不動産投資を始めるにおいて、新築アパートの部屋数や大きさはどの程度にすべきなのか気になりませんか？
部屋数が多ければそれだけ家賃収入が多くなり、利回りが高くなります。しかし、何も考えずにただ部屋数を増やせばいいというわけではありません。
建築するアパートの大きさは、土地の建ぺい率を考慮しなければならず、仮に60坪の土地を持っているのか、60坪のアパートを新設したいのかで話が変わってきます。
本記事では、60坪という大きさを一つの基準に、主に以下のことについて「月間30万人が利用するメディア不動産投資の教科書」が言及していきます。
- 60坪アパートの部屋数
- 60坪アパートの建築費用
- アパート投資におすすめの不動産投資会社
- 60坪の土地の使い方
ぜひ最後まで目を通していただき、今後のアパート不動産投資に役立ててください。
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目次
１、60坪アパートの部屋数
まず初めに、アパートの坪数に対する部屋数を調べましょう。ここでは専有面積が60坪のアパートの部屋数はどのくらいなのかについて説明します。
※60坪の土地にアパートを建築する計算ではないのでご注意ください。
（１）1人暮らし部屋の大きさ
60坪のアパートの部屋数を調べるために、まずは1人暮らしの平均的な大きさについて説明します。
1人暮らしの部屋では１Rか１Kが一般的でしょう。専有面積としては、家賃相場からしても25平米が平均的です。
25平米を坪換算すると、
25平米 ＝ 7.56坪
となります。1部屋は約7.5坪ということですね。
さらに、25平米は何畳かというと、
25平米 ＝ 約15.5畳
です。この15.5畳の中にはキッチン・バスルーム・トイレなどが含まれるため、それらを考慮すると居室は約8畳ほどです。
実際に済んだことがある方はお分かりだと思いますが、1人暮らしならだいぶゆとりを持って生活できる広さではないでしょうか。
（２）60坪アパートの部屋数の概算
それでは60坪のアパートの部屋数はというと、30坪 × 2階 ＝ 60坪のアパートで考えます。
1フロアが30坪であるため1フロアの部屋数は以下の通りです。
部屋数 ＝ 30坪 ÷ 7.56坪 ＝ 3部屋あまり7.32坪
このとき、7.32坪 ≒ 7.56坪 と考えれば4部屋設けることができます。部屋の大きさを均等にするのも良いですし、一部屋だけ居室を小さくするというのも一つの方法でしょう。
すなわち60坪のアパートでは、居室約8畳の部屋数が8部屋できるという計算になります。
※通路や壁の厚みも考慮すると60坪を上回りますので注意してください。
２、部屋数にも関わる建ぺい率と容積率の考え方
もし新築アパート投資を始めたいと考えているのであれば、建ぺい率について理解しておきましょう。
（１）建ぺい率とは
建ぺい率とは、土地の広さに対してどのくらいの面積の物件を建築してよいかを表す割合のことを言います。イメージでは、土地を上から見た場合の建築可能な建物の大きさの割合です。
100坪の土地の建ぺい率が80%の場合、建築できる建物の面積は80坪となります。
なぜ建ぺい率がアパートの部屋数に関わっているのかというと、横に広いアパートを建築することができないな場合、部屋数を確保するためにはアパートの階数を増やせばいいからです。そうすることで建ぺい率を超えることなくアパートの部屋数を確保することができます。
建ぺい率の具体的な値については、地域や用途・角地なのかでも変わってきます。そのため一概に建ぺい率はどのくらいとは言えませんが、調べたい土地の市区町村役場の都市計画課で調べることができます。
一般的にアパートやマンションでは、60～80%が平均的で、駐輪場や駐車場、その他空きスペースを考慮してもこの割合は十分な大きさです。
（２）容積率とは
容積率とは建ぺい率とは違い、土地の広さに対してどのくらいの延べ床面積の建物を建築して良いのかの割合のことです。
先ほどの建ぺい率の条件を満たしつつ、2階建ての建物を建てる場合、延べ床面積160坪の建物を建築することができます。しかし、もちろん容積率にも上限はあるので注意しましょう。
３、60坪のアパートを建築するのか60坪の土地を所有しているのか
冒頭でも述べた通り一口に60坪と言っても、
- 延べ床面積60坪のアパートを建てたいのか
- 60坪の土地を所有していて、そこにアパートを建てたいのか
で大きな違いがあります。
（１）60坪のアパートを建築する場合
前述通り、30坪 × 2階建 の延べ床面積60坪のアパートを建築する場合を考えてみます。
2階建のため、1階、2階の床面積はともに30坪で建ぺい率を80%とすると、必要な土地面積は37.5坪となります。
37.5坪というわずかな土地で60坪のアパートは建築することができます。
（２）60坪の土地を所有している場合
次に、60坪の土地を所有している場合で考えます。
60坪で建ぺい率80%の土地を所有している場合、48坪のアパートを建てることができます。2階建の場合は、延べ床面積96坪のアパートの建築が可能です。
４、60坪アパートの建築費用
アパートの建築費用は 坪単価 × 延べ床面積 で計算することができます。
坪単価は構造別の建築費用で、平均的な値は以下の通りとなります。
| 木造（2～3階建て） | 50万円前後/坪 |
| 軽量鉄骨（2～4階建て） | 50～70万円 |
| 鉄筋コンクリート（主にマンション） | 70～100万円 |
前述しているの物件を木造建築としてその建築費用を求めると以下のようになります。
建築費用 ＝ 60坪 × 50万円 ＝ 3000万円
また、相場を知るにあたっては見積りを取得するのがオススメです。
ここで意識したいのは、1社のみの見積もりではなく広い視野を持つために複数業者の見積もりを取ることです。
アパート建築を得意とする工務店やハウスメーカーなどが複数社登録されていて、各社に対して一斉に問い合わせや見積もりを依頼できるサービスがあります。こうしたサービスを利用すると一度の操作で複数業者からの見積もりを取れるため非常に効率的です。
それでは、一括見積りにおすすめのサービスを2つ紹介します。
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大手NTTデータがやっているサービスです。HOME４Uを利用すれば、「無料で複数社から（最大７社）」プランをもらうことができるので、比較して最適なプランを選択することができます。
新築アパートの建築費用についてさらに詳細を知りたい方は「賃貸アパートの建築費用の相場と安くする4つの方法」も合わせてご覧ください。
５、60坪アパートの駐車場の広さ
本記事で取り上げているのは6~8部屋の建物です。都内の一人向けアパートでしたら基本的に駐車場は必要ないと考えることもできますし、仮に駐車場を設けるとしても1~2台分で問題ありません。
アパートに駐車場を設ける場合にも建ぺい率を考慮しましょう。駐車場に屋根やポールを付ける場合、駐車場も建物面積に含まれてしまいます。そのため、建ぺい率は
建ぺい率 ＝ 建物面積（アパート面積 + 駐車場面積） ÷ 土地面積
になってしまいます。
しかし、屋根やポールを建てなければ駐車場は建物面積に含まれません。
６、アパート投資におすすめの不動産投資会社
（１）株式会社アメニティジョイハウス
出典：アパート経営、不動産投資、土地活用ならアメニティジョイハウス
| 設立年 | 2000年6月 |
| 資本金 | 1億円 |
| 従業員数 | 52名（2019年3月） |
| 所在地 | 【本社】〒297-0233 千葉県長生郡長柄町六地蔵685番地1 |
株式会社アメニティジョイハウスは、東京都・千葉県を中心に、土地選びから事業計画の立案、融資相談、アパートの設計・施工、賃貸管理まで一括した、ローコスト＆ローリスクの新築アパート経営を提案しています。独自のネットワークをシステム化することで高い入居率を確保しています。
また、東京圏（1都3県）どのエリアでも数多くの協力仲介会社に募集依頼ができるので、早期入居を実現しています。そして、会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えません。
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（２）株式会社アイケンジャパン
出典：堅実なアパート経営・不動産投資を実現するアイケンジャパン
| 設立年 | 2006年8月 |
| 資本金 | 5,000万円 |
| 従業員数 | 114名（2019年9月） |
| 所在地 | 〒107-0052 東京都港区赤坂7-1-16 オーク赤坂ビル11階 |
もしアパート経営を検討しているならぜひ資料請求をして勉強してみてはいかがでしょうか。株式会社アイケンジャパンは全国エリアで一棟アパート経営に特化した不動産投資会社です。独自の土地の仕入れやアパート建設をしており、アパートが築10年を経過しても「99％」というかなり高い入居率を維持しています。
７、アパート以外にもある！60坪の土地の活用方法
これまでは60坪のアパートについて説明してきました。
しかし、土地の活用方法はアパート経営だけではありません。アパート経営には少なからずリスクが生じますが、リスクのない土地活用さえあります。
具体的な土地活用としては以下の通りです。
- 定期借地
- 駐車場経営
- トランクルーム
- 太陽光発電
もし土地をすでに所有しているのであれば、立地が良ければアパート経営やマンション経営を行うことで収益性の高い土地活用をすることができます。
それに対して立地が悪い場合、アパートやマンションを建築しても高い収益はあまり望めません。太陽光発電など、立地が悪くても日当たりさえ良ければ収益を生み出すことができる土地活用もあります。
今一度、有効な土地活用を検討してみてください。
▶︎関連記事「【厳選】8つの土地活用法を徹底比較！失敗しない選び方とは？」
まとめ
60坪の土地・アパートいずれにせよ土地は有効的に使いましょう。
仮に40坪の土地しか所有していないとしても、建ぺい率にもよりますが多くの場合、２階建以上のアパートにすることで延べ床面積60坪以上のアパ―トを建築することができます。60坪のアパートでは6~8部屋を確保することができるため、ある程度の収益を得ることも可能でしょう。
注意すべきことは、単にアパートの部屋数を増やすために1部屋を狭くしてしまうと、居住者は住み難さを感じてしまい、空室リスクが高まってしまうということです。
部屋数を増やそうと欲張るのではなく、どのターゲット層（年齢・性別・職業・生活スタイルなど）に向けたアパートなのかを意識して部屋の間取りや部屋数を決めましょう。
