• 不動産売却
  • 2019/5/8

持ち家があるのに転勤が決まってしまった方へ|4つの選択肢と最適な道を選ぶ方法

持ち家があるのに転勤の辞令が出たことで、さてこの持ち家をどうするかとお悩みではありませんか?

持ち家があるということは、今後転勤の予定もなく今の家に住み続けることになると思ったからこそマイホームを購入されたということだと思いますので、そこへもってきて転勤というのは青天の霹靂です。

転勤に伴って引越しをすることは決定済みとして、問題はその持ち家をどうするかです。手放したくないので誰かに貸すか、空き家のままにしておくか、それともいっそのこと売却してしまうか・・・といったように選択肢はいくつかあるものの、どれを選ぶべきかが悩ましいところです。

これまで同じような持ち家があるのに転勤になった人は、どうしてきたのだろう?この記事ではこれまでの事例から得られた教訓も交えつつ、転勤になった時に持ち家をどうするべきかという選択肢と、それぞれのメリットとデメリット、さらにはどういう人がその選択肢をとるべきなのかといった判断材料をご提供したいと思います。

1、持ち家があるのに転勤!さてどうする?

ほとんどの方にとって、持ち家があるのに転勤の辞令が出たというのは予想外の出来事でしょう。なぜなら、転勤があると分かっていたらマイホームを購入していなかったはずだからです。

まずは、今の段階の状況を整理しておきましょう。

(1)ずっと住むつもりで買った持ち家なのに・・・

決して安い買い物ではないマイホーム。それを買うために住宅ローンを組んで念願のマイホームを購入、ずっとこの家に住み続けるつもりだったところに転勤の話がふってわいたのですから、持ち家をどうするのかという問題と同時に、住宅ローンをどうするのかという問題が起きている方も多いことでしょう。

転勤は会社都合の転居なので、新居については会社が用意してくれるか、何らかの手当てをしてくれると思いますが、問題は現在住んでいる自宅の転勤後の取り扱いです。

(2)家は持っているだけでコストとリスクが発生する

ご存知の方も多いと思いますが、持ち家は不動産なので持っているだけでもコストとリスクが発生します。コストとは税金などの維持費で、リスクとは火災や災害、廃墟化など管理が行き届かないことによって考えられる問題のことです。

難しい話はさておき、住まない家を持っているということは、かなり贅沢なことだという認識を持っておいてください。

(3)自分の場合は、どうするべき?

せっかく購入したマイホームなのでできれば手放したくないが、持っているだけではコストやリスクを負担しなければならない・・・さて、どうしたものでしょうか。

次章からは取りうる4つの選択肢と、それぞれの選択肢についてさらに詳しく解説していきます。

2、持ち家があるのに転勤になった場合、取りうる4つの選択肢

転勤が決まった時に持ち家をどうするか。まずは取りうる4つの選択肢を整理しておきましょう。

(1)単身赴任する

子供の学校の問題などで簡単に転居ができないという場合も含めて、単身赴任するという選択肢があります。この場合は家族が持ち家に住み続けるため、不動産的な問題は起きません。

もっとも、家族が離れて暮らすことになるため、コストもかかりますし、それ以外の問題が起きる可能性は十分にあります。

(2)賃貸にする

持ち家を手放したくないという気持ちを優先するものの、住宅ローンや維持コストをそのまま支払い続けるのは苦しいという方が取りうるのは、持ち家を誰かに貸すという選択肢です。

マンションならまだしも、戸建て住宅だと借り手を見つけづらいことや、自分たちが住むつもりで買った家に他人が住むことへの抵抗など障害はあると思いますが、うまく借主が見つかれば現金の持ち出し負担を軽くすることができます。

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(3)売却する

もう転勤先から戻ってくる可能性がない、もしくは戻ってきたとしてもまた新たに家を買えばいいとお考えの方は、売却してしまうのが最善でしょう。売却してしまえばコストやリスクといった負担もありませんし、転勤先で心機一転を期する契機にもなります。

(4)空き家にしておく

転勤先からまた戻ってくる可能性が高く、その期間があまり長くない場合や他人が自分たちの家に住むことへの抵抗があるのであれば、誰にも貸すことなく空き家にしておく選択肢があります。

ただしこの選択肢は最もコストとリスクが高くつくことを忘れないでください。

3、転勤に伴って持ち家を賃貸にするべき人とその方法

持ち家を賃貸にする選択肢をお考えの方のために、メリットやデメリット、具体的な手順を解説します。

(1)転勤に伴って持ち家を貸す場合のメリット

転勤になって住まなくなった持ち家を賃貸にすることで得られるメリットは、主に3つあります。

  • 持ち家を手放さずにすむ(再び住む可能性を残せる)
  • 家賃収入があれば維持コストの負担軽減になる
  • 人が住んでいるため廃墟化、劣化を防げる

3つ目について補足すると、家というのは使わなければ傷みが激しくなりますし、管理が行き届いていないと廃墟化や治安の悪化、火災発生などのリスクが高くなります。誰かが住んでいることでこうしたリスクから解放されるのは、意外に大きな意味を持ちます。

(2)持ち家を貸す場合のデメリット、リスク

メリットの次に、持ち家を賃貸にする場合のデメリットとリスクを挙げてみましょう。

  • 基本的には儲からない
  • 借主がつかなければ空き家状態になる
  • 住宅ローンの契約違反になる可能性がある

最初から不動産投資をするために購入した不動産であれば利益が出るようにビジネスモデルが組み立てられていますが、転勤に伴って賃貸にするというのは想定外の展開なので、賃貸にしても儲けが出ることはないとお考えください。さらに、うまく借主が見つかれば良いですが、見つからなければ空き家状態になりコストとリスクが発生します。

3つ目の契約違反については初見ですが、そもそも住宅ローンは自己居住用の不動産購入向けであり、事業用不動産購入ためのものではありません。賃貸にすることが事業と見なされると、住宅ローンの契約違反になるというわけです。ただし、最初から事業性を目的としていたわけではなくほとんどのケースで儲けが出るわけではないので、返済が滞ることがなければそこまで問題が大きくなることはあまりありません。

(3)持ち家を賃貸にする手順

メリットとデメリットを理解した上で、持ち家を賃貸にすることを決めた方は、以下の手順を踏んでください。

1:不動産会社に相談する

持ち家を賃貸にするには、入居者を募集する必要があります。この業務は不動産会社に依頼する必要があるので、近隣の不動産会社や、ネット上で依頼する不動産会社を探すことから始まります。

近隣の不動産会社が最も親身になってくれると考えられますが、見つからない場合や対応に不満があるという場合は、以下のサイトからでも検索可能です。

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2:賃料を設定する

不動産会社に客付けを依頼する際に、家賃を設定します。不動産会社は相場観を持っているので、家賃の価格帯を提案してくれます。家賃の金額を譲りたくないのであれば強気の設定にしても構いませんが、早く入居者を決めたい場合は低めに設定する、といったように戦略に応じて賃料を設定してください。

3:入居者の募集活動をする

家賃を設定したら、不動産会社が入居者を募集する活動を開始します。不動産会社同士の情報ネットワークに賃貸情報を掲載したり、ネット上のポータルサイトなどへの掲載を行ったりします。入居希望者から問い合わせがあったら、不動産会社の担当者が現地案内などの対応をしてくれます。

4:入居者と賃貸契約を結ぶ

入居希望者が物件を気に入ったら、入居の申し込みが入ります。家賃や保証金などの条件が折り合えば、賃貸契約の成立となります。

(4)持ち家を賃貸するべき人

ところで、持ち家を賃貸にするべき人というのは、どういう状況にある人でしょうか。考えられるのは、また戻ってくる可能性が大いにある人、それと持ち家に対する強い思い入れがある人です。

ただし、戻ってくる可能性が高い人でその期間があまり長くない場合は、下手に賃貸にすると退去してもらう時に思い通りにならない可能性もあります。一度賃貸にしたら貸している間は借主のほうが強い立場にあると思ってください。

よほど強い思い入れがあるのであれば賃貸も有効な選択肢ですが、「不動産投資の教科書」としては、売却をおすすめします。その理由も含めて次章で詳しく解説します。

4、転勤に伴って持ち家を売却するべき人とその方法

ここでは、転勤を機に持ち家を売却する場合のメリットやデメリットについて解説します。「不動産投資の教科書」としては基本的に売却をおすすめしていますので、その理由も併せて解説します。

(1)転勤に伴って持ち家を売却する場合のメリット

転勤を機に持ち家を売却することには、以下のようなメリットがあります。

  • 持ち家を現金化できる
  • コストやリスクなどの負担がなく後腐れがない
  • 売却額によっては利益が出る
  • 火災保険などの保険料が戻ってくる

4つ目を除き、どれも想像の範囲を出ないものだと思います。しかし、このメリットはサラッと述べていますがどれも非常に大きな意味を持ちます。持ち家を現金化した上で、持ち続けることによるさまざまなリスクから解放されることは、思っている以上にメリットが大きく、またリスク削減になります。利用する予定のない不動産を持ち続けることによって起きるリスクが顕在化した人からは、「こんなことなら売っておけば良かった」という声をとてもよく耳にします。

4つ目の保険料については、火災保険や地震保険の保険期間が残っている場合は保険料が戻ってくるという意味です。メリットではありますがそれほど大きな金額ではなく、やはり1つ目と2つ目のメリットがとても大きいと思います。

(2)持ち家を売却する場合のデメリット、リスク

メリットの一方で持ち家を売却するデメリットについても挙げてみましょう。

  • 持ち家を手放すことになる
  • 売却額によっては損失が出る可能性がある
  • 思い通りのタイミングで売れるとは限らない

こちらの場合、最大のデメリットは「せっかく買った持ち家を手放す」というものでしょう。また、仮に売却を決断したとしても思い通りに売れるとは限らず、価格が低くなってしまったり、売るのに予想以上の時間がかかってしまうことなどのリスクが存在します。

(3)持ち家を売却する方法と留意点

持ち家の売却にあたっては、正しい手順や戦略、留意点などがあります。

「不動産投資の教科書」にはそれぞれを詳しく解説している記事がありますので、上から順に読み進めて売却マスターになってから売却活動を始めましょう。

(4)持ち家を売却するべき人

「不動産投資の教科書」もおすすめしている持ち家の売却ですが、どんな人が売却を選択するべきなのでしょうか。

  • もう住む可能性がない(戻るかどうか不透明な場合も含む)
  • 維持管理コストやリスクを回避したい
  • 転勤という機会に心機一転を図りたい
  • 持ち家が戸建てではなくマンション

4つ目について補足すると、土地のない戸建て住宅と比べてマンションのほうが売り時が重要だからです。できるだけ早く売却したほうが良いので、少しでも売却をお考えなのであれば早めに行動することをおすすめします。

5、転勤になっても持ち家を空き家のまま持っておくべき人

転勤になっても持ち家を売却せず、かといって賃貸にもせずに持っておくという選択肢について解説します。

(1)転勤になっても持ち家を持ったままにしておくメリット

転勤になって当面住むことがなくなった持ち家を、そのまま空き家の状態で持っておくことをメリットは、以下の通りです。

  • 戻ってきたらすぐに住める
  • 入居者とトラブルが起きる可能性がない
  • 自分たちの家に他人が住むことへの抵抗を感じずにすむ

3つ目については好みの問題ですが、1つ目と2つ目については入居者という当事者がいないことによる自由度の高さが大きなメリットです。入居者がいることで起きる可能性のある問題を何も起こさずに済みます。

(2)持ち家を持ったままにしておくデメリット、リスク

それではメリットのもう一方で、持ち家を空き家の状態で持っておくことのデメリットとリスクについても挙げてみましょう。

  • 税金など維持コストがかかる
  • 定期的に風を通したりとメンテナンスが必要
  • 管理が不十分だと廃墟化、治安悪化のリスクがある

お金の持ち出しと不動産を所有していることに伴う管理責任がリスクとなるというイメージです。しかし、転勤先から早く戻ってくる可能性があることや、家族の誰かがすぐにすぐに住む予定があるのであれば、空き家にしている期間が短いのでこの選択肢が有効になるでしょう。

(3)持ち家を空き家にしておくべき人

メリットとデメリットを総合して、転勤になっても持ち家を持ったままにしておくべき人とは、以下のような人です。

  • 転勤期間が短いことが分かっている
  • 誰か他人が住むことに抵抗がある
  • 維持コストを支払ってでも家を持っておきたい
  • 定期的に管理、メンテナンスをすることができる

端的にまとめると、転勤から戻る可能性が高く、しかもその期間が短い人というのが、持っておくことで最もメリットが大きくなる人だということです。

まとめ

これからも住むつもりで買った持ち家があるのに転勤が決まってしまったら、どうするべきか?

そこから考えられる4つの選択肢をもとに、それぞれのメリットとデメリット、そしてどの選択肢をとるべきかを解説してきました。この情報があれば、的確な判断を下すことができるのではないでしょうか。

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