないので、他の土地活用では不利になるような条件があっても関係がないところが強みです。 

(3)トランクルーム、資材置き場による土地活用のデメリット

それではトランクルーム、資材置き場としての土地活用に付きまとうデメリットについても見てみましょう。 

  • 市街化調整区域ではトランクルーム不可(資材置き場はOK
  • 節税効果が薄い
  • 需要が低下すると利回りに大きく影響する 

特にトランクルームの場合、一般消費者が相手になるので需要が低下したり近隣に同様のトランクルームが開業したりすると一気に収益性が悪くなってしまうことがあります。

(4)トランクルーム、資材置き場に適した土地の条件

トランクルームや資材置き場として土地活用をするのにあたって、土地の条件はほとんどありません。

むしろ他の土地活用法が難しい場合にこそ真価を発揮する土地活用法だと言えるでしょう。

ただし、先述のようにトランクルームは建物を建てることになるため、市街化調整区域では開業できません。

(5)トランクルーム、資材置き場による土地活用の始め方

トランクルームによる土地活用を始めるには、トランクルーム事業者に依頼をすることになります。全国展開をしているトランクルーム業者であればノウハウも豊富で、最適な運営方法を提案してくれるでしょう。 

エリアリンク

https://www.fudousan-100.com/ 

ライゼボックス

https://www.reisebox.co.jp/owner

KASEグループ

https://www.kase3535.com/lp2/

ユースペース

http://www.u-space.com/estate/

複数の業者に問い合わせをして、相見積もりを取りながら比較検討することをオススメします。

資材置き場については地元の不動産業者に客付けを依頼するか、敷地に「資材置き場利用可能」などの立て看板を立てておくといったアナログな集客方法となります。 

6、田舎でも条件によっては勝算がある土地活用:商業施設

ロードサイドという条件はあるものの、条件に合致していれば収益性の高さが魅力の商業施設について、土地活用の方法を解説します。

(1)田舎のロードサイドに注目してみよう

田舎の幹線道路をクルマで走っていると、まるでクルマ版の商店街のように見える風景に出くわします。

コンビニエンスストアやスーパー、コインランドリー、精米所、レンタルビデオ店、飲食店などです。都市部と違って田舎はつくづくクルマ社会であることを実感させられます。

つまり、こうしたロードサイドの土地であれば商業施設としての土地活用に活路を見出すことができます。

(2)商業施設での土地活用では周辺環境や人の流れを精査する

では、田舎の土地であってもどんな土地が商業施設での土地活用に適しているのでしょうか。

  • 大型商業施設や観光地などが近い、通り道に面している
  • 季節によって人の流れがある場所(スキー場、ビーチ近くなど)
  • 地元の人が使う幹線道路沿い

いずれもロードサイドであることは絶対条件で、クルマの出し入れが簡単で駐車スペースも十分確保できる広さであるという条件もつきます。

(3)商業施設による土地活用のメリット

商業施設として土地活用をすると、3つのメリットがあります。 

  • 他の土地活用と比べて収益性が高い
  • 土地を貸す際に保証金が手に入る
  • 土地を手放さずに済む
  • 業態によっては狭小地でも高い収益性を狙える(精米所、コインランドリーなど)

田舎の土地は収益性が大きなネックになると思いますが、ロードサイドの土地であればその部分での魅力がとても大きくなります。 

(4)商業施設による土地活用のデメリット

それではメリットの逆に、商業施設として土地活用をするデメリットも見てみましょう。 

  • 郊外の商業施設は大型化しており十分な広さがないと競争力が低くなる
  • コンビニなど運営業者は業績が苦しくなるとすぐに撤退してしまう
  • 商業施設として失敗した土地は以後の土地活用がしづらくなり、資産価値が下がってしまう 

「イオンモール」や「ららぽーと」といった大型商業施設が全国各地に開発されています。

利便性が高いため集客力がとても高く、地元の商店などがそのあおりを受けて閉店してしまうといったことが全国各地で起きています。

個人レベルの土地活用で商業施設を考える場合、こうした「巨人」の影響を考えないわけにはいきません。大型商業施設が近隣にある、通り道沿いの土地であれば同じ業態で勝負をしないことは基本ですし、将来において大型商業施設の開発話があるのであれば、それも十分考慮するべきです。

また、特にコンビニエンスストアで言えることなのですが、コンビニエンスストアの運営会社は業績でシビアに店舗を審査しているため、業績が悪ければすぐに撤退してしまいます。

一旦商業施設として活用していた土地が廃墟になってしまうと、「価値の低い土地」であるというレッテルを貼られてしまい、資産価値がさらに下がってしまう恐れがあります。

よく田舎の国道沿いなどでかつてコンビニエンスストアだった建物を見ることがありますが、あのような風景になってしまうことが最も危惧すべきことです。

(5)商業施設による土地活用の始め方

商業施設として土地活用をする場合、個人商店として始める場合を除いてそれぞれの運営会社に依頼することになります。

①コンビニエンスストア

  • セブン・イレブン・ジャパン

http://www.sej.co.jp/sej_case/tochikatsuyo/shakuchi.html

  • ファミリーマート

http://www.family.co.jp/company/fc/land-use.html

  • ローソン

http://www.lawson.co.jp/company/branch/property/

②精米所、コインランドリー

  • 奉徳はないけ(精米機、コインランドリー)

http://www.hanaike.co.jp/ 

  • ライフネットワーク(精米機、コインランドリー)

http://life-network.jp/seimai/ 

  • 京都ランドリーサービス(コインランドリー)

http://kls-laundry.jp/

7.田舎だと難しいと思われる土地活用:アパート経営

賃貸需要が都会と比べて少ない田舎でアパート経営となると、果たして勝算があるのかとお感じの方は多いと思います。

確かに難しい面はあるのですが、ここでは田舎でのアパート経営の戦略について述べたいと思います。

(1)田舎のアパート経営事情

田舎だからといって、アパート需要が全くないわけではありません。特に大都市圏の郊外だと都会に通勤をする人の住居としての需要があります。そうでなくても大学の郊外移転が進んでいることから大学の近くや大企業の工場や拠点が近くに立地している場合は、十分なアパート需要があります。

しかし、やはり入居者側も田舎のアパートであることは理解しており、都会と同じ戦略で入居者を集めるのは難しいでしょう。安い田舎の土地だからこそできる価格競争力は必須です。 

(2)田舎でアパート経営を成功させる戦略

田舎の土地である強みをいかすポイントは、ずばり2つです。

1つは、価格競争力

地価が安いことをいかして家賃をできるだけ安く設定し、敷金・礼金などをゼロにすることでかなりの集客力になります。というのも、最近はアパート物件を探す人はネットを利用しており、家賃や初期費用が安い物件は検索結果の上位に表示されやすく、人気を得やすいのです。

田舎であったり交通便が良くないようなアパートであっても、コストが安ければ住みたいと思う人は必ずいます。

もう1つは、広さです。

土地の広さにゆとりがあるのであれば、それも大いに活用しましょう。同じ家賃であっても田舎なら広々としたアパートに住めるとなると、それも大きな集客力になります。1階の部屋であればちょっとした庭がついているといった付加価値も魅力的に映るでしょう。 

(3)融資の際には土地の担保価値に注意

アパート経営を始めるとなると金融機関の融資が前提になると思いますが、田舎の土地は資産価値が高くないため担保価値が低く見られる可能性があります。

田舎だからと言ってアパートの建築費が安くなるわけではないので、自己資金が十分にないと資金計画の段階で頓挫してしまいます。

スルガ銀行やTATERUによる融資書類改ざん問題の影響は大きく出ているので、できるだけ地元に密着している金融機関を利用するのが良いと思います。

(4)田舎の土地を活用したアパート経営の始め方

いなかの土地だけにアパートとして土地活用をするには、入念な計画が必要です。

集客力アップも含めてプロの関与が欠かせないので、大手不動産会社やハウスメーカーなどにプランを一括請求できる以下のようなサイトを利用してみてはいかがでしょうか。

NTTデータスマートソーシングの土地活用、不動産投資プラン一括請求サイト【HOME4U 土地活用】


 

このようなサイトを活用するメリットとしては、なんと言っても一度に複数社からプランをもらうことができるので、手間がかからないことです。

また、より安いプランを見つけることができるので、最適な価格でのアパート経営が可能です。

まとめ

この記事をお読みになったのは、田舎の土地だけに土地活用をしても大して儲からない・・・

とお感じの方だと思います。半ば諦めかけていた状態でこの記事をお読みになり、その認識が若干変わったのではないでしょうか。

田舎の土地だからといって所有しているだけだと税金が発生しますし、荒れ放題にしていると資産価値も下がってしまいます。

まずはお持ちの土地にどんなポテンシャルがあるかを一度お考えになり、規制との関わりはどうか、といった情報収集から始めてみてください。

今だけ限定公開中!初心者が知っておくべき不動産投資の全知識(無料ダウンロード)

こちらは、不動産投資初心者のあなたのための教科書です。
不動産投資はとても高額な投資です。間違った知識で行えば、あなたの資産はすぐに消え失せてしまうでしょう。 そこで、私たちが普段お客様と直接やりとりする中で、必ず押さえておくべきだと痛感している内容を一冊にまとめました。

  • 基礎知識が身につくので、安心して不動産投資を始められます
  • 信頼できる不動産投資会社を見極められるようになります
  • 自分に一番合った物件を探せるようになります
  • 不動産投資をサラリーマン業と両立させるコツが分かります

この資料をダウンロードすることで、リスクを出来る限り防ぎ、効率良く投資ができるようになります。 投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。 初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方は、ぜひダウンロードしてお読みください。

老後に不安を感じるなら必読!
ゆとりある老後を過ごすために知っておくべき
資産運用の教科書

資産運用マニュアル無料プレゼント

「自由な老後を過ごしたい」

と考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。 年金の支給に不安を感じる今だからこそ資産運用を実践的に学ぶ必要があるのです。

4つのポイントでわかりやすく解説

  • ・初心者でもわかる資産運用の全体像と基礎知識
  • ・資産運用の成功確率を高める目標の立て方
  • ・あなたに合った資産運用の種類を見分ける方法
  • ・資産運用を有利に進める為の4つの税制優遇制度の活用方法

この資料をダウンロードすることにより、資産運用の基礎的な知識がひとつひとつ身につけることができ、あなたに合った適切な判断のもとに実践的にスタートすることができるようになります。初めての資産運用だからこそ、ぜひ手にとって読んでみてください。