• 不動産投資
  • 2019/7/18

フラット35が「不動産投資」に使えるケースとは?

フラット35が「不動産投資」に使えるケースとは?

フラット35は、住宅の取得を目的するときに利用できる長期安定的ローンとして知られています。

しかし最近、このフラット35を投資用のローンと使うことの是非が問題となっています。

投資家としては少しでも有利なローンを組みたいですが、それが契約違反となる可能性はあるのでしょうか。

ここではフラット35とは何かをあらためておさらいし、有効な活用方法を考えて行きましょう。(田井能久・不動産鑑定士、ロングステイアドバイザー、タイ・バリュエーション・サービシーズ代表取締役)

・フラット35をおさらいしよう

フラット35は、民間の金融機関と日本政府が出資している金融機関である住宅金融支援機構が協力して作っている、長期固定型金利住宅ローンの名称を言います。

この住宅金融支援機構は、昔存在した住宅金融公庫の業務を継承する形で2007年に独立行政法人として発足しました。

前身の住宅金融公庫は住宅ローンを直接融資していましたが、住宅金融支援機構ではこのフラット35を民間の金融機関から買い取って、その債権を証券化して投資家に売却することを主たる業務としています。

そのためフラット35の申し込みをした銀行から債権が譲渡され、金融機関を通して返済されている形となっています。

フラット35の最大の特徴は、固定金利で最長35年の間はフラットな金利であること、また債権者が民間の銀行でないため長期に安定した金利で借りられること等からその名前が付けられています。

また基本的には保証人が不要で、一般の銀行では属性がやや問題となるアルバイトや個人事業主、会社役員を対象にしていることも大きな特徴といえるでしょう。

・投資ローンとの違いとは?

フラット35は国がつくる住宅の金融インフラともいえるものなので、住宅購入を目的にお金を借りる、あるいは住宅ローンで使用する場合において有利な条件に設定されています。

一方で投資ローンは個人投資家がマンションやアパートを経営、いわば大家業を営む上で貸し付けが行われるお金で、投資ローンは不動産の賃貸収入によって生み出す収益性をもとにローンが実行され、担保として購入する不動産がその目的になることが多いでしょう。

いずれも不動産に対して使われるローンではありますが、その目的が投資なのか、住居なのかという目的の違いは金融機関にとって重要なため、投資ローンと住宅ローンはまったく違うものと考えて良いと思います。

そのため、住宅ローンを投資目的で使用した場合は契約違反となって直ちに全額返済をしなければならない可能性もある事をご存じでしょうか。

不動産投資におけるフラット35の利用は、今年の5月ごろにスルガ銀行の不正融資が発端となって「なんちゃって」スキームなどと言われ、大きな社会問題となりました。

それによりフラット35の利用について、あらためて確認する必要が生じたのです。

・利用の可能性

このようにフラット35は基本的に投資用には使えませんが、一定の条件では投資ローンとして使える場合があります。

それは転勤や転職等のやむを得ない状況で、返済中の住宅を賃貸にすると言ったケースです。

住宅金融のご返済開始後の注意事項について」より

例えば遠方に転勤とまではいかなくても、横浜から東京など関東近辺内で勤務地が代わる可能性があり、どうしても通勤が難しい場合は転勤を理由に購入した不動産を貸し出すことはできると考えられます。

また例えば地方に住むご家族の長男が進学で東京に行く、逆にお父さんが担任赴任で地方に行く場合などはセカンドハウスローンとしてワンルームマンションなどを購入し、住居として使い、卒業や地方から戻ってきた場合にその物件を貸し出したりする場合も該当するケースとなるでしょう。

最初から投資目的ではないものの、その後の事情の変化に応じて自宅を賃貸に出す必要が生じた場合には変更が認められる場合が多く、結果として賃貸物件に対して使用できる可能性もあると言えます。

・ライフスタイルに合わせて用途を確認しよう

生き方も多様化している今、家は一生に一度の買い物でなくライフスタイルに合わせて、貸し借りや所有をし、収入を得ることもライフプランとして考えるべきだと思います。

ただ初めから賃貸向けのアパートやマンションに対する資金調達でフラット35を使うことは契約上できませんので、それを「可能にします」というセールストークで近づいてくる営業マンには関わらないほうがいいでしょう。

フラット35は幅広い用途で使えるローン商品なので、使用用途を確認しながらご自身の生活に合わせて検討してみても良いのではないでしょうか。

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