賃貸オーナーになるまでの流れはどういうもの？
賃貸オーナーになるメリットは？
どんな仕事をすればいいの？
賃貸経営をして資産形成をしたいけど、賃貸オーナーについて詳しく知らないという方もいらっしゃるかと思います。
今回は、当メディア「不動産投資の教科書」が、
- 賃貸オーナーとは
- 賃貸のオーナーになるまでの流れ
- 賃貸のオーナーになるメリット
- 賃貸のオーナーになるデメリット
- 賃貸のオーナーになる場合の注意点
- 賃貸経営を成功させるポイント
など、賃貸オーナーになるなら知っておきたいことをお伝えします。
ぜひ最後までお読みください。
賃貸経営について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。
賃貸経営の仕組みとメリットデメリット【賃貸経営の実態を知りたい方に】
フドウくん
目次
１、賃貸オーナーとは
本章では、賃貸オーナーについて詳しく解説します。
主な内容は、以下の通りです。
- 賃貸オーナーの仕事
- 賃貸オーナーが収入を得る仕組み
- どんな人が向いているのか
（１）賃貸オーナーの仕事
賃貸オーナーの仕事には、実際にどのようなものがあるのでしょうか？
仕事内容は、主に以下が挙げられます。
- 入居者の募集
- 家賃の集金
- 物件の管理
- 退去の立ち会いや敷金清算
①入居者の募集
物件を所有したら、まずは入居者の募集をします。
不動産会社に依頼した場合、不動産会社がネットや紙面などへ物件を掲載して、入居者を募集してくれます。
入居者が見つかった際は、契約手続きのサポートまで不動産会社が行ってくれることが一般的です。
②家賃の集金
家賃の集金は、賃貸オーナーにとって重要な仕事の1つです。
近年は、入居者に「銀行振込」を行ってもらう方法が一般的です。毎月家賃支払い日の翌日は、入金状況を確認しましょう。
家賃が振り込まれていないということも充分にあり得ますので、万が一、家賃振り込みがされていない場合には、本人や連帯保証人に対して督促連絡をしましょう。
長期的な滞納を防ぐために、早めに督促連絡をすることも大切です。督促連絡については、賃貸管理会社に任せることもできます。
また、家賃滞納があっても、サブリース契約をしておけば、管理会社が家賃収入を保証してくれます。
しかし、サブリースは全体の家賃収入の80%程度しか入ってこず、トラブルも発生しやすいため、当メディアではおすすめしていません。
サブリースについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をお読みください。
③物件の管理
入居してもらう、または入居者に長く住み続けてもらうためには、「物件管理」が大切です。
常に入居者目線にたって、住みやすい環境を整えましょう。
築年数が古くなると建物の老朽化が進むので、様々な修繕が必要になります。
入居者が住みやすい部屋を維持するためには、完全に壊れた時ではなく、定期的に修繕することが大切です。
修繕部位は、ガスコンロやエアコン、給湯器、給水・排水設備、外壁、塗装等様々ありますが、製品の耐用年数を目安に定期的な確認・メンテナンスを実施しましょう。
④退去の立ち合いや敷金清算
入居者退去の際は立ち会い、部屋の中を確認しましょう。破損や汚損がある場合は、敷金から控除します。
退去の際の立ち会いは義務ではありませんが、できる限りトラブルを回避するために行ったほうが良いです。
（２）賃貸オーナーが収入を得る仕組み
賃貸オーナーが得られる収益は、以下の2種類に分かれます。
- インカムゲイン・・・入居者に物件を貸し出し、家賃収入を得る方法
- キャピタルゲイン・・・所有物件の売却によって利益を得る方法
インカムゲイン、キャピタルゲインどちらの方法であっても、収益を得るために大切なのは物件選びです。
しかし、不動産投資初心者が優良物件を選ぶことは、簡単ではありません。
信頼できる第三者の意見を聞いてみることが重要です。
当メディアでは、プロの不動産投資家が不動産販売会社ではない中立な立場でアドバイスするサービスを提供しています。
今なら何回相談しても無料なので、ぜひご利用ください。
（３）どんな人が向いているのか
それでは、賃貸オーナーに向いているのはどんな人なのでしょうか？
本項では、賃貸オーナーに向いている人の特徴を3つご紹介します。
- リスクについて考えられる人
- 主体的に賃貸経営できる人
- こだわりを持って物件選びをできる人
①リスクについて考えられる人
不動産投資は比較的リスクが少なく、長期的に安定した収益を得られる投資です。
しかし、投資である以上、少なからずリスクがあることを忘れてはいけません。
ただ、不動産投資については、リスクについての理解を深めておくことで事前に対策できる投資商品です。
常にリスクについて考え対策できる人は、不動産投資で成功する可能性が高いため、賃貸オーナーに向いているといえます。
不動産投資のリスクとしては、主に以下が挙げられます。
- 空室リスク（入居者がおらず、家賃収入を得られない）
- 災害リスク（災害による物件の破損によって、思わぬ修繕費の発生が起こる）
- 家賃滞納リスク（入居者が家賃を支払いをせず、家賃収入を得られない）
不動産投資のリスクについて詳しく知りたい方は「不動産投資の14個のリスクと回避策を徹底解説」をお読みください。
②主体的に賃貸経営できる人
不動産投資は、あくまで”経営”です。物件を購入したところで満足してしまっては、不動産投資は成功しません。
賃貸経営するにおいて、長く住みたいと思ってもらえる物件であり続けることが重要です。
経営している意識をもって、主体的に管理に携わり、定期的な管理状況の確認を経て改善を繰り返せる方が賃貸オーナーに向いています。
多くの方は、管理委託会社に管理を任せるケースがほとんどです。
ここで注意しなければいけないことは、必ずしも徹底した管理をしてくれているとは限らないということです。
管理を委託する場合、不動産会社選びや管理会社選びがカギとなります。
自分で主体的に情報収集し、不動産会社を比較するなどして、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
区分マンション所有で、共同スペースの管理にも気を遣いたい方は、管理組合に参加してみるのも、1つの手段として考えられます。
③自ら情報収集をして物件選びをできる人
不動産投資において、物件選びは不動産会社選びと同じくらい重要です。
物件選びの段階で、多くのリスクを回避できるからです。
そのため、自ら情報収集をして物件選びをできる人が向いているといえます。
ネット情報や不動産会社の話のみでは、実際に住みたいと思ってもらえる物件であるとは判断できません。
現地に足を運び、入居者の目線を持って、物件周辺の環境や騒音、利便性を確認することが大切です。
２、賃貸のオーナーになるまでの流れ
賃貸オーナーになる流れは、以下の通りです。
- 予算の決定
- 物件探し
- 信頼できる不動産会社・営業マン探し
- 第三者に相談
- 物件購入
- ローンの申し込み
- 物件の決済・引渡し
- 管理会社探し
（１）予算の決定
まずは予算を決めましょう。
予算によって、物件の広さや質、エリアが異なってきます。
予算や所有したい物件の購入費用相場から、物件の条件を決めましょう。
（２）物件探し
条件がある程度定まったら、実際に物件を探します。
近年は、ネットに載っている情報や不動産会社から話を聞くだけでも多くの情報が得られます。
しかし、実際に足を運んでみないと、物件周辺の利便性や治安、騒音等分からないことも多いでしょう。
自分で現地調査をして、入居者の目線で住みたいと思う物件かどうかを判断することをおすすめします。
（３）信頼できる不動産会社・営業マン探し
物件探しと同じくらい重要なのが、信頼できる不動産会社・営業マンと出会うことです。
管理が良くない不動産会社や、あまり良くない物件であっても、売上のために無理な営業をしてくる営業マンがいるからです。
自ら情報収集をしっかり行い不動産会社同士を比較するなどして、信頼できる会社・営業マンを見つけましょう。
情報収集におすすめなのが、不動産会社が開催するセミナーに参加することです。
セミナーは、比較的会社の社長や部長、トップ営業マンなど、普通に不動産会社へ話を聞きに行っただけでは話を聞くことができない立場の方が登壇するケースも多くなっています。
そのため、不動産会社の意向や雰囲気を感じられるでしょう。
当メディア「不動産投資の教科書」でも、自社セミナーや、私たちが信頼できる会社としておすすめしている不動産会社との共催セミナーを実施しています。
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（４）第三者に相談
不動産投資をする物件・不動産会社が決まったら、一度、公正な立場の第三者に相談してみることが大切です。
不動産会社は、ポジショントークをしている可能性があるからです。
基本的には、不動産会社は不動産投資や物件の良いことを中心に話し、悪い面については、積極的に教えてくれません。
もちろん、投資家の本来の投資目的や、将来について一緒に考えながら不動産投資のサポートをしてくれる営業マン・不動産会社も多く存在します。
しかし、初心者には、不動産会社の話を聞いただけで「本当に良い物件なのか」「本当に信頼できる不動産投資会社なのか」を判断するのは至難の業なのです。
当メディア「不動産投資の教科書」では、中立・公正な立場から不動産投資についてアドバイスをするセカンド・オピニオンサービスを提供しています。
20戸以上投資物件を所有しているプロの不動産投資家が在籍しており、販売会社ではないメディアとして、投資家様が購入を考えている物件のアドバイスやおすすめの不動産会社をお伝えします。
今なら無料で何度も相談できるので、一度ご利用してみてはいかがでしょうか。
（５）物件購入
購入希望の物件が確定したら、買付証明書を不動産会社に提出しましょう。
売買契約時に、購入物件の内容について、説明されます。
契約締結後に、トラブルが発生しないように、しっかり確認しておくことが大切です。
確認ができたら、手付金を支払います。
（６）管理会社探し
物件の管理は、主に以下の2つです。
- 自己管理
- 委託管理
大抵は、不動産投資以外に本業の職業があり、時間や手間をかけられない方が多いため、管理会社に委託するケースが多いです。
委託の場合、物件を購入した不動産会社がそのまま管理も委託してくれる可能性もありますが、しっかり管理をしてくれる会社なのか確認しておきましょう。
管理が良くなければ、長く住みたいと思ってもらえる物件でなくなってしまいます。
管理をしてくれる会社を見つけることが、不動産投資成功には欠かせない要素なのです。
（７）ローンの申し込み
売買契約と同時に、銀行など金融機関に正式に融資の申込を行います。
本審査の結果には、2週間～1か月程度かかることが一般的でしょう。
結果が分かり、融資の承認がおりたら、金融機関とローン契約を締結します。
ローンについて詳しく知りたい方は、「不動産投資ローンを有利に利用するために知っておくべき９つのこと」をお読みください。
（８）決済・引渡しを行う
いよいよ物件の決済・引渡しです。
決済前に、売主・買主・不動産会社の立ち会いのもと、部屋に瑕疵がないか、引渡しできるかの確認をします。
決済は、融資を申し込んだ金融機関で行われます。決済後、引渡しをして物件の売買取引は完了します。
決済から引渡しまでは約1か月かかるため、余裕を持って行動しましょう。
３、賃貸オーナーになる4つのメリット
賃貸オーナーになることは、どういったメリットがあるのでしょうか？
主に以下の4つが挙げられます。
- ミドルリスクで長期で安定的なリターンを得られる
- 少ない自己資金で始められる
- 生命保険代わりとして使える
- インフレに強い
（１）ミドルリスクで長期で安定的なリターンを得られる
不動産の価格変動が少ないことから、不動産投資は他の投資商品と比べて、ミドルリスク・ミドルリターンであるといわれています。
また、物件の入居者さえいれば、長期的で安定的に、毎月決まった収入が手元に入ってきます。
（２）少ない自己資金で始められる
不動産投資は、金融機関から融資を受けられるので、少ない自己資金で始めることができます。
他の投資商品では、融資は受けられません。
ローンは、家賃収入から返済できるので、自己資金を減らすことなく資産形成を進めることができます。
言い換えれば、他人（銀行などの金融機関）から借りたお金を、他人（入居者）に返してもらうイメージです。
（３）生命保険代わりとして使える
賃貸のローンを組む際、団信信用生命保険に加入しておけば、契約者が返済不可能な状況になった場合、金融機関がローン残金をすべて支払ってくれます。
万一、契約者が死亡した場合でも、家族の負担になることはなく、継続して家賃収入を得ることもできます。
（４）インフレに強い
不動産投資は、インフレに強いというメリットもあります。
現預金とは異なり、現物資産なのでインフレとともに不動産の価値が上がります。
購入時より、不動産価格が上がれば、売却時にキャピタルゲインが得られるのです。
４、賃貸オーナーになるデメリット
賃貸オーナーになることは、どういったデメリットがあるのでしょうか？
主に以下の3つが挙げられます。
- 空室リスクや家賃滞納リスク、災害リスクが伴う
- 資産の流動性が低い
- 突発的な維持費や修繕費がかかる可能性がある
（１）空室リスクや家賃滞納リスク、災害リスクが伴う
不動産投資はミドルリスクな投資とはいえ、あくまで投資です。
空室リスクや家賃滞納リスク、災害リスクなど、リスクは常に起こりえます。
しかし、回避策を講じておけば、だいたいのリスクはなんてことありません。
不動産投資のリスクについて、詳しく知りたい方は以下の記事もお読みください。
（２）資産の流動性が低い
不動産は、株やFXとは異なり流動性の低い投資商品なので、現金が必要になった場合には、換金に時間がかかります。
（３）維持費や修繕費がかかる可能性がある
物件は、管理をしっかり行っていたとしても、築年数の経過により破損してしまうかもしれません。
そうなった場合、思わぬ修繕費を支払う必要が出てきます。
また、ずっと入居者にとって住みやすい部屋を保つためには、定期的にメンテナンスをする維持費も必要になります。
５、賃貸オーナーになる場合の注意点
賃貸オーナーについて、だいぶ理解が深まってきたのではないでしょうか？
不動産投資をしたいけど、
- 賃貸管理は面倒くさいのではないか
- 入居者とあまり関わりたくない
とお考えの方もいらっしゃるでしょう。
この2点は、管理形態によって変わるので、自分に合った管理形態を知っておきましょう。
管理形態は、主に以下の3つです。
- すべて自己管理
- 管理委託
- サブリース
賃貸住宅の管理形態別割合としては、「管理委託」が54.7%と最も多く、「すべて自主管理」が25.0%、「一括借上げにより管理（サブリース等）」が 20.3%となっています（出典 – 日本住宅総合センター「民間賃貸住宅の供給実態調査」）。
やはり本業が別にあり、手間や時間をかけることが比較的できないという方も多いので、「管理委託」を選んでいる人が多いようです。
なお、「管理委託」「一括借上げにより管理（サブリース等）」は、基本的に入居者との関わりを持ちません。
６、賃貸経営で成功するためのポイント
本章では、賃貸オーナーになって、成功するポイントをお伝えします。
- 現地に足を運び、自分の目で見て物件を選ぶ
- リスクについて考え、事前に対策を講じる
- 入居者の目線にたった賃貸経営する
- パートナーとなる信頼できる不動産会社を選ぶ
（１）現地に足を運び、自分の目で見て物件を選ぶ
不動産投資の成功には、優良物件を選ぶことが非常に重要です。
以下のようなポイントについて、入居者目線に立って「住みたい」と思う物件がどうかを判断しましょう。
- エリア
- 周辺地域の環境
- 利便性
- 治安
- 騒音など
ネットや不動産会社の情報だけでは分からないことは、現地に足を運びしっかり確認しておくことが大切です。
（２）リスクについて考え、事前に対策を講じる
何度もお伝えしていますが、不動産投資はミドルリスクな投資とはいえ、リスクがつきものです。
しかし、不動産投資のリスクは、対策を打つことで回避できるものも多いです。
事前にどんなリスクが起こり得るのか、そのリスクに対する対処法としてできることはあるのかを考え、できるだけ早く対策しておきましょう。
（３）入居者の目線にたった賃貸経営する
入居したい、長く住み続けたいと感じてもらう部屋を維持しましょう。
常に入居者の目線に立って、賃貸経営をすることが大切です。
（４）パートナーとなる信頼できる不動産会社を選ぶ
信頼できる不動産会社を見つけることが、何より大切で不動産投資の成功のカギです。
投資家の将来や、人生を第一に想い、不動産投資をサポートしてくれる不動産会社を見つけましょう。
まとめ
最後までお読みいただき、ありがとうございます。
今回は、賃貸オーナーに興味がある方に向けて、賃貸オーナーになる流れや具体的な仕事内容をお伝えしてきました。
賃貸経営を行うにあたり、物件選びや不動産会社選びが重要であることをお分かりいただけたのではないでしょうか。
不動産投資の経験がない方にとっては、判断軸も分からず、相談できる方も少なく不安に感じる方も多いかと思います。
- 購入したい物件について、第三者目線で意見が欲しい
- 本当に信頼できる不動産会社なのか
不動産投資のプロに相談したい方、第三者目線でアドバイスが欲しい方は、当メディア「不動産投資の教科書」が提供する不動産投資のセカンド・オピニオンサービスをぜひ、ご利用ください。
