• 不動産投資
  • 2018/11/29

一棟それとも区分?1000万円のマンション投資には魅力的な選択肢がいっぱい

1,000万円程度の資金をお持ちで、その資金を元手に不動産投資を始めてみたいとお考えでしょうか?

1,000万円というとまとまった金額なので、不動産投資においても選択肢は多くなります。少額であれば区分マンション一択になりがちですが、1,000万円となると一棟マンションも視野に入ります。

不動産投資を始めるのであれば、しっかりメリットを得たいと思われるのは当然です。具体的にお考えのメリットとしては・・・

  • 安定的な家賃収入で生活を豊かにしたい
  • 本業以外の収入源を確保してリスクや老後に備えたい
  • 不動産を所有することで資産形成をしたい

といったことが挙げられると思います。どれも不動産投資のメリットなので、魅力的なものばかりですね。

そこで、月間20万人の方々が訪れる投資家のためのメディア「不動産投資の教科書」として、お手持ちの1,000万円をどう活用するのが最善なのかという不動産投資の道筋を解説していきたいと思います

その1,000万円を大きく増やして豊かで安心できる人生を実現するする第一歩の始まりです!



目次

1、1,000万円の元手から不動産投資を始めるとどうなる?

1,000万円を元手に不動産投資を始めたら、どんな未来が待っているのでしょうか。

(1)3,000万円クラスの収益物件が年収300万円を稼いでくれる

仮に1,000万円の自己資金で3,000万円の収益物件を購入したとします。その物件の利回りが10%だとすると、年間の家賃収入は300万円です。年間300万円の不労所得が入ってくるだけでも十分魅力的ですが、メリットはそれだけではありません。

自己資金は1,000万円なので、自己資金との対比では年収300万円なので利回りは30%にもなります。本業を持っている方にとって、それ以外にこれだけ高利回りの収入源を確保できることはとても魅力的ではないでしょうか。

(2)億単位の本格的な資産形成ができる

不動産投資のメリットは、レバレッジ効果です。前項の例のように1,000万円の自己資金から3,000万円の収益物件を購入して賃料収入を稼いだとしたら、自己資金以外の残り2,000万円は銀行など金融機関のお金です。他人のお金を活用して満額の家賃収入を得ることで投資効率を飛躍的に高めることができます。

この効果を利用して2件目、3件目といった具合に所有物件を増やしていくと、億単位の資産形成が可能になります。その資金の大半が他人資本なのですから、これはローンを活用することができる不動産投資特有のメリットと言えます。

(3)安定的な副収入と安心の老後が手に入る

不動産投資から得られる安定的な副収入は、本業とは全く関係なく入り続けます。不測の事態で働けなくなった場合や亡くなってしまった場合であっても家賃収入は入り続けますし、それは老後を迎えても同じです。

これらのメリットは保険効果や年金効果と呼ばれますが、不動産投資をすれば1,000万円を元手にこうしたメリットをそのまま手に入れることができます。

しかし、そのためには正しい方法論があります。現在の不動産投資事情や物件選びのノウハウなど、成功する不動産投資のために必要な方法論を次章以降から解説していきます。

2、なぜ1,000万円あったら不動産投資なのか

資産運用法は、不動産以外にもたくさんあります。1,000万円もあれば他の選択肢もたくさんあるわけですが、なぜ1,000万円あったら不動産投資が良いのでしょうか。

(1)不動産投資ローンの審査が厳しくなっている

スルガ銀行やTATERUの融資書類改ざん問題は、不動産投資向けの融資事情に暗い影を落としています。特に一連の騒動でやり玉にあがったのが一棟アパート向け融資だっただけに、一棟アパート投資向けのローン審査が厳しくなっており、これまでローンを利用できていた人がこの問題の影響を受けてローンを使えないという事態が起きています。

この問題を受けて、融資の際に自己資金や属性に関する審査が厳格化しています。自己資金は少なくとも1,000万円以上はないと難しいとも言われているため、一棟アパート投資をお考えの方にとってはむしろ追い風と言える状況が起きています。

(2)自己資金の多い人には追い風が吹いている

先ほど自己資金として1,000万円を用意できる人には追い風が吹いていると述べました。それは融資厳格化によって競争相手が少なくなるのと、それによって収益物件の価格が下落する傾向が生まれるというのが主な理由です。

本来、不動産投資は自己資金を多く用意できる人のためのものでした。それを一般投資家にまで間口を広げたという意味ではスルガ銀行などの功績は大きいと思います。しかし、それがまた元の状況に戻りつつあるというのは、1,000万円の自己資金を用意できる人にとっては追い風となりますが、言い換えると「本来の姿」に戻っただけなのかも知れません。

(3)1,000万円あれば一棟ものにも手が届く

ローンの審査が厳格化しているというのは、一棟アパートについての問題です。しかも自己資金が1,000万円ある方であれば審査が厳格化していてもクリアできる可能性が高く、区分マンション投資向け融資の状況が変わったわけではないという状況を考えると、自己資金1,000万円で不動産投資に臨もうとされている方は、これまで通りの投資計画で参入することができる可能性が高いと言えます。

数百万円の自己資金であれば区分マンション投資をオススメするところですが、1,000万円もの自己資金を用意できるのであれば、一棟アパートと区分マンションという選択肢から選ぶこともできます。

区分マンション投資と一棟アパート投資の比較については次章で解説しますので、ここでは「1,000万円あれば一棟ものも視野に入る」という認識を持っておいていただければ良いかと思います。

(4)抜群の資産形成効果

先ほどご紹介したレバレッジ効果をいかすと、他人資本で満額の家賃収入を得ることができるようになります。この効果をいかせばローン返済の大部分を家賃収入でまかなうことができるため、2件目、3件目といったように投資の規模を拡大していくことができます。

こうして資産を拡大していくことで億単位の資産形成ができるようになるため、老後に向けてこの資産が大きな安心をもたらしてくれます。

他の資産運用法だと仮に利回り5%で運用できたとしても、10年後にようやく1,628万円ほどになるのが精一杯なので(これでも上出来だと思いますが)、不動産投資の資産形成力がどれだけ優れているかお分かりいただけると思います。

(5)将来の相続対策に

将来、相続税が発生するほどの資産をお持ちの場合は、保有資産を現金ではなく不動産にしておくことで資産の評価額を減ずることができます。特に相続資産の規模が3,000万円から4,000万円くらいの方は基礎控除からギリギリのラインなので、資産を不動産として持っておくことで相続税の課税対象から外れる可能性もあるので、不動産による相続対策はぜひ活用することをおすすめします。

不動産購入による相続税対策について詳しく知りたい方は、「不動産は相続税対策として有効?不動産購入による節税の仕組みについて」をお読みいただくことで理解が深まると思います。

3、ここで比較しておきたい「一棟」vs「区分」

1,000万円の自己資金を用意できるのであれば、一棟もの投資も視野に入ると述べました。それでは元から手が届く区分マンションと一棟マンションを比較して、どちらに投資するべきなのかを探ってみたいと思います。

(1)1,000万円あれば両方の選択肢がある

自己資金が数百万円規模であれば区分マンション投資の一択になるのですが、1,000万円の自己資金を用意できる人の多くは、おそらく年収もそれなりに高いと思われます。

そういった自己資金の多さと属性の高さによってローンを利用できる枠が大きくなるため、区分だけでなく一棟ものへの投資も現実味を帯びてくるというわけです。

(2)一棟マンションと区分マンションを利回りとリスクで比較

全般的なイメージとして認識しておいていただきたいのは、ローリスク&ローリターンなのが区分マンションで、それと比べるとハイリスク&ハイリターンなのが一棟マンションだという点です。

こちらは「ノムコム・プロ」に掲載されている収益物件の利回り推移グラフです。

まずは区分マンションのデータを見てみましょう。

出典:https://www.nomu.com/pro/trend/market/20160808.html

データの中での最新である20165月で東京都心5区の4.79%から横浜・川崎の6.61%%までとあります。

もう一方の一棟マンションについては、以下の通りです。

出典:https://www.nomu.com/pro/trend/market/20160808.html

先ほどの区分マンションと比較すると全体的に少し利回りが高いことが見て取れます。利回りの面でも一棟物件のほうが有利なのは明らかですが、その分だけリスクがあります。それぞれのメリットとデメリットについては、次項で解説します。

(3)一棟マンションと区分マンションをメリット・デメリットで比較

一棟マンションと区分マンションのどちらに投資するべきなのかという判断をするために、それぞれのメリットとデメリットを整理してみました。

 

メリット

デメリット

区分マンション

・物件価格が安く参入しやすい

・空室リスクが比較的低い

・区分所有なので1戸所有であれば空室になると空室率100%になる

・安全志向だけに一棟より利回りは低め

一棟マンション

・区分よりも利回りが総じて高い

・複数戸所有なので一部に空室が発生しても収益ゼロにはならない

・土地も所有するため資産価値が高い

・借入額が大きくなるためその分リスクが高くなる

 

この傾向から分かるのは、区分マンション=少額資金投資向けで、一棟マンション=1,000万円などまとまった資金からの本格投資向けであるということです

4、自己資金1,000万円からの不動産投資は中古一棟アパートがオススメ

「不動産投資の教科書」としては、自己資金が1,000万円あるのであれば中古一棟マンション投資をオススメしたいと思います。その理由や重要なポイントについて解説します。

(1)なぜ、中古一棟マンションなのか

本来であれば不動産投資は一棟ものを選択するのが理想的です。その理由は前章でも挙げたように土地ごと購入するため資産価値が残りやすいのと、複数戸所有なので空室リスクを緩和できる点にあります。

しかし、当然ながら区分投資よりも一棟投資の多くの資金を要するため、ローンを利用するにしても審査に通る人は限られてきます。自己資金が1,000万円あること、そしてそれに見合った年収があることなど高属性の方であれば、やはり本来の理想である一棟マンション投資をオススメしたいと思います。

(2)一棟マンションなら一層ローンを利用するべき

自己資金1,000万円から、5,000万円や7,000万円といったクラスの物件を購入するにはローンの利用が前提になります。ここでローンを利用すべき理由はすでに述べた通りですが、ローンを利用することでこうした本格的な資産価値のある一棟マンションを手に入れることができるのも、自己資金が1,000万円あるからこそです。

5、1,000万円から始める中古一棟マンション投資の流れ

それでは実際に、1,000万円を元手に中古一棟マンションオーナーになり不動産投資家になるまでの流れを解説していきましょう。

(1)不動産投資会社の比較検討

一棟マンション投資の第一歩は、不動産投資会社探しから始まります。「え?物件探しではないの?」と意外に思われるかも知れませんが、特に一棟もの投資となると不動産投資会社というパートナーの存在が投資の成否に大きく関わるため、物件探しと同時に不動産投資会社の比較検討をします。

ポータルサイトなどで見つけた収益物件に問い合わせをすると、その物件を取り扱っている不動産会社から連絡が入ります。その時の対応や担当者との相性なども見極めながら、まずはパートナーとして信頼に値するかという視点で精査してください。

不動産投資会社の比較検討法については、「なぜ、不動産投資成功のために不動産投資会社&営業マン選びが重要なのか?」にも解説がありますので、そちらもご参照ください。

(2)購入する物件の選定とシミュレーション

物件購入前に欠かせないのが、購入後の不動産経営のシミュレーションです。どれだけのコストやローン返済が発生して、それに対してどれだけの賃料収入があるのか。不動産投資会社は物件の提案と同時にシミュレーションの結果を提示してくれるので、その内容をしっかり精査して不動産投資の未来予想図を把握してください。

(3)物件の実物を確認

シミュレーションの結果、勝算ありとなったとしても、まだ購入ではありません。必ずやっておかなければならないのが、物件の現地確認です。新築物件だと物件が存在しないので見ようがありませんが、中古の場合はすでに建っているわけであり、しかも入居者もいるはずです。

物件の状態だけでなく、そこに住んでいる人たちの様子も観察してみてください。それによって自分がオーナーになった時の不動産経営の姿がある程度イメージできると思います。

それに加えて、周辺の環境もチェックしておきましょう。今後問題になりそうなものはないかという、今だけでなく将来も含めた視点でチェックしてみてください。

(4)物件の購入意思を確認、ローン審査申し込み

購入する物件が決まり、それが1,000万円以下の物件でなければ(おそらく大半がそうなると思います)、ローン審査の申し込みへと進みます。

この場合、不動産投資会社が金融機関を紹介してくれるのであれば、その金融機関を利用したほうが審査にも有利に働くでしょう。そうでない場合は、不動産投資ローン(住宅ローンではなく事業性ローンです)を取り扱っている金融機関に申し込みをします。

(5)代金支払い、登記

自己資金とローン借入金を支払うことにより、その物件は購入者のものとなります。それを法的に確定させるために、登記も行います。登記は通常、専門家である司法書士が代行します。

(6)管理会社を決める

区分マンションの場合はすでにその建物全体を管理している管理会社があるはずですが、一棟マンションを購入した場合はオーナーが管理会社を選定する必要があります。

中古物件にはすでに既存の管理会社があるので、そのまま依頼するのであれば特に選ぶ必要はありません。また、不動産投資会社が「お抱え」の管理会社を紹介してくれることもあるでしょう。

それ以外の場合は自分で探す必要があるわけですが、その方法や考え方については「大手?地元密着型?間違いのない賃貸管理会社の選び方・見極め方」で詳しく解説しています。

(7)入居者の募集

収益マンションを購入して登記が完了し、管理会社の選定を終えたらいよいよ最後のステップである入居者の募集活動です。仮に全室が満室になっている物件を購入した場合であっても、その入居者が永久にいるわけではないので、その人たちが退去した後のことを考えて入居者募集の段取りをしておく必要があります。

パートナーとして相談相手でもある不動産投資会社に依頼するのはもちろんですが、それ以外にも地元の不動産業者に依頼するのも有効です。

入居者の募集活動について一連の形が出来上がれば、以後は退去者が出るたびにその次に入ってもらえる入居者を募集するという作業の繰り返しになります。

まとめ

1,000万円あったら何ができるかという選択肢において、この記事では区分マンションだけでなく一棟マンションも視野に入れた本格的な不動産投資の解説をしてきました。

1,000万円あればかなりのことができるというイメージを掴んでいただけたのではないでしょうか?後は決断あるのみ、まずは情報収集だけでも始めてみてはどうでしょうか。

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  • 不動産投資のメリット・デメリットは?(第5章)
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