アパート経営を始めてみたいけれど、土地を所有しているわけでは無いので手を出せないとお悩みではありませんか。
自宅以外の土地を所有している人や相続で新たに土地を手にした人が、そこにアパートを建てたという話はよく聞く話です。それに比べると、土地がない状態からアパート経営を始めようとするのはハードルが高く感じてしまうのも無理はありません。しかし、土地なしからでもアパート経営に成功した人たちはたくさんいらっしゃいます。
このページでは、
- 土地なしでアパート経営はできるのか
- 土地がある場合と比較したメリット・デメリット
- 土地なしからアパート経営を始めるのにオススメの不動産会社
などについてわかりやすく説明します。
活用できる土地がない人でも可能なアパート経営方法を紹介します。メディア「不動産投資の教科書」が自信を持ってお送りする内容となります。ぜひ参考にして下さい。
アパート経営全般については、以下の記事をご覧ください。
アパート経営するには？成功させるために知りたい11のこと
フドウくん
目次
１、そもそも土地なしでもアパート経営はできるか？
土地を持っている人がそこにアパートを建てて大家さんとして収入を得ている、という話はよく聞きます。
一般的に、「アパートの大家さん＝地主」のイメージがありますが、実際は土地を持っていない状態からでもアパート経営を始めることは可能です。最近よく耳にする「サラリーマン大家さん」も、土地を所有している状態でアパート経営を始めた方ばかりではありません。ただし、土地を所有している場合と比較してデメリットもありますので注意が必要です。
２、土地なしアパート経営の仕組みは？
現時点で土地を所有していない場合、購入予定の土地とアパートを担保に、金融機関から融資を受けて経営をスタートさせることができます。そのため、土地選びでは資産価値の高さが重要になります。
また、家賃収入はローンの返済に充当することになりますので、返済期間中は手取り収入がほとんど無いと考えた方がいいかもしれません。しかしローンを無事完済すれば、家賃収入がそのまま入ってくるように。土地や建物を手に入れるため一旦はお金を借り入れることにはなりますが、最終的に自分の財産として残すことができます。
３、土地がある場合と比較したメリット・デメリット
「少ない自己資金で土地も建物も手に入れ、収益を元にローンを返済した後は不労所得で生活できるーー。」これだけ聞くとかなり美味しい話に感じますが、実際にはメリットもデメリットもあります。
（１）土地なしでアパート経営を始めるメリット
①立地にこだわることができる
収益性の高い土地、これから人が集まりそうな土地に絞って探すことができるのは、土地を所有していないからこそできることです。
②建てたいアパートのイメージを計画して土地選びができる
家族向け2LDKを6戸入れたい場合と、単身者向け1DKを6戸入れたい場合では必要な土地の広さは変わってきます。自分がどんなアパートを経営したいのかを踏まえた土地選びができます。
（２）土地無しでアパート経営を始めるデメリット
①時間がかかる
土地選びにはたくさんの知識が必要な上、膨大な時間がかかります。賃貸経営をスタートさせるまでの期間は、土地所有者に比べると長引いてしまいます。
②費用がかかる
建物だけでなく土地も購入する分、初期費用がかさみます。
４、具体的に土地なしアパート経営をできる人とは？
土地なしからアパート経営を始められるのは、以下のような人になります。
（１）ある程度の年収がある人
金融機関が積極的に融資してくれる年収は、600万円～700万円以上と言われています。
年収が高い方が不動産投資に積極的な金融機関から借り入れを受けることができます。年収500万円以上であれば、信用金庫での融資も受けられます。
（２）充分に資金が用意できる人
現在の年収が500万円に満たない人でも、金融資産が1,000万円以上あれば審査は通りやすくなります。
土地なしでアパート経営を始める場合、建築費だけでなく土地購入分の資金も必要になりますので、土地活用の手段としてアパート経営を始める人よりも資金がかかります。最初に必要な金額は物件などの条件によりますので、次の項目「５、具体的に自己資金はいくら必要？」を参考にしてください。
５、具体的に自己資金はいくら必要？
土地と建物どちらも購入する場合、どのくらい資金が必要になるのでしょうか。
（１）頭金の目安は物件価格の1~2割
アパート経営では、最低でも物件価格の1~2割程度の自己資金が必要と言われています。
2,000万円の土地に4,000万円のアパートを建てるなら、600万円は用意しておきたいところです。
（２）諸費用は物件価格の1割程度
また、最初にかかる費用として物件の頭金以外にも、不動産業者への仲介手数料や登記費用などの諸経費が必要です。こちらはローンに組み込まれず、現金で支払う必要があります。こちらは物件価格の1割程度必要になってきます。
６、土地の選び方
土地から選べる立場にあるがゆえ、立地にはこだわりたいところ。狙っているエリアが都市部なのか、地方なのかによって土地選びで見るポイントが変わってきます。
（１）都市部の狙い目は駅から徒歩5分～10分のエリア
都市部を狙う場合、駅に近い土地は住宅向けというより商業向けの価格設定となっており割高です。駅から徒歩5分以上で歩ける範囲の利便性の高い場所を狙いましょう。狙い目エリアを探すには、賃貸物件の借り手の気持ちになることも大事です。
（２）地方は駐車場スペースも考慮した広さが必要
地方でアパート経営を考えている場合、土地の一部は駐車場にすることを考えて選ぶ必要があります。単身向けアパートであれば戸数分、家族向けアパートであれば戸数の2倍の駐車スペースを確保できる広さが理想です。
（３）地域の不動産を味方につける
大手の不動産業者よりも、地域に根ざした不動産業者の方が収益化しやすい土地の情報を持っている場合が多いです。自分と話が合う営業マンを見つけたらその人との信頼関係を築いていきましょう。不動産業者を絞らずにハシゴした方が一見たくさんの情報を入手できそうですが、業者も人です。
本当に掘り出し物を見つけるなら１人の営業マンと密接につながる方が無駄な労力がかかりませんし、他の投資家が知らない情報を優先的に教えてもらえることもあります。
７、土地なしアパート経営のローンについて
2017年から遡ってここ10年ほどは低金利が続いており、2~3%の利率で借入が可能です。バブル時代は金利7％が一般的だったことを考えると、いかに低い利率で借りられる状況かがわかります。
（１）不動産投資のローン
購入する土地・建物を担保に借り入れをすることになります。
- 頭金にいくら出せるか
- その他資産はあるか
- 購入する土地・建物の担保力
- 収益性
などを総合的に評価し、借入額や期間が決定します。住宅用のローンより審査は厳しめです。
（２）住宅ローンの活用
現在自分の住宅ローンが無い方の場合、アパートローンではなく住宅ローンでアパート経営の融資を受けるという選択肢もあります。ただし、自分がその物件に居住し、他の部屋を賃貸に出す場合に限ります。住宅ローンの場合はアパートローンより低金利で、融資も受けやすくなっています。現在会社勤めで年収400万円以上ならよほどの事情がない限り審査に通ります。
（３）ローン返済は短期間が理想
金利2.8%で返済期間35年の場合と、同じく金利2.8%で返済期間15年の場合では、当然期間が短い方が返済額は安く済みます。
この他、不動産投資に関するローンについては「不動産投資で融資を受けたい方必見！事前に知っておきたい７つのこと」にまとめてありますので参考にしてください。
８、アパート経営を成功させるための具体的手順
土地とアパートが用意できたあとのアパート経営についても考えておきましょう。不動産投資の教科書でも「アパート経営とは？アパート経営を成功させるため絶対に知っておきたい１2のこと」で、健全な経営をするための方法について具体的に解説していますのでぜひご覧ください。
そして、アパート経営で重要なのが不動産会社。土地、建物の選択や、アパート経営開始後の管理などにも携わるビジネスパートナーといえるからです。
次の項目ではオススメの不動産会社について紹介します。
９、土地なしでアパート経営をする際のおすすめの不動産会社
土地購入からサポートしてくれる不動産会社を2社ピックアップしました。
（１）アメニティジョイハウス
（２）アイケンジャパン
１０、土地なしアパート経営の注意点
土地を所有している場合と比較して、土地なしから始めるアパート経営での注意点やリスクは以下のとおりです。
（１）金利上昇時の影響が大きい
アパート建築費だけでなく土地購入分の金額もローンで借り入れする分、土地所有者のアパート経営よりも借入額は大きくなることが多いです。そのため、今後金利が上昇した際に受ける影響も大きくなります。
（２）空室リスク
土地なしから始める場合に注意することの一つに、「立地起因の空室リスク」が挙げられます。
アパート経営をする上で空室によって賃料が入らないことは最も避けるべき事態ですが、空室が起こる大きな原因としては、
- アパートの立地条件がよくない
- 家賃の金額設定が高すぎる
などが考えられます。
最初の土地選びがその後の空室リスクを左右しますので、エリアの選定は不動産会社との連携を密にとり、慎重におこないましょう。
まとめ
土地なしでアパート経営を始める方法について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。土地がある状態からのスタートよりもハードルは高いですが、建物だけでなく立地にもこだわる事ができるのは土地なしだからこそ。それぞれの方法のメリット、デメリットを考慮し、最適な方法でアパート経営が始められる一助となれば幸いです。
以下の記事も参考にしていただけたら幸いです。
