建設協力金は、土地活用方法のひとつであることをご存じでしたか？
建設協力金は、建築プロジェクトを支援するための制度であり、そのしくみや活用方法について詳しく知っておくことが重要です。
建設協力金は、国や自治体が建築事業に協力し、経済や社会的な効果を促進するために用意された制度であり、節税や効率化の観点からも注目されています。
本記事では、建設協力金の基本的なしくみや活用方法を解説し、建築プロジェクトを成功させるためのポイントを「不動産投資の教科書」が解説します。
アパート経営の要となる「利回り」については、「アパート経営の利回りの相場・計算方法は？」で詳しく解説しています。ぜひ併せてお読みください。
建設協力金とは、テナントがオーナーに建築費用を無利子または低金利で貸し付け、オーナーはその資金でテナントの希望する建物を建築し賃貸するしくみ（リースバック方式）のことです。
１、建設協力金の概要としくみ
まずは、そもそも建設協力金とはなにか？どんなしくみなのか？詳しくみていきましょう。
併せて建設協力金以外の土地を貸し出す方法を解説します。
（１）建設協力金の概要
建設協力金とは、借主（以下テナント）が土地オーナー（以下オーナー）に貸しつけるお金のことです。
建設協力金は、ロードサイドなど来客が見込まれる土地で採用されることが多い土地活用方法になります。
（２）建設協力金のしくみ
建設協力金は、一般的にリースバック方式で活用されます。
リースバック方式とは、テナントがオーナーに建築費用を無利子または低金利で貸し付け、オーナーはその資金でテナントの希望する建物を建築し賃貸するというしくみの土地活用方法です。
建設協力金の返済は、テナントがオーナーに毎月支払う賃料と相殺するしくみになっています。
（３）ほかの土地活用方法【定期借地権】
建設協力金と比較される土地活用の方法として、定期借地権があります。
定期借地権は、
- 事業用定期借地権
- 一般定期借地権
- 建物譲渡特約付き借地権
の3種類にわけられます。それぞれ詳しくみてみましょう。
①事業用定期借地権
用途を事業用に限定して土地を貸す方法で、契約期間は10年以上50年未満と幅があることが特徴です。
契約期間が10年以上30年未満の場合は、
- 契約の更新をしない
- 存続期間の延長をしない
- 建物の買取請求をしない
という3つの特約を定めます。一方、契約期間が30年以上になる場合、特約を定めるかどうかは任意となります。
契約満了時には、借地人は建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。
②一般定期借地権
契約期間が50年以上と長期の存続期間になることが特徴です。
- 契約の更新をしない
- 存続期間の延長をしない
- 建物の買取請求をしない
という3つの特約を定めます。
契約満了時には、借地人は建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。
③建物譲渡特約付き借地権
契約期間は30年以上で、契約満了時には
- 建物は地主が買取る
- 建物は収去せず土地を返還する
- 借地人または借家人は継続して借家として住まうことができる
という特徴があります。
契約時に、30年以上経過した時点で建物を相当の対価で地主に譲渡することを特約します。
２、【建設協力金のメリット①】オーナーのメリット
建設協力金はオーナーにとってどんなメリットがあるのでしょうか？詳しくみていきましょう。
（１）少ない自己資金で経営を始められる
建物の建築費用をテナントから借り入れできるため、少ない自己資金で賃貸経営を始められる点が大きなメリットといえるでしょう。
一般的に無利子または低金利で融資を受けられるため、金融機関でローンを組むよりも返済負担額を軽減できます。
（２）空室リスクを抑えられる
建設協力金方式であればテナントとして入る借主が決まっているため、他の土地活用方法に比べ空室リスクを抑えることができます。
テナントが希望する建物を建築するため、テナント側も長期間店舗を運営する計画で契約します。長期にわたり安定した賃貸経営の計画ができるといえるでしょう。
（３）途中解約された場合は返済義務がなくなる
建設協力金を契約する際は、テナント側から途中解約された場合は残額を返済しなくてよいという特約をつけることが一般的です。
借主から途中解約の申し出があった場合は、建設協力金の残額の返済義務がなくなります。
（４）相続税対策になるケースがある
建物が建っていない土地は「自用地」の扱いになりますが、オーナー名義の建物を建てた土地は「貸家建付地」となり評価額が下がります。
評価額が下がることで相続税額も下がるため、相続税対策になるのです。
３、【建設協力金のメリット②】テナントのメリット
建設協力金は、テナントにとってもメリットがあります。以下にて詳しく解説します。
（１）希望の立地や建物で開業できる
建設協力金方式を採用すると、テナントの希望に合った立地や店舗運営に適した建物で開業できる点が大きなメリットといえます。
希望に沿った立地で適した建物を見つけるのは、難しいうえに手間や時間が非常にかかるものです。建設協力金で建物を建てた方が、早く店舗運営を始められるケースもあるでしょう。
（２）長期の事業計画を立てやすい
オーナーが建設協力金を返済する期間があるため、一般的に長期間の契約になります。
長期にわたって同じ場所で運営できることが見込まれるため、長期的な事業計画を立てやすくなるでしょう。
４、建設協力金のデメリット
建設協力金には、デメリットもあります。
この章ではオーナー、テナントそれぞれにとってのデメリットについてみていきます。
（１）オーナーにとってのデメリット
①固定資産税がかかる
リースバック方式では土地だけでなく建物もオーナー所有になるため、固定資産税の納税義務が発生します。
「２－（４）相続税対策になるケースがある」では相続税の節税につながることをメリットとして挙げましたが、固定資産税の納税により支出が増える点はデメリットになります。
②修繕費用がかかる可能性がある
建物を修繕する必要がある場合、建物の所有者でもあるオーナーが修繕費用を負担しなければならないことに留意しましょう。
③テナント退去後に費用がかかる場合がある
建物の所有権はオーナーにありますが、建物自体は入居していたテナントが希望した仕様になっているため、退去後のままの状態で入居者を探すのが難しくなることが考えられます。
したがって、オーナーが費用を負担して改修したり、建物を解体する場合は解体費用を負担する可能性があるのです。
（２）テナントにとってのデメリット
テナントにとってのデメリットは、途中解約した場合に残りの建設協力金を回収できない点です。
建設協力金方式を採用する際は、店舗運営に適した場所なのか検討を重ねる必要があります。
５、建設協力金を採用する際のポイント
この章では、建設協力金方式を採用する際に留意しておきたいポイントについて解説します。
（１）退去後のことも考慮して契約する
退去後のことを考えると、建設協力金で建築する建物はなるべく汎用性の高い建物にしておきたいものです。
建設協力金方式では基本的にテナント側が希望する建物を建てることになりますが、契約前にオーナーの希望も伝えるようにしましょう。
（２）メンテナンス費用を含めた賃貸料にする
「４－（１）オーナーにとってのデメリット」でも触れましたが、リースバック方式では建物の修繕やメンテナンスにかかる費用をオーナーが負担しなければなりません。
建設協力金を使った土地活用は、長期的な賃貸経営になることが一般的です。
将来的にかかってくる修繕費用を含めて賃貸料を設定し積み立てておくことで、修繕の時期に賃貸経営を圧迫することを防げるでしょう。
（３）建設協力金を含め様々な土地活用方法を検討する
建設協力金は、様々な土地活用方法のひとつです。土地活用を検討する際は、複数の選択肢の中から最適な選択をすることが重要です。
土地活用サイトを利用すると、無料で複数の企業から様々な種類のプランを受け取ることができます。
不動産投資の教科書では、NTTデータが運営するHOME4Uをおすすめしています。
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建設協力金に関するよくある質問
（１）事業用定期借地権方式と比較したリースバック方式のメリットは？
リースバック方式の大きなメリットは、土地と建物の両方を貸すため収入が多くなるという点です。
事業用定期借地権方式では貸し出すのが土地だけなので、収入は地代のみになります。
（２）建設協力金で多い事例は？
建設協力金は、ロードサイド（沿道）の土地に用いられることが多く、テナントはコンビニやスーパー、ファミリーレストランが事例として見られます。
（３）建設協力金の返済期間は？
建設協力金の一般的な返済期間は、5～20年程度です。
まとめ
今回は、建設協力金について解説しました。
建設協力金は、オーナーとテナント双方のニーズが合えばとても合理的な土地活用方法です。
建設協力金を有効活用するためには、中長期的な計画のもと、どちらか一方に有利な契約内容になることを防ぐことも必要になります。
この記事が、土地活用に役立ちましたら幸いです。
