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  • 2021/3/30 (更新日:)

土地売却の際に必要なものと注意点をわかりやすく解説!

はじめての土地売却を考えているけど、

  • 「どのように進めたらいいかわからない」。
  • 「必要なものってどのくらいあるの?」

などと不安に思っている方も多いのではないでしょうか?

そんな方に向けて今回は、

  • 土地売却の大まかな手順
  • 事前準備について
  • 安売りしないための注意点

の3点について解説していきます!

1、土地売却の注意点について知る前に!まずは土地売却の流れを知ろう

土地売却の注意点を知る前に、まずは土地売却の大まかな流れを把握しておきましょう。

売却の流れを把握することで、この先の説明が格段にわかりやすくなります。

土地売却のおまかな流れは、次の6ステップです。

(1)情報収集と必要書類を準備しよう

必要な情報、書類は3.事前準備について、にて詳しく説明いたします。

(2)土地を査定してもらおう

事前準備が終わったら、実際に不動産仲介会社に土地を査定してもらいます。

査定額が高くなるコツや、査定に出すポイントなどは、3.で解説いたします。

(3)不動産仲介会社を選んで、媒介契約を締結しよう

不動産会社を選んで、媒介契約を締結します。

媒介契約とは、

売りたい土地をどのような条件で売却活動を行うか、成約した際の報酬金額はどうするかなどの内容を定めた契約書を予め取り交わすことです。

媒介契約にも3種類あって、それぞれのメリット、デメリット等もあるのですが、もっと詳しく知りたい方は「一般媒介契約|不動産を高く売却するために知っておくべき3つのこと」をチェックしてみてください。

(4)売却価格を決めよう

土地を査定してもらい、不動産会社を選んだら次は値段決めです!

査定額や媒介契約を結んだ不動産会社と相談して、売却価格を決めていきます。

(5)売却活動をしよう

売却活動は基本的に、媒介契約を結んだ不動産会社の営業担当が行います。

売却活動の詳細に関しては、各不動産会社によって異なりますで、不動産会社選びの際に、売却活動に着目してみるのも良いと思います!

(6)売買契約を結んで引き渡そう

買い手が決まったら、あとは売買契約を結んで引き渡しましょう!

売買契約に必要な書類などに関しては、事前準備の必要書類でまとめて説明いたします。

2、これだけは押さえよう!土地売却する際の注意点

土地売却をする際に、特に気をつけなければならない点を4点説明いたします。

予め注意点を把握しておくことで、スムーズに土地を売却することができるのでしっかりと頭に入れておきましょう。

(1)必要書類や準備が多い!場合によっては数か月かかるかも?

土地売却をする際には、必要になる書類が多数あります。

また、書類によっては3か月以内でないと有効にならない書類もあり、注意が必要です。

土地売却をする際には、境界がとても大事になってきます。

境界が明らかでない場合や再測定が必要になると、数か月かかることもあるため注意が必要です。詳しい事前準備に関しては、3.事前準備について、にて詳しく説明いたします。

(2)土地売却後に確定申告が必要になる

土地を売却したら、所得を申告する確定申告を行わなくてはいけません。

一般的な会社員の場合、普段は確定申告を行う必要はありませんが、土地を売却した場合には会社員であっても申告する必要があります。

ただし、土地を売却後の確定申告は以下の2種類がある点には注意しましょう。

①売却益が出た場合の「譲渡所得の確定申告」

②売却損が出た場合の「譲渡損失が出た場合の確定申告」

確定申告に必要な書類や手続きの流れなどについて詳しくは「不動産売却したら確定申告が必要?損しないために知りたい8つのこと」を参考にしてみてください。

(3)注意!相続した土地の場合

相続した土地を売却する際には以下の工程が必要になります!

①相続登記をして、土地の名義人を変更しよう

 不動産を売却できるのは、登記簿に所有者と記載されている人のみになるので、必ず名義 人を変更しておきましょう!

②相続登記について

 登記手続きは自分で行うこともできますが、手間と時間がかかるため、司法書士や土地家 屋調査士に依頼するのが一般的です。

 専門家に登記手続きを依頼する場合は、10万円前後の手数料がかかりますので注意が必 要です。

 また、相続登記にも必要な書類があります。それが以下になります。

  • 被相続人の戸籍謄本や除籍謄本
  • 相続人の戸籍謄抄本
  • 被相続人の本籍の記載のある住民票の除籍または戸籍の附票の写し等
  • 相続人の住民票の写し
  • 固定資産評価証明書
  • 遺産分割協議書や印鑑証明書(法定相続分以外で名義変更する場合)

(4)買取という売却方法もある

ここまで説明した土地売却は一般的な、不動産会社に仲介してもらい、買主を探してもらう売却方法です。

しかし。これとは別に不動産会社が直接購入する「買取」という売却方法があります。

仲介と買取のメリット・デメリットは以下のようになります。

メリット

デメリット

仲介

・買取よりも高く売れる

・準備や必要書類が多い

・売れるまでに時間がかかる

買取

・条件さえあえばすぐに売れる

・仲介手数料がかからない

・仲介よりは安くなる

・条件が合わなかった場合、買取しても らえないことがある

買取について詳しく知りたい方は、「【不動産買取のキホン】仲介との違いや買取のメリットから費用まで徹底解説!」で解説していますので、是非ご覧ください!

3、土地売却をする際の事前準備について

2.の注意点でも述べたように、土地売却では必要な書類や準備が多いです。

必要書類や必要な情報、費用の目安などを解説します。

(1)土地売却に必要な書類について

まずは、手続きで必要になる書類を早い段階で揃えておきましょう。

中には3か月以内でないと有効にならない書類もあるので注意しましょう!

・本人確認書類

 運転免許証やパスポートなど

・実印

 売買契約時に必要になります。共有の場合は共有者全員分必要になります。

・印鑑証明書

 発行から3か月以内のもの。こちらも共有者全員分必要となります。

・住民票

 発行から3か月以内のもの。土地の住所と売主の現住所が異なる場合に必要になります。

・登録済権利書または登記識別情報通知書

 土地の内容確認や登記の際に必要になります。

・固定資産税納税通知書や固定資産税評価証明書

 固定資産税・都市計画税の税額確認に必要になります。

・土地測量図・境界確認書

 その土地の面積や、境界を示す書類です。

・その他

 他にも建築確認済証、地盤調査報告書、購入時の契約書・重要事項説明書など、場合に  よって必要になる書類があることも覚えておきましょう!

(2)自分の土地を知ろう

次に、土地の基本情報を確認しましょう。確認する項目は以下の通りです。

  • 土地の住所
  • 最寄駅から徒歩何分か
  • 周辺環境(近くのコンビニが何分かなども含む)
  • 土地面積

これらの項目は、査定や売却活動の際に必ず必要になる項目なので必ず正確に確認しておきましょう!

また、1歩踏み込んだ情報、アピールポイントがあると書いての目に留まりやすいので、その土地のアピールポイントも調べておくと良いでしょう!

例えば、「近くに大型ショッピングセンターができた」や「周辺の歩道幅が広く、ファミリー向け」のような生活にプラスになる情報をあげるようにしましょう!

(3)境界線を知ろう

土地を売る際に一番気をつけなくてはならないのが、境界線です!

土地を売る場合、㎡単価×面積で売買価格を決めるケースがあるため、正確な数字を出さなくてはなりません。隣接地との境界線をはっきりさせておくことで、正確な数字を出すだけではなく、その後の隣人トラブルなどを未然に防ぐことができます。

境界を明確にするために必要な書類が先ほど挙げた、「土地測量図・境界確認書」です。

また、書類だけでなく、実際の土地に「境界標」があるかどうかの確認もしておきましょう。

書類を紛失している場合、、、

土地測量図に関しては法務局で取得できますが、境界確認書に関しては、公的に保管されているわけではありませんので、紛失している場合は測量した会社に問い合わせてみましょう。

測量した会社も分からない、、、

この場合は再度、測量する必要があります。土地測量図作成などには、数か月ほど時間がかかることや、費用も数十万とかかる場合があるので注意が必要です!

(4)売却に必要な費用を知ろう

土地を売却する際に、様々な税金や費用がかかります。

中には、数10万~数100万円以上かかるものもあるので、事前にどのくらい費用が掛かるかを把握しておきましょう!

以下が各種費用と目安金額になります。

①印紙税

売買契約のときに契約書に印紙を貼って納税

目安金額:1万~6万円

②登録免許税

ローンの抵当権を抹消するときに支払う税金

目安金額:1件1000円。司法書士費用は1万円程度

③譲渡所得税

土地の売却で利益が出た場合に支払う所得税と住民税

目安金額:売却益の14~40%程度

④測量費用

土地の地積測量図を作成するときに土地家屋調査士などに支払う費用

目安金額:数十万円

⑤解体費用

古い建物を解体するための費用

目安金額:100万円前後

⑥仲介手数料

仲介してくれた不動産会社に支払う手数料

費用金額:売却価格×3%+6万円+消費税(上限額)

⑦繰り上げ返済手数料

残っているローンを一括返済するときに金融機関に支払う手数料

目安金額:1万~3万円

4、【アドバイス】土地を高く売るポイント

せっかく土地を売るなら高く売りたいですよね!ここでは土地を高く売るために押さえておくべき基本的なことを解説していきます。

1)更地と古家付きのメリット・デメリットを知ろう

更地で売るのと、古家付きで売るの、ぶっちゃけどっちがいいの?って思いますよね。

まずは、それぞれのメリットとデメリットについて知りましょう。

メリット

デメリット

更地

・解体の手間がない

・すぐに建設に取り掛かれるため、施工時間が短く買い手が付きやすい

・土地の固定資産税が高くなる(古家 付きの3~4倍)

・解体作業の際に近所にあいさつしな くてはならない

古家付き

・建て替えする際のイメージが立てやすい

・リフォーム物件として利用できる

・更地より固定資産税が安い

・古家を取り壊す場合、解体費用が発 生する

・買主から解体費用分値引きを要求さ れることがある

 

(2)土地の相場を知ろう

自分の土地の相場を知っておくことで、見積もりを取ったときに適正な見積額なのかを確認することができるため、相場は知っておくべきでしょう。

相場の調べる際は以下のサイトを参考にしてみてください。

・土地の評価額:「全国地価マップ

・実際の取引額:「土地総合情報システム」(国土交通省)

・精算価格の計算方法:「積算価格とは?積算価格の計算方法について

(3)複数の会社に査定してもらおう

土地の評価方法には様々な基準があります。不動産会社によって何を重視するかももちろん異なるため、査定額も異なってきます。

高く売りたい場合は、多くの不動産会社に査定してもらい、高い査定額を出してくれた会社と取引することをお勧めします。

(4)土地の見栄えを整えよう

食べ物を選ぶときに、より見た目の良いものの方がおいしそう!となりますよね。

それと同じで、土地も綺麗な状態な方が買い手に良い印象を与えることができます。

そのため、雑草がはえていたり、ゴミが転がっていたりする場合は掃除をしておきましょう。

汚い状態ですと、ごみの撤去費用を要求されたり、値下げ交渉の原因になることもあるので気をつけましょう。

どうしても自分で処理できない場合は、不動産会社に依頼して綺麗にしてもらうことも可能です。(もちろん費用はかかります)

土地を高く売るポイントは「土地売却(売買)の流れ|素早く高額で土地を売却するために」の記事に詳しく書いてあるので、よろしければチェックしてみてください!

5.まとめ

いかがでしたでしょうか?

この記事を読む前に抱いていた疑問や不安が晴れていたらこちらも幸いです。

覚えるべき点がとても多いので、忘れたこと時にはいつでもこのページに飛んで確認してみてください!