• アパート経営
  • 2019/1/29

【超初心者向け】土地活用のケース別「具体的な正しい相談先」は?

相続した土地がある、もしくは活用していない土地があるという方は、その土地をうまく活用したいとお考えではないでしょうか。

持っているだけだとお荷物になってしまう土地をうまく活用して財産にするために土地活用は結局誰に相談するのか最も良いのか、土地活用の相談先を見ていきましょう。






・土地活用の成功は、正しい相談先選びから

まずは、土地活用の必要性について改めて認識していただき、その上で適切な相談先を決めるまでの道筋をイメージしていただきたいと思います。

3,000万円の価値を持つ土地をお持ちだとします。

その土地をうまく活用することで年間10%の利回りを稼いだとしたら、その土地は「年収300万円の不労所得を稼ぐ孝行息子」となります。

しかし、ただ持っているだけでも税金はかかります。

シンプルに固定資産税と都市計画税が課税されたとすると、合計の税率は1.7%です。3,000万円の評価額に対して1.7%が課税されると、年間51万円の持ち出しです。

もちろん土地活用をしていても税金はかかるので単純比較はできませんが、300万円のプラスか、51万円のマイナスか、どちらが魅力的なのかは言うまでもありません。

土地活用には単に利益を稼ぐだけではなく、土地という大切な資産を守るという目的もあるのです。

・土地活用をプロに相談するメリット

土地活用をプロに相談すると、どんなメリットがあるのでしょうか。その一方で少々意外なデメリットもあるので、その両方を押さえておきましょう。

土地活用をプロに相談するメリットは、主に2つあります。

・自分が知らない選択肢を提案してくれる

土地活用には、実にたくさんの選択肢があります。

土地所有者が土地活用のプロとは限らないと述べましたが、プロではないということは土地活用に対する知識や選択肢もプロには及びません。

一般的に土地活用とされている選択肢としてはアパートやマンション、駐車場経営などを想像される方が多いですが、実際にはもっとたくさんの選択肢やスキームがあります。

プロに相談をすれば土地所有者のニーズをより深く満たしてくれるものが見つかる可能性があります。

・自分が知らないことも教えてくれる

都市計画法という法律があります。土地の用途地域によって建てられるものが異なりますし、市街化調整区域であれば建物すら建てられません。

土地活用のプロであれば、もちろんそういった規制なども含めて提案をしてくれるので、土地活用の計画が絵に描いた餅に終わることはありません。

・土地活用を相談するデメリットはあるか?

土地活用をプロに相談することにはメリットしかないように感じますが、その裏返しとも言えるようなデメリットもあります。

たくさんの情報と選択肢を持っているのが土地活用のプロに相談をするメリットですが、そのメリットの裏返しで情報が多すぎて迷ってしまうというデメリットが考えられます。

またプロはたくさんの知識と選択肢を持っていますが、そのことに過度の期待を持ってしまい、「プロに相談したらすべてうまくいく」とばかりに相談を持ち掛けたものの、そこまで期待しているほど儲からないという現実を突きつけられてしまうかも知れません。

立地条件や形状、周辺環境などによって土地の価値は大きく変動します。その土地にそこまでの力がなければ、プロの提案内容もそこまでインパクトのあるものにはならないでしょう。

相談はしたものの、「これだ!」と思えるような土地活用法がなかったということは、実は珍しくないのです。

・土地活用法「具体的な相談先」はここだ

土地活用をしたいとは思っているものの、その具体的な方法はこれから考えたいという方には、まずどんな土地活用法があって自分の土地には何が適しているのかを知ることから始めるのが有効です。

そのための相談先を具体的にご紹介して行きましょう。

(1)信託銀行

信託銀行はその名の通り、財産を「信頼して託す」という業務を行っています。土地活用の豊富な知識とノウハウを持っているので、相談することで最適な土地活用法の提案を受けられます。

特に信託銀行は土地活用法の中でもスキームに強く、土地はあるものの資金がないという場合であっても土地信託や等価交換といったスキームで土地活用を実現してくれる力があります。

以下に、大手信託銀行を3つご紹介します。

三菱UFJ信託銀行

https://www.tr.mufg.jp/houjin/fudousan/chintai_katsu.html

三井住友信託銀行

https://www.smtb.jp/personal/estate/

みずほ信託銀行

https://www.mizuho-tb.co.jp/estate/consulting/estate.html

(2)不動産会社

不動産物件の仲介や売買といった取引をするだけが、不動産会社の業務ではありません。たくさんある土地活用の種類から最適なものを選び、提案し、さらに開発までサポートしてくれるノウハウを持っているので、とても頼もしい存在です。

特にこうした土地活用に強みを持っている不動産会社に相談をすると、とても広い視野で最適な方法を探してくれるでしょう。

三井不動産リアルティ

https://pro.mf-realty.jp/service/asset_management.html

三菱地所リアルエステートサービス

http://www.mecyes.co.jp/

(3)ネット上のサービス

ネット上には、一度の操作でそこに登録されている不動産会社やディベロッパーに対して一斉に提案依頼を出すことができるサービスがあります。特定の業種にこだわらず幅広い業種の相談先に提案を依頼することができるので、利用の価値は大いにあります。

【イエカレ  土地活用】

60秒で完了!最大20社にまとめて請求できる一括比較サイト
【イエカレ 土地活用】

スマイスター土地活用

https://www.sumaistar.com/land/

「スマイ」という文言を使っていますが、住宅系の土地活用以外にも幅広い提案依頼をすることができます。

・アパート、マンション経営による土地活用の相談先

土地活用の定番とも言える、アパート・マンション経営。土地活用法としてこの選択肢を採用する土地所有者も多いので、多くの不動産会社やディベロッパーなどがこの市場に参入しています。

(1)賃貸経営に強い不動産会社

土地にアパートやマンションの建物を建て、その後の賃貸経営までを総合的にサポートする不動産会社があります。こうした不動産会社はこれまでに多くの事例をこなしており、豊富なノウハウが強みです。

その分野で大手2社と呼べる不動産会社をご紹介します。

生和コーポレーション

https://www.seiwa-stss.jp/

大東建託

http://www.kentaku.co.jp/

(2)ハウスメーカー、工務店、ゼネコン

不動産会社以外にも、ハウスメーカーや工務店、ゼネコンなどにも賃貸経営を総合的にサポートする事業を行っています。不動産会社との違いは、自社で建築を行うため建築プランについての自由度が高いことや、建物の観点から集客力の高いアパートやマンションの提案が受けられることです。

積水ハウス

http://shm-keiei.com/asset_menu/

大和ハウス工業

https://www.daiwahouse.co.jp/tochikatsu/

大成ユーレック

http://www.u-lec.com/lp201702/

・駐車場経営による土地活用の相談先

駐車場経営は手軽さや低コストであること、そして転用性が高いことが魅力です。その魅力をいかしつつ安定的な収益を上げるための相談先をご紹介します。

(1)コインパーキング業者

駐車場経営には、大きく分けて2つの選択肢があります。1つはコインパーキングで、もう1つは月ぎめ駐車場です。コインパーキングの場合は専門の業者にすべて任せることができるので、ここでご紹介するコインパーキング業者に相談することをオススメします。

タイムズ24

http://www.times24.co.jp/lp/li01002.html

三井のリパーク

https://www.repark.jp/parking_owner/

GSパーク

https://www.gs-park.com/

(2)月ぎめ駐車場

月ぎめ駐車場による土地活用をお考えの場合は、近隣住民が主要な顧客となるため、地元の不動産業者に相談をすることから始めるのが良いでしょう。具体的な始め方から、集客までサポートをしてくれます。

また、月ぎめ駐車場検索サイトに登録しておくと、ネットから利用希望者の問い合わせを待つこともできます。

駐マップ

https://chumap.jp/inq/regist/

日本駐車場検索

https://p-king.jp/inquiry/publish

・トランクルーム、倉庫などの土地活用の相談先

トランクルームや倉庫などで土地活用をする場合は、業態によって相談先が異なります。

トランクルームは専門の業者があるので相談はこうした業者に、それ以外の倉庫や資材置き場の場合は近隣の不動産会社に集客を依頼するのが良いでしょう。

(1)トランクルーム業者

トランクルームの専門業者は全国にたくさんあります。こうした業者はトランクルームの設置から運営までを行っているため、土地所有者はその業者にすべてを任せるだけでOKです。

全国展開をしているトランクルーム業者を中心に3社ご紹介しますが、これら以外にそれぞれの地域に強い業者もあります。

エリアリンク(ハローストレージ)

https://www.fudousan-100.com/

ライゼ

https://www.reisebox.co.jp/owner

ユースペース

http://www.u-space.com/estate/plan/index.html

(2)倉庫、資材置き場

倉庫と資材置き場は用途が似ていますが、法的な位置づけが若干異なります。

倉庫は建物を建ててそこに物品を保管したい人や企業に貸し出す形となりますが、資材置き場は建物を必要としません。

市街化調整区域に指定されている地域の土地では建物を建てることができないため、資材置き場のみが選択肢となります。

倉庫だと土地の規制を受けることや倉庫として利用する建物を建てる必要があるため、低コスト・低リスクにこだわるのであれば資材置き場からのスタートのほうが無難かも知れません。

倉庫、資材置き場、ともに集客は近隣の不動産会社がメインになります。まずは近隣で活発に営業をしている不動産業者に相談してみてください。

・商業施設による土地活用の相談先

コンビニエンスストアや精米所、コインランドリーといった商業施設での土地活用は、それぞれ専門の業者があります。

(1)コンビニエンスストア

ロードサイドの土地でクルマと人の流れが活発な地域であれば、コンビニエンスストアとしての土地活用に勝算があります。日本には3大コンビニチェーンがありますが、それぞれ土地所有者向けに土地活用を提案する部門があります。

コンビニチェーンに進出してもらって土地活用をしたいという場合は、これらが主な相談先になります。

セブンイレブンジャパン

http://www.sej.co.jp/sej_case/

ファミリーマート

http://www.family.co.jp/company/fc/land-use.html

ローソン

http://www.lawson.co.jp/company/branch/property/

(2)精米所、コインランドリー

郊外でロードサイドの土地、もしくは大型商業施設への通り道などにある土地の場合は、精米所やコインランドリーとしての土地活用に妙味があります。どちらもコンビニエンスストアと比べると狭い土地でも営業可能なため、お持ちの土地がロードサイドにあるもののあまり広いわけではないという場合には現実的な選択肢になるのではないでしょうか。

精米所やコインランドリーについても、専門の設置・運営業者がありますので、こうした業者が主な相談先になります。

奉徳はないけ(コイン精米機、コインランドリー)

http://www.hanaike.co.jp/

ライフネットワーク(コイン精米機、コインランドリー)

http://life-network.jp/seimai/

京都コインランドリーサービス(コインランドリー)

http://kls-laundry.jp/

  ・土地活用相談のモデルプラン

まだ土地活用法が決まっていない場合、すでにある程度決まっている場合どちらにも該当しますので、すべての方が踏んでおきたいプロセスです。

(1)一括プラン請求サイトから問い合わせる

土地活用法は先入観を持つことなく広い視野で相談をした上で、プロの提案を集めることから始めたいところです。

すでに土地活用法がある程度決まっている方も、まずは一括プラン請求サイトを利用して広く提案を集めましょう。

また、より安いプランを見つけることができるので、最適な価格でのアパート経営が可能です。

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スマイスター

https://www.sumaistar.com/land/

(2)提案内容を比較検討する

選択できる土地活用法は1つなので、複数社に提案を依頼している場合は競争になります。

そのためどうしてもバラ色提案になりがちなのですが、土地活用は「今ある土地を少しでも活用する」ものであり、攻めの事業ではないので、そこまで多く稼げるという性格のものではありません。

常に現実的な視点をもって、持続可能なものであるかを精査してください。

(3)土地活用法を決定する

具体的な土地活用法が決まったら、いよいよ決断・実行です。

そこで「自分は土地活用で何を実現したいのか、守りたいのか」という目的を再確認しましょう。

土地活用をしようとしている人には必ず、何らかの優先順位が無意識にあるはずです。それを洗い出してみて、絶対に譲れない目的は何なのかを考えることで、自ずと結果が見えてきます。

  • 持っているだけで税金やリスク要因となる状況を防ぎたい
  • 少しでも多くの収入が欲しい
  • 親から受け継いだ土地を自分の代で手放したくない
  • 何でもいいので何らかの方法で活用しておきたい
  • 土地活用のために新たな借金をするのは怖い

この他にもまだまだあると思いますが、土地活用法を決定するのにあたってこうした目的を少しでも多く満たせそうなものが正解ということになります。

(4)土地活用に着手する

自身で運営するものであれば自分で準備をしていきますが、プロの手による準備が必要な土地活用法の場合は、それを任せる業者と契約となります。

・相談先がなによりも重要

具体的な土地活用法を提示してそれぞれの相談先を見ていきましたが、どんな土地活用法を選ぶよりもその前段階として誰に相談するのか、どこに相談するのかも大変重要です。

相談先を誤らずに、成功する土地活用の輝かしい第一歩を踏み出しましょう。

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