人生100年時代、年金や預貯金だけでは不安……。
老後に備えて、安定した不労所得が欲しい……。
将来に対する漠然とした不安や悩みを抱えている方も少なくないでしょう。
2022年に入り円安やインフレが進み、安定した収入や将来にむけた資産形成として「不動産投資」を選ぶ人が増えています。
ただ、不動産投資は「リスクが高い」「詐欺が多い」というイメージをお持ちの方もいらっしゃると思います。実際に不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われ、一定のリスクを伴う投資です。
その一方で、不動産投資をしないリスクもあるのをご存知でしたか？
この記事では、
- 「不動産投資をしないリスク」とは？
- 不動産投資をすべき人とは？
- 不動産投資のリスクと対処法
- 不動産投資への一歩を踏み出すには
について、不動産投資をはじめ様々な投資に関する情報を発信しているメディア「不動産投資の教科書」が詳しく解説します。
将来のお金の不安を解決するためには、不動産投資をしないリスクを理解しておくことが非常に重要です。
この記事が、不動産投資への正しい理解につながりましたら幸いです。
不動産投資のリスク全般については、「不動産投資の14個のリスクと回避策を徹底解説」をご参照ください。
目次
１、「不動産投資をしない」リスクとは
「投資自体リスクだし、不動産投資をしないリスクってなんだろう……」と思われるかもしれません。
本章では、不動産投資をしないことによって引き起こされる以下のリスクを紹介します。
- 不動産投資をしないと資産が「増えない」
- 不動産投資をしないと「資産価値が減る」
（１）不動産投資をしないと資産が「増えない」
不動産投資をしないことによる1つ目のリスクは、資産が増えないことです。
不動産投資に躊躇している方の多くは、「元本割れ」を心配していらっしゃるのではないでしょうか？
元本保証のある資産運用法といえば、金融機関の預貯金が挙げられます。
特に、お金を増やしたい方は、普通預金よりも金利が高い定期預金を利用される方が多いでしょう。
しかし、定期預金の金利は、高くても0.2〜0.3%程度であり、お金を預けても利息はほとんどつかないため、資産を増やすことは非現実的です。
不動産投資をすれば、資産を増やす可能性を秘めています。上記の事実こそが、不動産投資をしないリスクといえます。
（２）不動産投資をしないと「資産価値が減る」可能性がある
不動産投資をしないことによる2つ目のリスクは、資産価値が減少する可能性があることです。
資産価値が減少する要因として、「インフレ」が挙げられます。
インフレは、物価が上がる状態のことです。物価が上がるということは、言い換えると持っているお金の価値が実質的に下がる、ということになります。
金融機関の預貯金は元本保証がありますが、インフレが発生すると、市場の物価は上昇しているので、その価値は相対的に下がってしまうのです。
不動産投資は、インフレリスクに強い投資方法といえます。なぜなら、不動産投資は不動産という現物資産を所有するため、インフレが発生すると、相対的に価値が高まるからです。
現在、円安の影響によりインフレが進んでおり、毎月のように値上げのニュースを耳にしているという方もいらっしゃるでしょう。
インフレに弱い現金や預貯金で資産を保有するということは、インフレが進むごとに資産の価値を減少させることになるため、不動産投資をしないリスクといえるのです。
不動産投資について「不動産投資とは？将来の安心のために知っておきたい7のこと」でさらに詳しく解説しておりますので、あわせてご参照ください。
２、「不動産投資をすべき人」とは
本章では、不動産投資をすべき人は、どのような人なのか解説します。
不動産投資をすべき人は、
- 資産運用をしていない人
- 資産運用で結果が出ていない人
です。以下にて詳しく説明します。
（１）資産運用をしていない人
不動産投資をすべき人の一例が、「資産を運用していない人」です。
前章で解説した通り、不動産投資をしなければ、「資産が増えない」「資産価値が減少」といったリスクが伴います。
資産を増やしたいと思う理由は、「老後が不安」「生活をさらに豊かにしたい」など、人によってさまざまです。
「資産は増やしたいけど、預貯金以外の資産運用を始めていない……」という方は、安定した不労所得が得られる不動産投資を行うべきでしょう。
（２）資産運用で結果が出ていない人
もう1つの不動産投資をすべき人の例は、「資産運用で結果が出ていない人」です。
「資産運用をしているのに、思った通りのリターンが得られていない」という方は、不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。
不動産投資の特徴は、以下のようなことが挙げられます。
- 長期間の収入が見込める
- 利回りが高い
不動産投資は、長期間にわたって家賃収入が見込める物件を選ぶことで、安定した収入を期待できます。
月々安定した収入を得られるため、借入を行っても返済しながら資産運用を続けることが可能です。
また、不動産投資は、比較的利回りが高いので、十分なリターンを確保できるでしょう。
不動産投資の利回りについて、詳しくは「不動産投資成功の鍵となる理想の「利回り」とは」で解説しておりますので、あわせてご覧ください。
３、不動産投資を始められないのはなぜ？
不動産投資に興味はあるけど、始められない……。
その理由は、一体どこにあるのでしょうか。
不動産投資を始めたくても始められない人は、
- 不動産投資のリスクを恐れ過ぎている
- 不動産投資に完璧を求め過ぎている
- 何年経っても決断できない
といった特徴が挙げられます。
（１）不動産投資のリスクを恐れ過ぎている
不動産投資を始められない人の特徴に挙げられる1つ目は、「不動産投資のリスクを恐れ過ぎている」です。
不動産投資に興味があって物件を探しても、リスクを回避したいと思うあまりリスクの粗探しばかりする、という状況になることが多くなります。
リスクを恐れすぎると、不動産投資の第一歩をなかなか踏み出せません。
投資には一定のリスクが伴いますが、リスクを恐れすぎて得られるメリットに目が向かなくなるのは、非常にもったいないことです。
リスクがあることは投資の前提であるため、どのようなリスクであるかを把握し、リスクに対してどのように管理・対処していくのか考えることが重要になります。
（２）不動産投資に完璧を求め過ぎている
不動産投資を始められない人の特徴に挙げられる2つ目は、「不動産投資に完璧を求めすぎている」です。
完璧な条件や完璧な立地などの理想を追い求めすぎると、物件を決めることができず不動産投資を始めることができません。
不動産投資の物件で最も重要なことは、「将来にわたって、安定した家賃収入が得られる収益性」です。自分の好みや条件を、追い求めすぎないようにしましょう。
（３）何年経っても決断できない
不動産投資を始められない人の特徴に挙げられる3つ目は、「何年経っても決断できない」です。
投資物件を選ぶ際に、「もっと条件のいい物件が出るかも……」「社会情勢がそろそろ変わるかも……」などと考えてしまい、不動産投資を始められなかった経験はありませんか？
「もしかしたら」と事態の好転を期待するあまり、不動産投資を始められず、数年後にあの時始めておけば良かったと後悔している人も少なくありません。
不動産投資は、始めるのが早ければ早いほど有効活用できる投資でもあります。不動産投資では、「決断すること」も重要になってくるでしょう。
４、「不動産投資」の7つのリスクと対処法
前述の通り、不動産投資には一定のリスクが伴います。
一概にリスクといっても、具体的に不動産投資にはどのようなリスクが伴うのでしょうか。
本章では、不動産投資によって考えられるリスクと、そのリスクに対する対処法を紹介していきます。
（１）不動産投資によって考えられる7つのリスク
不動産投資によって考えられるリスクは、以下の7つが挙げられます。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 修繕リスク
- 火災・地震リスク
- 金利上昇リスク
- 事故リスク
- 損害賠償リスク
それぞれどういったリスクなのか、解説していきます。
①空室リスク
空室リスクは、投資した物件が空室になってしまい、家賃収入を得られないリスクです。
不動産投資において、最も恐れられるリスクです。
空室になってしまうと、ローン返済や管理費用などの負担が大きくなります。
不動産投資を成功させるためには、空室を抑えることが鍵となります。
②家賃滞納リスク
家賃滞納リスクは、投資物件の入居者が家賃を滞納することによって、家賃収入を得られないリスクです。
家賃滞納リスクは、直面すると空室リスクよりも厄介になります。
ただし、家賃滞納には、入居者へ連絡を入れると支払ってもらえることが多いですが、家賃を支払う気のない人がいるのも事実です。
家賃滞納には、以下のような悩みが発生します。
- 回収できない部屋にも、税金は発生する
- 訴訟を起こすには3ヶ月の滞納
- 訴訟を起こすための多額の費用
家賃滞納は経営上、大きなリスクとなるため、対処が必須です。
③修繕リスク
修繕リスクは、投資した物件の修繕が必要になり、修繕費用が発生してしまうリスクです。
「新築」「中古」に関わらず、どちらもメンテナンスが必要不可欠のため、修繕費用を避けることはできません。
さらに、不動産物件は時間の経過とともに老朽化します。老朽化した箇所を修繕する際にも、多額の費用が発生するでしょう。
特に、「中古」物件は、修繕が必要になるケースが新築物件と比べて多くなります。
④災害リスク
災害リスクは、地震や火災などの災害によって、物件が壊れたり焼失してしまうリスクです。
災害リスクは、残念ながら事前に防ぐ事が不可能です。災害が起きてしまったときに、どう対応するかが重要になります。
特に、日本では自然災害が発生しやすいため、災害に対する備えが必要不可欠です。
⑤金利上昇リスク
金利上昇リスクは、借入金利が上昇することによって、返済額が増加してしまうリスクです。
不動産投資では、ローンを利用することが一般的です。その中でも変動金利を選択した場合、経済状況の変化などの要因によって、金利上昇のリスクは避けられません。
⑥事故リスク
事故リスクとは、主に死亡事故によって家賃が下落したり、空室のリスクが発生してしまうリスクです。
死亡事故の代表的な例に、「自殺」や「他殺」、「孤独死」などが挙げられます。
事故をきっかけに引き起こる問題は、以下のようなことが考えられます。
- 集合住宅の場合、既存の入居者が退去してしまう
- 部屋の修繕費用を負担する
- 次の入居者が決まらない
- 家賃を下げなければいけなくなる
事故リスクも災害リスクと同様、事前に対処する事はできません。
事故が起きてしまった場合、どのように対処するかが重要になってきます。
⑦損害賠償リスク
損害賠償リスクは、物件を所有することによって訴えられてしまったり、賠償を求められたりするリスクです。
収益物件のオーナーには、営繕管理義務が発生します。
営繕管理義務とは、物件の欠陥が原因で他人に損害が生じた場合、所有者がその損害を賠償する責任を負わなければならないということです。
（２）不動産投資のリスクは対処可能！
前項で紹介した「不動産投資によって考えられるリスク」が7つありますが、全てのリスクは対処することができます。
本項では、それぞれのリスクについて、どのような対処法があるのか紹介します。
①空室リスクの対処法
空室リスクを未然に防ぐ対策は、以下の2つが挙げられます。
- 需要と供給のバランスを考える
- 空室リスクに強い管理会社に管理を依頼する
顧客の需要を知ることは最も重要ですが、対象の土地の特徴や動向を精査することも重要になります。
また、管理会社の選択も空室リスクを抑えるための重要なポイントとなります。
管理会社の中には、空室を抑えるために入居率を高めようと積極的に動いてくれる企業があります。
管理会社の良し悪しで、空室リスクに大きな影響が加わるでしょう。
空室リスクの対処法について、マーケティング視点で考察することが重要です。
詳しくは、「不動産投資における空室リスク｜オーナーが行える空室対策とは」で解説しておりますので、あわせてご参照ください。
②家賃滞納リスクの対処法
家賃滞納リスクを未然に防ぐ対策は、家賃滞納をする可能性がある人には貸さないことが重要です。
家賃滞納をする可能性がある人を見極めることは難しいですが、入居申込者について検討すべき項目がいくつかあります。
検討すべき項目は、以下のとおりです。
- 支払い能力
- 離職・転職回数
- 転居前の居住期間
- 入居申込書に偽りがないか
- 連帯保証人との関係性
検討すべき項目をそれぞれ考慮したうえで、家賃滞納をする可能性がある人を、事前に見極めましょう。
③修繕リスクの対処法
物件の修繕は、時間の経過とともに必ず発生してしまいます。
修繕リスクの対処方法は、以下の3つが挙げられます。
- 修繕リスクに強い物件を選ぶ
- 修繕費を積み立てる
- 修繕リスクに強い管理会社を選ぶ
1つ目の、修繕リスクに強い物件とは、新築や築浅の物件です。新築や築浅であれば、すぐに老朽化しません。また、ファミリーマンションに比べると、ワンルームマンションの方が修繕費用を抑えることができます。
2つ目は、万が一の場合に備えて、緻密な投資計画を立て、修繕費を積み立てることをお勧めします。修繕費用を積み立てることで、突発的な修繕にも対応することが可能です。
3つ目の、修繕リスクに強い賃貸管理会社は、修繕に関するノウハウを持ち合わせています。どのタイミングで修繕が必要か、どのぐらいの費用かなど的確なアドバイスを行ってくれるでしょう。
④災害リスクの対処法
災害自体を未然に防ぐことはできませんが、災害にそなえて準備しておくことが重要です。
災害リスクの対処法は、以下の2点が挙げられます。
- 保険に加入する
- 災害に強い物件を選ぶ
火災保険や地震保険に加入することで、災害が発生してもリスクを最低限に抑えることができます。
また、ハザードマップを確認し、災害の影響を被る可能性がある物件を避けたり、耐震等級の高い物件を選ぶことも災害リスクを抑えるためには重要です。
⑤金利上昇リスクの対処法
金利上昇リスクを未然に防ぐ対策は、以下の2通りが挙げられます。
- 固定金利を選択する
- 自己資金の割合を増やす
変動金利を選択した場合、各金融機関が短期プライムレートを基準にして、利率を設定しているので、個人でコントロールすることはできません。
金利に左右されないためには、固定金利を選択すると良いでしょう。
変動金利を選択する場合は、自己資金の割合を増やすことで借入金の比率を下げ、金利上昇に対する影響を最低限に抑えることをオススメします。
⑥事故リスクの対処法
事故を未然に防ぐことはできないため、事故発生後にどのように対処するのかが、重要となってきます。
事故リスクの具体的な対処法は、「保険に加入する」ことです。保険に加入することで、原状回復工事の費用や、部屋のリフォーム工事の補償を受けることができます。
保険には個別に加入する保険と、火災保険に特約として付帯するタイプのものがあります。
⑦損害賠償リスクの対処法
損害賠償リスクは、そもそも損害を起こさないことが重要です。損害を起こさないために、定期的な点検やメンテナンスを行いましょう。
しかし、定期的な点検やメンテナンスを怠っていなくても、損害が発生してしまう場合があります。
上記の場合に備えて、保険に加入しましょう。損害賠償の保険には、「施設賠償責任保険」があります。
保険に加入することで、損害に対する金銭的なリスクを抑えることができます。
５、不動産投資を始めるために一歩を踏み出す4つのポイント
不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、それぞれ対処法があることをお分かりいただけましたでしょうか？
それでも、不動産投資を始める一歩を踏み出せない、という方もいらっしゃるでしょう。
本章では、不動産投資を始めるための4つのポイントを紹介します。
4つのポイントは以下の通りです。
- 不動産投資をする目的をしっかり決める
- 先延ばししない
- 物件選びを慎重に行う
- 不動産会社選びも慎重に
（１）不動産投資をする目的をしっかり決める
不動産投資を始めたいのになかなか始められない人は、不動産投資をする目的を再確認しましょう。不動産投資の目的は、基本的に以下の2通りに行き着くと思います。
- 収入を増やしたい
- 資産価値を下げたくない
不動産投資は、上記の目的を達成する「手段」でしかありません。不動産投資が、目的を達成する手段として有効なのか、いま一度検討するようにしましょう。
「不動産を購入すること」が目的ではないことを、あらかじめ把握しておくことが重要です。
（２）先延ばしにしない
不動産投資では「時間」も投資です。先延ばしにすればするほど、得られる効果は少なくなります。
時間も投資というのは、不動産投資の開始が遅くなるとローンの完済が遅くなり、家賃収入による資産形成の効果が薄くなってしまう、ということです。
不動産投資は、時間も重要な資産となるので、具体的な計画を立てて時間を無駄遣いしないようにしましょう。
（３）物件選びを慎重に行う
不動産投資で選ぶ物件は、「人に貸し出し、家賃収入を得る」ことが目的です。居住することが目的ではないため、自身の好みや条件で物件選びをしてはいけません。
「人に貸し出し、家賃収入を得る」という目的を達成するために、最も適した物件選びをしましょう。
不動産投資の成功のために重要なのは、いかに優良な収益物件を購入できるかです。
収益物件の選び方について、詳しくは「収益物件とは？初心者でも不動産投資で利益が得られる物件選びのコツ」で解説しておりますので、あわせてご参照ください。
（４）不動産会社選びも慎重に！
不動産投資には、信頼できる不動産会社選びも非常に重要です。
不動産会社は、不動産を購入する際に、仲介業務として売主と買主の間に入って取引を進めます。それだけでなく、日常的な建物の管理や入居者の管理まで一貫して行う不動産会社もあります。
不動産投資には、物件購入から管理、売却まで全体を通して不動産会社が関与するため、不動産会社選びが不動産投資の成功の鍵となるのです。
しかし、割高な物件を買わされ、結果的に大きな金銭的損出になってしまうなど、一部信頼できない不動産会社があるのも事実です。
次章では、信頼できる不動産会社選びや収益物件を決める際に相談できるサービスを紹介します。
６、セカンド・オピニオンサービスのご紹介
不動産投資のセカンド・オピニオンを受けることができるのをご存知でしょうか？
「不動産投資の教科書」では、以下の3つの理由から、不動産投資にはセカンド・オピニオンが必要であると考えています。
- 不動産投資には様々なリスクがある
- （一部）信頼できない不動産投資会社もある
- 結果大きな金銭的損失が発生してしまう
不動産投資の教科書でセカンド・オピニオンを担当するのは、20戸以上を所有する現役オーナーです。不動産会社で聞きにくいことも相談できますし、営業されることもありません。
セカンド・オピニオンサービスを多くの投資家に知ってもらいたいと考えているため、現在無料で利用可能です。
セカンド・オピニオンで多い相談は、
- どの不動産会社がいいのか？
- 提案された物件がいい物件なのか見てほしい
- 営業マンにこんなこと言われたけど本当？
- ローンを契約する金融機関について相談したい
といった相談です。
不動産投資は投資する金額が大きいだけに、「絶対失敗したくない」と思うことでしょう。
セカンド・オピニオンを受けることで、どんな選択をしていくことが失敗しない不動産投資につながるのか知ることができます。
現在、無料でご利用いただけますので、ぜひ一度セカンド・オピニオンサービスを利用してみてください。
まとめ
この記事では、不動産投資をしないリスクについて解説してきました。
不動産投資をしなければ、資産が増えることがないだけでなく、保有している資産の価値が減少する可能性があるのです。
特にインフレが進む昨今、不動産投資をすることでインフレに強い資産を築くという選択をする人が増えています。
「将来、安心して生活するための収入が得られる資産を増やしたい」、「資産価値を下げたくない」という方は、不動産投資が合っている可能性が高いでしょう。
不動産投資を始める際には抱えている疑問や不安を解決し、十分納得してから始めることが何よりも大切です。不動産投資について悩みや不安があれば、「セカンド・オピニオン」をぜひご活用ください。
フドウくん
