• 不動産投資
  • 2019/1/8

区分所有マンション投資のメリット・デメリットとは?融資枠を大きくする3つのテクニック

サラリーマンなど本業がある一方で、先行きの不透明感や老後への不安などを解消するために、不動産投資を考えるケースが増えてきていると聞きます。その中でも「手軽でリスクが低い」と言われる区分所有マンション投資を、まず考える方も多いのではないでしょうか。

多くの方が不動産投資をするのにあたって利用することになるのが、不動産投資向けのローンです。「不動産投資の教科書」としても投資効率を高めるために区分所有マンション投資にはローンを活用することを推奨していますが、そこで浮かんでくるのが、

「自分の年収や状況だと区分マンション何戸買える?

という疑問です。

リスク分散の意味でも複数物件を所有するのが良いと思いつつも、「そんなにローンを借りられるのだろうか?」と思われていることでしょう。

そこで「不動産投資の教科書」では、サラリーマンなど給与所得者の区分所有マンション投資事情や、それに伴うローン事情、最終的に「何戸買える?」という疑問にお答えしていきたいと思います。






・サラリーマンの味方、区分所有マンション投資

区分所有マンション投資は、数ある不動産投資の中でもリスクが低く資金面でも始めやすいというメリットがあります。まさに、「サラリーマンの味方」です。

(1)手軽に始められてリスクも比較的低め

マンションを一棟丸ごと購入するとなると家賃収入も相当なものになりますが、それ以前に購入価格が億単位になります。年収400500万円クラスの方がこうした物件を購入するにはかなりハードルが高くなってしまいますが、区分マンションであればグッと現実味が出てきます。

ローンを組めば十分手が届きますし、複数戸を所有することで収益力アップやリスク分散の効果も期待できます。

区分マンションを何戸買える?という疑問をお持ちの方が描く不動産投資は、十分勝算のあるものであり、現実味もあるという意味で正解だと思います。

(2)今の収入に不労所得をプラス

現状はお給料など安定した収入があるものの、何とも言えない先行きの不透明感や不安があるという方は、多いのではないでしょうか。

  • 今は良くてもいつ会社が倒産するか分からない
  • リストラに遭うかも知れない
  • 事故や病気で仕事ができなくなるかも知れない

さらに老後についても……

  • 年金が果たして出るのかも分からない
  • 年金が出ても雀の涙で老後破産するかも知れない

といったように考え始めたらキリがありません。それを解消するためにはお給料以外の収入源を持ち、収入を二重化するのが最も効果的です。安心が得られるだけでなく、今の収入に上乗せできる副収入が入るのですから、メリットは計り知れません。

(3)老後の備えに、万が一の際の保険代わりに

収入の二重化に加えて、不動産投資には保険効果があります。先ほど事故や病気のリスクについて述べましたが、不測の事態で本業の収入が途絶えたり激減してしまったとしても、区分マンションなど収益不動産を所有していればそこからの収入は影響を受けることなく入り続けます。

不動産投資家というと、先祖から伝わる土地などを持っている人たちだけのものではなく、今やごく普通のサラリーマンやOLの方々が「自分や家族を守るため」に取り組むものなのです。

・区分所有マンション投資の基本とメリット&デメリット

 

数ある不動産投資の中で区分所有マンション投資を選ぶことのメリットとデメリットをまとめました。

(1)区分所有マンション投資とは

マンション投資には、2つの形があります。1つはマンションを一棟丸ごと土地とともに所有し、賃貸経営をする方法。もう1つは、分譲マンションを1戸単位で区分所有して賃貸経営をする方法です。後者のマンション投資のことを、区分マンション投資といいます。

一棟丸ごとだと億単位、もしくはそうでなくてもかなり多額の投資になるのが普通ですが、区分マンションであれば数千万円単位での投資が可能です。中には数百万円で売られている中古物件もあるので、きわめて現実味のある選択肢です。

(2)区分所有マンション投資のメリット

区分所有マンション投資には、実にたくさんのメリットがあります。特にサラリーマンなど標準的な職業、年収クラスの方にとってのメリットが大きいので、6つのポイントで解説します。

1:比較的手軽である

一棟ものへの投資と比べて区分マンション投資は価格的に手軽です。ローンを利用するとしても利用額が大きくなると多額の自己資金を用意しなければならず、不動産投資を始めたいと思ってもなかなか先立つものが伴わず機会を逸してしまう可能性もあります。

その点、区分マンション投資であれば年収400500万円くらいの方でも十分ローンに通りますし、自己資金についても100万円程度からでもOKです。これなら今すぐやってみたいという方にも手が届きやすく、機会を逸することもないでしょう。

2:リスク分散効果

一棟マンションを所有するということは、そのマンションと心中するということでもあります。もし周辺環境の変化で集客力が落ちてしまったとしたら、大量の空室を抱えることになってしまいます。

しかし、区分所有マンションを複数戸所有する投資であれば、リスクを分散することができます。仮に1つの物件で空室が発生しても残りの区分マンションの投資環境が変わっていないのであればリスクをカバーしてくれます。

3:選択肢が広い

実際に検索してみるとすぐに分かりますが、区分マンションは物件数が圧倒的に多く、その分だけ選択肢が広いという魅力があります。不動産投資会社としても選択肢が多いため物件の提案をしやすく、それだけ成功できる確率も高くなると考えて良いでしょう。

4:流動性が高い

先ほど、区分マンションは手軽で買いやすいという旨の解説をしました。これを逆に考えると、所有物件を売却したいと思った時にも売りやすいということでもあります。

中古マンションにはすでに流通市場が確立しており、流動性が高いことは投資対象としてとても重要なメリットです。

5:少額から始められて低リスク

多額の借金をして、手持ちのお金を自己資金として投じるということは、サラリーマンなどの方々にとっては冒険だとお感じになると思います。

その点において、区分マンションは融資を利用する金額や自己資金などが他の不動産投資と比べて少なくて済むため、「失敗したらどうしよう」という不安もそれだけ軽減されます。

物件によっては借金をすることなく現金で買えるものもあるので、そんな選択肢があるのも区分マンション投資ならではのことです。

6:管理費が安く簡単

マンションには建物全体を管理する管理会社がついているため、共有部分の清掃や維持管理を任せることができます。その対価として所有者は管理費を支払うだけなので、この手軽さも区分マンション投資の魅力です。

一棟マンションを所有すると、管理も所有者の業務となるため、どうしても業務量が多くなってしまいます。

(3)区分所有マンション投資のデメリット

6つのメリットの一方で、区分所有マンション投資のデメリットも押さえておきましょう。

1:一棟ものと比べると収益性が若干落ちる

一棟マンションや一棟アパートだと、当然ながら戸数が多いのでその分家賃収入は多くなります。多少の空室が発生したとしても全体としての収益がゼロになることは考えにくいので、それについては一棟ものに軍配があります。

しかし、区分マンション投資の場合は、複数物件を所有することでこのデメリットを克服することができます。一棟ものと違って異なるマンションにまたがるように、例えばワンルームマンション物件を所有することでリスク分散ができるので、この点は一棟もの投資よりも勝っていると言えます。

2:土地の評価が低い

区分所有マンションは、文字通りマンションの一部を区分所有する不動産です。マンションが建っている敷地の土地についても区分所有となるため、持分割合の分だけに所有権が発生します。

戸数が多ければ多いほど持分割合は少なくなるため、土地を所有するという感覚はほとんど持てないと思います。

ただし、これについては税金面での評価も持分割合だけになるので、相続税対策などにはむしろ有効です。

3:集合住宅だけに全体の意向から影響を受ける

建物を丸ごと所有しているのであれば、所有者の意向でさまざまな判断ができますが、区分所有の場合は他にも区分所有者がいるため、自分の意向だけでマンションの改修やメンテナンスなどの意思決定ができません。

新築から年数が浅いうちはあまり起きてこない問題だと思いますが、年数が経過して劣化した部分が出てくると問題が表面化しやすくなります。

(4)サラリーマンが不動産投資するなら断然区分所有マンション

サラリーマンやOL、公務員など給与所得者の方に適しているのは、やはり区分所有マンションでしょう。その中でも「不動産投資の教科書」としては、ワンルームマンション投資をオススメしたいと思います。その理由は、以下の通りです。

  • 価格的に手軽である
  • 自己資金の比率を高めやすくローンに通りやすい
  • 物件選びを間違えなければ空室リスクが低い
  • 同じ予算規模でも複数所有しやすい
  • 管理会社に管理を任せられるため投資家のやることが少ない

特に最後のメリットについては、兼業が禁止されている公務員の方々にとっては重要なことです。投資家のやることが増えてしまうと兼業禁止規定に抵触する恐れがありますが、管理をすべて任せられる形にしておけば無難です。

・区分所有マンションを何戸買える?何戸買うべき?という疑問について

区分マンションの複数所有をオススメしてきましたが、それではいったいローンを利用して区分マンションを何戸買える?という疑問にお答えしたいと思います。

(1)標準的な年収だと何戸買える?

年収400500万円クラスの方がローンを組んだとすると、いったいいくらまで融資が受けられるのでしょうか。その相場は、おおむね「年収の710倍程度」と言われています。

もちろんこれはローンに通る属性の方であるという前提になるので、それについては次章で解説します。

仮に年収400万円の人が年収の10倍まで借りられるとしたら、融資の最大枠は4,000万円ということになります。1,000万円のワンルームマンションであれば4戸買える計算になります。

(2)本格的な収益を目指すなら何戸買うべき?

融資の最大枠に対する目安がお分かりいただけたところで、「何戸買える?」の次に考えたいのは「何戸買うべき?」という投資規模です。もちろん買えるだけ買えばその分家賃収入が増えるので嬉しいところですが、ローンの利用額が増えるということは毎月の返済額が増えることを忘れないでください。

複数物件を所有する場合は、それぞれの物件がシミュレーションでプラス収支になっていることが必須です。それぞれの物件に15%程度の空室率を見積もった上でキャッシュフローがプラスになる見込みなのであれば、ローンで買えるだけ買っても問題はないでしょう。

しかし、その前提となるローンの融資枠は申し込みをした人の属性によって大きく変動します。少しでも大きな融資枠を確保したいという方は、次章のローン審査事情をじっくりとお読みください。

・区分所有マンション投資を何戸買えるかに関わるローン審査事情

区分マンションを何戸買えるかは、申し込みをした人(つまり購入者)の収入や職業などの属性が大きく影響します。複数物件を所有して区分所有マンション投資をしたいという方にとって避けては通れないローンの審査事情を解説します。

(1)なぜ不動産の融資なのに属性が審査されるのか

不動産投資のために区分マンションを購入するのにあたって、融資の審査で購入者の収入など返済能力が審査されることに疑問を感じたことはないでしょうか。不動産を担保にしているため、回収不能になっても金融機関にとってダメージがないのでは?というわけです。

マイホームを購入するための住宅ローンでも不動産が担保になり、しかも団信といって生命保険にも加入するため金融機関が損をしない形になっているはずですが、住宅ローンでも融資の審査では購入者の属性が細かく審査されます。いくら担保があったとしても、返済能力に疑いのある人にお金を貸してくれるほど金融機関は甘くないということですね。

もっとも、事業用不動産の購入資金なので、購入しようとしている物件の収益性は細かく審査されます。新築物件だと審査に通りやすいのも、そのためです。

しかしやはり、事業用不動産であっても購入者の属性は審査に大きく影響を及ぼします。

(2)ローン審査で重視されるチェック項目

ローンの審査で重視されるのは、以下のような属性です。

1:年収額

返済能力に直結することなので、高ければ高いほど融資には有利になります。

2:職業、勤続年数

職業に貴賎なしという言葉がありますが、ローン審査の世界には厳然としたヒエラルキーがあると思ったほうが良いでしょう。東証一部上場企業や大企業、公務員など勤務先の倒産リスクが低い人は最も有利になります。その反対に自営業の方はリスクが高いと見なされるため、融資には不利になります。

勤続年数は安定的な収入があるかという審査基準になります。勤続数十年といったように長らく同じ勤務先に勤めている人は有利になりますが、その一方でコロコロと職業を変えていたり転職をしている人は収入が不安定になりやすいと見なされるため、不利になります。

3:他の融資利用状況、履歴

返済能力を審査する上で重要になるのが、「他の借金」の存在です。融資を申し込む際には必ずそれを申告する記入欄があるのは、そのためです。他の借金が多いようだと不動産投資ローンの返済に回すお金が少なくなってしまうと見なされるため、融資には不利に働きます。

ここで注意したいのは、審査に有利にしようとするあまり、他の借金の存在を隠したり少なく記入すると、さらに不利になるということです。金融機関は信用調査機関を使って借金のデータを共有する仕組みを持っているので、嘘をついても100%バレます。嘘がバレると非常に不利になるため、事実上融資には通らないとお考えください。

4:家族構成

家族構成が審査に影響を及ぼすことが不思議に感じる方もおられるかも知れませんが、単身者よりも既婚者のほうが審査では有利になります。

家族が多ければ多いほど生活費が大きくなるので、可処分所得が減ると見なされるという考え方もできるのですが、配偶者が保証人になることができるなどプラス要因もあります。

また、これはあいまいな基準ではありますが、家庭を築いて生活をしている人のほうが経済感覚もしっかりしていると解釈することもできるため、有利になるとも考えられます。

5:年齢

ローン審査で年齢を重視するのは、返済能力がいつまで続くのかを知るためです。仮に50歳でサラリーマンの方が融資を申し込んだとすると、普通なら今の収入状況が続くのはあと10年です。ローン期間が25年となっている場合、残りの15年はどうやって返済をしてくれるのかが問われるわけです。

年齢だけは自動的に増えていくものなので工夫のしようがありませんが、30代など若い時期に思い立ったのであれば、融資に通りやすい年齢のうちに借り入れをしたほうが良いと思います。

(3)ローンに通りやすくなる属性の工夫

融資を申し込むのにあたって、少しでも審査に通りやすくなるためにできることはやっておきたいという方は多いと思います。特に何戸買えるかと複数所有をお考えの方であれば、購入できる戸数にも影響することなのでできることはやっておきたいところです。

1:自己資金を多くする

自己資金を多くするということは、単に融資を利用する金額を減らすというだけではない意味があります。そもそも何戸買える?というように複数物件の購入をお考えなのであれば、融資を利用できるだけ買いたいとお考えだと思いますので、自己資金を多くして融資金額を少なくするというのはあまり意味がありません。

それだけではなく、自己資金には金融機関にとって「本気度」を知るバロメーターという役割があります。自己資金ゼロのフルローンで始めたいという場合と、500万円を用意してそれを自己資金として使う場合、このどちらが金融機関にとって融資したくなるかと考えてみると、分かりやすいと思います。

自己資金の多寡は審査に影響するということを、前提として押さえておいてください。

2:勤続年数が長い時に申し込む

返済能力を審査するのにあたって「安定的な収入」であることは重要です。それまで無収入だった人が突然年収1,000万円になったという人よりも、年収400万円が10年間続いている人の方がはるかに審査には有利になります。

近い将来に転職を予定されている場合は、その前に融資を申し込んでおくことをオススメします。仮に引き抜きやヘッドハンティングなどポジティブな転職であっても勤続年数が短いことに変わりはないので、注意が必要です。

3:クレジットカードを解約、もしくは限度額を低くする

クレジットカードをたくさんお持ちの方や、金額の大きな限度額が設定されている方は、不要なカードの解約や限度額の引き下げを検討してみてください。

たとえ利用していなくても、例えば100万円の限度額が設定されているクレジットカードを持っているということは「いつでも100万円の負債を抱える可能性がある」と見なされます。本当に使っているのであればその必要はありませんが、不要なカードや限度額のために審査に不利になるのは割が合わないので、クレジットカードや消費者金融のカードなどを整理しましょう。

融資に通りやすい環境を作って、区分所有マンション投資にチャレンジ

区分所有マンション投資で複数物件の所有をご検討の方に対して、「何戸買える?」という疑問をローンの限度枠や審査という観点で解説しました。ここで挙げている「年収の710倍」というのは正式に発表されている情報ではなく、あくまでも目安です。属性の高い方であればそれ以上の融資を利用できる可能性がありますし、その逆だと少なくなってしまうこともあります。

それを決めるのは購入者の属性次第だということで、ここで解説した工夫も交えながら融資に通りやすい環境を作って臨みましょう。

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