不動産投資のひとつ賃貸アパート経営は、多くの投資家にとって魅力的な収入源となっています。特に、安定した不労所得を求める人々にとって、賃貸経営は理想的な選択肢と言えるでしょう。不動産投資がどのようにして不労所得を生み出すのか、そしてそれがなぜ有利なのかを掘り下げていきます。
老後資金として、突然のリストラや病気などで働けなくなった時のリスクヘッジとして、さらには節税対策として、賃貸アパート経営が不労所得としてさまざまなメリットを期待できます。
「不動産投資の教科書」では賃貸経営を始めてみたい方のために必要な情報を解説していきます。
目次
１、アパート賃貸経営により不労所得の生成
アパート賃貸経営は、長期的な資産増加と安定した収入源として知られています。ここでは、どのようにして不労所得を生み出すかについて解説します。
（１） 収入の自動化: 賃貸収入
アパート賃貸経営の最大の魅力の一つは、賃貸収入による月々の安定したキャッシュフローです。物件を購入し、それを賃貸に出すことで、家賃収入という形で定期的に収入を得ることができます。この家賃収入は、ローンの返済、物件の維持費、税金などの固定費をカバーした後の利益として、所有者の手に渡ります。
（２）資産価値の自然な増加
不動産価値は時間が経つにつれて自然と増加する傾向にあります。この現象は「キャピタルゲイン」として知られ、物件を購入した価格と売却時の価格の差額として実現されます。長期的な視点で見ると、不動産市場の成長に伴い、投資した物件の価値が増加し、売却時に大きな利益を得ることが可能です。
（３）レバレッジの活用
不動産投資では、比較的少ない自己資金で大きな資産をコントロールすることができます。銀行からのローンを利用して物件を購入し、その物件からの収入でローンを返済することが可能です。この方式は「レバレッジ」と呼ばれ、有効に管理することで、投資のリターンを大幅に増加させることができます。
（４）税制上のメリット
不動産投資には、税金を節約するための多くの機会があります。例えば、物件の減価償却、修繕費、ローンの利息など、様々な経費を税務上の控除対象とすることができます。これにより、総所得を減らし、支払う税金の額を抑えることができます。
（５）インフレに対する保護
不動産はインフレの影響を受けにくい投資の一つです。物価が上昇すると、通常、賃料も上昇し、不動産の価値も増加します。これにより、不動産投資は購買力の低下に対する有効な保護手段となり得ます。
２、賃貸アパート経営成功の不労所得基礎知識
（１）賃貸経営とは何か
賃貸経営とは、投資用不動産を購入してその不動産から得られる賃料収入を得る事業のことです。アパートの大家さんはその典型的な存在で、所有しているアパートに入居している人から家賃収入を得て、そこからアパートを維持管理する費用を差し引いた分が大家さんの収益となります。
アパート以外にもマンションやテナントビル、駐車場なども賃貸経営の対象に含まれますが、土地や不動産を持っていない人がゼロからのスタートで参入するとなると、前者のアパートやマンションを投資対象とするのが最も現実的でしょう。
その事情を踏まえて、この記事ではアパートやマンションを購入して、それを活用した賃貸経営にテーマを絞りたいと思います。
（２）賃貸経営のメリットと3大効果
収益物件を活用した賃貸経営には、そのメリットとして有名な3大効果があります。
１：年金効果
賃貸経営が持つメリットとして、最もクローズアップされるのが年金効果です。不動産収入は実質上の不労所得なので、老後資金の足しにすることができます。老後になる前であっても病気や怪我、リストラなどさまざまなリスクに直面しても賃貸経営から得られる不労所得が生活を支えてくれます。
公的年金の危機が叫ばれて久しいですが、そんな時代だからこそ賃貸経営の年金効果に対して熱い視線が注がれています。
２：保険効果
生命保険に加入する目的は、収入減少のリスクヘッジです。賃貸経営は融資を利用することによって、「団体信用生命保険」に加入することができることから、生命保険と同等の効果が得られることも有名です。
賃貸経営をするためには収益物件を所有する必要がありますが、この収益物件は一家の大黒柱が亡くなったとしても残ります。家主が亡くなったからといって入居者が退去するわけではないので、家賃収入がなくなることもありません。
この効果に着目をして、生命保険に加入する代わりに賃貸経営を選択する人もいます。ローンを組んで収益物件を購入する場合、保険料をローン返済に回しつつリスクヘッジができ、さらに不動産という資産が残ることは大きな、メリットと言えるでしょう。
３：節税効果
賃貸経営には、節税効果もあります。そのカラクリは「不動産だと評価額が低くなる」ことと、「賃貸不動産だとさらに評価額が低くなる」という税制にあります。相続税の節税を目的としてアパートを購入する人もいるほどで、賃貸経営の節税効果は近年相続対策としても注目を集めています。
その鍵を握るのが相続時積算課税という制度で、この制度についての詳細は「相続時精算課税制度とは？相続税を節税するために知っておくべき6つのこと」で解説しています。
また、不動産所得を損益通算することにより、確定申告で税金還付を受けることも可能です。
例えば、家賃収入が300万円あり、固定資産税やローンの返済、管理費用などの経費が280万円だったとしましょう。実際のお金の動きは、20万円の黒字となります。
しかし、確定申告では「減価償却費」として物件価値の低下を経費計上できるので、帳簿上は赤字になることがあります。仮に20万円の赤字になったとすれば、実際は20万円の黒字であっても20万円の赤字と申告できます。会社員として働いているなら、給与所得などと合算することで所得税や住民税の還付を受けられ節税となるのです。
ここでは3大効果として特に大きなメリットをご紹介しましたが、賃貸経営には他にもこんなメリットがあります。
- ローンを活用すれば少額からでも高い利回りが期待できる（レバレッジ効果）
- 定期預金などの投資よりも総じて高利回り
これだけを見るとバラ色に見える賃貸経営ですが、もちろんデメリットやリスクもあります。それを知っておくことも非常に大切なので、次項で解説します。
（３）賃貸アパート経営のデメリットやリスク
賃貸経営をするためには、投資対象となる不動産を購入する必要があります。ご存知の通り不動産は高額商品なので、それゆえのリスクがあります。
主なリスクを時系列で並べると、「購入時」「所有時」「売却時」に分けられます。「不動産投資の教科書」には、それぞれの時系列で14のリスクをまとめた記事があります。「不動産投資の10のリスクとは？失敗しないための対策を徹底解説」をお読みいただくと、より理解を深めていただけると思います。これらのリスクを踏まえた上で賃貸経営をすることが有効なリスク管理につながるので、ぜひお読みください。
（４）実はとても重要な出口戦略
賃貸経営という言葉のニュアンスから、家賃収入だけが収入源であるようなイメージを持たれる方も多いのですが、実はそうではありません。賃貸経営には必ずいつか終わりがあり、その時の出口戦略が成功してはじめてその物件における賃貸経営が成功したと言えるのです。
出口戦略とは、収益物件をいかに有利に売却するかという戦略です。
- 家賃総収入 ＋ 売却価格 － 購入価格 － 必要経費 ＝ 賃貸経営の収支
この計算式において、最終的な収支がプラスになることが「成功」なので、売却価格が低すぎると家賃収入の利益を吹き飛ばしてしまい、その賃貸経営は失敗したことになってしまうのです。
賃貸経営は、購入から売却まで全ての流れをトータルした成功を目指しましょう。
３、賃貸アパート経営の「〇〇選び」
賃貸アパート経営を始めるまでの流れには、3回の選定作業があります。それぞれの作業で何を選ぶかによってその後の賃貸経営が大きく変わるので、3つの「〇〇選び」で大切なことをまとめました。
（１）物件選び
賃貸アパート経営をするに唯一の商材は物件です。入居者にとって魅力的な物件であることが理想です。空室になると家賃収入が途絶えるだけでなく固定資産税などの維持費が発生するのでゼロではなくマイナスになってしまいます。
「不動産投資の教科書」としても、賃貸経営における物件選びについてはとても重視しており、いくつかの記事で選び方やポイント、失敗しないコツなどを解説しています。物件選びの基本については「優良な収益物件を購入するために知っておくべき4つのこと」の記事を、さらに実践的に自分の賃貸経営に合った物件選びにも踏み込んだ「不動産投資物件の選び方！失敗しないための4つのポイント」をお読みください。
（２）不動産業者選び
賃貸アパート経営を始めるための物件購入では、必ず不動産業者との関わりがあります。物件選びにおいても不動産業業者に相談をしたり、提案を受けることも多々あります。このように不動産業者を良きパートナーとすることは、成否にも深く関わってきます。
不動産業者の選び方としては会社の規模や実績などデータとして判断できる要素だけでなく、担当者との信頼関係など人間的な要素も大きな意味を持ちます。
「不動産投資の教科書」が厳選した不動産投資会社をご紹介している「不動産投資会社おすすめランキング TOP20【2023年最新版】」から選ぶのもひとつの手です。
（３）管理会社選び
賃貸アパート経営が始まったら、物件の管理は管理会社に任せるのが一般的な形です。それは一棟もののアパートやマンションだけでなく区分所有物件の場合でも同様です。賃貸経営は長期的な視野で行うものなので、管理会社選びの影響も長期に及びます。
購入した収益物件によってはある程度管理会社が紐づけられていて決まってくるケースもありますが、自分で選ばなければならないケースもあります。管理会社と一口に言っても大手や地元密着型など種類も多種多様なので、失敗しないためにも「賃貸物件オーナー必見！優良な賃貸管理会社の選び方と比較ポイント」で解説しているポイントをしっかりとチェックしてください。
４、失敗事例「こんな賃貸アパート経営はNG」
事業としての賃貸アパート経営はとても歴史が古く、これまでにたくさんの人が取り組んできているため失敗例も無数にあります。特に賃貸経営初心者にありがちな失敗例をピックアップして、同じ失敗をしないように学べる部分を探ってみましょう。
（１）資金計画に甘さがある
賃貸アパート経営で得られる収入は家賃収入ですが、その家賃は入居者があって初めて支払われるものです。サブリース契約でない限り、入居者がいなければ家賃収入はゼロです。購入時に入居者がいた収益物件だからと言って、いつまでも空室にならない保証はどこにもありません。
高い稼働率を想定した資金計画で経営をスタートさせたものの、思っていた以上に稼働率が低く期待利回りが得られずローン返済に行き詰ってしまうのは、とてもありがちで最悪のパターンです。
（２）家賃の値下げ、コスト上昇を想定できていない
始めた当初は順調に収支が順調に推移していたとしても、不動産物件の宿命として時間の経過とともに家賃は下がっていきます。その一方で、修繕費などのコストは上がっていきます。当初は黒字経営ができていたものが、特に入居者など状況の変化がないのにやがて収支が悪化して赤字になってしまったというのは、この両者の関係が逆転したからです。
家賃は下がるもの、コストは上がるもの、という前提を持っておけば、適切な時期に売却するなどの出口戦略を描くこともできますし、購入時の物件選びにも考慮することができます。
（３）本当に自己資金ゼロではじめた
自己資金を全く持たずゼロからでも不動産投資が始められるという触れ込みの広告を目にすることはよくありますが、実はゼロではありません。物件購入は全額をローンでまかなえたとしても、費用はローンに含むことができず、結果として持ち出しになります。
そもそも、自己資金ゼロから不動産投資を始めるという考え自体が無謀と言わざるを得ないので、ローンを利用するといっても一定以上の自己資金がないと後々の賃貸経営が苦しくなるという大前提を忘れないようにしましょう。
（４）修繕費の計画違い
アパートやマンションの美しい外観や住宅としての性能を保つには、メンテナンスが欠かせません。エアコンや給湯器のメンテナンスといった日常的なものに加えて、10年単位の周期で行う大規模修繕に備えて費用を積み立てておかなければなりません。物件が古くなってくると、それに比例するように修繕費も高くなります。そのことを計算に入れて計画的な積み立てをしておかないと、いざ必要になった時に借り入れることになり、余計なコストが発生して経営を圧迫します。
（５）滞納金が後で発覚した
購入する収益物件については、物件の下見はもちろんのこと権利関係や条件、その他の状況についてもしっかりと確認しておく必要があります。こうした確認を怠ったことで起きるのが見えない部分の不具合や破損とよく言われていますが、これ以外にも確認漏れによるトラブル事例があります。
それは、管理費や修繕積立金の滞納です。こうした費用は区分所有者が支払うべきものですが、購入時の売主（前の所有者）が滞納をしたまま購入すると、それも含めて買主が支払う義務を負います。購入前にそれが分かっていれば物件価格から差し引くなどの交渉余地もあるのですが、購入後は確認を怠った責任があるため、誰も補償してくれません。
（６）金利が上昇
現在、日本の金利は超低金利が続いています。その恩恵は住宅ローンや不動産投資ローンを利用する人にも波及しており、以前では考えられなかったような低金利で融資を受けることができます。
しかし、この状況が未来永劫続くという保証はありません。過去に景気と金利はリンクしながら振り子のように変動し続けてきたので、今後の景気によっては金利が上昇する可能性は十分あります。変動金利型のローンを利用している人にとって、今は超低金利で返済しやすい状況なのでメリットを感じられると思いますが、この金利が上昇すると状況は一変します。
金利上昇に備えるキャッシュフローを確保するなど、賃貸経営に資金的なゆとりを持たせることは色々な意味でとても重要です。
（７）管理手数料をケチったばかりに大損をした
大量の物件を所有している大口の不動産投資家であれば考える余地はありませんが、賃貸経営の初心者であれば所有物件も少なく自分で管理できるのでは？と思えるかも知れません。物件のメンテナンスを行って家賃の振り込みをチェックするだけであれば、確かにオーナー自身でもできるでしょう。
しかし、賃貸経営とはそんなに単純なものではありません。家賃の滞納や住民のトラブルなど、人的な管理も仕事のうちですが、性格によってはこうした業務に負担を感じる人も多いのではないでしょうか。そんな時に頼りになるのが管理会社なので、ある程度は保険を掛けたというつもりでプロの管理会社に任せるのが得策です。
５、賃貸アパート経営の始め方6つのステップ
実際に賃貸住宅の準備をして賃貸経営を始めるためには、具体的にどんなことをすれば良いのでしょうか。その大まかな流れや手続き、必要なものについてまとめました。
（１）目的の明確化と自己分析
今、検討している賃貸経営の目的は何でしょうか？それを自問自答してみて、まずは目的を明確化してください。「老後の備え」「インフレ対策」「現物資産を持っておきたい」など、色々な目的が考えられます。
もうひとつ、賃貸経営を始めるにあたってどれくらいの自己資金があるのか、どの程度の規模の投資を考えているのかということも、最初に情報を整理しておきましょう。これらのポイントを整理すると、戦略の基本となります。
基本的な戦略により、どのエリアで賃貸経営をするのか、どんな物件を運用するのか、どんな人をターゲットにするのか…などの方向性が定まってきます。
次項に続く賃貸経営の準備では、パートナーとして選んだ不動産業者にこうした方向性を伝えておくと話がスムーズです。
（２）パートナー業者選びと物件選び
どのエリアに、どんな物件を購入して賃貸経営を始めるかを決める作業は、同時に「どの不動産業者から物件を購入するか」を選ぶ作業でもあります。
パートナー業者選びと物件選びのポイントについては、「２、賃貸経営を始めるため3つの「〇〇選び」」ですでに解説していますので、そちらをチェックしてください。
（３）物件の購入
購入する物件が決まった段階で、実際に必要なものがでてきます。購入費用をどこから用意するかによって必要なものが異なりますが、多くの場合は自己資金とローンの組み合わせで購入費用を用意することになると思いますので、その場合は自己資金と、不動産投資ローンの審査のための書類が必要になります。
（４）管理会社を選定
購入した収益物件を自分で管理する場合を除き、物件の管理は専門の管理会社に委託することになります。賃貸経営初心者であれば無条件に管理会社に任せることを強くオススメしますので、管理会社を選ぶステップに進みます。
管理会社の選び方については、「２ー（３）管理会社選び」で詳しく解説しています。購入する物件による事情や、購入に関わった不動産業者との関係など、さまざまな事情が絡むので、長い付き合いになることを前提に付き合いやすい管理会社であることが望ましいでしょう。
委託する管理会社が決まったら、管理契約を交わします。
（５）税務署に開業届を提出
賃貸経営は個人事業に該当するので、新規に始めるにあたって税務署に開業を届け出る必要があります。「個人事業の開業・廃業等届出書」を管轄の税務署に提出します。この届出書は、国税庁のホームページにひな形があります。
（６）入居者を募集する
物件の準備が完了し、税務署に開業届を提出したらいよいよ賃貸経営の事業開始です。すでに入居者がいる場合はその限りではありませんが、入居者の募集活動を行います。
この募集活動はリーシングといって、パートナーとなる不動産業者選びによってその結果が大きく変わってきます。特に賃貸経営初心者の場合、募集活動を自分で行うのは不可能に近いので、不動産業者の募集活動に委ねることになります。
このリーシングにあまり熱心ではない業者はそもそも購入時から選ぶべきではありませんが、賃貸経営を始めてから熱心さに欠けると判断した場合は、別の業者に依頼するのもアリです。空室率が高いことは賃貸経営に重大な影響を与えるので、入居者をいかに募集できるかという点にはシビアであるべきです。
まとめ
いわゆる資産家や不動産に詳しい人ではなく、ごく普通のサラリーマンの方が賃貸経営を始めるために必要なことやその現実味について、ここまで解説してきました。「これなら自分にもできるかも」「やっぱり無理」など、その感じ方はそれぞれだと思います。
賃貸経営は収益物件を購入して家賃収入を得るもの、というほど単純なものではないことがお分かりいただけたと思います。リスクもかなりありますが、依然として不動産投資に参入する人が増えている状況を見ても賃貸経営に大きな魅力があるのは間違いありません。
この記事の情報が、そんな不動産投資の世界へさらに関心を持っていただけるきっかけになれば幸いです。
