「一般媒介契約について詳しく知りたい……」
この記事をお読みの方にはそのようにお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そもそも不動産の売却で仲介会社に売却依頼をする際に締結する媒介契約には、
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
と３つの契約の種類があります。
複数社の仲介会社に売却依頼できる「一般媒介契約」にするか、1社の仲介会社にしか売却依頼ができない「専任媒介契約・専属専任媒介契約」にするべきか悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
各契約形態にはそれぞれメリットとデメリットがあります。今回は、
- 一般媒介契約とは？メリットとデメリットについて
- 一般媒介契約に適している人
- 信頼できる仲介会社の選び方
などについて書いていきます。今回の内容が、ご自身の状況に合った契約の種類選びのご参考になれば幸いです。
不動産仲介の仕組みについては、「不動産仲介の仕組みと仲介業者選びのポイント！無料チェックリスト付」をご参照ください。
目次
１、一般媒介契約とは？特徴とメリット・デメリットについて
（１）そもそも一般媒介契約とは
そもそも一般媒介契約とは、以下のような契約形態となっています。
- 売却の仲介業務は複数の仲介会社に依頼することができる
- 自身で探した買主と直接契約することができる
- 売却予定物件の情報をレインズ（※１）に登録する義務はない
- 売主への業務報告義務はない
※１ レインズとは、「Real Estate Information Network System」の略称で、不動産流通標準情報システムのことです。レインズについて詳しくは「レインズで不動産検索する方法は？レインズの仕組みについて」を参考にしてみてください。
一方、「専任媒介契約・専属専任媒介契約」は以下のような契約形態となっています。
- 売却は1社の仲介会社に限定する
- 媒介契約期間は最長3ヶ月となる
- 売却予定物件の情報をレインズに登録する義務ある
など。
契約形態の詳しい内容については「不動産を売りたい方必見！高額で不動産を売却する方法」を参考にしてみてください。
（２）一般媒介契約のメリット
では、「専任媒介契約・専属専任媒介契約」と比較して、一般媒介契約にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
実情としては、一般媒介契約より、確実に仲介手数料がもらえる「専任媒介契約・専属専任媒介契約」の方が短期間かつ高額に不動産を売却できる可能性が高いです。
しかし、仲介会社によって販売戦略が異なるので、実際に初めから１社に絞ることはなかなか難しいでしょう。
そこで、最初は複数の仲介会社と一般媒介契約を締結して、それぞれの会社の販売戦略や対応方法、営業マンのスキルを見て、その後１社に絞って「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を締結されるといいでしょう。
一般媒介契約をうまく活用して、仲介会社選びで失敗するリスクを最小限におさえることができると言えるでしょう。
（３）一般媒介契約のデメリット（リスク）
一方、「専任媒介契約・専属専任媒介契約」と比較して、一般媒介契約には
- 自社で力入れて販売活動をしても他の業者に契約を持っていかれるリスクがあることから、仲介会社が積極的に販売活動をしてくれない可能性がある
- 複数の会社が同じ物件の販売情報を掲載することから、買主に「売れ残り物件」と誤認される可能性がある
などのデメリットが挙げられます。
２、一般媒介契約に適している人
次は一般媒介契約に適している人について説明していきます。
一般媒介契約では、上記で紹介したデメリットによって、売却にかかる期間が長くなる可能性があるため、
- 売却期間に余裕がある
- 納得のいく売却をしたい
などの方が適している方法と言えるでしょう。
３、信頼できる仲介会社の選び方
最後に、信頼できる仲介会社の選び方について説明していきます。
不動産を高額で売却するには、信頼できる仲介会社選びが重要です。
では、信頼できる仲介会社をどのように選んだらいいのでしょうか。
以下にて信頼できる仲介会社を探す3つの方法を挙げてみましたので、参考にしてみてください。
（１）売却対象物件の売却実績が豊富
仲介会社によって、
- マンション売却が得意
- 一戸建ての売却が得意
などと得意分野が異なります。高額かつ短期間で物件を売却するには、売却対象物件の売却実績が豊富な業者を選ぶ必要があります。
売却実績を確認する方法としては、その業者のHPに掲載されている売却物件一覧から確認することができます。
（２）査定サイトを利用する
査定サイトには、厳しい審査基準をクリアした仲介会社のみ登録されているので、査定サイトに掲載されている業者であれば、基本的には信頼してもいいと言えるでしょう。
また、査定サイトを経由して査定依頼をした場合、専任媒介契約を獲得するため、積極的に対応してもらえます。
無料にて利用できる査定サイトを利用しないと逆に「損」ですので、ぜひ利用するようにしましょう。
以下にて『不動産投資の教科書』がオススメする査定サイトを５つピックアップしましたので、参考にしてみてください。
なお、査定サイトによって登録されている業者が異なるので、複数の査定サイトを利用することオススメします。
・すまいValue
東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介など、登録会社を大手不動産会社だけに絞った大手志向の一括見積サイトです。
大手の意見も聞いてみたいという場合に利用すると、一括で大手6社に見積依頼を出すことができます。
・HOME 4 U
登録不動産業者の審査が厳しく営業攻勢を掛けてくるような業者を排除していることや、NTTグループである安心感など、初めての方や投資家ではなく自己所有の家を売却したい方などにもオススメできるサイトです。
・SRE不動産（旧ソニー不動産）
信頼のソニーグループの不動産会社で、売却エージェント制と情報公開で透明性のある売却活動ができ、売り手の安心感や成約価格に対する納得度は高いです。
エージェント制のため、サービスエリアが限られているのですが（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）エリアに該当するなら、ぜひおすすめしたいサイトです。
・イエウール
1700社以上の不動産会社と提携、最大6社同時に査定を依頼できるところが強みでしょう。複数の査定額を比較できるため、高値で売ってもらえる業者を見つけやすいとも言えます。
（３）販売販路を確認する
物件はどのような販売販路で売却活動を行うかも重要です。
以下のようなポイントで確認してみてください。
- 新聞チラシの配布はあるか
- 住宅売却向けのサイト（SUUMOなど）の掲載あるか
- 買主の店頭来店はあるか
など。
（４）営業マンのスキルも重要
信頼できる業者の中でも、売却経験、スキルなど様々なレベルの営業マンが在籍しています。いかに自分の物件について理解してもらい、責任持って売却してくれるかによって結果が違います。
従って、営業マンと信頼関係築けるかどうかも非常に重要と言えます。
信頼できる営業マンだと判断するにあたって重視したいポイントは以下の通りです。
- 宅地建物取引士なのか？
- メールでのやり取りの中に、誤字・脱字が多いのか？
- 専門用語を使わずに、分かりやすく説明してくれるか？
- デメリットなど不利な情報もきちんと伝えてくれるか？
など。
まとめ
今回は一般媒介契約をうまく活用して信頼できる仲介会社の探し方などを紹介しましたがいかがでしたでしょうか。ぜひこの記事を参考に、信頼できる仲介会社を見つけて高額にかつ短期間に売却して下さい。
☆ 一般媒介契約のポイント ☆
- 一般媒介契約を活用して、仲介会社を選ぶ
- 信頼できる仲介会社が見つかったら、専任媒介契約へ切り替える
- 営業マンのスキルによって、売却結果にそのまま影響が出る
