• アパート経営
  • 2020/3/2

アパート経営で失敗してしまう4つの理由と知っておくべきその対策

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アパート経営、絶対失敗したくないですよね・・・

でも昨今のスルガ銀行問題や、TATERUの問題で分かるように、失敗してる方が多いのも事実。

でもご安心ください!

この記事をお読みいただければ失敗を回避できます。今回は、アパート経営での失敗を回避する方法を解説していきます。

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1、アパート経営は「投資」ではなく「経営」なのだという心構え

ビジネス

「アパート経営」は数ある不動産投資のなかでも、ビジネスを「経営」する感覚を問われる分野です。株式投資のように、株を購入した後はその企業の業績拡大に期待するしかない、といった投資活動は違って、アパート経営ではオーナー自らが継続的に黒字を出すための活動を行わなければならないからです。

「アパート経営」では物件購入のための金融機関からの借り入れ、入居者を募集するための広告活動、稼働後の維持管理といったところまで、経営者としてやるべきことが山のようにあります。最初に想定していなかった不測の事態によって、予定通りの資金繰りができなくなる、ということもザラです。

たとえば、周辺にライバル物件ができた、アパートの立地エリアの人気が下がった、事故や天災が起きた、といったケースで、思うように入居者がつまらなくなる、というパターンです。「アパート経営」では、このような不測の事態にも対応しつつ、トータルして収益を黒字化していくために最善の努力を尽くさなければなりません。

こうした「アパート経営」で黒字を出すためには、何よりも綿密な経営計画を立てることも重要です。借入額の返済計画、家賃収入を安定させるための方策、広告戦略、収入に直結する家賃の設定、そして税金の仕組みや計算方法を学び、具体的にどのように経営していくべきなのかを「数字」で判断できるようにならなければなりません。このような感覚は会社員としての経験しかない方だと、なかなか身につけにくい感覚です。しかし、経営者として活動するためには、自分でお金の流れを把握する感覚を持たなければなりません。

「アパート経営」に必要な知識の数々は、実際にアパート経営を始める前に、基本的なところを中心にしっかり学んでおく必要があるでしょう。セミナーや書籍、先輩投資家の発信するSNSやブログなどの情報を参考に、積極的に情報を集めておきたいところです。不動産投資に関する知識だけでなく、税務や経営、相続や不動産関連の法律など、関連する専門分野についても初歩的なところは一通り学んでおいた方がいいでしょう。

2、想定されるリスクを把握しよう

アパート経営では想定されるリスクがいくつかあります。これらを知ってあらかじめ回避する方法を学び、不動産投資を成功させる確率をあげていきましょう。

(1)空室リスク

アパート経営の経営基盤を揺るがす最大のリスクが「空室」です。アパート経営はいかに空室のない状況を続けるかにかかっていると言っても過言ではありません。

空室が発生する要因は賃貸ニーズのない場所にアパートが建っていること、周辺エリアでアパートが供給過剰気味であること、そして顧客ニーズに合わない物件であること、このどれかにあてはまっていることにあります。したがって、こうしたリスクを避けるには、まずは立地の選定段階でその土地の将来性やニーズをリサーチする必要があるでしょう。

アパート建設後は物件の状態を顧客ニーズに合うように整えておくことも重要です。空室リスクをどうしても回避したいという場合は、不動産管理会社が行っている「一括借り上げ(サブリース)契約」なども検討材料となるでしょう。ただし、デメリットも多いので、サブリースについては3章の解説を参考にしてください。

(2)家賃滞納リスク

家賃滞納リスクは入居者トラブルの1つで、収入に直結する問題です。賃料徴収は不動産管理会社に一任することがほとんどですが、滞納時には場合によっては法的手続きが必要となるなど、複雑な手続きと時間がかかってしまうことになります。立ち退き勧告や差し押さえまで発展すると、あらゆる点で負担が大きくなるので、できることなら避けたいリスクの1つです。

こうした事態を防ぐには、入居者の質を高める事が重要です。入居者審査をしっかりと行い、目先の入居希望者に飛びつかないようにしましょう。住民の質が悪いと、空室率の上昇につながってしまうので、2重のリスクを抱え込むことになってしまいます。

(3)家賃下落リスク

家賃の下落は、需要と供給のバランスが崩れたときにおこりやすいです。アパートの立地エリアの価値が下がる、ライバル物件が増える、といった理由で、そのエリアのアパートが供給過多気味になると、家賃相場が値崩れしやすくなります。また、経年劣化とともに物件としての価値が減少していくと、家賃を下げざるを得ない状況も起こりえます。

したがって、立地や築年数や間取りといったスペック以外のところで、いかに物件に付加価値をつけることができるか、という観点が重要になるでしょう。

(4)金利上昇リスク

現状、金融機関では超低金利政策がとられていますので、融資による借入を中心にアパート経営を始めるには有利な時期といえるでしょう。しかし、この低金利状態がいつ上昇に転じるかどうかはわかりません。金利は1%でも上昇すると、投資金額によっては総返済額が数百万から数千万も変わることがあります。

こうしたリスクを避けるには、返済シミュレーションを綿密に行い、長いスパンで返済のめどの立つように計画を練る必要があります。

(5)災害リスク

災害は立地条件や地形などからある程度予測することはできるものの、完璧に予防してリスクを避ける、ということは難しいです。しかし、昭和56年6月1日以降の新耐震基準で建てられた建物であれば、地震による倒壊のような大きなリスクは避けられるでしょう。火災についても法定ルールが厳しくなっているので、近年の建物であれば全焼のような大きなリスクは避けられるはずです。

問題は半壊状態になった時です。地震や火災によって損傷しても、入居者に負担をかけない程度の補修によって復旧できるかどうかで、その費用負担が大きく変わってきます。コストをかければかけるほど災害に強い建物を建てられますが、アパート経営として成り立つかどうかのラインを見極める必要があるでしょう。

(6)流動性リスク

流動性リスクとは何かというと、簡単に言えば「希望通りになかなか売れない」というリスクです。アパートなどの収益物件を売却したい、という場合、売り手のニーズに合った買主が現れることはそう簡単ではありません。買い手がなかなか現れないのであれば、トータルで赤字になることを覚悟してでもアパートを売却する必要があります。

したがって、売却によって仕切り直す、という判断にはリスクが伴うことを、理解しておきましょう。

3、アパート経営で失敗する4つの理由とその対策

(1)立地の選定が間違っている

立地

アパート経営の成功のカギの9割がたは立地がにぎっている、という人もいるほど、立地の選定は非常に重要です。とにもかくにも不動産投資は立地が命。ここを間違うと取り返しがつかなくなる恐れすらあります。

アパート経営において立地の悪い代表的なエリアは人口減少エリアです。周囲を実際にリサーチしてみると空き地や駐車場ばかり、使われていない工場、廃屋などが目立つような地域は要注意です。交通アクセスの面でもアドバンテージがない可能性があり、アパートを建てるには不向きな立地と判断できます。

また、アパートの立地を考えるうえで重要な視点は「入居者の属性」を考えるという事です。その立地で需要のある入居者の属性を考えることで、リスクの見通しを立てやすくなります。

入居者によって求めるニーズが違ってくる、という例をいくつか紹介しましょう。例えば、学生のニーズは何かというと、第1に重視されるのは学校までの交通アクセスです。その次に物価の安さ、生活圏(アルバイトエリアやコンビニなど)への近さ、などが重視される傾向にあります。

ファミリー世帯のニーズはどうかというと、治安の良さ、スーパーや商店街、病院や公園などが周辺にあるかどうか、そして学校や保育園、幼稚園などへ通いやすいかどうかなど、トータルでの生活の利便性が重視されます。

単身者の場合は、駅からすぐ近くにあることやコンビニからの近さ、深夜営業の飲食店があるかどうか、そして勤務先エリアとなる都市部へのアクセスの良さ、などが主なニーズです。

また、近年アパート需要が高まっているのが高齢者世帯です。高齢者は医療施設、介護施設からの近さを最重視する傾向にあります。病院が集まるエリア周辺にわざわざ転居してくる高齢者も増えているので、こうしたエリアにあって高齢者向けの需要を満たすアパートであれば、高い需要を見込めることになるでしょう。

このように、ターゲットとなる入居者の属性によって、求められるニーズは変わります。立地を選定する段階で、そのエリアに需要のある入居者はどういう人たちなのかを見極めて、そのニーズに合ったアパート物件を投資先として選ぶ必要があるでしょう。

(2)周辺環境の変化

せっかく良い立地に建てたアパートなのに、後々発生した周辺環境の変化によってその価値が下がってしまった、という失敗例です。代表的な事例としては、2015年前後から不動産業界で問題となっている「大学のキャンパス移転」などがあります。少子高齢化や国の政策変更などの理由で、大学は郊外キャンパスを都心エリアに移転するという傾向にあります。そのため、もともと学生需要を見込んでいた郊外エリアのアパートが大打撃を受けることになりました。

同様に、大量の単身者やファミリー世帯を見込むことできる工場などが海外移転や経営縮小によって突如閉鎖し、その需要を見込んでいたアパートの入居者が激減する、といった事態も全国的に見られます。

このような周辺環境の変化は、周辺エリアの開発状況や交通インフラの発展など、さまざまな理由で起こるので、そのリスクを100%回避することは困難です。しかし、アパート経営者としてはいくつかの対策が考えられます。

まず1つめは、「1つの入居者属性のみをあてにしない」ということです。学生だけをターゲットにする、単身者のみをターゲットにするのではなく、いろいろな顧客層にとって魅力的な立地(駅から近い、生活エリアから近いなど)を選んでアパートを建てる、といったスタンスが重要です。

2つめは「買い替えも視野に入れる」ということ。アパートはいったん購入すると位置を移動できないので、周辺エリアの事情などで資産価値が下がってしまっている場合には、思い切って買い替えによる損切りする、というのも選択肢の1つといえるでしょう。不動産は経年劣化によって修繕費がかさむこともあるので、資産価値の低い物件を保有し続けること自体がリスクとなる恐れもあります。

(3)サブリース契約の問題

サブリース契約とは不動産管理会社(不動産販売会社が運営していることも多い)にアパートの部屋を借り上げてもらって、実際のアパート運用を任せたうえに家賃保証をしてもらう、という契約です。空室が発生しても一定の収益を保証してくれる、事業の一切を丸投げできる、ということで、一見メリット尽くしの契約のように見えます。しかし、実はデメリットも多い契約なのです。

そのデメリットは大きく分けて3つあります。まず、収益はサブリース契約の方が通常の管理委託契約よりも悪くなってしまうという点です。管理会社との契約が管理業務だけの委託契約であれば、その手数料は家賃収入の5%前後で済みます。ところが、サブリース契約だと20%近くかかってしまうのです。

2つめのデメリットは、サブリース契約は契約更新ごとに契約金額が下がる、という点です。数十年以上の長期間を一定の家賃収入でキープするのは物理的に不可能なので、契約更新のタイミングごとに何らかの理由をつけて家賃を引き下げる、といった事態が起こります。

そして3つめのデメリットは、契約自体の不安定性があげられるでしょう。収益性が悪くなってくると管理会社側から大幅な減額提案がされる、ということもあります。これは運営会社が契約の更新よりも損切りに転じた場合にみられる事案で、ここでサブリース契約を解除してしまう、というパターンも多いです。

また、サブリース契約は借地借家法の適用があり、管理会社は借地借家法上の「借主」として扱われます。これはどういうことかというと、簡単に言えば正当な事由無しに物件所有者であるアパート経営者側からは更新拒絶できない、ということを意味します。建物の必要性が大きいのは管理会社の方なので、借主である管理会社の方を法的に保護する、という法的判断です。

契約更新のイニシアチブは管理会社側にあるので、サブリース契約時に「定期借家契約(期間満了と同時に自動的に終了する契約)」を締結する、などの方法を取る必要があります。

このようにデメリットも多いサブリース契約を結ぶ際には、

①家賃保証はどれくらいの期間で設定されているのか
②必要経費となる修繕費や設備維持費の負担はどちらがするのか
③契約金額を引き下げる場合の条件内容はどうなっているか

を必ずチェックするようにしてください。特に修繕費の負担については、契約条項に含まれている通りにメンテナンス費用などを出さないと、「長期修繕計画の予算化を実現できない」といった理由で、会社側が契約解除を申し出てくることもあります。なかには質の悪い管理会社も存在するので、契約する会社の実績や規模などをよく吟味したうえで、契約する必要があるでしょう。

(4)収支のシミュレーションが甘い

アパート経営の初心者に多い失敗は、そもそも収支のシミュレーションが甘い憶測に基づいてしまっている、という点です。特に失敗しやすいのが、「表面利回り」を中心に経営計画を立ててしまうこと。

「表面利回り」とは年間の家賃収入で物件価格の何%が収益になるのかを示す簡単な指標です。物件の売り出しなどで物件のスペックを良く見せるために使われることが多く、実際にかかる修繕費や維持費等を考慮に入れず、また常に満室時を想定した場合の数値となっています。つまり全てが都合よく回った時の「理想値」に近いのが「表面利回り」といえるのです。

当然、実際の経営ではランニングコストである維持費、修繕費、そして空室率といった要因を考慮に入れる必要があるので、表面利回り通りにはいきません。そこで、経営プランを考える際には必要経費や空室率を考慮に入れた「実質利回り」に注目する必要があります。

「実質利回り」を知るためには、アパートの購入前の検討段階で、必要経費がどれくらいかかるかを綿密にシミュレートしておくことがおすすめです。必要経費にはリフォームなどの修繕費用、設備管理のための維持費用、管理手数料、それから経年による家賃収入の引き下げ、空室率といった要素を考慮にいれておきます。アパート購入後の場合には必要経費が実際にどれくらいかかっているのか、将来的にどれくらいかかるのかを割り出して、できるだけランニングコストを抑える工夫が必要になるでしょう。

このような「実質利回り」を算出したうえで、さらに重要になるのは「収支の把握」です。収入と利回りだけでなく、借入金の返済や各種の税金の支払い、保険料の負担などを割りだし、実際に手元に残るお金(キャッシュフロー)はどれくらいになるかを正確にシミュレートしなければなりません。

シミュレートでは周辺環境の変化や人口の変動、賃貸ニーズの状況などを考えて、「賃料」「空室率」「修繕費」といった不確定要素の強い要素については最悪の場合のシミュレーションも行っておくことが重要です。アパートは年数が経てば経つほど収益性の悪くなるものなので、あまりに楽観的なデータだけを信用していると、現状との乖離に悩まされることになります。常に最悪の場合も想定しながら、改善できる部分はどこかを把握して健全な経営とつなげていきましょう。

4、アパート経営について勉強しよう

(1)アパート経営を学ぶのにオススメの書籍

不動産投資の教科書1年生

世界一やさしい 不動産投資の教科書1年生

不動産投資本の入門書として長らく定番となっている本です。全くの初心者が不動産投資に必要な基本的な知識を体系的に学ぶための本で、とりあえずこの本を読めば、基礎知識を身につけることはできます。著者は不動産鑑定士事務所を経営している方で、解説もわかりやすく読みやすいです。

(2)アパート経営を学ぶのにオススメのセミナー

アパート経営セミナーはさまざまな会社が主催していますが、ここでは厳選して2つの会社のセミナーを紹介します。ぜひ参加してみて下さい。

①税金や資産運用についての専門的なことも学べるセミナー

株式会社ブリッジ・シー・エステートが主催するセミナーです。税理士グループが設立した不動産投資会社なので、公認会計士や税理士、行政書士、FPといった専門家を多く抱えているのが特徴。税務知識や資産運用などについての専門的なことをわかりやすくレクチャーするセミナーが多くあるので、初心者にもおすすめのセミナーです。

  • 主催会社:(株)ブリッジ・シー・エステート
  • 費用:無料
  • 開催日:水・金・土
  • 講師:税理士・自社講師(特別講師のセミナーも有り)
  • 取り扱い物件:都心中古マンション・新築マンション
  • その他:税理士グループとなっているため、税金や法人設立などの相談ができる

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②アパート経営セミナー

全国展開している株式会社アイケンジャパンのセミナーは、不動産投資に関する具体的なノウハウや情報を公開していることで、どのセミナーもかなり盛況となっています。不動産全般の初歩知識だけではなく、より具体性のある情報を知りたい人におすすめです。

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  • 運営会社:(株)アイケンジャパン
  • 費用:無料
  • 開催日時:土・日
  • 講師:税理士及びオーナー様
  • 取り扱い物件:全国エリア
  • その他:全国にてセミナーを開催している

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まとめ

「アパート経営」はオーナー自身が積極的に運営し、継続的に利益を出さなければならない、という点で、事業経営としての性格が強い不動産投資です。成功をつかむためには他のビジネスと同様に、徹底したリサーチとシミュレーションを行い、時に軌道修正を行いながら粘り強く取り組む必要があります。まずはアパート経営に必要な基本的な知識を押さえ、過去の先人たちも経験した失敗例から学びつつ、自分に合った経営スタイルを徐々に身につけていきましょう。

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