不動産投資で新築アパート経営はどう？建築費や利回りについて知ろう

不動産投資として新築アパート経営をしてみたい！
でも、建築費はどれくらいかかるのだろう？利回りはできるだけ高くしたいけどできるのかな……。

少しでも収入を増やしたいという思いから不動産投資に興味を持ち、新築アパート経営を視野に入れている方もいらっしゃるのではないでしょうか。初めて新築アパート経営をする場合、建築費や利回りなど気になりますよね。

今回の記事では、新築アパート経営で不動産投資をする場合に焦点を当て、

• 新築アパートの建築費
• 新築アパートの利回りの目安
• 新築アパート経営のメリット・デメリット
• 新築アパートを取り扱うオススメの不動産会社

について、解説します。

アパート経営に関する偏見のない確立された知識をつけることで、投資リスクを大幅に下げることができるでしょう。
新築アパート経営による不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

フドウくん

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１、不動産投資で新築アパート経営をする際にはまず“建築費”について知ろう

まずは、新築アパートの建築費の目安をみていきましょう。
すでに土地を所有している場合と、土地から購入する場合に分けてご紹介します。

（１）すでに土地を所有している場合

すでに土地を所有しているなら、その土地に新築アパートを建てることでアパート経営を始めることができます。

アパートを新設する際の費用は、以下の計算で算出できます。

建物の構造としては、主に木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造（RC）の3つです。
建物の構造別に、坪単価の相場は以下のようになっているので、1つの目安にしてください。

参考：地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和3年分用】｜国税庁（全国平均をもとに算出）

では、新築アパートの建築費を以下の例で考えてみましょう。

以上の条件の場合、床面積については以下のように求めます。

床面積が出たので、建築費を出します。

上記の場合では、5,700万円でアパートを建てることができます。
なお、今回シミュレーションした建築費には、屋外の設備やライフラインなどの工事費用は含まれていません。
結果的に、その他の費用を含めると、アパート建築の総費用は2割以上膨らむ可能性もあります。

（２）土地を購入してアパート経営を行う場合

土地を所有していないものの、土地の購入も含めて新築アパートで不動産投資をしたいという方もいらっしゃると思います。
まずは、土地代の平均相場を調べましょう。以下は、2022年の日本の平均的な地価のデータです。

出典：土地価格相場がわかる土地代データ｜公示地価・基準価値

上記の表を見ると、東京23区内の地価が圧倒的に高額だということがおわかりいただけると思います。
しかし、東京都の平均坪単価は 約113万円であるため、東京都全体の平均地価は東京23区の平均地価の約67.7％です。
東京都内でも、単価格差が大きいということがわかるでしょう。

地価順位2位の大阪は東京都のわずか27.6% 。
日本全国平均地価は、都道府県別順位で見てみると4〜5位の間となります。
地価の中央値は順位が24位の徳島県であり、平均坪単価は約20万円です。

東京は地価が高いということは周知の事柄だと思いますが、これらのことを踏まえると、日本の土地需要は圧倒的に東京が高いということが浮き彫りになったのではないでしょうか。

前項で解説した「土地を所有している場合」の物件の例で考えてみましょう。
このとき忘れてはならないのが建ぺい率です。建ぺい率とは、その土地の何％まで建築面積として使用して良いのかという指標のことです。

先ほどの物件では、物件そのものが占める坪数は62.5坪だったため、必要な土地は100坪ということになります。
日本の平均坪単価で考えると、まず土地代が以下の式で算出できます。

前項で出した建築費と、上記で算出した土地代の合計は、以下のとおりです。

２、新築アパートの利回りの目安

続いて、不動産投資を新築アパートで行うときの利回りについてみていきましょう。

利回りとは、投資した物件に対していくらお金が増えたかを示す割合のことで、主に表面利回りと実質利回りの2種類があります。

（１）表面利回り

表面利回りとは、単純に投資した元金からどれだけ収益を得られたかで計算する利回りのことです。

計算式は以下の通りです。

前章で事例として挙げた物件の家賃を、仮に6万円とすると、まず全室満室時年間収入は以下のとおりです。

表面利回りは、以下のとおりとなります。

土地を購入した場合なら、以下のとおりとなります。

（２）実質利回り

実質利回りとは、実際にアパート経営にかかる費用（仲介手数料や税金、修繕費など）や、アパートの建築の際に必要な諸経費を加えて計算する利回りのことです。

実質利回りでは、空室率も考慮することになるので、計算式は以下のようになります。

アパート経営などの不動産投資では、実質利回りが肝です。見積もりの際には、表面利回りだけでなく実質利回りを意識しましょう。

３、不動産投資で新築アパート経営を行うメリット・デメリット

不動産投資における新築アパートならではのメリットとデメリットをご紹介します。

（１）不動産投資を新築アパートで行うメリット

新築アパートで不動産投資を行うメリットとして、以下の5つが挙げられます。

①区分マンションと比較するとキャッシュフローが大きい

区分マンションは、入居があってもキャッシュフローはプラス数千円、最近ではマイナスの物件も少なくありません。
一方で、一棟アパートの場合は、満室であれば数万〜10万円以上のキャッシュフローが見込めるため十分な副収入になります。

なお、不動産投資では、どうしても定期的に修繕費用がかかるため、修繕積立金では賄いきれないことが多々あります。
しかし、これだけのキャッシュフローが出ているアパートなら、毎月のキャッシュフローの合計で修繕費用を支払い、余りある収益を得ることができるのです。

新築アパートなら、すぐに大規模な修繕が必要となる可能性は低いため、十分なインカムゲインを得られるでしょう。

②中古と比較すると空室リスクが少ない

新築なら、中古アパートよりも入居者が集まりやすいことが魅力でしょう。アパートの空室が多ければ、その分家賃収入を得ることができません。
中古アパートでは、空室が目立つことからも、アパート経営を続けるためにも空室率を下げる工夫や調査を行わなければならないケースがあります。

賃貸アパートを探している人はより築浅を好む傾向にあるので、新築アパートならしばらくは空室率を気にする必要はないでしょう。

③融資を受けやすい

新築アパートは人気が高いことから、収入見込みも高く、不動産投資を新築アパートで始める場合に融資が受けやすいというメリットもあります。不動産投資においては、属性に加えてその物件の収益性も融資の判断基準となります。

また、場合によってはフルローンで融資を受けることも不可能ではありません。金融機関のお金で物件を購入することができるので、メリットとしてはかなり大きいのではないでしょうか。

④修繕コストがかかりにくい

新築アパートには、中古アパートにありがちなメンテナンスが起こることはしばらくありません。
急な自然災害に見舞われもしない限り、新築アパートを建ててしばらくは修繕の必要がないといって良いでしょう。少なくとも、10年以上はガスや排水管などのトラブルはないのではないのでしょうか。
修繕費などメンテナンスコストが長期に渡って必要ないため、長期間での運用が可能となります。

⑤瑕疵担保責任が10年間保証される

瑕疵（かし）とは、見えない欠陥のことを表しており、具体的には雨漏りや急排水管の故障などが範囲として含まれています。
新築物件の瑕疵担保責任の期間は、住宅の品質確保の促進等に関する法律によって、引き渡しから10年間と定められています。

（新築住宅の売主の瑕疵担保責任）
第95条　新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕か疵しについて、民法第四百十五条、第五百四十一条、第五百四十二条、第五百六十二条及び第五百六十三条に規定する担保の責任を負う。

出典：住宅の品質確保の促進等に関する法律

一方で中古物件では、売主が不動産会社である場合には、宅地建物取引法で、引き渡しから2年以上の瑕疵担保責任を負うことになっています

（担保責任についての特約の制限）
第40条　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
出典：宅地建物取引法

売主が個人である場合は、民法において、買主が不適合を知った時から1年以内に不適合を売主に通知する必要があるとされています。

（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
第566条　売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
出典：民法

（２）不動産投資を新築アパートで行うデメリット

続いて、不動産投資を新築アパートで行う場合のデメリットを説明します。

①初期投資額が大きい

一般的に、物件購入時の頭金は、物件価格の10~20%に加え、諸費用（銀行諸経費や仲介手数料など）が現金として必要です。新築アパートは、中古アパートよりも物件価格が高いため、その分用意するべき現金が多くなります。

前項で、「新築アパートを建築する際に、場合によってはフルローンでの融資を受けることができる」と述べましたが、少数事例なので、新築アパート購入を検討している方は普段から貯金をしておきましょう。

②想定した物件と異なる可能性がある

新築物件は、イメージどおりの物件が建たない可能性があります。中古物件であれば、既に存在するため内見をすることができるので、利回りのイメージが付けやすいでしょう。
もし、イメージと異なる新築物件が完成してしまった場合には、当初の計画通り家賃収入を得ることが難しくなる可能性があります。

③中古アパートと比較すると利回りが低い

新築アパート投資は、新築こそ価値が高いですが、そこから物件としての価値は下落します。基本的に、家賃の最高設定額は初年度で次第に下がっていき、築10年になると家賃は新築時の10％程度となってしまうでしょう。

新築アパートは、中古アパートよりも物件価格が高いということは先ほど説明しましたが、利回りは収入に対する建築費用割合なので、新築アパートは低くなりがちです。
一方で、中古アパートは比較的安く購入でき、立地次第では家賃を高めに設定することができるため、利回りが高くなりやすい傾向にあります。

４、新築アパート建築にオススメの不動産投資会社

新築アパートに強いオススメの不動産投資会社をご紹介します。

（１）アメニティジョイハウス

出典：https://www.ajoyh.jp/

株式会社アメニティジョイハウスは、東京都・千葉県を中心に、土地選びから事業計画の立案、融資相談、アパートの設計・施工、賃貸管理まで一括した、ローコスト＆ローリスクの新築アパート経営を提案しています。
独自のネットワークをシステム化することで、高い入居率を確保しています。
また、東京圏（1都3県）のエリアならどこでも、数多くの協力仲介会社に募集依頼ができるので、早期入居を実現しています。
会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えません。

（２）株式会社アイケンジャパン

出典：https://aikenjapan.jp/

株式会社アイケンジャパンは、全国エリアで一棟アパート経営に特化した不動産投資会社です。独自の土地の仕入れやアパート建設をしており、アパートが築10年を経過しても「99％」というかなり高い入居率を維持しています。
もしアパート経営を検討しているなら、ぜひ資料請求をして勉強してみてはいかがでしょうか。

不動産投資で新築アパート経営を検討している方のよくある質問

Q1.新築アパートの建築費はどれくらい？

アパート建築にかかる坪単価は、次のとおりです。

• 木造（2～3階建て）57万円／坪
• 鉄骨造（2～4階建て）83万円／坪
• 鉄筋コンクリート造（主にマンション）86万円／坪

Q2.新築アパート経営の利回りの計算方法は？

実質利回り＝［（満室収入×（1－空室率）－年間費用）÷（建築費用+建築諸経費）］×100
アパート経営などの不動産投資では、実質利回りが肝です。見積もりの際には、表面利回りだけでなく実質利回りを意識しましょう。

Q3.新築アパートのメリットは？

• 区分マンションと比較するとキャッシュフローが大きい
• 中古と比較すると空室リスクが少ない
• 融資を受けやすい
• 修繕コストがかかりにくい
• 瑕疵担保責任が10年間保証される

まとめ

初めて不動産投資を行う方にとって、新築アパート経営による不動産投資はとても魅力的だと思います。
新築アパートは空室リスクを避けやすく人気物件となりやすい反面、初期投資が多く利回りが低くなりやすいというデメリットがあります。メリットを生かし、デメリットやリスクをできるだけ回避するためにも事前の調査や勉強を入念に行いましょう。

自主的な勉強では不安という方は、資料請求もしくはセミナーに参加することで知識を蓄えるとともに、信頼できるパートナー（不動産投資会社）を見つけ、新築アパート経営をしてみてください。