• 不動産投資
  • 2018/1/31

アパート経営は儲かる?儲けるために知っておくべき6つのこと

アパート経営に興味がある。でも本当に儲かるか知りたい

あなたは今そうお考えではないですか?

ここ数年、不動産投資への関心が高まっているので、これからアパート経営してみたい、と考えている方もたくさんおられるでしょう。アパート経営は、年収が数百万円程度のサラリーマンでも成功することができる投資方法です。

ただし、実際に儲けるためには、いくつかのポイントがあります。
今回は、アパート経営儲けたい方にお知らせしたい、重要な6つのポイントをご紹介します。


1、アパート経営は儲かる?

そもそも、アパート経営は儲かるものなのでしょうか?

やり方次第では、儲かります。

もちろん、1種の投資ですから失敗をしている人もいますが、失敗から学びを得たり、成功している人のやり方を学び取ったりすることにより、成功している方がたくさんいます。

その中には、大規模な「不動産投資家」ではなく、一般の「サラリーマン大家さん」や「OL大家さん」などの兼業・副業投資家も多く存在します。

また、アパート経営は、投資の中では工夫の余地が大きな部類のものです。偶然が作用する要素が少なめで、投資家の裁量やスキル次第で大きな成功へと導くことができる点が魅力です。

今、アパート経営に関心があるならば、是非ともトライしてみることをお勧めします。

ただ、事前にきちんとアパート経営のことを学んでからトライしてください。具体的には、物件の価値を正確に把握した上で、事前に精度の高いシミュレーションを作れる程度の知識を身につけておくことが重要です。

2、アパート経営がうまくいっている方のブログ5

アパート経営を成功させるには、まずは「成功者に学ぶ」ことが重要です。

今は、インターネットにおいて、多くのアパート経営成功者が、自分の体験談や成功の秘訣、お役立ち情報などをブログで公開しているので、是非とも参考にしてください。

ここではオススメのブログを紹介していきます。

(1)横浜大家のブログ

https://xn--vck5d6ae0cyc2119bzje.com/

ブラック企業に勤務しているけれど、アパート経営を初めて2年で億の資産を形成したという筆者が、アパート経営のいろはを紹介しているブログです。
不動産投資の始め方や心構え、激安アパートの問題点や遠方エリアの物件の問題、「入居シーズン」についての話題など、さまざま情報が掲載されていて、とても役立ちます。

自分の体験談を元にして、これから不動産投資に取り組みたい方へ伝えるべきことが盛り込まれています。備品調達方法などの細かいアドバイスや時事問題などにも触れています。

(2)自主管理大家の日々

http://ooya0083.blog.fc2.com/

物件の管理をすべて自分で行うことにこだわっている大家さんです。
給湯器の入れかえなどの不動産会社マターから家賃滞納裁判という弁護士マターまで、すべて御自身でなさっている方です。

中古の築古物件を買い足して16440の大家さんに成長されており、更新も頻繁に行われているので、見逃せません。

(3)アパート経営奮闘記

http://marumoriooya.seesaa.net/

2010年から2017年に及ぶ、アパート経営に関する出来事が細かく記録されているブログです。
記事数も非常に多く、アパート経営の実情を垣間見ることができて、参考になります。
アパート経営を始める前から、経営中の期間もご参考頂ける内容になっています。

(4)サラリーマンがアパート経営でローン返済目指すブログ

http://aptproject.seesaa.net/

40代、一般企業に勤めていて、ローンを抱えているサラリーマン大家の方のブログです。
仕事と家族、自分のやりたいことなどの狭間で悩んでいたときにアパート経営に関心を持ち、取り組み始めたとのことです。

アパート経営で重要な確定申告のこと、節税方法、自分がアパート経営している具体的な体験談などが盛り込まれていて、参考になります。

(5)()リーブの、常に満室!お金を掛けない空室対策!

http://alphaleave.com/

株式会社リーブが運営しているブログです。
アパート経営で必須の「満室にする方法」を主に紹介しています。

また、「なるべくお金をかけずに」ということもポイントです。アパート経営を始めた当初は、多くの方がコストを削減したいと思っているはずですので、役立つ情報を得られるでしょう。

また、入居者とのトラブルなども具体的に書かれていて、参考になります。
空室リスクに備えるため、是非ともチェックしておきたいですね。
ただ1点、ご注意頂きたいことは、こちらの会社としては最終的に契約獲得を目的としてブログを運用していると思われるので、多少の営業的観点が盛り込まれている可能性があることです。

3、アパート経営で失敗している事例5

次に、失敗しやすいアパート経営の落とし穴をチェックしましょう。
そして失敗事例を踏まえて反面教師として儲かるための知識として活かして下さい。

(1)人気のない物件を購入

アパート経営をするとき、当初はどうしてもコストを安く抑えたいと考えるものです。また、利回りが良い物件は魅力的です。しかし、表面上の利回りは良くても、実際に入居者が入らなければ、意味がありません。

例えば、同じ1億円で購入した2つのアパートを想定してみましょう。

事例1と事例2ではどちらがよいでしょう。

事例1

表面利回りが20%で入居率が年間通して平均で30%だとします。

すると、具体的に得られる収益としては、

1億円×表面利回り20%×入居率30%600万円

となり、実質利回り6%分の収益しか得られません。

事例2

表面利回りが12%で入居率が年間通して平均で80%だとします。

すると、具体的に得られる収益としては、

1億円×表面利回り12%×入居率80%960万円

となり、実質利回り9.6%分もの収益を得ることができます。

事例12で比較すると、1の方が表面利回りがよくなっています。しかし、実際の入居率を加味すると2の方が圧倒的に多くの収益を得られることが分かりました。

このように、表面利回りは重要ではあるものの、表面利回りのみに囚われてはいけません。

人気のないエリアやよく知らない地方の物件を購入し、空室率が高くなって(入居率が低くなって)立ちゆかなくなるケースがあるので、注意が必要です。

(2)金利リスク

アパートを購入するときには、通常アパートローンを利用します。そしてアパートローンには変動金利と固定金利がありますが、変動金利を選択した場合、アパート経営期間中にローン金利が上昇するリスクがあることに注意が必要です。当初から、そのリスクを見込んで物件選びをするべきですし、なるべく繰り上げ返済をして、金利上昇リスクを抑えることが大切です。

いきなり高額な借入をして高級マンションに手を出すと、失敗してしまう可能性が高くなります。

(3)値下げ競争に巻き込まれる

物件が既にたくさんあるエリアでアパートを購入すると、危険です。都心でいくらでも人がいる場所なら別ですが、郊外などで多くのアパート、マンションが建っている地域は、今後どんどん人口が減少していく可能性が高いです。そうなったら、将来の空室リスクが高くなりますし、物件同士で「家賃の値下げ競争」が始まってしまいます。

家賃を下げると利益がなくなり、結局はローンを支払えなくなります。

このような観点からもアパート経営をスタートさせる前にきっちりシミュレーションをしておくことが重要となります。

(4)古アパートを購入して失敗

アパート経営を始める方には、なるべく安い物件を探して「ぼろアパート」を購入する方もいらっしゃいます。
ぼろアパート自体が悪いわけではありません。
しかし、古いアパートは当然壊れやすく、修繕もしょっちゅう必要となります
修繕費用がかさむため、ほとんど利益がなくなったりマイナスになってしまったりすることもあります。
また、古い物件は外観も住み心地も悪いので、入居者も集まりにくいです。

ぼろアパートを購入する際には、これらの事情も加味して検討する必要があります。つまり、これらの事情をシミュレーションの構築に盛り込む必要があるのです。

(5)災害が発生する

たとえば火災や地震、台風や津波など、避けがたい天災があります。特にアパートは、鉄筋コンクリートなどのマンションと比較し、弱い構造となっています。

天災に備えるためには、多少保険料が高くても、がっちりと保険に入っておくことが重要です。
備えが足りていなかったら、損害を大家が負担することになってしまい、莫大な支出が発生するケースもあります。

なお、保険料もバカにならないので、保険に入る際にはその点も加味してシミュレーションを立てましょう。

4、成功例と失敗例から学ぶ!アパート経営で儲かるための4つのポイント

以上、成功例と失敗例を元にして、どのようなことに注意したらアパート経営で儲けることができるのかを教えます。具体的にはこれらの点を考慮した上でアパート経営のシミュレーションを立てられるようになることが重要です。

なお、アパート経営も含めた不動産投資のシミュレーションについて詳しくは「不動産投資のシミュレーション|絶対抑えておくべき3つのステップ」の記事をご参照ください。

(1)物件選び

まずは、物件選びが極めて重要です。
利回りの良いものを選ぶ視点も大切ですが、空室にならない物件を探す方がもっと重要です。いくら利回りが良くても、入居者がいなければ絵に描いた餅になります。

たとえば都心や駅近の物件などであれば、入居率が高くなりやすいです。近隣のアパートの戸数や動勢など、事前にしっかりと調べてから購入の交渉に入りましょう。

(2)リスクに備える

アパート経営には、各種のリスクがあります。天災リスク、金利上昇リスク、入居者や近隣住民とのトラブルのリスク、空室リスクが主です。
こうしたリスクヘッジを常に考えておかないと、成功には近づけません。

当初からトラブルが少なそうな物件を選ぶこと、保険にしっかり入ること、周囲の環境にも配慮してリフォームや手直しを行うことなどが大切です。

(3)空室対策

空室対策は、アパート経営に必須です。不動産管理会社の選び方や付き合い方、リフォームの方法や入居者募集方法など、いろいろと工夫すべき点があるので、他人のブログや本などから学んでいきましょう。

(4)キャッシュフローを上げる

アパート経営を成功させるためにもっともと言って良いほど重要なのが「キャッシュフロー」です。キャッシュフローとは、最終的に大家の手元に残るお金(利益)です。これをプラスにして、どんどん増やしていくことが、成功するアパート経営の秘訣です。

具体的には、アパートローンを組む際にはできるだけ金利を抑えられるよう交渉することが重要となります。また、そもそも金利が安い金融機関を選ぶことも重要と言えるでしょう。

5、儲かるアパート経営のため、事前にシミュレーションをして「キャッシュフロー」がプラスになるかチェック!

それでは、キャッシュフローを上げてアパート経営で儲けるためには、どのようなことをしたら良いのでしょうか?
ここで1つ断っておきたいのは、事業収支とキャッシュフローは異なるということです。

事業収支というのは、収入から経費を引いたものに過ぎません。実際には、ここから税金やローンの支払いが必要になるので、手元に残るキャッシュフローはずっと小さくなります。

キャッシュフローを上げるためには、なるべくローン借入額を小さくすることです。ローン返済金額が小さければ、その分手元に残る金額が大きくなります。先ほどもお伝えしましたが、具体的にはアパートローンを組む際にはできるだけ金利を抑えられるよう交渉することが重要となります。複数の金融機関に対して融資の相談をいて相見積もりを取っていくこともまた重要でしょう。

また、減価償却費を賢く使うことです。事業収支を計算するときには減価償却費を経費に入れることができますが、これは実際には支払わない経費なので、キャッシュフローを計算するときには、減価償却費の金額は足すことができます。

そこで、減価償却費が大きい物件だと、節税対策になる上、キャッシュフローが上がりやすいのです。ただ、減価償却費が大きい物件は、減価償却の期間が短いという別の問題があるので、そういった点にも配慮する必要があります。
次に、入居率を高く維持し続けることが重要です。

このようにして、キャッシュフローが中長期的にプラスになるか、厳しくチェックした上でアパート経営を始めたら、儲かる(=成功する)可能性が非常に高くなると言えるでしょう。

6、アパート経営を始めるタイミングについて

最後に、アパート経営を始める「タイミング」について、考えてみましょう。
いったん不動産を購入すると、そう頻繁に買い換えることはありません。ただ、不動産の価格は上下の値動きが激しいので、上がっているときに買うと後に価格が下落して資産価値が下がってしまいますし、下がっているときに買うと、資産価値の上昇だけでも大きな利益を得ることができます。

また、物件を購入するときにはローンを組むことが多いのですが、価値が低いときに購入すると、ローン負担額も少なくて済むので、メリットが大きいです。

そこで、不動産投資を始めるなら、「できるだけ下がっているタイミング」を見計らって買うことが重要です。
具体的に、高くなっているのか安くなっているのかについては、国土交通省が発表している「不動産市場動向マンスリーレポート」の不動産価格指数の土地の価格などをチェックしましょう。

まとめ

今回は、アパート経営儲かるのかという点と、儲ける方法について解説しました。
アパート経営を成功させるためには、成功者の体験談やアドバイスに耳を傾けること、リスクを知って効果的にリスクヘッジすること、満室経営を目指すことなどが重要です。

アパート経営に成功出来れば、大きな資産形成も可能となりますので、関心があるなら、是非とも取り組んでみると良いでしょう。

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