• アパート経営
  • 2018/10/29

土地活用の成功は正しい相談から、分野別土地活用の相談先実名26選

相続した土地がある、もしくは活用していない土地があるという方は、その土地をうまく活用したいとお考えではないでしょうか。

すでにご存じだと思いますが、土地は持っているだけでも税金がかかり、それ以外にもリスク要因があります。つまり土地は持っているだけで活用しないのであれば、むしろ「持っていないほうがマシ」かも知れないのです。

この事実を踏まえた上で次に頭に浮かぶのは、「じゃあ、その土地活用を誰に相談したらいい?」という疑問だと思います。土地所有者=土地活用のプロであるとは限らず、むしろそうではないとお感じの方のほうが多いでしょう。

そこで「不動産投資の教科書」は、この記事で土地活用を誰に相談するべきなのかという素朴な疑問から始まり、現実味のある土地活用の相談先をご提案したいと思います。

持っているだけだとお荷物になってしまうその土地を、うまく活用して財産にする第一歩を踏み出しましょう。



目次

1、土地活用の成功は、正しい相談先選びから

まずは、土地活用の必要性について改めて認識していただき、その上で適切な相談先を決めるまでの道筋をイメージしていただきたいと思います。

(1)土地活用をすれば年収300万円、活用しなければマイナス51万円

あなたが、3,000万円の価値を持つ土地をお持ちだとします。その土地をうまく活用することで年間10%の利回りを稼いだとしたら、その土地は「年収300万円の不労所得を稼ぐ孝行息子」となります。

しかし、ただ持っているだけでも税金はかかります。シンプルに固定資産税と都市計画税が課税されたとすると、合計の税率は1.7%です。3,000万円の評価額に対して1.7%が課税されると、年間51万円の持ち出しです。

もちろん土地活用をしていても税金はかかるので単純比較はできませんが、300万円のプラスか、51万円のマイナスか、どちらが魅力的なのかは言うまでもありません。

しかも土地を持っているだけで放置していると、ホームレスが住み着いたりゴミの不法投棄によって荒らされたりするリスクもあります。その結果、土地の資産価値が下がってしまうのは大きな損失です。

土地活用には単に利益を稼ぐだけではなく、土地という大切な資産を守るという目的もあるのです。

(2)土地活用の相談には段階がある

土地活用の重要性を理解していただいたら、次の段階です。その土地をどう活用するのかという具体的な方法論を決めることになります。

まだ土地活用の方法が決まっていないという方と、もしくはある程度選択肢を決めているという方とでは、相談先が異なります。この記事ではまだ何も決めていないのでどんなものがあるのか相談したいという段階の方から、具体的な土地活用法が決まっている方まで、どちらであっても相談先に迷わないように解説をしていきますのでご安心ください。

(3)正しい相談先を選ぶことでその土地は利益を生む財産となる

土地活用の相談をどこに持ち掛けるかによって、その土地の運命はある程度決まります。それはもちろん、土地の所有者にとっても大いに関わりのあることです。

相談先選びがうまくいけば、土地活用もうまくいきます。つまり、お持ちの土地がお荷物ではなく利益を生む財産となるのです。

それでは、土地活用の相談に関して知っておくべき全情報を次章より解説していきます。

2、土地活用をプロに相談するメリットとデメリット

土地活用をプロに相談すると、どんなメリットがあるのでしょうか。その一方で少々意外なデメリットもあるので、その両方を押さえておきましょう。

(1)土地活用を相談するメリット3

土地活用をプロに相談するメリットは、主に3つあります。

①自分が知らない選択肢を提案してくれる

土地活用には、実にたくさんの選択肢があります。土地所有者が土地活用のプロとは限らないと述べましたが、プロではないということは土地活用に対する知識や選択肢もプロには及びません。

一般的に土地活用とされている選択肢としてはアパートやマンション、駐車場経営などを想像される方が多いと思います。しかし実際にはもっとたくさんの選択肢やスキームがあるので、プロに相談をすれば土地所有者のニーズをより深く満たしてくれるものが見つかるかも知れません。

土地活用の相談を受け付けているプロには、それだけの価値があると思います。

②先入観から解放してくれる

前項と似ていますが、選択肢が少なかったり予備知識が少なかったりすると、どうしても土地活用に対して先入観を持ってしまいます。この先入観が実は怖いもので、その土地に不向きな土地活用法であるにもかかわらず「土地活用とはこういうものだ」という思いで始めてしまって失敗に終わってしまったら、収益どころか大きな損失を被ってしまう恐れもあります。

③自分が知らないことも教えてくれる

土地活用には、多岐にわたる知識が必要です。選択肢についてももちろんですが、それぞれの土地活用法に関連する規制や制約なども知っておく必要があります。

都市計画法という法律があって、その土地の用途地域によって建てられるものが異なりますし、市街化調整区域であれば建物すら建てられません。

土地活用のプロであれば、もちろんそういった規制なども含めて提案をしてくれるので、土地活用の計画が絵に描いた餅に終わることはありません。

この3つのメリットはとても重要なもので、失敗するリスクを回避しながら最適な土地活用法にたどり着くことができるのは、プロに相談する大きなメリットです。

(2)土地活用を相談するデメリット2

土地活用をプロに相談することにはメリットしかないように感じますが、その裏返しとも言えるようなデメリットもあります。

①逆に選択肢が増えすぎて迷ってしまう

たくさんの情報と選択肢を持っているのが土地活用のプロに相談をするメリットですが、そのメリットの裏返しで情報が多すぎて迷ってしまうというデメリットが考えられます。

当初は頭になかった選択肢を提案され、そっちも魅力的だと思ったら余計に迷ってしまうという具合です。

しかも、複数の相談先に同じ内容の相談をしても、それぞれ提案内容がバラバラということもよくあります。それぞれの立場や得意分野で最善の提案をしてくれているのでありがたいことなのですが、それだけにどれも魅力的に見えてしまって決めかねてしまうというわけです。

②プロに相談しても解決しない

プロはたくさんの知識と選択肢を持っていますが、そのことに過度の期待を持ってしまい、「プロに相談したらすべてうまくいく」とばかりに相談を持ち掛けたものの、そこまで期待しているほど儲からないという現実を突きつけられてしまうかも知れません。

立地条件や形状、周辺環境などによって土地の価値は大きく変動します。その土地にそこまでの力がなければ、プロの提案内容もそこまでインパクトのあるものにはならないでしょう。

相談はしたものの、「これだ!」と思えるような土地活用法がなかったということは、実は珍しくないのです。

3、土地活用の目的によって相談先が異なる

土地活用の方向性がまだまったく決まっていない方から、ある程度決めているという方まで、それぞれどこに相談するべきなのかという概要を解説します。ここで押さえておいていただきたいのは、土地活用に対する意向や現段階での判断によって相談先が変わるということです。

(1)まだ土地活用の方法が決まっていない

まだ土地活用法が決まっていない方の多くは、「どんな土地活用法があるのかを知ることから始めたい」とお考えだと思います。

「もしかしたら自分が知っている土地活用法以外にも、もっと良いものがあるのではないか」とお考えかも知れないので、まずは土地活用法にはどんなものがあるのかを知ることから始めるのが良いでしょう。

8つの土地活用法を徹底比較!失敗しない活用法選びのコツ」の記事では、主要8種類の土地活用法について解説していますので、どんなものがあるのかという概要を知りたい方は、そちらもぜひお読みください。

具体的な相談先については3つの選択肢があるので、「4、まだ土地活用法が決まっていない場合の相談先」で実名を交えつつ解説します。

(2)アパート、マンション経営による土地活用を考えている

土地活用法の王道といえば、アパートやマンションによる賃貸経営です。おそらく多くの方が真っ先にイメージされる選択肢ではないでしょうか。賃貸経営を始めるためには、土地の上に建物を建てる必要があります。

その建築から賃貸経営の全般を任せるか、もしくは建物を建ててもらってそこから自分で賃貸経営をしていくか。それによって相談先が変わってくるので、「5、アパート、マンション経営による土地活用の相談先」で詳しく解説します。

(3)駐車場経営による土地活用を考えている

手軽で低コスト、低リスクでもある土地活用の代表的な存在が、駐車場経営です。立体駐車場で本格的な駐車場経営をするのであれば別ですが、基本的に更地にアスファルトを敷くだけなので、すぐに始められるのも魅力です。

駐車場経営についてはコインパーキングとして運営するか、もしくは月ぎめによって運営するかによって相談先が異なります。主な相談先については、「6、駐車場経営による土地活用の相談先」でご紹介します。

(4)トランクルーム、倉庫、資材置き場としての土地活用を考えている

お持ちの土地が郊外にあって賃貸経営や駐車場などの需要が見込みにくいという場合、トランクルームや倉庫といった人ではなくモノをターゲットにした土地活用が有効です。

低コストで始めることができるのも魅力なので、詳しくは「7、トランクルーム、倉庫などの土地活用の相談先」でご紹介します。

(5)商業施設での土地活用を考えている

ここでいう商業施設とは、コンビニエンスストアやロードサイドにある精米機、コインランドリーといった比較的小規模な施設のことです。主要な幹線道路沿いの土地であったり、近隣に大きな商業施設などがあって人の流れが見込めるという場合には一考の価値がある土地活用です。

コンビニエンスストア、コインランドリーなどでの土地活用については、「8、商業施設による土地活用の相談先」で具体的な相談先をご紹介します。

4、まだ土地活用法が決まっていない場合の相談先

土地活用をしたいとは思っているものの、その具体的な方法はこれから考えたいという方には、まずどんな土地活用法があって自分の土地には何が適しているのかを知ることから始めるのが有効です。

そのための相談先を7つご紹介します。

(1)信託銀行

信託銀行はその名の通り、財産を「信頼して託す」という業務を行っています。土地活用の豊富な知識とノウハウを持っているので、相談することで最適な土地活用法の提案を受けられます。

特に信託銀行は土地活用法の中でもスキームに強く、土地はあるものの資金がないという場合であっても土地信託や等価交換といったスキームで土地活用を実現してくれる力があります。

以下に、大手信託銀行を3つご紹介します。

三菱UFJ信託銀行

https://www.tr.mufg.jp/houjin/fudousan/chintai_katsu.html

三井住友信託銀行

https://www.smtb.jp/personal/estate/

みずほ信託銀行

https://www.mizuho-tb.co.jp/estate/consulting/estate.html

(2)不動産会社

不動産物件の仲介や売買といった取引をするだけが、不動産会社の業務ではありません。たくさんある土地活用の種類から最適なものを選び、提案し、さらに開発までサポートしてくれるノウハウを持っているので、とても頼もしい存在です。

特にこうした土地活用に強みを持っている不動産会社に相談をすると、とても広い視野で最適な方法を探してくれるでしょう。

ここでは大手2社をご紹介しますが、この他にも同様の強みを持つ不動産会社は無数にあります。特に賃貸経営に強い不動産会社については後述します。

三井不動産リアルティ

https://pro.mf-realty.jp/service/asset_management.html

三菱地所リアルエステートサービス

http://www.mecyes.co.jp/

(3)ネット上のサービス

ネット上には、一度の操作でそこに登録されている不動産会社やディベロッパーに対して一斉に提案依頼を出すことができるサービスがあります。特定の業種にこだわらず幅広い業種の相談先に提案を依頼することができるので、利用の価値は大いにあります。

【HOME4U 土地活用】


スマイスター土地活用

https://www.sumaistar.com/land/

「スマイ」という文言を使っていますが、住宅系の土地活用以外にも幅広い提案依頼をすることができます。

5、アパート、マンション経営による土地活用の相談先

土地活用の定番とも言える、アパート・マンション経営。土地活用法としてこの選択肢を採用する土地所有者も多いので、多くの不動産会社やディベロッパーなどがこの市場に参入しています。

いわゆるアパマン経営をお考えの方は、こちらでご紹介する相談先に相談してみてはいかがでしょうか。

(1)賃貸経営に強い不動産会社

土地にアパートやマンションの建物を建て、その後の賃貸経営までを総合的にサポートする不動産会社があります。こうした不動産会社はこれまでに多くの事例をこなしており、豊富なノウハウが強みです。

その分野で大手2社と呼べる不動産会社をご紹介します。

生和コーポレーション

https://www.seiwa-stss.jp/

大東建託

http://www.kentaku.co.jp/

(2)ハウスメーカー、工務店、ゼネコン

不動産会社以外にも、ハウスメーカーや工務店、ゼネコンなどにも賃貸経営を総合的にサポートする事業を行っています。不動産会社との違いは、自社で建築を行うため建築プランについての自由度が高いことや、建物の観点から集客力の高いアパートやマンションの提案が受けられることです。

積水ハウス

http://shm-keiei.com/asset_menu/

大和ハウス工業

https://www.daiwahouse.co.jp/tochikatsu/

大成ユーレック

http://www.u-lec.com/lp201702/

6、駐車場経営による土地活用の相談先

駐車場経営は手軽さや低コストであること、そして転用性が高いことが魅力です。その魅力をいかしつつ安定的な収益を上げるための相談先をご紹介します。

(1)コインパーキング業者

駐車場経営には、大きく分けて2つの選択肢があります。1つはコインパーキングで、もう1つは月ぎめ駐車場です。コインパーキングの場合は専門の業者にすべて任せることができるので、ここでご紹介するコインパーキング業者に相談することをオススメします。

タイムズ24

http://www.times24.co.jp/lp/li01002.html

三井のリパーク

https://www.repark.jp/parking_owner/

GSパーク

https://www.gs-park.com/

(2)月ぎめ駐車場の相談は近隣の不動産会社へ

月ぎめ駐車場による土地活用をお考えの場合は、近隣住民が主要な顧客となるため、地元の不動産業者に相談をすることから始めるのが良いでしょう。具体的な始め方から、集客までサポートをしてくれます。

また、月ぎめ駐車場検索サイトに登録しておくと、ネットから利用希望者の問い合わせを待つこともできます。

駐マップ

https://chumap.jp/inq/regist/

日本駐車場検索

https://p-king.jp/inquiry/publish

7、トランクルーム、倉庫などの土地活用の相談先

トランクルームや倉庫などで土地活用をする場合は、業態によって相談先が異なります。トランクルームは専門の業者があるので相談はこうした業者に、それ以外の倉庫や資材置き場の場合は近隣の不動産会社に集客を依頼するのが良いでしょう。

(1)トランクルーム業者

トランクルームの専門業者は全国にたくさんあります。こうした業者はトランクルームの設置から運営までを行っているため、土地所有者はその業者にすべてを任せるだけでOKです。

全国展開をしているトランクルーム業者を中心に3社ご紹介しますが、これら以外にそれぞれの地域に強い業者もあります。

エリアリンク(ハローストレージ)

https://www.fudousan-100.com/

ライゼ

https://www.reisebox.co.jp/owner

ユースペース

http://www.u-space.com/estate/plan/index.html

(2)倉庫、資材置き場の相談は近隣の不動産会社へ

倉庫と資材置き場は用途が似ていますが、法的な位置づけが若干異なります。

倉庫は建物を建ててそこに物品を保管したい人や企業に貸し出す形となりますが、資材置き場は建物を必要としません。

市街化調整区域に指定されている地域の土地では建物を建てることができないため、資材置き場のみが選択肢となります。

倉庫だと土地の規制を受けることや倉庫として利用する建物を建てる必要があるため、低コスト・低リスクにこだわるのであれば資材置き場からのスタートのほうが無難かも知れません。

倉庫、資材置き場、ともに集客は近隣の不動産会社がメインになります。まずは近隣で活発に営業をしている不動産業者に相談してみてください。

8、商業施設による土地活用の相談先

コンビニエンスストアや精米所、コインランドリーといった商業施設での土地活用は、それぞれ専門の業者があります。

(1)コンビニエンスストア

ロードサイドの土地でクルマと人の流れが活発な地域であれば、コンビニエンスストアとしての土地活用に勝算があります。日本には3大コンビニチェーンがありますが、それぞれ土地所有者向けに土地活用を提案する部門があります。

コンビニチェーンに進出してもらって土地活用をしたいという場合は、これらが主な相談先になります。

セブンイレブンジャパン

http://www.sej.co.jp/sej_case/

ファミリーマート

http://www.family.co.jp/company/fc/land-use.html

ローソン

http://www.lawson.co.jp/company/branch/property/

(2)精米所、コインランドリー

郊外でロードサイドの土地、もしくは大型商業施設への通り道などにある土地の場合は、精米所やコインランドリーとしての土地活用に妙味があります。どちらもコンビニエンスストアと比べると狭い土地でも営業可能なため、お持ちの土地がロードサイドにあるもののあまり広いわけではないという場合には現実的な選択肢になるのではないでしょうか。

精米所やコインランドリーについても、専門の設置・運営業者がありますので、こうした業者が主な相談先になります。

奉徳はないけ(コイン精米機、コインランドリー)

http://www.hanaike.co.jp/

ライフネットワーク(コイン精米機、コインランドリー)

http://life-network.jp/seimai/

京都コインランドリーサービス(コインランドリー)

http://kls-laundry.jp/

9、「不動産投資の教科書」がオススメする土地活用相談の流れ

最後に、「不動産投資の教科書」がオススメする土地活用相談の流れを解説します。まだ土地活用法が決まっていない場合、すでにある程度決まっている場合どちらにも該当しますので、すべての方が踏んでおきたいプロセスです。

(1)一括プラン請求サイトから問い合わせる

土地活用法は先入観を持つことなく広い視野で相談をした上で、プロの提案を集めることから始めたいところです。特に強調したいのは、すでに土地活用法がある程度決まっている方も、同じように一括プラン請求サイトを利用して広く提案を集めていただきたいという点です。

すでに述べてきた通り、土地活用法を決める際に怖いのが先入観です。特定の土地活用法ありきで考えるのではなく、できるだけ柔らかい頭で検討したほうが良い結果につながると思います。

すでにご紹介しましたが、以下の一括プラン請求サイトを利用すると業種にこだわらず横断的な提案を受けることができるでしょう。

そもそも一括プラン請求サイトを活用するメリットとしては、なんと言っても一度に複数社からプランをもらうことができるので、手間がかからないことです。

また、より安いプランを見つけることができるので、最適な価格でのアパート経営が可能です。

【HOME4U 土地活用】


スマイスター

https://www.sumaistar.com/land/

(2)提案内容を比較検討する

一括プラン請求サイトに必要事項を入力して送信をすると、三々五々それぞれの専門業者からの返答があります。ほとんどの場合、「具体的な提案をしたい」ということでアポを取りたいと申し出てくるので、これも可能な限り多くの業者から提案を受けることをオススメします。

それぞれの提案で重視したい点は・・・

  • 具体性、現実味があるか
  • 今だけでなく将来的にも戦略が描けているか
  • 何もかもうまくいくというバラ色提案になっていないか

といったところだと思います。

選択できる土地活用法は1つなので、複数社に提案を依頼している場合は競争になります。そのためどうしてもバラ色提案になりがちなのですが、土地活用は「今ある土地を少しでも活用する」ものであり、攻めの事業ではないので、そこまで多く稼げるという性格のものではありません。

常に現実的な視点をもって、持続可能なものであるかを精査してください。

(3)土地活用法を決定する

具体的な土地活用法が決まったら、いよいよ決断・実行です。

すでに述べてきた通り、広く提案を募ると迷ってしまいがちになるので、1つの土地活用法に絞り込むのは意外に難しく感じるかも知れません。

そこでオススメしたいのが、「自分は土地活用で何を実現したいのか、守りたいのか」という目的を再確認する方法です。土地活用をしようとしている人には必ず、何らかの優先順位が無意識にあるはずです。それを洗い出してみて、絶対に譲れない目的は何なのかを考えることで、自ずと結果が見えてきます。

  • 持っているだけで税金やリスク要因となる状況を防ぎたい
  • 少しでも多くの収入が欲しい
  • 親から受け継いだ土地を自分の代で手放したくない
  • 何でもいいので何らかの方法で活用しておきたい
  • 土地活用のために新たな借金をするのは怖い

この他にもまだまだあると思いますが、土地活用法を決定するのにあたってこうした目的を少しでも多く満たせそうなものが正解ということになります。

(4)土地活用に着手する

自身で運営するものであれば自分で準備をしていきますが、プロの手による準備が必要な土地活用法の場合は、それを任せる業者と契約となります。

まとめ

この記事を読み始めた方の多くは、「とりあえず相談してみるなら、どこに相談したらいいのか」という軽い感覚の段階だったのではないかと思います。この記事ではその状態からさらに踏み込んで、具体的な土地活用法を提示してそれぞれの相談先をご提案してきました。これらの情報に接して、軽い感覚だったものがより具体的になったのではないでしょうか。

どんな土地活用法を選ぶかは成否に大きく影響を及ぼしますが、その前段階として誰に相談するのか、どこに相談するのかも大変重要です。成功する土地活用の輝かしい第一歩を踏み出すために、ぜひこの記事の情報をお役立てください。

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