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💰 リノシー「節税効果」は嘘？年収別に効果を完全可視化
不動産投資の教科書（運営12年・累計数百件の不動産投資相談）の山本尚宏が、リノシー（RENOSY）の節税効果を年収別に検証しました。「嘘」と感じるか「本物」と感じるかは、あなたの所得税率次第で大きく変わります。
①年収500万円の会社員
節税効果：★★☆☆☆（限定的）
所得税率＋住民税：合計約20%
「嘘」と感じやすい層：営業の節税効果アピールに過度な期待をすると「思ったほどでなかった」と感じる可能性大
②年収800万円の会社員
節税効果：★★★☆☆（そこそこ）
所得税率＋住民税：合計約33%
判定：節税効果は実感できる水準。ただし「節税のためだけに始める」のは過剰期待
③年収1,200万円の医師・経営者
節税効果：★★★★☆（大きい）
所得税率＋住民税：合計約43%
判定：節税メリットが明確。減価償却を活用した本格的な節税スキームが機能する
④年収2,000万円超の高所得層
節税効果：★★★★★（最大）
所得税率＋住民税：合計約50%
判定：節税効果が最大化される層。減価償却の損益通算メリットが最も大きい
⑤会社員（給与所得のみ）vs 個人事業主
節税効果：会社員は給与所得との損益通算可、個人事業主は事業所得との通算可
注意：節税効果の計算ロジックは異なる。「副業禁止」の会社員は、住民税の徴収方法（普通徴収）に切り替える必要あり
💡 結論：リノシー（RENOSY）の節税効果は「嘘」ではありません。ただし、所得税率が低い層（年収500万円程度）では効果が限定的なため、営業の見せ方次第で「期待外れ」と感じる可能性があります。本記事では節税の仕組みを正確に解説し、年収別シミュレーションを公開します。
目次
１、RENOSY（リノシー）とは？基本情報
RENOSY（リノシー）は「不動産による資産形成を、あたりまえにする。」を事業ビジョンとして掲げ、株式会社GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）が運営する不動産投資サービスです。手続きが煩雑な不動産取引において、不動産の購入や売却が資産形成の方法としてより身近になるよう、AIをはじめとするテクノロジーによって再構築することで、不動産投資の検討から購入、その後の管理・売却まで、これまでにない不動産投資を体験いただけます。
📋 RENOSY（リノシー）基本情報
- 運営会社：株式会社GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）
- 上場市場：東証グロース（証券コード3491）
- サービス内容：AI不動産投資プラットフォーム
- 実績：不動産投資売上No.1（※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績（2026年3月調べ））
- 選定：経済産業省「デジタルトランスフォーメーション（DX）銘柄」複数年連続選定
２、不動産投資の節税の仕組みを正しく理解する
「リノシーの節税効果は嘘？」を判断する前に、まず不動産投資の節税の仕組みを正確に理解する必要があります。仕組みを理解しないまま「嘘」「本物」と判断するのは早計です。
（１）不動産投資の節税は「減価償却費＋経費＞家賃収入」で実現
不動産投資の節税効果は、以下の流れで生まれます。
①不動産所得 = 家賃収入 -（減価償却費 + 諸経費）
②不動産所得がマイナス（赤字）になる
③本業の給与所得と「損益通算」してマイナス分を相殺 → 課税所得が下がる → 所得税・住民税の還付
（２）「減価償却費」が節税の鍵
減価償却費は、実際の現金支出を伴わない経費（建物の経年劣化を会計上の費用として計上）です。これが「不動産投資の節税」の中核です。
- RC造（鉄筋コンクリート造）マンション：耐用年数47年、減価償却率は緩やか
- S造（鉄骨造）：耐用年数27-34年、中程度の減価償却
- 木造アパート：耐用年数22年、減価償却が早く節税効果大
RENOSY（リノシー）が主に扱う「都心区分マンション（RC造）」は耐用年数が長いため、1年あたりの減価償却費は比較的少なめ。木造アパート（地方一棟）の方が「短期の節税効果」は大きくなる構造的特性があります。
（３）節税効果の計算式
節税額 ≒ 不動産所得の赤字 ×（所得税率 + 住民税率10%）
つまり、節税額は「所得税率の高さ」に直結します。所得税率が低い人（年収500万円程度）は節税効果も小さくなる、というのが構造です。
３、年収別シミュレーション：本当に節税できるのか？
具体的に、年収別に節税効果がどうなるかをシミュレーションします（あくまで一般的な目安です）。
（１）前提条件
- 物件価格：3,000万円（都心区分マンション・RC造）
- 家賃収入：年間120万円
- ローン利息：年間40万円
- 減価償却費：年間50万円（RC造の場合の目安）
- その他経費（管理費・修繕積立金・固定資産税等）：年間30万円
- 不動産所得：120万円 -（40 + 50 + 30）= 0万円〜マイナス数万円程度
※実際の数値は物件・条件により大きく変動します。あくまでイメージです。
（２）年収500万円の会社員のケース
- 所得税率：20%＋住民税10%＝合計30%
- 仮に不動産所得の赤字が10万円とすると：節税額 = 10万円 × 30% = 年間3万円
- 判定：節税効果は限定的。月2,500円程度の還付額
（３）年収800万円の会社員のケース
- 所得税率：23%＋住民税10%＝合計33%
- 仮に不動産所得の赤字が30万円とすると：節税額 = 30万円 × 33% = 年間9.9万円
- 判定：そこそこの効果。月8千円程度の還付額
（４）年収1,200万円の医師・経営者のケース
- 所得税率：33%＋住民税10%＝合計43%
- 仮に不動産所得の赤字が50万円とすると：節税額 = 50万円 × 43% = 年間21.5万円
- 判定：節税メリット明確。月18千円程度の還付額
（５）年収2,000万円超の高所得層のケース
- 所得税率：40%＋住民税10%＝合計50%
- 仮に不動産所得の赤字が80万円とすると：節税額 = 80万円 × 50% = 年間40万円
- 判定：節税効果最大。月33千円程度の還付額
（６）シミュレーション結果まとめ
📊 年収別 節税効果まとめ（目安）
- 年収500万円：年間 約3万円
- 年収800万円：年間 約10万円
- 年収1,200万円：年間 約20万円
- 年収2,000万円超：年間 約40万円
※赤字の前提が異なるため、所得が高いほど絶対額も大きくなる傾向（高所得者は損益通算枠が広い）
このように、所得税率が低い層では節税効果が小さく、営業の節税アピールに過度な期待をすると「思ったほどでなかった＝嘘」と感じやすい構造です。一方、高所得層では明確な節税メリットがあります。
４、なぜ「リノシーの節税は嘘」と言われるのか？3つの原因
（１）原因①：所得税率が低い人への提案
節税効果が小さい年収500-700万円の層に対しても、営業が「節税できます」と提案するケースがあります。本来、節税目的だけなら年収800-1,000万円以上が目安ですが、実際の効果と期待値のギャップが「嘘」と感じる原因になります。
（２）原因②：節税額の「年間総額」と「初年度のみの効果」の混同
不動産投資の節税効果は、初年度（諸経費・登記費用などが計上できる年）が最大で、2年目以降は減少する傾向があります。「初年度の効果」を「毎年の効果」と説明されると、後で「嘘だった」と感じやすくなります。
（３）原因③：節税以外のコスト（管理費・修繕費・金利上昇）の想定不足
節税できても、それ以上に運用コストがかかれば実質マイナス。家賃下落・空室・修繕費・金利上昇などのコストを含めた「実質収支」で見ないと、節税効果が霞んで見えます。
５、節税目的でリノシー（RENOSY）が向いている人・向いていない人
✅ 節税目的でリノシーが向いている人
- 年収1,000万円以上（特に1,200万円超で効果明確）
- 給与所得が大半で、損益通算枠が広い
- 医師・経営者・上場企業役員などの高所得層
- 長期保有を前提に資産形成も同時に目指したい
- 節税は「メインの目的」ではなく「資産形成の副次効果」と捉えられる
❌ 節税目的では向かない人
- 年収500万円程度（節税効果が限定的）
- 節税だけを最優先目的にしている（資産形成より節税優先）
- 短期キャッシュフローを重視（節税と矛盾しやすい）
- 運用コスト（管理費・修繕・金利）の想定が甘い
６、節税目的なら他の選択肢も検討
「節税目的」だけに絞るなら、リノシー（リノシー）以外にも以下の選択肢があります。
（１）木造アパート経営（節税効果が大きい）
木造アパート（耐用年数22年）は、減価償却が早く進むため、短期の節税効果が大きくなります。シノケンプロデュースや武蔵コーポレーション、大和財託などが代表的です。ただし、地方一棟は流動性リスクも考慮が必要です。
（２）築古木造（耐用年数オーバー）
築22年超の木造アパートは、簡便法で4年（または更に短期）の減価償却が可能。短期で大幅な節税効果を狙えますが、流動性・修繕リスクが高いため、ある程度の経験者向きです。
（３）iDeCo・新NISA
節税効果は限定的ですが、リスクが低く小規模で確実な節税を狙うなら、iDeCo（個人型確定拠出年金）や新NISAも検討する価値があります。不動産投資より手軽です。
７、節税効果を正しく判断するチェックリスト
📝 節税効果を「嘘」と感じないためのチェック10項目
- 自分の年収・所得税率を正確に把握した
- 不動産投資の節税の仕組み（減価償却＋損益通算）を理解した
- 営業の節税シミュレーションを自分で再計算した
- 初年度の節税効果と2年目以降の効果を区別した
- 節税額の「絶対値」より「税率に対する割合」を把握した
- 運用コスト（管理費・修繕・金利・税金）を含めた実質収支を計算した
- 家賃下落・空室・金利上昇の悲観シナリオで再計算した
- 「節税」を主目的にせず「資産形成の副次効果」と位置付けた
- 複数社（リノシー以外も含む）の提案を比較した
- 第三者の中立的なセカンドオピニオンを取った
⚠️ 「節税できるはずだったのに…」と感じている方へ
節税効果のシミュレーションは複雑で、所得税率・物件種別・運用状況によって大きく変動します。当サイトでは、不動産投資のプロが完全無料で、節税効果の試算・運用見直しを中立的にサポートする「セカンドオピニオンサービス」を提供しています。すでに購入済みの方の運用相談も可能です。
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「リノシー 節税 嘘」に関するよくある質問
Q1. リノシー（RENOSY）は本当に節税できますか？
節税の仕組み自体は正しく、制度上は確実に節税できます。ただし、効果の大きさは自分の所得税率に依存します。年収1,000万円以上であれば明確な効果が期待でき、年収500万円程度では効果は限定的です。
Q2. 営業が「節税できます」と言ったのに、思ったほどでなかったのはなぜ？
主な原因は以下です。
- 自分の所得税率が想定より低かった
- 初年度の効果と2年目以降の効果の混同
- 運用コスト（修繕・空室・金利）の想定不足
- 営業の節税シミュレーションが楽観前提だった
「節税できる仕組み」自体は嘘ではないので、自分のケースで再計算することをおすすめします。
Q3. 年収500万円でもリノシーで節税できますか？
制度上は可能ですが、所得税率＋住民税率＝約30%のため、不動産所得の赤字10万円なら年間3万円程度の節税にとどまります。「節税のみを目的にする」なら効率は良くないと言えます。資産形成（ローン返済による元本減少）を主目的にするなら、長期的には選択肢になり得ます。
Q4. 節税効果が最大化されるのは年収いくらから？
節税効果が明確化するのは年収1,000万円以上、最大化されるのは年収2,000万円超のラインです。医師・経営者・上場企業役員などの高所得層が、不動産投資の節税メリットを最も享受できます。
Q5. 節税より木造アパートのほうが効果大と聞きました。本当？
事実です。木造（耐用年数22年）は減価償却が早く進むため、短期の節税効果はRC造マンション（耐用年数47年）より大きくなります。ただし、地方一棟アパートは流動性・修繕リスクが高いため、向き不向きが大きく分かれます。詳しくはシノケンハーモニーや大和財託の評判記事もご参照ください。
Q6. 副業禁止の会社員でもリノシーで節税できますか？
不動産投資は副業ではなく「資産運用」に分類されるケースが多いですが、念のため会社の就業規則で確認しましょう。確定申告時に住民税の徴収方法を「普通徴収」（自分で納付）に切り替えれば、会社に副収入がバレるリスクを下げられます。
Q7. 「節税できる物件」と「資産形成できる物件」は同じ？
同じではありません。節税効果が大きい物件（築古木造）は資産価値の維持が難しいケースもあり、逆に資産価値の高い物件（都心新築マンション）は節税効果が薄め。両者のバランスを取って物件を選ぶ視点が重要です。
著者プロフィール
山本 尚宏（やまもと なおひろ）／株式会社WonderSpace 代表取締役
不動産投資の教科書（運営12年）編集長。累計数百件の不動産投資相談を受けてきた知見をもとに、不動産投資セカンドオピニオンサービスを運営。RENOSYを含む大手不動産投資会社の検討者・運用中の方からの節税相談も多数対応。日本経済新聞・東洋経済オンライン等への寄稿多数。
まとめ｜リノシー（RENOSY）の節税効果は「嘘ではない」が「過度な期待は禁物」
本記事では、「リノシーの節税効果は嘘なのか？」というテーマで、節税の仕組み・年収別シミュレーション・「嘘」と言われる原因・向いている人/向いていない人を、私（山本尚宏）が中立的に解説しました。
結論として、リノシー（RENOSY）の節税効果は嘘ではありません。ただし、効果の大きさは自分の所得税率次第で大きく変わります。年収1,000万円以上の方には明確なメリットがある一方、年収500万円程度の方には限定的な効果しかないため、「節税を主目的」にすべきではありません。
RENOSY（リノシー）は、株式会社GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）が運営する不動産投資サービスで、不動産投資売上No.1（※東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績（2026年3月調べ））の実績を持つ優良サービスです。節税はあくまで「資産形成の副次効果」として捉え、本記事のチェックリスト10項目を活用して冷静に判断してください。判断に迷う場合は、当サイトの完全無料セカンドオピニオンサービスもぜひご活用ください。あなたの不動産投資判断が、より良い結果につながることを願っています。
