離婚時のマンション売却について、どうしようかと悩まれている方は少なくないでしょう。
離婚する際、婚姻期間中に築いた共有財産の分配を巡って大きく揉める夫婦も少なくありません。
どのような選択をするにしても、不動産の財産分与には、ある程度の知識が必要です。
この記事では、婚姻期間中に購入したマンションを財産分与する際の選択肢や、トラブル事例について解説していきます。
マンション売却全般についてはこちらの記事をご参照ください。
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１．名義人が住み続ける２．慰謝料代わりにする３．賃貸・売却をする４.円満解決のために話し合う
１、離婚でマンション売却する前に知っておく財産分与の選択肢
婚姻期間中に購入したマンションは、名義人に関係なく夫婦の共同財産になります。そのため、離婚時に財産分与の対象になります。
つまり、離婚時に共同財産である不動産をどのように財産分与するのか、話し合いまたは裁判で決めなければなりません。
財産分与の方法は、当事者間での話し合い等によって自由に決めることができます（もし話し合いで決まらない場合は裁判）。ここでは、マンションを財産分与する際の選択肢について説明していきます。
（１）名義人がそのまま住み続ける
まず一つ目の方法として、マンションを購入した際の名義人がそのまま住み続けることです。
例えば夫のほうが収入が多く、夫の名義でマンションを購入した場合、名義人である夫がそのまま住み続けて、妻は家を出ていくケースが多くなります。
上記のようなケースでは、マンションを夫の財産にする代わりに、現金・預貯金等の他の財産を妻に渡すという形で財産分与することになります。
この方法は最もシンプルで揉めにくいですが、夫側に現金・預貯金などのその他の財産が十分になければなりません。
（２）慰謝料の代わりにマンションを渡す
離婚の原因は様々です。
不貞行為など、どちらか一方のみに離婚の原因がある場合、原因がある側が相手側に慰謝料を支払う義務が発生します。
その際に、お金として慰謝料を払うのではなく、マンションを渡すという財産分与の方法もあります。
また、財産分与には扶養義務を果たすという意味も含まれるため、この方法は扶養義務を果たす意味での財産分与とも言えるでしょう。
つまり、配偶者がほとんど財産を持っていない専業主婦（専業主夫）の場合は、離婚後も生活ができるようマンションにそのまま住んでもらうという形の財産分与です。
（３）所有権を持たない側が所有権を持つ相手に対して家賃を支払い住み続ける
マンションの所有権を持っておらず、離婚のため一緒に住み続けることはしないが、そのマンションから引越ししたくないというケースもあるでしょう。
特に子供がいる場合は、子供の転校を避ける目的でその場所に住み続けたいという方は多くいらっしゃいます。
前述の例と同様に夫名義でマンションを購入し、離婚後も引き続き夫が所有権を持ち続ける場合、所有権は夫のままで、妻が夫に家賃を支払う形で住み続けるという選択肢です。
（４）マンションを賃貸に出すことで得た賃料を分配する
基本的にこの方法をとる方は少ないですが、双方ともそのマンションに住み続ける意志がなく、かつ売却する意思もないという可能性もあるでしょう。
その場合は、マンションを賃貸に出すことで得られた賃料収入を折半にする方法があります。
（５）マンションを売却してそのお金を分ける
今までに挙げた選択肢は、いずれもマンションを売却せずに住み続ける（運用する）方法です。
その他に「マンションを売却して、得たお金を分け合いたい」と考える方もいるでしょう。
離婚での財産分与は、揉めることが多く解決に時間がかかったり、後々トラブルに発展することもありますが、財産分与の選択肢の中でも最もトラブルを回避できるのが売却です。
２、財産分与後によくあるトラブル事例3つ
離婚当時の約束は、その後の生活環境の変化によって守れなくなり、実際にトラブルになってしまうケースも少なくありません。
この章では、以下3つの財産分与後のトラブルについて解説します。
- 住宅ローンの返済を巡るトラブル
- 名義人が勝手にマンションを処分してしまう
- 名義変更が認められない
（１）住宅ローンの返済を巡るトラブル
例えば、マンションの名義人が夫で、名義変更なしで妻がマンションに住み続けた場合、住宅ローンを返済する責任は引き続きマンションの名義人である夫にあります。
離婚後、夫の年収が減る、新しい家族ができるといった生活環境の変化で考え方が変わり、ローンの返済を途中で止めてしまうケースがあるのです。
一般的には、購入時には妻が連帯保証人になる場合が多く、夫が返済をしなくなるとローンの返済は連帯保証人である妻に請求されます。離婚したとしても、連帯保証人であることは変わらないからです。
また、妻が連帯保証人ではない場合でも、金融機関の了承を得ずに名義人でない人が対象マンションを住居に使用していることが契約違反になり、実際に住んでいる妻にローンの残高を一括返済する義務が発生する可能性があります。
ローンの返済を夫が支払わず、さらに妻に返済能力がないと認定されてしまうとマンションが競売にかけられるリスクもあります。
このように住宅ローンが残っている物件を売却せずに夫婦どちらかが住む選択をすると、ローン返済を巡ってトラブルが起きるケースがあるのです。
（２）名義人が勝手にマンションを賃貸・処分してしまう
2つ目は、名義人が勝手にマンションを貸したり、処分してしまうというトラブルです。
マンションの処分や賃貸に関する権限を持つのは、名義人です。
名義人が断り無く勝手に他の人に貸し出したとしても、名義人でない方はそれを断る権利はありません。名義人が一方的にマンションを売却することもできます。
つまり、名義人でない限り、上記のようなトラブルを防ぐことはなかなか難しいといえます。
（３）名義変更が認められない
上記を読んで頂いた方には、財産分与に関するトラブルの原因の多くは「マンションの名義人が住み手ではない場合」であることが分かって頂けたかと思います。
では、名義を変更すれば解決できるのではないかと思われている方が多いと思いますが、実は名義変更もそう簡単にはできません。
住宅ローンが残っている場合、名義人を変更して現在の名義人より返済能力が低くなると、金融機関に債権回収ができないリスクが大きいと判断され、名義変更が認められない可能性があります。
他の金融機関に住宅ローンを借り換えするという方法もありますが、新しくローンを組むのも返済能力の有無で判断されます。そのため、現在の名義人より返済能力が低い場合、借り換えも簡単ではありません。
なお、離婚によって名義変更する際に必要な書類や流れについては、不動産の名義変更について解説した記事を参考にしてみて下さい。
３、離婚でのマンション売却方法
マンションなどの共有財産による財産分与トラブルを回避するには、売却も有効な方法の一つと言えるでしょう。
本章では、離婚にあたってマンションを売却し、その金額を財産分与することを検討している方が知っておくべきことを解説します。
（１）売却資金の分け方
そもそも共有財産とは、結婚後に作られた財産です。
共有財産とは、夫婦による共同名義の財産だけではなく、どちらか一方の名義の財産も含まれます。
つまり結婚後に購入したマンションも共有財産であるということですが、財産分与の割合は基本的に貢献度に応じて決められます。
しかし、分与の割合に法的な決まりはなく、半分ずつであったり、話し合いの結果財産分与しないと決めることもできるのです。
なお、結婚前に購入したマンションは共有財産ではないため、財産分与の対象にはなりません。
（２）住宅ローンの残債次第で売却方法が異なる
マンション売却時に、売却しても住宅ローンが残る場合は「任意売却」をすることになります。
任意売却とは、不動産会社に通常と同様に売却依頼することができ、売却した金額で完済できなかった残債については、債権者つまり金融機関と相談の上で、分割などの方法により返済できる売却方法です。
以下では、
- マンションを売却して住宅ローンを完済できそうな場合
- マンションを売却して住宅ローンを完済できそうにない場合
に分けて対応方法を記載していきます。
①マンションを売却して住宅ローンを完済できそうな場合
査定価格が住宅ローンを完済できそうな金額である場合、そのまま不動産会社に売却を依頼してよいでしょう。
この場合は任意売却ではありませんので、基本的な売却と変わりません。
マンションを高くかつ短期間に売却するポイントについては、マンション売却のコツについて詳しく解説した記事をご覧ください。
②マンションを売却して住宅ローンを完済できそうにない場合
一方、購入してまだ年数が浅い場合、マンションを売却しても住宅ローンを完済できないことも考えられます。
足りなかった金額について名義人が返済できれば問題ないのですが、中には手元に貯金がなく完済できない方もいらっしゃいます。
この場合、「任意売却」でのマンション売却を検討しましょう。
任意売却のメリットとしては、
- 相場価格に近い価格での売却ができる
- 残債を分割にて返済することが可能
- 仲介手数料などの諸経費がかからない
- 自分の意志で売り先を決められる
などが挙げられます。
任意売却をする場合、金融機関などの債権者との交渉がありますので、任意売却に経験が豊富な不動産会社に依頼することをおすすめします。
（３）マンション売却の査定価格を知ることが大切
任意売却になるか否かを事前に把握する意味でも、マンションがいくらで売却できるのか、ある程度目安の金額を把握することが大切です。
売却価格の相場を確認する際に利用できるのが、不動産売却一括査定サイトです。
無料の価格査定サイトを利用することで、簡単に複数の会社の査定価格を比較することができます。
ただし、一括査定サイトを利用した場合、依頼先の不動産会社から連絡が来るため、対応できる範囲で依頼するようにしましょう。
以下に代表的な不動産売却一括査定サイトを4つ紹介します。
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②HOME 4 U 【PR】
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NTTグループなので、売却に関わるデータの管理についても安心感があり、売却が初めての方や自己所有の家を売却したい方にも使いやすいサイトです。
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「SRE不動産」はソニーグループの不動産会社です。
注目すべき特徴として、売り手と買い手の双方の担当者となることを原則禁止し、売却専門・購買専門に組織を分けた「エージェント制度」が挙げられます。
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なお、SRE不動産はサービスエリアが東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県に限られています。サービスエリアに該当する場合は、満足度が高いSRE不動産がおすすめです。
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まとめ
今回は、離婚におけるマンションの財産分与についての選択肢や、トラブル事例、財産分与の方法について説明しました。
財産分与には様々な選択肢がありますが、離婚のタイミングでマンションを売却する方法が将来的なトラブルを回避するために最も有効といえます。
まずはマンションの相場を把握して、さまざまな選択肢を検討してみましょう。
