• マンション売却, 不動産売却
  • 2021/10/14

急な転勤でマンションを売却したい方が知っておくべき5つの注意点

この記事をお読みの方には、念願のマイホームマンションを購入したにも関わらず、急な転勤辞令によりマンションの売却を検討しなければならない、という状況の方もいらっしゃるのではないでしょうか。

マンションの売却を検討した場合、急な転勤で限られた期間で売却活動をしなければいけないので、なかなかうまく売却ができない事例が多いです。

そこで本記事では、

  • 転勤でマンション売却をする際の注意点
  • 転勤時にマンションを売却するおすすめのタイミング
  • 海外転勤ならマンションを買取で売却する方法も視野に入れる
  • 転勤でマンションを売却しない方が良いケース

などについて詳細をまとめました。

急遽転勤が決まって引越ししなければならなくなった方のご参考になれば幸いです。

今回の記事をご覧の方は以下の記事も併せて読んでみてください。
マンション売却のやり方|よくある失敗や高く売るコツ・注意点を解説

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1、転勤でマンションを売却するか検討してる方が注意すべきポイント

まず初めに、転勤が決まってマンションを売却するか検討している方が注意すべきポイントを4つ説明します。

どれも重要事項ですので、しっかりと内容を把握しておきましょう。

(1)住宅ローンが残っているかどうか

マンションを売却する際に注意するべき1つ目のことは、住宅ローンが残っているのかどうかです。

住宅ローンが残っている場合、抵当権が抹消できないため基本的にはマンションは売れません。

法律的に売却できないというわけではなく、抵当権の設定された物件を買い手が購入することがリスクであるため売りにくいということです。

そのためローンが残っており、手持ちの自己資金でローンを完済できない場合は、マンションの売却代金を返済に当てることで不足分をまかないます。

しかし、マンションの売却代金だけではローンを完済できない場合もあるでしょう。

その場合は、買い替えローンの利用をおすすめします。買い替えローンとは、新マンションの購入代金と、売却予定のマンションの残債分も一括してローンを借り入れることです。

さらに詳しい買い替えローンの内容については「完済できなかった場合のマンション買い替えローンについて」をご覧ください。

(2)マンション売却を依頼する会社の選び方

マンション売却を依頼する会社(担当者)の選び方も重要です。

どうせマンションを売却するのであれば、少しでも高値で売却したいと考えるでしょう。信頼できる担当者であれば、売却においての不明点なども気軽に質問することができます。

「たった一度の売却だし、そこまで担当者にこだわならい」という方だとしても、会社や担当者次第で数百万も売却額が異なるとも言われているため、ある程度はこだわりを持つべきです。

信頼できる担当者を選ぶポイントは、まずは複数社に査定を依頼して比較する方法です。そのためには一括査定サイトで見積もり依頼をします。大手だけでなく、地元に密着している不動産会社も選びましょう。

おすすめの不動産売却一括査定サイトについては後述しているのでそちらをご覧ください。

(3)マンションを売却するタイミング

転勤時にマンションを売却するタイミングについてもよく検討しなければなりません。

具体的には

  • 転勤前に売却する
  • 転勤後に売却する

の2つのタイミングがあります。どちらがよいのか、メリットやデメリットについて知りたい方は2章をご覧ください。

(4)転勤先が国内か海外か

転勤先が国内か海外かでもマンション売却に対する考え方は異なります。

転勤先が国内であれば、そこまでマンションを売却するタイミングを深く検討する必要はありませんが、海外となれば転勤前に売却するケースがほとんどでしょう。

もし転勤前の期間で売却ができなかった場合、買取という方法があるのをご存知でしょうか。

詳細は3章にて後述しているのでご覧ください。

(5)転勤時にマンションを売却しない方が良いケースもある

転勤時に無理してマンションを売却しようとする必要はありません。

  • マンションの所在地が悪い場合
  • いつかは戻ってくる可能性が高い

これらの場合は売却ではなく、空き家として保持、もしくは賃貸として貸し出すという選択肢があります。

2、転勤時にマンションを売却するおすすめのタイミングは?

転勤でマンションを売却する場合、引っ越しをする直前のタイミングでマンションを売却できるのが理想です。しかし、売却と転居のタイミングをバッチリ合わせることは至難の技。

転勤すると仕事や生活環境に慣れるまで色々と忙しいので、転勤前にマンションの売買契約まで済ませておきたい方と思う方も多いでしょう。

しかし、売却を焦ってしまい、安く買い叩かれるというリスクも否定できません。

実際のところ、転勤前に売却するのと、転勤後に売却するのとでは、どちらがいいのでしょうか。

以下では、転勤前に売却するメリット・デメリットと、転勤後に売却するメリット・デメリットについてポイントをまとめてみました。転勤に伴うマンション売却のタイミングの参考にしてみてください。

(1)転勤前に売却するメリット・デメリット

まず、転勤前に売却するメリット・デメリットをまとめます。

①転勤前に売却するメリット

転勤前にマンションを売却するには以下のようなメリットがあります。

  • 不動産会社と直接に相談をしながら売却活動ができる
  • 売却活動の進捗状況が把握しやすい
  • 転勤前に売却ができれば転居後の生活の資金計画が立てやすい
  • 住宅費を二重に払わずに済む

など。

② 転勤前に売却するデメリット

一方、転勤前にマンションを売却すると以下のようなデメリットがあります。

  • 居住中のままで内覧を対応する必要があるため、内覧の日程に合わせて在宅する必要がある
  • 内覧者が見学しやすいように、内覧があるたびに掃除や整理整頓をしておく手間が発生する
  • 転勤のタイミングに合わせて売却条件をつけると、引き渡し時期によって買い手が見つかりにくくっかり、値引き交渉をされるなどの可能性が高い
  • 売却のタイミングが合わない場合、仮住まいの諸経費のために出費がかさむ

など。転勤前に急いでマンションを売りたい場合は、売主が満足のいかない売却になることがあります。

(2)転勤後に転勤先で売却活動を継続する場合のメリット・デメリット

続いて転勤先でマンションの売却活動を継続する場合のメリットとデメリットをみてみましょう。

①転勤先でマンション売却活動をするメリット

転勤先でマンション売却活動するメリットは、何と言っても焦って安く売ることなくゆっくりと売却プランを立てることができることです。

②転勤先でマンション売却活動をするデメリット

一方、デメリットとしては

  • 不動産会社がちゃんとオープンハウスやチラシのポスティングなどの売却活動を直接確認することができない
  •  新居の家賃と売却中のマンションの住宅ローンなど住宅費が二重にかかり家計を圧迫する可能性がある

など。

(3)転勤後に転勤先での売却を成功させるコツ

このように、転勤先に引っ越してから売ると値下げせずに売れる可能性が高い分、デメリットも多いです。

デメリットを解決するには、住居費が二重にかかる期間をなるべく短くすることが重要です。そのためには、売却活動をしっかり行い、その報告をこまめにしてくれる不動産会社を選ばなくてはなりません。

地元の不動産屋にこだわらず、インターネットなどでよくリサーチして、転勤というこちらの事情をよくわかってくれて、信頼できる不動産会社を選びましょう。

①まずは不動産売却の一括査定サイトを利用して仲介会社を絞る

複数の不動産会社に出向くのが面倒な場合は、一括査定サイトを利用して、複数社から候補を絞り込んでいくと良いでしょう。

その場合、転勤時のマンション売却ノウハウが豊富なHOME4Uをぜひ活用してみて下さい。

・すまいValue

東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介など、登録会社を大手不動産会社だけに絞った大手志向の一括見積サイトです。

大手の意見も聞いてみたいという場合に利用すると、一括で大手6社に見積依頼を出すことができます。

公式サイトはこちら

HOME 4 U

登録不動産業者の審査が厳しく営業攻勢を掛けてくるような業者を排除していることや、NTTグループである安心感など、初めての方や投資家ではなく自己所有の家を売却したい方などにもオススメできるサイトです。


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・SRE不動産(旧ソニー不動産)

売却エージェント制と情報公開制度で透明性のある売却活動ができ、売り手の安心感や成約価格に対する納得度は高いです。

エージェント制のため、サービスエリアが限られているのですが(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県)エリアに該当するなら、ぜひおすすめしたいサイトです。

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イエカレ

不動産を最高価格で売却するをうたっているサイト。土地活用にも強いので、土地だけを売りたい場合もシミュレーションしてみると良いかも知れません。

 

・イエウール

1700社以上の不動産会社と提携、最大6社同時に査定を依頼できるところが強みでしょう。複数の査定額を比較できるため、高値で売ってもらえる業者を見つけやすいとも言えます。

査定依頼もLINE画面のようにわかりやすいため入力しやすいこともあり、利用者数も1000万人以上と他のサイトと比較して段違いに多いようです。

公式サイトはこちら

②信頼できる担当者を選ぶ

査定サイトを使って不動産会社を絞り込んだら、次は実際に各社の担当者と会って相談しましょう。こちらの話を親身に聞いてくれるかをチェックポイントとして、信頼できる担当者か判断しましょう。

3、海外転勤ならマンションを買取で売却する方法も視野に入れる

前述したように、海外転勤であれば「買取」という方法でマンションを売却するのを検討しても良いでしょう。

もちろん国内転勤の方でも、買取で売却可能です。しかし、買取による売却はメリット・デメリットが存在するので内容をよく把握してから決断しましょう。

(1)「買取」は、海外転勤の方やなかなか売却できない方におすすめ!

転勤で遠方に引っ越すことになっても、日本国内であれば、不動産会社の担当者と連絡を取り合い、売却を続けることは可能です。

しかし、海外へ転勤するとなった場合には、担当者と頻繁に連絡を取り合ったり、売買契約のために日本に帰国したりということもなかなか難しくなってくるでしょう。

転勤前という限られた期間内で運良くマンションを売却できなかった場合には、業者に買取を依頼するという方法があります。

また、マンションの売却の平均期間は、三井住友トラスト不動産の2014年度の報告によれば、首都圏で3ヶ月と発表されていますので、海外転勤に限らず、4ヶ月〜半年以上に国内で売却活動を続けていてもなかなか売却できないという方や、できるだけ早くマンションを現金化したいという方は買取という方法を検討されてみても良いでしょう。

また、海外転勤ではなくても、長期間にかけてもマンションの売却が出来なかった場合も、買取による売却方法を検討するといいでしょう。

(2)業者による買取のメリットとデメリット

通常の売却のように、一般の買主を見つけて売却する方法とは違い、買取の場合は専門の業者に売却する方法です。

以下にて買取による売却のメリットとデメリットをおさえておきましょう。

1:買取のメリット

まず、メリットとしては

  • 買取金額に合意ができれば即買取りをしてくれる
  • 資金計画や転居のスケジュールが立てやすい
  • 直接買取なので仲介手数料が不要
  • 買主が業者なので、売却後のアフターフォローや瑕疵担保責任(※)が不要
  • 他人に知られずに売却することができる

※瑕疵担保責任:売却してから1年間、物件に関しての不具合、欠陥に対して売主が責任を負うことです。

2:買取のデメリット

一方、デメリットは買取価格が相場より「1〜3割」前後安くなることです。

以上のように、買取は早くマンションを売りたい人には適した売却方法ではありますが、相場より売却金額が下がるため、住宅ローンの残債が残っている方は、完済できるようにある程度まとまったお金も必要となってきます。

(3)買取でマンションを売る時の注意点

買取は、即売買取引が成立し、現金化できるため、海外転勤の方にはありがたい方法ですか、買取に慣れていない業者だと、査定金額が低すぎるなどの問題もあるので、交渉負けして不当に安い価格で売却してしまわないよう、事前にインターネットで一括査定サイトを探して複数の業者の買取金額を見てから決定するようにしましょう。

買取について詳しくは「【不動産買取のキホン】買取を完璧に理解するための12のこと」を参考にしてみて下さい。

4、転勤でもマンションを売却しない方が良いケース

転勤で現在住んでいるマンションをあけることになっても、マンションを売却しない方がよいケースもあります。

(1)マンションの所在地(立地)が悪い

現在住んでるマンションの所在地が悪い場合、無理して売却しようと検討する必要はありません。所在や立地が悪いと売却することが難しく、売却に時間がかかってしまう可能性があります。

そのうちに転勤の時期が迫ってきてしまうということも考えられるでしょう。無理に売却をしようとするのではなく、売却しない、もしくは買取を依頼すると良いかもしれません。

(2)転勤を重ね、いつかは戻ってくる可能性がある

せっかく買ったマンションだしまた戻ってくる可能性もあるから、マンションを貸すなどして売却せずに持ち続けたい、という方もいらっしゃるでしょう。

一時的な転勤であることが予想されいつかは戻ってくる可能性がある場合も、マンションを売却せずに残しておく選択肢もありです。

しかし、不動産は所有しているだけで税金や管理費などの費用がかかるため要検討です。

(3)賃貸として貸し出すときの注意点

賃貸に出せば、家賃収入で住宅ローンとある程度は相殺できるとお考えの方もいらっしゃると思います。

しかし、金融機関によっては賃貸に出すことを認めてもらえないこともありますし、管理費、修繕積立金、固定資産税などの費用が発生するので、生活が厳しくなった家族も少なくありません。

また、家賃収入があると確定申告する必要があり、費用も手間もかかってきます。そもそも、借り手がすぐに見つからない可能性もありますし、借り手が見つかったとしてもその方がずっと借り続けてくれる保証もありません。

これらの要素も含め、まずは一度不動産会社に相談してみるのが良いでしょう。

まとめ

不動産の売却を限られた時間と費用の中で効率よく売却活動を進めるには、何と言っても急な転勤で不安になっているあなたの状況を理解し、親身になってくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産会社にも得意と不得意がありますので、それを見極めるためにも不動産一括査定サイトを活用して、いろいろな不動産会社とコンタクトを取り、最も信頼できる業者を探しましょう。業者選びこそ、マンション売却の最大のコツです。

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