• 不動産投資
  • 2020/11/25

イールドギャップとは?意味と考え方について

不動産投資を検討される際に、「イールドギャップ」という言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、イールドギャップの意味や考え方などについてあまり詳しくない方も少なくないでしょう。

そこで今回は、

  • イールドギャップとは?
  • イールドギャップの考え方
  • イールドギャップの注意点について

などについて、毎月多くの不動産投資家が訪問するメディア「不動産投資の教科書」監修の上で伝えていきます。

ご参考になれば幸いです。






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1、イールドギャップとは?

(1)そもそもイールドギャップとは

イールドギャップとは、投資の実質利回りから、投資リスクが最も低いと思われる金利であり、通常10年ものの国債金利との差のことを言います。

簡単には下記の計算式で表します。

「イールドギャップ=実質利回りー国債金利」

(2)不動産投資におけるイールドギャップとは?

不動産投資においては、イールドギャップは金融機関からの借入の金利と投資物件の利回りの差を言います。

「イールドギャップ=投資物件の利回りー不動産投資ローンの金利」

簡単に言うと、利回りが8%の投資物件で、不動産投資ローンの金利が3%の場合、イールドギャップは「8%ー3%=5%」になります。

(3)イールドギャップの目安は?

一般的には、イールドギャップの目安は「2%」だと言われています。

2%より低い場合、投資対象として適していないと言えるでしょう。

2、不動産投資においてのイールドギャップの考え方

(1)イールドギャップを知っておくべき?

一般的には、イールドギャップは、不動産投資ローンを利用して不動産投資をする際に、対象物件の収益性を判断する一つの指標として利用します。

従って、不動産投資ローンの利用して安定した不動産投資をしたいと考えている方は知っておく必要があると言えるでしょう。

(2)イールドギャップの考え方

上記「1−(2)不動産投資のイールドギャップとは?」で書きましたように、イールドギャップは借金をして投資をした利益を意味します。

投資物件の利回りが高くても、借入金利も高ければ、イールドギャップも下がり、投資物件として適していないと判断し、一方、実質利回りが低い物件でも、借入金利が低ければ、イールドギャップが上がり、投資物件として適していると判断します。

つまり、イールドギャップが高ければ高いほどレバレッジがかかり、いい投資物件と言えるでしょう。

なお、不動産投資ローンについては詳しく「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」にて紹介してありますので、参考にしてみてください。

3、イールドギャップの注意点について

(1)イールドギャップについての注意点

上記「1、イールドギャップとは?」では、イールドギャップの計算は

「イールドギャップ=投資物件の利回りー不動産投資ローンの金利」

と書きましたが、より正確にイールドギャップを計算するには、不動産投資物件の「実質利回り」であること注意点しましょう。

不動産投資の利回りの計算などについては、詳しく「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」をご参照ください。

(2)シミュレーション

では、以下の条件の不動産投資物件のイールドギャップを計算してみましょう。

①物件条件

  • 物件価格:1,500万円
  • 家賃収入:108万円
  • ランニングコスト:30万円
  • 不動産投資ローン:固定金利2.5%(15年)

②計算

イールドギャップ=(108万円ー30万円)÷1,500万円ー2.5%=2.7%

まとめ

今回は不動産投資におけるイールドギャップについて説明していきましたがいかがでしたでしょうか。不動産投資をされる際のご参考になれば幸いです。

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