• アパート経営
  • 2021/5/7

アパート経営は儲かる?失敗せず収益を上げるための6つのポイント

アパート経営に興味があるけれど、本当に儲かるのだろうか……。

これからアパート経営をしてみたいとは考えているけれど、不動産投資初心者だし、アパート経営の流れもよくわからないという方も少なくないのではないでしょうか。

実際にアパート経営で儲けるためには、いくつかのポイントがあることを意識しましょう。

今回は、アパート経営で儲かるために必要な知識として、

  • アパート経営が儲かる仕組み
  • アパート経営の流れ
  • アパート経営のリスク

などについて、不動産投資に関するコンテンツを発信している当メディア・「不動産投資の教科書」が解説します。

あわせて、

  • アパート経営で儲かるためのポイント
  • アパート経営に関する情報の仕入れ方

についても、しっかり解説していきます。

この記事が、これからアパート経営を始めて儲けたい!と考えている方の手助けとなれば幸いです。

アパート経営に関する基本的なことについては、「アパート経営とは?成功させるために知りたい11のこと」をご確認ください。

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1、アパート経営が儲かる仕組みとは

まずは、アパート経営が儲かる仕組みについて理解しましょう。

(1)アパート経営の仕組み

アパート経営が儲かる仕組みについて解説する前に、まずは「アパート経営自体の仕組み」について解説します。

アパート経営は、所有しているアパートのそれぞれの部屋を貸し出し、入居者から毎月一定額の家賃を得ることで収益を上げられる「賃貸事業」の一種です。

アパート経営の流れについては、「2、アパート経営で儲けるために知っておくべきアパート経営の流れ」にて後述します。

では、アパート経営によって得られる収入と必要となる支出には、どのようなものがあるのでしょうか。

①アパート経営によって得られる「収入」

アパート経営では、次のような収入が得られます。

  • 毎月の家賃
  • 入居時に支払われる礼金

入居者がいる限り、原則として毎月家賃が支払われるため、家賃収入があります。

また、入居時に「礼金」の支払いを設定している場合には、入居者がアパートの部屋の賃貸契約をする際に「礼金」が支払われます。

礼金についても、アパート経営におけるしっかりとした「収入」です。

②アパート経営によって必要な「支出」

アパート経営においては、次のような「支出」が発生します。
支出については、すべてアパート経営における必要経費です。

  • アパート取得費(建築費・購入費)
  • 不動産管理会社へ支払う管理費
  • アパート管理にかかる費用(管理費・共益費)
  • 入居者退去時の原状回復費用
  • アパートの修繕費用
  • 金利(ローンを利用する場合)

①で紹介した収入から、上記の費用を差し引いたものが、アパート経営における儲けということになります。

(2)アパート経営で儲かるためには「家賃収入」が肝!

アパート経営で儲かるためには、毎月の家賃収入を安定させることが肝心です。
家賃収入を安定させるためには、できるだけ空室を出さず、入居者を確保することが必要です。

①入居者を確保する

入居者を確保するためには、以下のような方法が効果的です。

  • アパートの周辺環境を徹底的にリサーチして入居者のターゲットを選定する
  • 入居者のターゲットのニーズに合うアパートを作る

②家賃を高めに設定する

アパート経営で儲かるためには、家賃を高めに設定するという方法も効果的です。
家賃を高めに設定することで、客単価を上げることも可能でしょう。

しかし、家賃を高めに設定するためには、人気の間取りや設備を設定したり、外観のデザインを工夫したりすることが重要です。
周辺の同様のアパートと比較して、付加価値を付けることを目標にしましょう

以上のような特徴がないのに、単に家賃を高めに設定しただけでは、入居者は見つかりにくいという結果になってしまいます。

③信頼できる不動産管理会社を選ぶ

アパート経営を始めたばかりだと、「空室を出さず家賃収入を得たい!」という考えが先行してしまいがちです。

その結果、アパートの賃貸管理や入居者へのサービスに、必要以上に経費をかけすぎてしまうという可能性があります。

以上のように、不動産管理会社へ支払う費用が想像以上に多くなり、アパート経営によって本来得られるはずの家賃収入が減ってしまうおそれがあるでしょう。

アパート経営をの管理を不動産管理会社に依頼する場合には、オーナー目線でアパート経営に必要なものを丁寧にアドバイスしてくれる不動産管理会社を選びましょう

アパート経営における管理会社一括見積りサイトを利用して、いくつかの管理会社を比較検討することをおすすめします。

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(3)アパート経営を始めるタイミングは「アパートの価格が低いとき」!

儲かるアパート経営を目指すために、アパート経営を始めるタイミングとは、いつが最適なのでしょうか。

①価格が下がっているときが狙い目!

アパート経営を始めようと思い、一度アパートを取得してしまうと、頻繁にアパートを買い換えることは現実的ではありません。

しかし、不動産の価格は、そのときによって大きく変動するのが特徴です。
価格が大きく上昇しているときに購入すると、その後価格が下落して資産価値が下がってしまう可能性があります。

一方、価格が大きく下落しているときに購入すると、その後大きく資産価値が上昇する可能性が高いため、アパートを売却することでも大きな利益を得られます。

②アパートローンの負担額も少なくなる!

アパートを取得するときには、「アパートローン」を組んで購入することが多いでしょう。

単純な仕組みですが、アパートの価値が低いときなら、ローンの負担額も少なくて済みます

③アパートの価格の相場はどうすればわかる?

以上までで説明したように、アパート経営を始めるタイミングは、「できるだけアパートの価格が下がっているとき」が最適です。

具体的に、アパートの価格相場については、以下のようなサービスを利用して調べることができます。

  • 不動産取引価格情報検索(国土交通省)
  • REINS Market Information(不動産流通機構)
  • 周辺売出相場検索(東急リバブル)

不動産取引価格情報検索(国土交通省)


https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

「不動産取引価格情報検索」は、国土交通省が提供しているサービスです。
実際に取引きされた不動産の価格情報がデータベース化されています。

REINS Market Information(不動産流通機構)


http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

「REINS Market Information」(レインズ)は、不動産の業界団体「不動産流通機構」が提供している、一般向けの不動産取引情報のデータベースです。

レインズは、不動産業者向けのサービスとしてすでに定番です。
「売却活動を開始=レインズに売り出し情報を掲載」だといっても良いほど、広く利用されています。 

不動産業者向けサービスを一般向けに提供しているため、取引情報についても質・量ともに充実しています。

周辺売出相場検索(東急リバブル)


https://www.livable.co.jp/baikyaku/

「周辺売出相場検索」は、中古住宅取り扱いの大手「東急リバブル」が提供している売り出し価格情報のデータベースです。

対象エリアの平均価格が表示されるのが、ユニークなポイントです。
個別の物件情報を調べる前に、エリアの相場観をいち早く知ることができます。

2、アパート経営で儲かるために知っておくべきアパート経営の流れ

アパート経営で儲かるために利益を生み出すためには、アパート経営を始めるまでの実際の流れを把握しましょう

アパート経営の大まかな流れは、次のとおりです。

  • (1)建物のプランを決定する
  • (2)建築確認申請から請負契約の締結・着工
  • (3)入居者の募集開始
  • (4)入居の申込み・契約
  • (5)入居者の入居

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

(1)建物のプランを決定

アパート経営において必要な「アパート」。

アパートの取得方法としては、次の2通りの方法があります。

  • 購入
  • 建築

上記いずれかの方法でアパートを取得したら、間取りや外観、内観などについてや、入居者のターゲットなどについて、建物のプランを決めましょう。

どちらの方法であっても、オーナー自身でのアパート経営は可能です。
しかし、アパート経営における管理業務などは、不動産管理会社に任せるケースもあります。

アパート経営の方向性については、不動産管理会社と相談して決めるのが一般的です。

①アパートを購入する場合

アパートを購入する場合は、新築・中古問わず既にアパート自体が完成しているものを取得することになります。

中古アパートでは、老朽化や時代に合った間取りにするために、リフォームやリノベーションを行った方がよい場合もあるため、不動産会社と相談するとよいでしょう。

②アパートを建築する場合

アパートをイチから建築して建てる場合には、まずは工事をしてもらう建築会社を選定しましょう。

建築会社を選ぶ流れとしては、以下のとおりです。

  1. 気になる建築会社の資料を複数社請求する
  2. 建築会社を比較検討しながら慎重に判断する

建築会社を決めたら、間取りや外観などについて、建築会社と相談しながら進めましょう。

(2)建築確認申請から請負契約の締結・着工

アパートを建築する場合には、アパートの建築設計が決定したら、建築確認申請をしましょう。
確認申請が下りたら、建築会社と請負契約を締結し、いよいよアパートの建築工事がスタートです。

(3)入居者の募集開始

アパートを建築する場合、アパート完成の3ヶ月~半年くらい前に、アパートの入居者募集を始めるのが一般的です。

入居希望者を集めるために、アパートの間取りや周辺のアパートの賃料相場などを考慮しながら、管理会社と相談して家賃を設定したり、募集の段取りをしたりしましょう。

(4)入居の申込み・契約

入居希望の問合せが入ったら、不動産会社からオーナーへ連絡が入ります。

アパートを購入して取得した場合や、アパートの建築が完了している場合は、入居希望者へ実際にアパートを内覧をしてもらいましょう。

アパートの建築が完了していない場合は、入居希望者に資料などを見てもらい、アパートのイメージをしてもらいましょう。

上記いずれかの方法によって、入居希望者に入居するかどうかを決めてもらい、入居申込みがあった場合は、入居審査へと移ります。
入居審査に無事通ったら、賃貸借契約を正式に締結します。

正式な入居日を決めたり、入居者から敷金や礼金などの初期費用が支払われたりすることになります。

(5)入居者の入居

賃貸借契約が成立して、入居者から初期費用など必要なお金をすべて支払ってもらったら、入居日までに入居者へアパートの鍵を引渡します。

入居者は、原則として毎月家賃を支払いますので、家賃収入によってアパート経営が成り立ちます

3、アパート経営で儲かるにはリスクの理解が重要!

アパート経営で儲かるためには、アパート経営で発生しうる「リスク」を事前に理解することが重要です。
本章では、アパート経営に失敗しやすい「落とし穴」について、しっかり確認しましょう。

アパート経営の落とし穴としては、具体的には以下のものが挙げられます。

  • 物件購入の失敗
  • 金利上昇リスク
  • 値下げ競争に巻き込まれる
  • 災害が発生する

(1)物件購入の失敗

アパート経営のリスクとして、「物件購入の失敗」が挙げられます。

これは、アパートを購入してアパート経営を行う場合に考えられるリスクです。
具体的には、次のような失敗事例が考えられます。

  • 人気のない物件を購入
  • 古アパートを購入

①人気のない物件を購入

アパート経営を始める当初は、どうしてもコストを安く抑えたいと考えるものです。
利回りが良い物件は、誰にとっても魅力的ですよね。

しかし、表面上の利回りは良くても、実際に入居者が入らなければ意味がありません。

例えば、同じ1億円で購入した別の2つのアパートを想定してみましょう。

【事例1】

・表面利回り:20%
・入居率:年間通して平均30%

このアパートで具体的に得られる収益は、以下のとおり算出できます。

1億円×表面利回り20%×入居率30%=600万円

以上より、実質利回り6%分の収益しか得られません。

 

【事例2】

・表面利回り:12%
・入居率:年間通して平均80%

このアパートで具体的に得られる収益は、以下のとおり算出できます。

1億円×表面利回り12%×入居率80%=960万円

以上より、実質利回り9.6%分の収益を得ることができます。

事例1と2で比較すると、1の方が表面利回りがよくなっています。

しかし、実際の入居率を加味すると、2の方が圧倒的に多くの収益を得られることが分かりました。

以上のように、表面利回りは重要ではあるものの、表面利回りだけに囚われてはいけません。

人気のないエリアや、よく知らない地方の物件を購入することで、空室率が高くなってアパート経営が成り立たないケースがあるので、注意が必要です。

②古アパートを購入

①で解説したことにも共通しますが、古アパートを購入することも、アパート経営におけるリスクといえます。

アパート経営を始める方のなかには、なるべく安い物件を探して「古アパート」を購入する方もいらっしゃいます。
古アパート自体が悪いわけではありません。

しかし、古いアパートは当然壊れやすく、修繕も頻繁に必要となります。

修繕費用がかさむため、家賃収入があったとしても利益がほとんどなくなったりマイナスになったりする可能性が高いでしょう。

また、古い物件は外観も悪く住み心地も良いとはいえないので、入居者も集まりにくいです。

古アパートを購入する際には、以上のような事情も加味して、アパート経営計画のシミュレーションに盛り込む必要があるので、注意が必要です。

(2)金利上昇リスク

アパートの購入や建築などの資金として利用することの多い「アパートローン」。
アパートローンには、「変動金利」と「固定金利」があります。

「変動金利」を選択した場合、アパート経営期間中にローン金利が上昇するリスクがあることに注意が必要です。

アパート経営において、金利上昇リスクは付きものですので、当初から金利上昇リスクを見込んで物件選びをしましょう。

なお、なるべくアパートローンの繰上げ返済を利用することで、金利上昇リスクを抑えることが可能です。

金利上昇リスクを理解しないまま、いきなり高額な借入をして高級マンションに手を出すと、失敗してしまう可能性が高くなりますので注意しましょう。

(3)値下げ競争に巻き込まれる

すでに同じようなアパートが多いエリアでアパートを購入すると、「値下げ競争リスク」に巻き込まれる危険があります。

東京や大阪などのなかでも都心部で、人が多い場所なら問題ありません。
郊外などで、同じようなアパートやマンションが多く建っている地域では、人口が元々少ないゆえに将来の空室リスクが高くなります。

結果として、物件同士で「家賃の値下げ競争」が始まってしまうでしょう。
家賃を下げると利益がなくなり、ローンを支払えなくなる可能性も高くなります。

以上のような観点からも、アパート経営をスタートさせる前に、しっかりシミュレーションすることが重要です。

(4)災害が発生する

火災や地震、台風や津波など、日本は災害の多い国です。

アパートは、鉄筋コンクリートなどのマンションと比較し木造のものが多く、弱い構造となっているため、災害にも比較的弱い建物といえるでしょう。

アパートにおいて、天災に備えるためには、多少保険料が高くても、「保険」に入っておくことが重要です。

備えが足りていなかったら、損害をオーナー自身が負担することになってしまい、莫大な支出が発生するケースもあります。

なお、保険料もピンキリですので、保険に入る際には保険料についても加味してシミュレーションを立てましょう。

4、アパート経営で儲かるための4つのポイント

前章では、アパート経営におけるリスクについて紹介しました。

本章では、前章で紹介したリスクの回避策などを含めて、アパート経営で儲かるための4つのポイントについて解説します。

アパート経営も含めた不動産投資のシミュレーションについて、詳しくは「不動産投資の「ローンシミュレーション」の3つのステップ」をご確認ください。

(1)物件選び

「3、(1)物件購入の失敗」でも紹介したように、アパート経営においては、物件選びが極めて重要です。

利回りの良いものを選ぶ視点も大切ですが、空室にならない物件を探す方がもっと重要です。

いくら利回りが良くても、入居者がいなければ絵に描いた餅になります。

例えば、都心や駅近の物件などであれば、入居率が高くなりやすいでしょう。

近隣のアパートの戸数や動勢などについても、事前にしっかりと調べてから購入の交渉に入りましょう。

(2)リスクに備える

「3、アパート経営で儲かるにはリスクの理解が重要!」でもいくつか紹介したとおり、アパート経営には、さまざまなリスクがあります。
天災リスクや金利上昇リスク、入居者トラブルのリスクや空室リスクなどです。

以上のようなリスクヘッジを常に考えておかないと、アパート経営成功には近づけません。

対策としては、次のようなものです。

  • 当初からトラブルが少なそうな物件を選ぶ
  • 必要な保険に入る
  • 周囲の環境に配慮してリフォームや手直しを行う

(3)空室対策

空室リスクへの対策は、アパート経営に必須です。

空室リスクへの対策について、詳しくは「不動産投資の空室対策|知っておくべき5つのこと」をご確認ください。

(4)キャッシュフローを上げる

アパート経営を成功させるために重要なのが、「キャッシュフロー」です。
キャッシュフローとは、最終的に大家の手元に残るお金(利益)のことをいいます。

キャッシュフローをプラスにして、キャッシュをどんどん増やすことが、アパート経営成功の秘訣です。

具体的には、アパートローンを組む際には、できるだけ金利を抑えられるよう交渉することが重要となります。
元々金利が安い金融機関を選ぶことも、重要といえるでしょう。

アパート経営におけるキャッシュフローの重要性について、詳しくは「アパート経営で利回りよりキャッシュフローに着目すべき理由」をご確認ください。

5、アパート経営で儲かるために!情報を仕入れよう

(1)アパート経営で成功している方のブログ

アパート経営を成功させるには、「成功者に学ぶ」ことも重要です。

インターネット上では、多くのアパート経営成功者が、自分の体験談や成功の秘訣、お役立ち情報などをブログで公開しているので、是非ともご参考ください。

不動産投資の教科書がおすすめするブログを紹介していきます。

なお、本記事で紹介しきれないアパート経営に関するブログについては、「アパート経営を成功させるなら読んでおくべきブログ10選」で紹介していますので、ご参考ください。

当メディア「不動産投資の教科書」でも、アパート経営を始め不動産投資に関するさまざまなコンテンツを発信しているため、ぜひご参考ください。

①横浜大家のブログ


https://xn--vck5d6ae0cyc2119bzje.com/

ブラック企業に勤務しつつ、アパート経営を初めて2年で億の資産を形成したという筆者。

アパート経営のいろはを紹介しているブログです。

以下のようなさまざま情報が掲載されており、非常に役立つコンテンツです。

  • 不動産投資の始め方や心構え
  • 激安アパートの問題点
  • 遠方エリアの物件の問題
  • 「入居シーズン」についての話題など

自分の体験談を元にして、これから不動産投資に取り組みたい方へ伝えるべきことが盛り込まれています。

備品調達方法などの細かいアドバイスや、時事問題などにも触れているので、アパート経営に関するオールマイティなメディアといえるでしょう。

②自主管理大家の日々


http://ooya0083.blog.fc2.com/

物件の管理を、すべて自分で行うことにこだわっている大家さんです。

給湯器の入れ替えなどの不動産会社マターから、家賃滞納裁判という弁護士マターまで、すべてご自身でなさっているとのことです。

中古の築古物件を買い足して、16棟440戸のベテランオーナーさんへ成長されており、更新も頻繁に行われているので、今後のアパート経営の動向も見逃せません。

③アパート経営奮闘記


http://marumoriooya.seesaa.net/

2010年から2017年までにおよぶアパート経営に関する出来事が、細かく記録されています。

記事数も非常に多く、アパート経営の実情を垣間見ることができるため、参考になります。

アパート経営を始める前のことから、経営中のことまで一貫してご参考いただける内容です。

④サラリーマンがアパート経営でローン返済目指す


http://aptproject.seesaa.net/

一般企業に勤めている40代、さらにローンを抱えているサラリーマンのアパート経営に関するブログです。

仕事と家族、自分のやりたいことなどの狭間で悩んでいたときに、アパート経営に関心を持ち、取り組み始めたとのことです。

アパート経営で重要な確定申告のことや節税方法、自分がアパート経営している具体的な体験談などが盛り込まれていて、参考になるでしょう。

⑤(株)リーブ|常に満室!お金を掛けない空室対策!


http://alphaleave.com/

「株式会社リーブ」が運営しているブログです。

アパート経営で必須の「満室にする方法」を主に紹介しています。
「なるべくお金をかけずに」ということもポイントです。

アパート経営を始めた当初は、多くの方がコストを削減したいと思っているはずですので、役立つ情報を得られるでしょう。

入居者とのトラブルなども具体的に書かれていて、参考になります。
空室リスクに備えるため、是非ともチェックしておきたいですね。

なお、ブログを経営している同社として、最終的に契約獲得を目的としてブログを運用していると思われます。
1点ご注意頂きたいことは、多少の営業的観点が盛り込まれている可能性があることです。

(2)不動産投資に関する書籍

アパート経営に関する知識は、書籍で学ぶことも可能です。

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(3)不動産投資会社に相談

ブログや書籍の他にも、不動産投資会社などが主催している、不動産投資に関するセミナーに参加しても、アパート経営に関する知識や情報を得られるでしょう。

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まとめ

今回は、「アパート経営は本当に儲かるのか?」という疑問を抱える多くの方へ向けて、アパート経営が儲かる仕組みからリスクまでを解説しました。

アパート経営を成功させるためには、以下のことが重要です。

  • リスクを知って効果的にリスクヘッジする
  • 満室経営を目指す
  • 成功者の体験談やアドバイスに耳を傾ける

アパート経営に成功して儲かることができれば、大きな資産形成も可能となります。

これからアパート経営を始めたい!と思っているなら、本記事を参考に実際にアパート経営へ動いてみましょう。

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