不動産売却をしたいと思っていても、「初めてで売却の流れがわからない……」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産を、より高価格でより短期間に売却するためには、事前に売却の流れを把握しておくことが重要です。
今回は、不動産を売却する際の流れについて、以下の3ステップに分けて解説していきます。
- 不動産を売り出すまでの流れ
- 売買契約を結ぶまでの流れ
- 実際に物件を引き渡すまでの流れ
この記事があなたの不動産売却成功のためのお役に立てば幸いです。
なお、より手間なく高く売却したいのであれば不動産売却査定サイトの活用がオススメです。
様々な売却査定サイトがありますが、その中でも不動産投資の教科書がオススメするのは、以下の大手6社が参画している「すまいValue
」です。
- 東急リバブル
- 住友不動産販売
- 野村の仲介
- 三井のリハウス
- 三菱地所住まいリレー
- 小田急不動産
目次
１、不動産売却の流れ：売り出すまでの6つの流れ
早速、不動産売却の流れについてみていきましょう。
売却するまでの大きな流れは、下記のようになります。
（１）不動産の相場を知る
（２）必要な資料を用意する
（３）一括査定を依頼して不動産会社を探す
（４）不動産会社を選定する
（５）不動産会社と媒介契約を締結する
（６）希望価格を決めて売り出す
それぞれの項目について、詳しく確認しましょう。
（１）不動産の相場を知る
不動産の売却を査定に出す前に、まずは、売却予定の不動産の現在の市場価値を知っておきましょう。
本項では、相場を自分で調べるために、参照できるサイトを紹介します。
SUUMO（スーモ）
LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）
at home（アットホーム）
（２）必要な資料を用意する
実際に不動産を売却する際、不動産仲介業者の担当者に売却したい不動産について、詳しく知ってもらう必要があります。
物件に関連する書類の一式を、事前に用意しておきましょう。
物件の種類によって異なりますが、大きく以下のような書類が必要となります。
- 物件の権利書
- 登記済証
- 建築確認通知書、検査済証
- 付帯設備表
- 物件状況報告書
- 固定資産税などの納税通知書
- その他物件に関する資料 など
不動産売却に必要な書類に関しては、以下も合わせてご覧ください。
「不動産売却の必要書類２６種を解説！【チェックリスト付き】」
（３）一括査定を依頼して不動産会社を探す
あらかじめ不動産の相場を調べ、書類が揃ったら、実際に不動産の査定を依頼しましょう。
一括査定とは、簡易査定とも呼ばれます。
売却予定の不動産の価値を、一度の入力で複数社に査定を依頼することです。
一括査定をすることで、事前に自分で調べた相場よりも、より売却可能価格に近い査定額を知ることができます。
不動産の査定を受ける際の流れは、以下の通りです。
- ①不動産一括査定サイトで複数社に査定を依頼する
- ②対応が良かった何社かに訪問査定を依頼する
- ➂更に正確な価格査定をしてもらう
不動産売却は、仲介してくれる不動産会社次第で大きく結果が異なります。
不動産会社を選ぶ際は、慎重に選びましょう。
以下にて、利用者数が多いおすすめの簡易査定サイトを、5つピックアップしました。
短時間で無料で査定金額がわかるので、ぜひ利用してみてください。
①すまいValue（すまいバリュー）
すまいValueは、不動産大手6社が共同で立ち上げた一括査定サイトです。
中でも、「住友不動産」「東急リバブル」「三井不動産リアリティネットワーク」は、すまいValueでしか査定できない唯一のサイトです。
上記の3社だけでも、仲介件数がトップ3を占めています。
流通件数だけで見ると、一括査定サイトの中では、最も件数が多いとも言えるのではないでしょうか。
デメリットとしては、地方の郊外はエリア外になってしまい、査定をしてもらえないこともあります。
しかし、主要な市区町村であれば、すまいValueにお願いするメリットはかなり大きいと言えるでしょう。
②HOME4U
HOME4Uは、NTTのグループ会社であるNTTデータ・スマートソーシングが運営しています。
大きな特徴としては、NTTグループだけあって一括査定サイトの中でも、電話相談ができることではないでしょうか。
プライバシーマークも取得しており、徹底的に個人情報を保護する姿勢を前面に出しています。
また独自の審査基準により、悪徳不動産会社を常にチェック・監視・排除しています。
信頼性はバツグンと言えるでしょう。
初めて不動産売却する人には向いているサイトですが、大手の不動産会社には査定依頼ができません。
いくつかの査定サイトと合わせて、利用してみるのが良いかも知れません。
③SRE不動産（旧ソニー不動産）
SRE不動産（旧ソニー不動産）は、ソニーグループの不動産会社です。
不動産仲介業者は、売り手と買い手の両者を仲介することが一般的です。
必ずしも、売り手だけの利益を追求できない場合があります。
しかし、SRE不動産では、一つの物件で売り手と買い手の双方を担当することを原則禁止しています。
100%売り手の要望に添った「売却エージェント制」を採用しているため、納得度の高い売却活動ができるでしょう。
Yahoo!不動産と連携しているので、売却したい物件の情報に、より多くの購入検討者がアクセスすることができるという強みもあります。
SRE不動産がこだわる「売却エージェント制」と情報公開制度で透明性のある売却活動ができます。
売り手の安心感や成約価格に対する納得度は高いです。
エージェント制のため、サービスエリアが限られています。（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）
エリアに該当するなら、ぜひおすすめしたいサイトです。
④RE-Guide収益不動産一括査定
収益不動産を売却したい方は、リガイドも検討すると良いかも知れません。
個人投資家を多く抱える収益専門会社と、銀行系顧客や地主等を多く抱える大手不動産会社が、バランスよく参加しています。
資産の適正価格も信頼できるものとなっています。
（４）不動産会社を選定する
先ほども述べたように、不動産売却を成功させるには、信頼ができる不動産仲介業者を選定することがとても大切です。
しかし、多くの不動産仲介業者の中から、信頼できる仲介業者をどのように選べばよいかわからない方も多いでしょう。
そのような方は、具体的に以下のポイントをもとに不動産仲介業者を選んでみてください。
- 資本金の金額が大きい
- 従業員数が多い
- 取り扱っている不動産の仲介件数が多い
ここまで何度も説明しましたが、「不動産売却は仲介する不動産会社次第」と言っても過言ではありません。
仲介する不動産会社次第では、売却価格に数百万円も差が出る可能性もあります。
詳しい内容については、以下の記事も合わせてご覧ください。
（５）不動産会社と媒介契約を締結する
信頼できる仲介をお願いする不動産会社を選んだら、売却をするためにその会社と媒介契約を結びましょう。
売買における媒介契約の種類は、次の3つです。
- ①売却依頼業者１社及び買主と直接契約がNGの「専任専属媒介契約」
- ②売却依頼業者１社のみの「専任媒介契約」
- ③売却依頼御者複数可能の「一般媒介契約」
どの契約形態にするかは、売主の自由です。
しかし、不動産会社からすれば、「専任専属媒介契約」「専任媒介契約」なら、自社とだけ契約をするため、仲介手数料をもらえる可能性が高まるというメリットがあります。
「専任専属媒介契約」もしくは「専任媒介契約」の方が、短期間で売却することができるように対応してくれる傾向があります。
媒介契約に関する詳しい内容については、「不動産業者に売却を依頼しよう！早期に高額で売却する４つのポイント」も合わせてご覧ください。
（６）希望価格を決めて売り出す
最後は、売却価格を決めて、売りに出すステップです。
とても重要なステップなので、不動産会社とよく相談して、売却価格を設定しましょう。
以下の項目を考慮しながら、売却価格を決めていきましょう。
- 自分の希望価格
- 自ら調査した周辺の売却価格
- 市場の動向
- 不動産会社の提示価格
購入を希望する人との売却価格の交渉が発生することも、ほとんどです。
値下げ分も考慮した上で、売出し価格を決定することが大事だと言えます。
なお、事前に不動産会社の担当者に売却希望価格などの条件を伝えていれば、条件に該当しない購入希望者の場合、不動産会社の方で断ってくれます。
周囲の売却価格との乖離が無いように慎重に進めることが大切です。
２、不動産売却の流れ：売買契約を結ぶまで
前章では、不動産を売りに出すまでの流れを解説しました。
本章は、不動産を実際に売却するために、売買契約を結ぶまでの流れをお伝えします。
主に以下の４ステップがありますので、順にみていきましょう。
（１）仲介業者が販売活動を始める
（２）物件の内見を受ける可能性も
（３）買主と条件交渉
（４）売買契約を締結する
（１）仲介業者が販売活動を始める
仲介業者が、不動産流通標準情報システム（レインズ）に物件を登録したり、ネットやチラシに広告を出したりして、販売活動を進めていきます。
この際、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の場合は、不動産会社に、販売活動の状況などを都度報告しなくてはならない義務が発生します。
報告を受けながら、きちんと確認していきましょう。
（２）物件の内見を受ける可能性も
物件に興味を持った方がいれば、内見に訪れる方もいるでしょう。
内見は、物件をアピールする絶好の機会です。しっかりと対応しなければなりません。
具体的には、部屋の綺麗さや対応です。
購入希望者が、「物件を内見したい」と実際に訪れる場合もあります。
どんなに条件が良くても、敷地内にゴミが散乱していたり室内の汚れが目立ったりする場合は、印象が悪く金額を下げるよう言われてしまう可能性もあるでしょう。
内覧は、自分の不動産を他人に売り込むわけですし、数千万円ものお買い物をすることになります。
部屋の整理や清潔感、明るさなど最低限の対応を心がけると良いでしょう。
（３）買主と条件交渉
実際に購入したいという方が現れた場合、条件交渉をする場合があります。
具体的には、仲介業者から「購入申込書」「買付依頼書」が送られます。
下記の内容を確認し、売買契約を結ぶ日程を決めていきます。
- 売却価格
- 支払い方法
- 引き渡し日 など
もし、物件に隠れた瑕疵（※）が事前に判明している場合は、必ず事前に買主へ伝えてもらいましょう。
※雨漏りやシロアリ被害など、本来あるべき状態が備わっていないこと。
売主には、物件の瑕疵について責任を負う必要があります。契約不適合責任といいます。
伝えておかなければ、後のトラブルとなります。誠意を持って対応しましょう。
（４）売買契約を締結する
購入希望者と条件が合致し、合意まで進んだら売買契約を締結します。
この際に、買主より手付金を受領します。
一般的に、手付金の金額は、売却する不動産の代金の10%程度です。
中には、「手付金は安くして欲しい」と交渉をしてくる買主もいます。
しかし、手付金の値下げに応じることはおすすめできません。
手付金は、契約破棄を防ぐための費用でもあります。
買主からすれば、手付金が少額であればそれだけ契約破棄もしやすくなるためです。
もちろん、「契約破棄をしやすいから」などの理由ではなく、「まとまったお金がないために手付金を払うことができない」という買主もいるでしょう。
かといって、安易な減額交渉に応じるのではなく、金額や契約解除可能な期日も踏まえて検討してください。
最後に、売買契約の内容をきちんと確認し、漏れや間違いの無いようにチェックしていきましょう。
なお、不動産の売却時にも費用や税金がかかってきますので、下記記事もあわせてご参考にしてください。
３、不動産売却の流れ：実際に不動産を引き渡すまで
最後は、不動産の売買契約を結んでから、実際に引き渡すまでの流れを解説します。
（１）住宅ローンが残っていれば、抵当権を抹消する
不動産を売却する際は、売却前に設定されていた抵当権を抹消しなければなりません。
住宅ローンを組むとき、金融機関が担保として不動産に抵当権を設定することが一般的です。
売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、売却の決済前に、ローンの解約を金融機関に伝えて、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権は、自分の家を売却したお金で住宅ローンを完済することで、抹消されます。
物件を引き渡す際に、買主から受け取った代金を、ローンの残債に当てる同時決算が一般的です。
（２）物件引き渡しの準備
物件を引き渡すための準備について、説明します。
自宅を売る場合は、引き渡し日までに余裕を持って、引越しや公共料金の精算などを済ませておきましょう。
基本的に、不動産の引渡しは、登記の申請など法務局や金融機関の窓口が開いている平日になるため、事前に日程を調整しておくことが大事です。
ただ、当日に登記申請を行わなくても問題がない場合は、土日でも問題ありません。
当日は、買主立ち会いのもと、物件状況などの最終チェックをおこなった後に完了します。
（３）不動産売却でも税金を納める必要がある
不動産売却で利益が出た場合、税金を納めなくてはなりません。
所得税は、色々な条件次第では控除や特例が受けられます。
不動産売却の税金や確定申告については、下記記事をご参考にしてください。
４、不動産売却の流れ：どのくらいの期間がかかる？
ここまでで、不動産売却のおおよその流れについて、理解いただけたかと思います。
ただ、実際に売却が完了するまで、どのくらいの期間がかかるのか気になる方もいるでしょう。
通常であれば、買主への引き渡しが完了するまで3〜4ヶ月程度ですが、遅い場合は半年以上もかかってしまうことがあります。
不動産売却において、どの流れがどの程度時間がかかるのか、みていきましょう。
| 不動産売却のステップとタイムスケジュール | |
| 権利関係の確認（登記簿取り寄せ等） | 約2週間 |
| 境界線の確認→確定してなければ要手続き | 約10日 |
| 周辺相場を調査 | 3〜10日 |
| 査定依頼〜不動産会社確定まで | 約2〜3週間 |
| 契約〜実際に不動産会社のサイト等に掲載 | 約2週間 |
| 売れなければ価格を下げる等の交渉 | 1〜2ヶ月 |
| 買主からの内見依頼などの対応 | 約1ヶ月 |
| 買主との売買契約締結〜土地代金の受領 | 2〜3週間 |
| 引き渡しまで（自分の引っ越し等も含め） | 約1ヶ月 |
以上は、全てがスムーズに行ったときの目安となります。参考にしてみてください。
権利関係が複雑になっていたり、境界線が確定していなかったりした際の手続きや、隣人への対応など、予期せぬ出来事に遭遇することもあります。
ご自身が働いている場合は、周辺相場の調査や査定を依頼するまで時間が取りにくいこともあります。
余裕を持って、売却を進めていくと良いでしょう。
５、不動産売却後の確定申告
不動産売却を行った後は、確定申告が必要になる場合があります。
不動産売却によって、売却益が発生した場合、確定申告が必須となります。
一方で、売却益が発生しなかった場合は、確定申告の必要はありません。
ただし、所得と損益を通算して税金を抑えることが可能な場合があるため、不動産売却で損益が発生した際も、確定申告を行うことをおすすめします。
不動産売却後の確定申告について、詳しくは「不動産売却後の確定申告徹底解説！手続きの流れと重要ポイント」を併わせてご参照ください。
まとめ
今回は、不動産売却の流れについて、
- 不動産を売り出すまで
- 媒介契約を結ぶまで
- 実際に引き渡すまで
以上に分けて解説していきました。
不動産売却をしていく上で、流れを事前にしっかり把握しておけば、スムーズな売却に繋がります。
売却する不動産の相場を知り、信頼できる仲介業者を選ぶことから始めましょう。
この記事が、不動産売却を検討している方の手助けになれば幸いです。
参考：納得不動産売却は土地、中古戸建、中古マンションの査定、売却を行っています。
