「50坪の土地のアパート建築費用の相場を知りたい！」
「50坪のアパートの収益性が気になる……。」
アパート経営を検討する際に、上記のような疑問を解決したいという方も多いのではないでしょうか。
この記事では、
- 50坪のアパート建築費用
- 50坪のアパートの部屋数と注意点
- 50坪のアパート経営のメリット・デメリット
- 50坪のアパートの収益性
- 実際にかかる建築費用の調べ方
について、不動産投資をはじめ投資に関する様々な情報を発信するメディア「不動産投資の教科書」が解説します。
アパート経営は年金に不安を持つ方を中心に、老後を見据えた資産運用としても注目されています。アパート経営の第一歩に、ぜひこの記事をお役立てください。
アパート建築費全般について知りたい方は、「アパート建築費用の目安は？利回り計算から建築会社の選び方まで紹介」の記事も併せてご参照ください。
目次
１、50坪のアパート建築費用はいくら？
この章では、50坪のアパート建築費用について、坪単価から求める建築費用の相場と、建築費以外にかかる費用について解説します。
（１）構造別の坪単価と50坪アパートの建築費用相場
建物の構造別坪単価の相場は、構造ごとに異なります。
| 木造（2～3階建て） | 57万円/坪 |
| 鉄骨造（2～4階建て） | 83万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造（主にマンション） | 86万円/坪 |
地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和3年分用】｜国税庁の全国平均をもとに算出
坪単価とは、建物の建築費用を表示する単位で、1坪（約3.3平米）あたりの建築費を表しています。
アパートの建築費用の相場は、構造ごとにおおよその坪単価を把握すると考えやすくなるでしょう。
上表をもとに50坪の建築費用を算出すると、下表の相場になります。
| 2階建て | 3階建て | 5階建て | |
| 木造 | 4,560万円 | 6,840万円 | ― |
| 鉄骨造 | 6,640万円 | 9,960万円 | 1億6,600万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 6,880万円 | 1億320万円 | 1億7,200万円 |
※建ぺい率80%で計算。計算式：建築費用 = 敷地面積 × 建ぺい率 × 階数 × 坪単価
詳しくは後述しますが、坪単価から算出する建築費用は建物本体の工事費となり、別途付帯工事費やその他の諸費用がかかります。
（２）構造によって変わる建築費用
坪単価表を見るとわかるように、アパートなどの建物は構造によって建築費用が大きく変わります。
構造は大きく分けると木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート（RC）造の3つに分けられます。後者になるほど強度や防音性が高く耐用年数も長いですが、建築費用が高くなるのです。
50坪に建築するアパートは、木造か軽量鉄骨造が一般的です。
（３）建築費以外にかかる費用
「（１）構造別の坪単価と建築費用の相場」で算出した建築費用は本体工事費で、他に付帯工事費と諸費用がかかります。
①付帯工事費
付帯工事費とは、ガスや電気、水道などのライフラインを整備するために必要となる費用で、アパート建築費全体の10～20％が目安となります。
地域事情により、給排水の引き込みやガス管工事にかかる費用が異なります。
②諸費用
諸費用には、古い建物の撤去費用や地盤改良工事（必要な場合）、登記費用や税金、住宅ローン関連費用などが含まれます。全体の10%前後が目安となるでしょう。
付帯工事費も諸費用も、地域特有の事情や土地の整備状況により大きく差が出てくるものです。
実際の具体的な初期費用を知るためには、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトを使うことで、無料で複数業者の見積もりを取ることができるため、広い視野を持つことができる点が最大のメリットといえます。
２、50坪のアパート建築の建ぺい率と容積率
次に、50坪のアパート建築を検討する際に注意が必要な、建ぺい率と容積率について解説します。
（１）建ぺい率とは
建ぺい率とは、土地の面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合のことで、計算式は下記のようになります。
建ぺい率 = 建築面積 ÷ 土地の面積 × 100
建ぺい率はエリアによって差があり、
- 都市部……80%
- 住宅街……30～60%
となっているケースがほとんどです。
（２）容積率とは
容積率とは、土地の面積に対する延べ床面積の割合のことで、計算式は下記のようになります。
容積率 = 延べ床面積 ÷ 土地の面積 × 100
建ぺい率と同様、容積率もエリアによって細かく指定されています。
アパート建築予定の土地の建ぺい率・容積率を把握しておくと、建築するアパートのイメージができるでしょう。市区町村に問い合わせる方法が最も確実です。
３、50坪のアパートの部屋数とエリアごとに適した間取りとは
この章では、50坪のアパートの部屋数や、エリアごとに適した部屋の間取りを紹介します。
（１）50坪アパートの間取り別の部屋数
仮にアパート建築予定の50坪の土地で建ぺい率が60%だとすると、フロアの床面積は30坪です。
30坪（100㎡）の床面積であれば、
- 単身者向けのワンルームや1K（20～25㎡）……1フロアに4戸
- 2人暮らしやファミリー向けの1LDKや2DK以上（40～50㎡）……1フロアに2～3戸
が目安になります。
東京などの都市部では、区ごとにワンルームを規制する条例があります。都市部で単身者向けのアパート建築を計画する場合は、ワンルーム条例に抵触していないか注意しましょう。
（２）エリアごとに適した間取りとは
アパート建築予定の土地のエリアは、どの属性の人が多く住むか考えてみましょう。
例えば、
- 駅から近く交通の便がいいエリア……単身者や2人暮らしのニーズが多い
- 駅から多少遠くても大学や大企業があるエリア……単身者のニーズが多い
- 住宅地で学校やショッピングセンターなどが近いエリア……ファミリーのニーズが多い
ことが予想できます。
単身者であればワンルームや1K、2人暮らしであれば1LDK以上、ファミリーであれば2LDK以上がニーズに合った間取りとなるでしょう。
さらに、ターゲットに合わせてオートロックにしたり、インターネット無料回線やカメラ付きインターフォンなどのセキュリティ設備を充実させることで、競合との差別化を図ることができます。
４、50坪のアパート経営のメリットとデメリット
この章では、50坪の土地活用でアパート経営を選ぶメリットとデメリットについて説明します。
（１）50坪のアパート経営のメリット
50坪のアパート経営のメリットは以下の通りです。
- 建築費用を比較的抑えられる
- 差別化を図りやすい
- 比較的ランニングコストを抑えられる
- 「小規模住宅用地の特例」の対象になる可能性がある
①建築費用を比較的抑えられる
50坪のアパートは、比較的小規模になるため木造や鉄骨造を選択することができ、建物自体もコンパクトなものになるため、相対的に建築費用を抑えることができます。
②差別化を図りやすい
建築費用が抑えられるため、その分セキュリティやインターネット無料回線などターゲットのニーズに合った設備投資をすることができ、競合との差別化を図りやすくなります。
少子高齢化や未婚率の上昇が進む昨今、シングルやDINKs、子供が独立したあとのシニア世代向けに小規模アパートのニーズが上がると予想されています。小規模アパートのターゲットに合わせた設備やサービスを提供することで、収益性の向上が期待できるでしょう。
③比較的ランニングコストを抑えられる
ランニングコストは建物が大きくなるほど割高になるため、50坪の小規模アパートは比較的ランニングコストが安くなります。
ランニングコストには税金、管理費、原状回復費、入居者募集の広告費などが含まれます。「規模が大きく部屋数が多くなればなるほど費用がかさむものである」ということが、イメージできるのではないでしょうか。
④「小規模住宅用地の特例」の対象になる可能性がある
住宅用地のうち、一戸あたり200㎡以下の部分を小規模住宅用地といいます。賃貸住宅の場合、1戸あたり200㎡以下の部分に固定資産税と都市計画税の軽減措置があります。
軽減割合は、以下の表の通りです。
| 敷地面積 | 軽減割合 | ||
| 固定資産税 | 小規模住宅用地 | 1戸あたり200㎡以下の部分 | 1/6 |
| 一般住宅用地 | 1戸あたり200㎡超の部分 | 1/3 | |
| 都市計画税 | 小規模住宅用地 | 1戸あたり200㎡以下の部分 | 1/3 |
| 一般住宅用地 | 1戸あたり200㎡超の部分 | 2/3 |
小規模住宅用地の特例により、土地だけを所有するよりも、住宅（賃貸住宅を含む）を建てた方が固定資産税を大幅に軽減できるのです。
（２）50坪のアパート経営のデメリット
50坪のアパート経営のデメリットは以下の通りです。
- 土地を最大限に有効活用する必要がある
- 地域により制限事項がある
①土地を最大限に有効活用する必要がある
50坪の土地は、アパートを建築するには比較的狭い土地といえるでしょう。
そのため、収益性を高くするには単身者向けのワンルームや1Kの間取りにして、部屋数を多くする必要があります。
一方、長期間入居を見込めるファミリー層に人気のメゾネットタイプの間取りにすることで、部屋数は少なくても安定した経営を期待できるケースもあります。
アパート建築予定のエリアの、ニーズをつかむことが重要です。
②地域により制限事項がある
「２、50坪のアパート建築の建ぺい率と容積率」で解説した「建ぺい率」と「容積率」の他にも、制限事項があります。
- 建物の高さの制限
- 北側斜陽制限
- 道路斜線制限・隣地斜線制限
- 高度地区による制限
- 日影規制
- 防火地域・準防火地域による制限
- 前面道路の幅の確保
- ワンルームマンションの規制
上記の制限事項は、地域によって異なります。
制限がある場合、希望するようなアパートが建てられない可能性もありますので、建築予定の土地に制限があるかどうか調べておきましょう。
５、50坪のアパートの収益性とは
この章では、50坪のアパートの利回りとシュミレーションツールの紹介、アパート経営の注意点について解説します。
（１）利回りの計算方法
利回りには、主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
①表面利回り
投資した元金から、どれだけ収益を得られたかで計算する利回りのことです。
計算式は以下の通りです。
表面利回り = （全室満室時年間収入 ÷ 建築費用） × 100
②実質利回り
表面利回りでは計算式に入っていない仲介手数料・税金などのアパート建築に必要な諸経費や、ランニングコストを加えて計算する利回りのことです。
計算式は以下の通りです。
実質利回り = （年間収入 − 年間支出） ÷ 建築費用 × 100
実質利回りは、表面利回りよりも低くなりますが、現実的な利回りであるといえます。
建築費用の見積もりを出してもらう際は、どちらの利回りが設定されているか意識しましょう。
（２）シュミレーションツールを利用してみる
「収支シミュレーション｜利回り計算｜不動産投資連合隊」を使うと、実際にどれほどの利益を得られるのかシミュレーションすることができます。
一目で収支や利回りがわかるため、一度試してみましょう。
（３）50坪アパート経営の注意点
50坪アパート経営の注意点は以下の通りです。
- 自己資金を多めに準備する
- 信頼できる管理会社を選ぶ
①自己資金を多めに準備する
アパート経営は、区分マンション経営よりも初期投資が高くなります。さらに、初めてアパートを建築する場合は経営実績がないため、融資の審査も厳しくなります。したがって、初期費用の自己資金を多めに用意しておく必要があるのです。
自己資金を1割以上準備して借入金を少なくすることで、月々のキャッシュフロー（手残り）も良くなり、安定した経営につながるでしょう。
②信頼できる管理会社を選ぶ
アパート経営は、20年以上におよぶ長期の事業です。
そのため、アパート管理がしっかりなされているかどうかは、収益性に大きく関わります。
建築予定の地域に密着した、管理実績のある管理会社を選びましょう。地域のニーズをつかむ情報収集という点から見ても、重要なポイントになります。
６、50坪のアパートの建築費用を調べるには
最後に、具体的なアパート建築費用の調べ方と、費用を抑える方法について解説します。
（１）まずは土地活用サイトで一括見積
この記事では、50坪アパートの建築費用の相場やプランニング時の注意点を解説してきました。
しかし、あくまでも相場であって、具体的にどんなアパートがいくらで建てることができるのかは、ハウスメーカーや工務店に見積もりを出してもらう必要があります。
土地活用サイトを利用すると、提携している会社から複数の見積もりを取ることができるため、効率的にプランニングができるでしょう。
不動産投資の教科書では、NTTデータが運営するHOME4U（ホームフォーユー）をおすすめしています。
HOME4U（ホームフォーユー）の特徴として、
- 厳選した優良企業と提携している
- NTTデータが運営している安心感
- 提携している建設会社から最大7社までプラン請求先を選べる
といった点があげられます。
アパート経営において、複数のプランから最適な選択をすることが収益の最大化の観点から非常に重要ですので、一括見積もりをぜひ活用しましょう。
（２）アパート建築費用を抑える方法
アパートの建築費用を抑える方法としては、以下の3つがあげられます。
- 一括見積を利用する
- 建築費用に含まれる「マージン」を考慮する
- シンプルな設計にする
以下にて詳しく解説します。
①一括見積を利用する
まずは、複数社のプランを比較検討することで建築費用が抑えられます。
アパート建築費用は大きな金額になるため、似たような内容でも建築費用に差が出ることがよくあるのです。
出典：HOME4U
②建築費用に含まれる「マージン」を考慮する
大手メーカーに依頼をした場合、実際に工事を行うのは地元の工務店であるケースがあります。このケースでは、工事費用に大手メーカーのマージンが加算され建築費用が決まります。
そのため、工事を行う地元の工務店に直接依頼した方が建築費用が安く済む場合があるのです。見積もりは大手メーカーだけでなく、地元の工務店からも出してもらうと比較することができるでしょう。
③シンプルな設計にする
建物は、「ありがち」でシンプルな形状の方が建築費用を抑えられる傾向にあります。さらに、複雑な形状よりも部屋数を多く設けられるケースが多いでしょう。
一方、シンプルな形状では周囲との差別化を図ることが難しくなるため、地域のニーズや周囲の競合アパートを調べて選択することが重要です。
７、50坪のアパート建築費に関するよくある質問
（１）建築会社は何を基準に選ぶといい？
アパート建築を検討している方は、とにかく建築費を抑えたいと考えるでしょう。しかし、建築費の安さだけで建築会社を選ぶのではなく、以下のポイントも考慮することをオススメします。
- 建築実績が豊富で、初めてアパート建築する人のサポート経験がある
- 親身になって相談にのってくれる営業担当がいる
- 複数の選択肢を提案してくれる
（２）アパート建築のほかに50坪の土地活用方法はある？
はい。
HOME4U土地活用の提携先の中には、賃貸併用住宅やパーキングを扱う会社もあるため、さまざまな活用方法の中から選択することが可能です。
（３）50坪の土地で3階建て木造アパートの建築はできる？
可能です（条件あり）。
木三共（もくさんきょう）と呼ばれる木造3階建て共同住宅を建築するには、クリアしなければならない基準があります。しかし、2019年の建築基準法の改正により基準が大幅に緩和され、3階建てで延べ床面積が200㎡未満の場合、耐火建築物以外で設計・建築ができるようになりました。
木三共の設計基準とは？木三共のメリットデメリットも解説で詳しく説明しています。併せてご覧ください。
まとめ
今回は、50坪のアパートの建築費用やプランニング時の注意点、さらにはアパート経営について解説しました。
50坪の土地に建築するアパートは比較的小規模になる分、土地を最大限に有効活用できるかが収益性に大きく関わるといえるでしょう。
アパート経営の成功にこの記事が役立ちましたら幸いです。
