• 不動産売却
  • 2023/4/19 (更新日:)

事故物件の告知義務は何年?時効と売買における5つのポイント

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事故物件の告知義務とは、物件の売買や賃貸において、事故や事件があったことを契約前に知らせる(告知する)義務のことを指します。

売買物件と賃貸物件では、事故物件の告知義務がある期間は異なります。賃貸借契約の際の告知義務は「3年」ですが、売買契約において告知義務に時効はありません。

今回は、不動産売却における事故物件の告知義務に焦点を当て、

  • 事故物件の告知義務の期限は何年?
  • 売買で告知義務のある事故物件の範囲と告知内容
  • 事故物件の告知義務に関する注意点
  • 事故物件の売却価格の相場
  • 事故物件を早く高額で売却するためには?

などについて解説します。

不動産売却について、詳しくは以下の記事をご覧ください。
不動産売却をできるだけ高くするコツと見落としがちなポイントを解説

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不動産賃貸においては、事故物件の告知義務の期限は概ね3年が原則です。

1、事故物件の告知義務の期限は何年?

事故物件の告知義務の期限

(1)そもそも事故物件とは

事故物件は、法律上の定義はありません。
一般的には、過去に殺人事件や死亡事故、自殺などの事実(心理的瑕疵)がある物件のことを示します。
病死や自然死、孤独死など、日常で起こる不慮の事故は事故物件には含まれません。

不動産売買において、不動産会社には、買主に対して心理的瑕疵について告知しなければいけないという告知義務が存在します。
この告知義務を守らず、買主に心理的瑕疵を告知しないまま売却した場合、後から買主から契約解除や損害賠償請求などの契約不適合責任を追及される可能性が高くなります。

契約不適合責任について、詳しくは以下の記事をご覧ください。
売主の契約不適合責任とは?不動産売却で損しないために知っておきたいこと

万が一、自分が所有する不動産が事故物件になってしまったら、「早く売却したいけれど、価値が無くて売却できないのではないか」と不安になるでしょう。

できるなら、売却に不利になるような情報は隠して売却したいという気持ちになる方も少なくないのではないでしょうか。
事故物件まではいかなくとも、買主に不利になるような事情(瑕疵)は非常に多く存在します。

しかし、物件を売却した後に瑕疵が発覚すると、「買主に聞かれなかったから」という言い訳は通用しませんので、トラブルになる可能性が高くなるでしょう。

事前に自分が把握している物件の瑕疵は、買主へ正直に伝える(告知する)義務があります。
マイナスな内容でも、伝え方によってはプラスになることがありますので、伝え方のコツをおさえておくことも大切です。

(2)告知義務に時効はある?

事故物件のような、いわゆる心理的瑕疵についての事項を定める法律はありません。取引の慣例や国が定めるガイドライン等で規定されています。

不動産売買において、事故物件の告知義務に期限(時効)はありません。
一方で、不動産賃貸においては、事故物件の告知義務の期限は概ね3年が原則とされています(宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン―国土交通省)。

不動産売買に告知義務の期限が定められていない理由としては、賃貸の場合よりも契約金額が大きいため、その分心理的瑕疵による損害も大きくなることが考えられます。

2、売買で告知義務のある事故物件の範囲と告知内容

事故物件だからといって、すべての事故物件に告知義務があるわけではありません。
本章では、不動産売買における告知義務のある事故物件の範囲と、告知すべき内容についてみていきましょう。

(1)告知義務のある事故物件の範囲

告知義務のある事故物件の範囲と、一方で告知しなくても良い事故物件について解説します。

①告知義務のあるもの

  • 他殺
  • 自殺
  • 事故死(“不慮の事故”によらないもの)
  • 原因不明の死
  • 自然死や不慮の事故死でも例外的に告知義務がある

上記に当てはまる場合は、不動産の買主に大きな影響を及ぼすため、告知義務があることが原則です。
なお、自然死や不慮の事故による死でも、例外的に以下に当てはまる場合には告知義務があります。

  • 特殊清掃が行われた場合
  • 世間的に影響を与える可能性のある場合

②告知義務のないもの

  • 自然死
  • 不慮の事故死

人の死は自然の摂理であるため、老衰や病死などの自然死や、不慮の事故死は心理的瑕疵に当たらず告知義務はありません。
なお、不慮の事故には以下のようなものがあります。

  • 地震で落下した家具や家電の下敷きになり死亡
  • 自宅内の階段の上から転落して死亡
  • 入浴中に寝るなどして溺れて死亡
  • 食事中に誤嚥となり窒息して死亡
  • 自宅内で転倒し頭を打って死亡
  • ベランダから転落して死亡

不慮の事故死に告知義務がないことについては、宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン―国土交通省にて定められています。

しかし、告知義務がないものであっても実際の取引では告知することがあります。例えば、独居の場合の自然死がそれにあたり、告知事項欄に「心臓発作により死去、翌日に親族が発見し…」など具体的に書かれています。

(2)告知内容

心理的瑕疵の告知内容については、法律で規定されているわけではありません。

告知内容は、買主が不動産購入後に不安にならないために、最低限以下の情報を伝えるようにしましょう。

  • 事故が発生した日時
  • 事故があった場所

他にも、事故発生後に入居者がいたのかという点についても伝えると良いでしょう。
また、自分が所有していた時に発生した事故でなく、もっと前に発生した事故であっても、事故が周囲に強い影響を与えたような場合には、その旨伝えると良いでしょう。

事故があった場所については、家の中だけでなく、一戸建ての敷地内にある倉庫などで事故が起きた場合も、しっかり伝える必要があります。
マンションの場合で、エレベーターや階段などの共用部において発生した事故についても、伝える必要があります。
自分が所有している区分マンションの隣の部屋で事故が起きた場合にも、そのことを伝えましょう。

3、事故物件の告知義務に関する注意点

続いて、事故物件の告知義務に関する以下の注意点について解説します。

  • 瑕疵があることを知っていたのに告知しなかった場合はどうなる?
  • 隠すつもりはないのに瑕疵があった場合はどうなる?
  • 告知書を作る

(1)瑕疵があることを知っていたのに告知しなかった場合はどうなる?

物件の瑕疵について知っていたのに、買主に告知しなかったことが発覚してしまった場合はどうなるのでしょうか。

この場合は、売主と仲介業者の告知義務違反と受け取られ、損害賠償を請求されたり、物件の売買契約を解除されたりする可能性もあります。
最悪のケースを防ぐためにも、売主はできるだけ物件の情報を正確に伝え、買主に誠意のある姿勢を見せましょう。

(2)隠すつもりはないのに瑕疵があった場合はどうなる?

売主が物件を所有するよりもずっと前に事故が発生し、瑕疵が存在している可能性もあります。

たとえ意図的に隠していたわけではなくても、本当に気づいていなかったとしても、原則として契約不適合責任によって売主が修理費を負担するなどの対応をしなければなりません。

契約不適合責任について、詳しくは以下の記事をご覧ください。
契約不適合責任とは?不動産売却で売主が損しないための4つのこと

(3)告知書を作る

瑕疵を買主に伝える場合、口頭で告知するのは避け、まとめて書面にしておくのがオススメです。「言った」「言わない」の水掛け論を避けるためです。

告知書は、不動産会社によって様式が決まっていますので、

  • 設備に不具合がないのか
  • 床に大きなキズがないのか
  • 今まで修理した箇所がないのか
  • リフォームした箇所はどこなのか

などの内容を細かく記載してもらい、売主・買主・不動産会社に交付する3通を作成し、売主と買主の署名、捺印をした上に、お互いに保管するようにしましょう。

また、大きな瑕疵がある場合は、重要事項説明書に記載されます。不動産会社の担当者より買主に説明をしますので、買主は納得の上に捺印することで、説明義務と相手の同意を証明できます。

4、事故物件の売却価格の相場と価格査定の基準

事故物件は、性質上買主が見つかりにくい物件となるため、通常の物件の販売価格よりも低い価格設定をする必要があります。
事故物件の売却価格の相場や売却価格の査定基準についてみていきましょう。

(1)事故物件の売却価格の相場

事故物件の売却価格の相場は、通常の物件よりも約20〜30%低いといわれています。
場合によっては、50%程度低くなる可能性もあるといいます。

(2)売却価格の査定基準

前項で紹介したように、事故物件の売却価格には変動があります。
これは、事故物件の程度によって売却価格が異なるからです。具体的には、心理的瑕疵が強いかどうかが査定の基準となります。

例えば、住人が家の中で殺人によって死亡した場合には、その家は心理的瑕疵が強いと判断されるでしょう。
前項の相場からみると、この場合は通常の物件の50%程度査定額が下がる可能性があります。

しかし、心理的瑕疵の強い事故物件であっても、立地の良い場所にある物件である場合、そうでない場合に比べると事故物件でも高額に売却が可能なこともあります。

5、事故物件を早く高額で売却するためには?

事故物件であれど、売却するからにはできるだけ高額で売りたいですよね。
本章では、事故物件を売却するための以下のポイントを紹介します。

  • リフォームやリノベーションをする
  • 複数の不動産会社に一括査定を依頼する
  • 訳アリ不動産専門不動産会社に買い取ってもらう
  • 更地にして土地活用を検討する

(1)リフォームやリノベーションをする

まず大前提として、家が綺麗な状態のほうがより高額で売却できる可能性が高くなります。
壁やフローリング、設備などが汚れていたり破損していたりすれば、リフォームやリノベーションをおこなうと良いでしょう。

(2)複数の不動産会社に査定を依頼する

納得のいく売却価格を査定してもらうためには、複数の不動産会社に査定を依頼することをオススメします。

事故物件の場合は、通常の物件とは異なり売却活動がしづらい傾向にありますが、そのような「訳アリ」物件を買い取る業者もあります。

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(3)更地にして土地活用を検討する

心理的瑕疵の強い事故物件である場合には、長期間経っても近隣の人からの印象が悪いままであることも考えられます。
このような場合には、更地にして土地を活用を検討することも選択肢として挙げられるでしょう。

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事故物件の告知義務に関するよくある質問

Q1.不動産売買における事故物件の告知義務は何年?

不動産売買において、事故物件の告知義務に期限はありません。不動産賃貸には規定があるため注意が必要です。

Q2.瑕疵を隠すつもりはなかったのにずっと前に事故が起きていた場合はどうなる?

売主が知らないずっと前に事故が発生し、瑕疵が存在している可能性もあります。
たとえ意図的に隠していたわけではなくても、本当に気づいていなかったとしても、原則として契約不適合責任によって売主が修理費を負担するなどの対応をしなければなりません。

Q3.事故物件の告知内容には何がある?

告知内容は法律に規定されていませんが、事故が起きたということがはっきりわかるように、事故が発生した日時や事故があった場所は伝えましょう。

まとめ

今回は、事故物件の告知義務を中心に解説しました。

買主とトラブルを起こさないためにも、瑕疵についてはしっかり把握し、買主へ告知するようにしましょう。
また、買主に伝えるべき内容なのかどうかご自身で判断ができない場合、事前に不動産会社の担当者に相談することをオススメします。

事故物件の不動産投資については、以下の記事をご覧ください。
事故物件で行う不動産投資とは?メリット・デメリット徹底解説!

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
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