• 不動産投資
  • 2019/3/27

50代から始める不動産投資【事例編 1】一人娘に実物資産を残したい!

50代であれば、老後資金や、その先の相続も考えて、どうやって資産を構築していくかを考える年代でしょう。「老後資金の足しにしたい」「相続・相続税対策で利用したい」という理由で不動産投資を行っている50代の人は多くいます。そこで、今回は、このような目的で不動産投資に踏み切った50代夫婦の事例から、50代での資産形成についてFPの分析も加えて解説します。(伊藤亮太・ファイナンシャルプランナー)

【投資家の横顔】ラストチャンスと考え融資を使った運用を決める

Dさんは50代男性です。奥さんは40代後半で、大学生の娘さんがいます。世帯年収は夫婦の合算で1500万円ほどで、老後資金も教育資金にもある程度のめどがついてきました。Dさん夫妻は、このままでも生活は十分にできます。しかし、「融資が利用できるのは今しかない!」と思ったといいます。そこで、不動産など融資を活用した運用ができないかどうかを考えて、様々なセミナーに参加し、知識を蓄えつつ、実行に移す準備を入念にしてきたそうです。

【投資の背景】一人娘に現物資産を残すために不動産を選ぶ

Dさん夫妻が、融資を活用した資産運用の中から不動産に注目するようになったのは、「一人娘に実物資産を残したい」という気持ちが強くなったことが理由です。大きな額の相続税がかかるほどの財産があるわけではないが、「相続税対策も含めて、毎月の収支が赤字でも構わないのでよい物件を購入しておきたい」。こうした希望があったといいます。

【物件選び】収支マイナスでも資産を残すため区分マンションに投資

Dさん夫妻は、不動産投資会社を通じて東京・大田区のある駅から徒歩4分にある新築のワンルームマンションを購入しました。すでに住宅ローンも完済しており、今回の融資が最後の借り入れと決断したそうです。

価格は2600万円ほどです。用意した自己資金は500万円借入額は、約2100万円です。借入期間は25年、金利は年2.0%で実行されました。結果、諸経費など引いた手取りは、年間で15万円ほどのマイナスになりました。Dさん夫妻は、最終的に物件が資産として娘さんに残せればよいと考えていたため、キャッシュフローがマイナスでも決断に至ったそうです。

【FPの分析・アドバイス】運用で起こりうる事態を想定しておこう

Dさん夫妻のように、老後資金の構築がある程度はできており、教育資金の負担のピークを超えた人の場合には、運用を検討するのもよいと思われます。

今回のDさん夫妻については、実は物件購入後に相談を依頼されたケースです。ライフプラン設計を依頼されたため、物件というよりは、今後はどのように資産を残すか、融資返済を行っていくかをアドバイスしました。

その上でいうと、物件そのものについてのアドバイスは控えますが、キャッシュフローがマイナスである点はいずれ改善していく必要があるといえます。例えば、退職金やボーナスなどで繰り上げ返済することも視野に入れた方がよいでしょう。一括返済ではなくても、キャッシュフローがプラスになる返済方法も考えた方がよいかもしれません。

また、現在の家賃が必ずしも継続できるとは限りません。年数が経過するつれて修繕費用などが増える可能性もあります。こうした費用も別に準備しておく必要があります。

さらに、空室になった場合には、娘さんが入居する選択肢も考えているとのことでした。その場合にはローン返済が重くなります。そこで、ローン返済をできる限り早めに行えるライフプラン設計をアドバイスしました。Dさん夫妻の場合、ある程度の資産残高があるので、家計が傾くことはなさそうですが、様々な想定をしておくことは重要です。

融資を活用できるかは使い方次第

Dさん夫妻のように、年齢的に融資を受けるには今が最後のチャンスと考えて、融資を活用したい考えは十分に理解できます。

そして、不動産投資で融資を活用して家賃を効率よく返済し、残った資産を次の世代にバトンタッチする。現預金より相続税評価額も下がることから、こうした運用方法は一理あります。また、家賃収入を原資に生命保険に加入し相続税の支払いに備えることも考えられます。

融資を活用できるかは、使い方次第です。無理すれば、退職後の資金繰りに困るリスクも考えられます。老後資金のバランスを考え、その後に大きな問題が出ないかを検証した上で不動産投資は行うべき世代、それが40~50代だと思います。

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