• 不動産投資
  • 2018/12/3

初めての中古区分マンション投資で成功するための不動産投資会社選びとオススメ5社

中古区分マンション投資を始めてみたいとお考えですか?

そんな方はぜひ、「なぜ中古区分マンション投資なのか」という理由を一度自問自答してみていただきたいと思います。

  • それほど多くの資金があるわけではない
  • 初めての不動産投資なのでできるだけ手軽かつ少額から始めたい
  • 中古でうまくいけば新築にも発展していきたいと考えている

・・・いかがでしょうか?この中に該当するものはいくつありましたでしょうか?該当するものが多ければ多いほど、中古区分マンション投資のことを真剣にお考えだということが分かりますし、また投資に適している状況だと思います。

中古区分マンション投資に限った話ではありませんが、不動産投資ではそのパートナーとなる不動産投資会社の存在が大きな意味を持ちます。不動産投資家にとってパートナーの役割は大きく、不動産投資会社選びがそのまま成否に直結すると言ってしまっても良いほどです

しかし、不動産投資が初めてという方にとって、不動産投資会社のアテがあるわけではない、いくつかの会社をピックアップしたところで選び方が分からないというのは当たり前のことです。

そこで、月間20万人の方々が訪れる不動産投資のメディア「不動産投資の教科書」では、中古区分マンション投資を始めようとお考えの方にとって非常に重要な、不動産投資会社選びのノウハウを伝授したいと思います。

記事の最後では「不動産投資の教科書」がオススメする不動産投資会社を5社ご紹介しますので、それも併せて参考にしてください。



1、なぜ今、中古区分マンション投資なのか?

中古区分マンション投資を始めるのにあたって、最初に「なぜ中古区分マンション投資なのか」という基本を押さえておきたいと思います。すでにご存じのこと、そうでないことがあると思います。

(1)中古マンションの活況が続いている

これはご存じの方が多いと思いますが、中古マンション市場の活況が続いています。まずは、こちらのグラフをご覧ください。

出典:https://www.kantei.ne.jp/report/c201810.pdf

不動産市場調査大手の東京カンテイ社が201811月に発表した中古マンションの価格推移です。このレポートでもコメントされている通り、首都圏では横ばいが続いているものの近畿圏と中部圏では上昇傾向が続いています。注目したいのは、首都圏が横ばいと言っても実はわずかに上昇傾向がしっかりと続いていることです。

これら三大都市圏では中古マンション市場の活況が続いていることが如実に表れており、このことも中古区分マンション投資の魅力を高めています。

(2)中古区分マンションは価格が安くて新規参入しやすい

市場の活況が続いているとは言え、当然ながら中古マンションは新築マンションよりも安く、少額から始めたい方や新たに不動産投資を始めたいという方にとっては、一棟マンションや一棟アパートよりもはるかに新規参入しやすい物件群です。

(3)中古区分マンションは利回りが高い

利回りの高さも、中古区分マンション投資の魅力です。前項で述べたように中古区分マンションは総じて価格が安いため、その分利回りは高くなります。

家賃収入 ÷ 物件価格 = 利回り

この計算式で利回りが求められるため、同じ家賃収入であっても物件価格が安いと利回りが高くなるというわけです。利回りが高いということは投資効率が良いということなので、これも中古区分マンション投資の魅力と言えるでしょう。

(4)中古マンションは購入後の値下がりが少ない

新築物件には、新築プレミアムと呼ばれる特別な価格があります。全く誰も使用したことがない新品というだけで物件価格が高くても売れるため、新築プレミアムと呼ばれています。

しかし、ひとたびその新築物件に誰かが入居をすると、その時点から中古物件になります。この時に約3割ほど物件価格が低くなると言われており、この分が新築プレミアムだったということが分かります。

しかし、すでに中古で販売されている区分マンションであれば新築プレミアムの分だけ値下がりした後なので、そこから急に大幅な価格下落は起きにくいと考えることができます。

(5)中古区分マンション投資に適しているのはこんな人

ところで、どんな人が中古区分マンション投資に向いているのでしょうか。中古区分マンション投資を始める前に、ご自身の適性をチェックしてみてください。

  • 手軽かつ低リスクで不動産投資を始めたい方(特に初心者の方)
  • 利回り重視でしっかり稼ぎたいと思っている方
  • 空室リスクをできるだけ抑えたい方
  • 不動産投資が持つ年金効果や生命保険効果をしっかりいかしたい方

2、中古区分マンション投資を成功させるために知っておくべき5つのこと

中古区分マンション投資を成功させるためのポイントを、5つの項目にまとめました。この5点を1つずつ押さえていくことによって、中古区分マンション投資は成功にグッと近づきます。

(1)自分にピッタリの不動産投資会社を見つける

すでに述べてきているように、不動産投資ではパートナーとなる不動産投資会社の存在が不可欠であり、その存在が投資の成否を分けます。そのため、不動産投資においては物件探しと同時にパートナー探しが重要であると言われています。

このことに少々意外な印象を持たれるかも知れませんが、自分で探して良い物件を見つけられるのなら不動産投資会社の役割は少ないかも知れません。しかし、不動産投資が初めてという方にそれが可能かというと、実際には難しいでしょう。それゆえに、不動産投資会社の役割が大きくなるのです。

(2)不動産投資会社の中でも中古区分マンションに強い会社を見つける

一棟マンションや一棟アパート、区分マンション、さらには新築または中古といったように、不動産投資にはさまざまな種類があります。それと同じように、不動産投資会社にも、さまざまな得意分野があります。

ここで探すべくは、もちろん中古区分マンション投資に強い投資会社です。物件の見極めやシミュレーション、提案力など中古区分マンションに精通しているパートナーであればあるほど、投資の成功率はアップします。

(3)しっかり稼いでくれる物件を見つける

新築であれば物件の品質が安定していますが、中古となるとそうとも言えない部分があります。前所有者や入居者がどんな使い方をしてきたかが今の物件の状態に影響を及ぼしますし、新築時から時間が経過したことによって建物の状態や周辺環境も変化していることが考えられます。

投資目的で不動産を探すのですから、しっかり稼いでくれる物件を見つけるのは言うまでもありません。ここでも不動産投資会社の提案力がモノを言いますので、パートナーとしっかり物件を比較検討しましょう。

(4)ローンを活用してレバレッジ効果をフルに発揮する

中古に限らず、区分マンション投資で特に意識したいのはレバレッジ効果です。レバレッジ効果とは「少ない資金で大きな利益を狙う」ことであり、不動産投資の場合は自己資金にローンで調達した資金を足して物件を購入し、そこから家賃収入を得ると「少ない自己資金で大きな家賃収入を狙う」という形が完成します。

少額から始める投資であるほどレバレッジ効果の威力を実感しやすいので、中古区分マンション投資でも意識したいところです。

(5)自分で考えて決断する

不動産投資会社の役割や重要性を幾度か述べてきましたが、最終的な判断は自分でするのが投資の基本です。投資に失敗するパターンで最も多いのは他人任せにしてしまうことであり、それは不動産投資も例外ではありません。

信頼できるパートナーを持つことを強く推奨していますが、あくまでもパートナーであり投資主体ではありません。

自分で考えることで当事者意識を持つことができますし、些細な問題であっても早い時期に気づくことができるようになります。

3、見つけるべきは、中古区分マンション投資に強い不動産投資会社

多岐にわたる不動産投資の中で、中古区分マンション投資に強い不動産投資会社を見つけることは投資の成否に関わる要素です。そのために知っておくべきことを解説します。

(1)中古区分マンション投資の特性

数ある不動産投資の中で、他のカテゴリーと比較して中古区分マンション投資にはどんな特徴や特性があるのでしょうか。特にメリットの裏返しである部分について知っておく必要があります。

  • 融資がつきにくい(新築と比べて)
  • 修繕やリフォームが必要な場合がある
  • 瑕疵の保証期間が短い

いずれも不都合な真実ばかりですが、これはすべて中古区分マンション投資をする上で意識しておかなければならない特性です。

中古区分マンション投資に強い不動産投資会社は、もちろんこれらの特性を熟知しています。その上で物件選びや物件の見極めをサポートしてくれるので、とても頼もしい存在です。

(2)不動産投資会社の役割

不動産投資会社には、実にたくさんの役割があります。不動産投資の時系列で並べてみると、以下のようになります。

  • 投資家のニーズに合った収益物件の提案
  • 資金計画や融資のサポート
  • リーシング(入居者の募集)
  • 物件の維持管理

特に最初の部分である最適な物件の提案については、ここでつまずいてしまうと投資そのものが失敗する可能性大なので、不動産投資会社の手腕が発揮される部分と言って良いでしょう。

不動産投資会社の多くはこれを本業としているので、もちろん投資家のパートナーとして仕事をしてくれます。後は担当者との相性など主観による部分も関係してくるので、納得のいく形でパートナーを決めたいところです。

(3)中古区分マンション投資に強い不動産投資会社の探し方

中古区分マンション投資に強い不動産投資会社を探すためには、やはり第一段階としてはネットを使うのが最も手軽でしょう。「中古区分マンション 投資会社」などの検索キーワードでヒットした会社はそれに該当する可能性が高いですし、その検索キーワードに投資対象として検討している地名やお住まいの地名を追加するのも良いでしょう。

そこで見つけた不動産投資会社を見極める際にポイントとなるのは・・・

  • 入居率(98%を超えていれば合格)
  • 取り扱い物件の具体性(何に強みを持っているかが分かりやすい)
  • リーシングの具体的な方法や強み
  • 紹介率とリピート率

これらの情報の中で公開されていないものがあれば、営業担当からのアプローチがあった際に尋ねてみてください。それに即答できるかどうかも見極めのポイントになります。

特に4つ目の紹介率とリピート率は顧客満足度に直結することなので、2件目を購入している顧客がどれだけいるかは物差しになります。

(4)自分で判断するのが難しい時は

不動産投資会社に問い合わせをしてみて、そしてアプローチを受けてみて、前項の情報を尋ねてみて・・・それでも判断するのが難しいという場合は、直感的な部分も大切にしてください。

担当者の印象や親しみ、話し方の分かりやすさなども加味してみてください。

それでも判断しかねる場合や、ネット上の検索だけでは有望な会社を見つけられなかったという場合は、「不動産投資の教科書」がオススメする次章の不動産投資会社を検討してみてください。

4、「不動産投資の教科書」がオススメする不動産投資会社5選

不動産投資会社のアテがない、自分で決めかねるという方には、「不動産投資の教科書」がオススメする以下の5社をご紹介します。

(1)日本財託グループ

サラリーマン大家を応援するというコンセプトにより、中古区分ワンルームマンション投資では国内トップの実績を誇ります。区分ワンルームマンション投資は初心者にも取り組みやすい不動産投資なので、それもあって初心者向けのセミナーなども積極的に開催しています。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/

サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

(2)REISM

東京エリアの中古区分マンション物件について多方面的な物件の評価を行い、その上で投資すべき物件の提案をする独自のサービスがあります。また、中古マンション物件をリノベーションなどで活用し、高い付加価値を持った物件づくりをした上で賃貸経営をするというビジネスモデルにも強みを持ちます。

  • REISM

https://invest.re-ism.co.jp/

  • セミナー「基礎から学べるマンション投資術!」

 

https://invest.re-ism.co.jp/seminar/

  • セミナーレポート(不動産投資の教科書)

https://fudousan-kyokasho.com/reism-orporation-seminar-2-4021

(3)アップルハウス

投資家にとって、不動産投資は長い人生を通じて取り組むものです。目先の利益だけではなく、顧客の人生に寄り添って最終的な豊かさや成功をサポートするというコンセプトの不動産投資会社です。

収益物件を売ることが目的ではなく、それは顧客が人生の目標を実現するための手段であると捉えているところにも、長く付き合っていくパートナーとしての信頼感があります。

  • アップルハウス

https://www.applehouse-tokyo.co.jp/

  • 対談記事(不動産投資の教科書)

https://fudousan-kyokasho.com/applehouse-investment-seminar-12044

(4)グッドライフ

ITを駆使することによりコストダウンや効率化に成功した、ユニークな不動産投資会社です。社会情勢の変化にも敏感に対応し、東京都内と横浜・川崎エリアに特化した中古ワンルームマンション物件に注力しているところも同社の特徴であり、優位性です。

  • グッドライフ

http://goodlifes.jp/

  • 対談記事(不動産投資の教科書)

https://fudousan-kyokasho.com/good-life-investment-seminar-12345

(5)GAテクノロジーズ

企業理念にITとイノベーションを掲げている不動産投資会社で、その技術力の高さは人工知能によるサービスの展開やスマホアプリ「Renosy」の開発でも窺い知ることができます。

取り扱い物件の中心は東京や大阪など大都市圏の中古ワンルームマンションです。

  • GAテクノロジーズ

https://www.ga-tech.co.jp/

まとめ

不動産投資の成否は不動産投資会社選びにかかっている、と冒頭に述べた上でその選び方や見極め方を解説してきました。最後には「不動産投資の教科書」が具体的な5社をオススメしたので、「そこでいいじゃないか」とお感じになった方も多いかも知れません。

最終的にそうなったとしても、大切なのは自分で探して、精査して、選んでみるというプロセスです。他人任せにすることが最も失敗するパターンなので、不動産投資会社選びもご自身が主体となってしっかりと比較検討してください。

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この冊子を読めば、

  • 不動産投資はどんな種類があるのか(第2章)
  • 不動産投資のメリット・デメリットは?(第5章)
  • 利益を得られる物件選びの方法(第9章)
  • 信頼できる不動産会社の見分け方(第10章)
  • 不動投資で失敗しない知識(第12章)

など、不動産投資で知るべきことが分かります。
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