不動産の査定方法!知っておきたい3つの方法について

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マイホーム不動産の売却を検討されている方がやるべきことの一つとして、自分の不動産の価値を調べるための「査定」があります。

しかし、査定方法には様々なものがあります。全てについて詳しく理解されていない方もいらっしゃるのではないでしょうか。不動産売却で損しないために不動産の査定方法について理解しておくことは重要です。

そこで今回は、不動産の査定方法について詳しく書きますので、参考にして頂けると幸いです。

 

 

目次

1、査定方法について知る前に簡易査定を利用しておく

2、不動産の3つの査定方法

3、取引事例比較法

4、収益還元法

5、原価法

1、査定方法について知る前に無料の簡易査定を利用しておく

不動産査定サイトでの簡易に自分の不動産の価値を調べる事ができます。

まずは簡易査定をしておおまかなご自身の不動産の価値を知っておきましょう。

簡易査定をするにあたっては、不動産会社によって査定基準が異なりますので、複数の不動産会社を選ぶといいでしょう。

以下にて利用者数が多いオススメの3つのサイトをピックアップしました。短時間で無料で査定金額がわかるので、是非利用してみて下さい。

(1)HOME4U

住み替え、買い替えなどの実績が豊富なため、まず概算知っておきたい方にオススメ!!

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☆ポイント☆

  • 入力約60
  • 500万人利用
  • 「不動産一括査定サイト」として日本最大級
  • 大手不動産会社参画率1位
  • 15周年の老舗で安心
  • 最大6社まで一括査定依頼可

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(2)RE-Guide(旧SBI)

宅建業免許を持っている会社が運営しており、プロの目線で参加会社を厳選、高値で売りたい方にオススメ!!

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☆ポイント☆

  • 入力約60
  • 運営11年目の老舗サイト
  • 大手不動産会社/地元で実績豊富な会社など多数参加
  • 最大10社まで一括査定依頼可
  • 不動産のプロが高値で売る仕組みを追求

⇒公式サイトはこちら

 

(3)スモーラ

近隣の物件の相場を確認することが可能なので、周辺の物件相場も把握したい方にオススメ!!

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☆ポイント☆

  • 登録店舗数が2500店舗!
  • 複数社一括査定依頼可
  • 賃貸の提案も対応可能
  • 売却に役立つ冊子プレゼント
  • 全国エリア

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一都三県の物件を売却予定の方は、対応エリアを一都三県と限定したソニー不動産の査定サイトを利用してみてください。

ソニー不動産

売却コンサルによる徹底的なサポートがあり、本気で高値売却を目指す方にオススメ!!

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☆ポイント☆
  • 売主だけ担当
  • 専任割引最大5万円
  • 対応エリア:1都3県に特化

⇒公式サイトはこちら

 

なお、不動産の査定流れや査定価格の考え方などについて詳しく知りたい方は「不動産を売却する際の査定について知っておきたい5つのこと」をご参照ください。

2、不動産の3つの査定方法

不動産の査定をするには、大きく以下の3つの査定方法が使われています。

  • (1)取引事例比較法
  • (2)収益還元法
  • (3)原価法

では、それぞれについて詳しく見ていきましょう。

3、取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象不動産と同じような条件の不動産の取引事例の価格と比較をしながら、他の取引事例の価格をベースに、

  • 市場全体の動向
  • 取引の時期

などを踏まえて調整を行った上で、対象不動産の査定価格を算出する方法です。

不動産の査定価格を算出するに、最も基本的な査定方法として使われています。

なお、不動産の実際の取引価格については、国土交通省の「土地総合情報システム」にて調べる事ができますので、ぜひ利用してみてください。

4、収益還元法

(1)収益還元法とは

収益還元法とは対象の不動産が将来生み出すだろうと予測される純利益と現在価値を総合(収益価格)し、査定価格を算出する方法です。

投資不動産の査定価格の算出において多く使われている方法です。

(2)収益価格の計算方法

収益価格を算出するには、以下の2つの方法があります。

  • ①直接還元法
  • ②DCF方法

では、それぞれについてみてみましょう。

①直接還元法

直接還元法は、通常1年間における純利益を還元利回り(表面利回り)で割って、収益価格を求める方法です。

以下の計算式にて算出する事ができます。

「対象不動産の収益価格=1年間の純利益÷還元利回り」

例えば、以下の条件の物件の収益価格を計算してみましょう。

【物件情報】

  • 家賃:180万円/年
  • 諸経費:35万円/年
  • 還元利回り:5%

収益価格=(180万円−35万円)÷5%=2,900万円

②DCF方法

DCFは、「Discounted Cash—Flow」の略で、以下の2つの価値の合計を求める方法です。

  • 対象となる不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算したもの
  • 所有期間終了時に売却できるであろう価格を現在価値に割り戻したもの

直接還元法より予測の精度は高いと言われていますが、計算が複雑になっています。

DCF法については、詳しく国土交通省の「不動産評価基準」の第7章をご参照ください。

なお、収益価格について詳しくは「収益価格とは?収益価格の仕組みや計算方法について」をご参照ください。

5、原価法

(1)原価法とは

原価法とは、対象不動産を仮にもう一度建築した場合の原価を割り出したあとに、建築年数による低下した価値を原価修正し、現時点の価値を推定する方法です。

建物や一戸建ての査定価格を算出する際に使われている方法です。

(2)原価法の計算方法

原価法は以下の計算式にて算出する事ができます。

「対象不動産価格=再調達原価−減価修正」

建物の構造によって単価や法定耐用年数が異なりますが、例えば、以下の条件の建物の価格を算出してみましょう。

  • 構造:木造
  • 建築年数:11年
  • 延べ床面積:200㎡

【計算】

 15万円×200㎡×(11÷22)=1,500万円

原価法での計算方法について詳しくは「積算価格とは?積算価格の計算方法について」をご参照ください。

まとめ

【HOME4U】ビッグバナー一括査定で価格を比較⇒

今回は査定方法について書きましたがいかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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