30代から始める不動産投資【事例編 1】貯蓄をやめ運用にかじを切る

30代で独身の人であれば、資金にもある程度は余裕があり「資産運用でも少しやってみようかな」と考える人は多いと思います。その場合は、株式や投資信託から始めるケースが少なくないでしょう。一方で、不動産投資に興味を持つ人が多いのも事実です。

では、30代の人は、どのような不動産投資を行っているのでしょうか。私のセミナーに参加し、実際に不動産投資をした30代の人を例に、FPとしての分析も加えて解説していきます。（伊藤亮太・ファイナンシャルプランナー）

【投資家の横顔】資産運用の疑問解消でセミナーに参加

今回紹介するAさんは、30代の独身男性です。年収は500万円ほどで、生活もある程度の余裕が出てきたそうです。ただ、資産運用については、今まで貯蓄だけで「果たしてこのままでよいのか？」と疑問を持っていたといいます。「このまま貯蓄を継続すべきか、または何か運用を考えたほうがよいのか」。その答えを探すべくセミナーに参加しました。

【投資の背景】ハイリスクな株式を避けて不動産を選ぶ

Aさんは、預貯金が1000万円近くありました。一方で、貯蓄をしてもほとんど増えない状況から「寝かせておくぐらいなら、少しでも増やせる運用をしたい」と考えていたそうです。しかし、「株式のようなハイリスクな金融商品には手を出したくない」とも思っていたといいます。そこで「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれる不動産に興味を持ち、投資をすることにしたのです。

【物件選び】駅近物件に絞って収支がプラスに

では、Aさんはどんな物件に投資したのでしょうか。

彼は駅の近くで一人暮らし用（ワンルーム）の投資物件に的を絞り、東京の五反田駅から近い物件を購入しました。購入資金は、ある程度の預金があったので、自己資金として300万円を用意。あとは借り入れで賄いました。

価格は1980万円。築20年前後の物件ですが、駅からも近く賃貸ニーズは強い地域です。家賃は月額8.2万円に設定。借入金額は1680万円で、金利年が2％、借入期間は35年で不動産投資ローンを組みました。

毎月の返済額は5.5万円ほどです。諸経費を除いても月次収支はプラスで、年間収支も16.8万円の利益になりました。表面利回りは5％ですが、実質的な投資利回りは5.7％になり、Aさんの考え方に沿った満足のいく投資結果となったのです。

【FPの分析・アドバイス】金利と売り時に注意する

私から見ると、Aさんはコツコツする投資に向いているといえました。実際、投資した物件は月次収支がプラスで、空室にならなければ安定的な収益を生み出せると期待できます。また、物件は、所在地が駅の近くなので、今後築年数が経過しても家賃の引き下げをせずに貸すことができそうです。

一方で、彼に注意してほしい点は「金利」と「売り時」です。

昨今の低金利であっても年2％の金利を継続して支払っていくのか、それとも繰り上げ返済をして金利の負担をなくしていくのか。今後の検討材料です。一方で、金利が上昇するまでは、このまま借り続け、金利上昇に備えて資金を蓄えておいて、いつでも返済できるようにしておくのもよいかもしれません。

売却については、売らずに継続して安定収益を得ていくのか、いずれ売却も検討していくのか。もし売却を視野に入れるのであれば、トータルで収益が多くなるような出口戦略を考える必要があります。さらに、物件は10年単位で見ると修繕などで、お金がかかります。そのため、不測の事態に備えた資金も準備しておくべきといえます。

次のステップはバランスのよい資産運用

Aさんは初めての運用が不動産でした。現状では毎月コツコツ家賃を稼ぎ、収支がプラスです。そのお金はためておいて、繰り上げ返済か次への運用資金として確保しているといいます。Aさんの次のステップは、地域を分けた不動産投資か、投資信託や外貨などバランスを考えた運用を検討することです。時間分散、地域分散、商品分散を考えながら、バランスよい資産構築を目指すべきでしょう。

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