フラット35とは？不動産投資ローンとの違いを解説

フラット35は、住宅の取得を目的として利用できる長期間安定的なローンとして知られています。

投資家としては少しでも有利なローンを組みたいですが、フラット35を投資用ローンとして使うことはできるのでしょうか。

フラット35の基礎知識をあらためておさらいし、有効な活用方法を考えてみましょう。

フラット35とは、日本政府が出資している金融機関である住宅金融支援機構と、民間の金融機関とが提携して提供する、長期固定型金利住宅ローンのことです。

１、フラット35とは

フラット35とは、日本政府が出資している金融機関である住宅金融支援機構と、民間の金融機関とが提携して提供する、長期固定型金利住宅ローンのことです。
住宅金融支援機構とは、国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人です。

２、フラット35の特徴

まずは、フラット35の特徴をおさえておきましょう。

（１）全期間固定金利

フラット35の最大の特徴は、固定金利で最長35年の間はフラットな金利であることです。

返済中に金利が上昇したとしても返済額は変わらず、毎月の返済額が決まっているので、資金計画や家計のシミュレーションを立てやすいといえるでしょう。

（２）団信に加入できる

金融機関でローンを組んで不動産を購入すると、原則、団体信用生命保険に加入することになります。

団体信用生命保険は「団信」と呼ばれ、団信の保険料はローンの利息に含まれています。

ローン契約者が死亡または高度の障害状態になった際に、ローンの残債が保険金から支払われるしくみです。

フラット35では、基本的に団信への加入は任意となっています。団信に加入しない場合、保険料分の金利が引き下げられます。

一方、フラット35の商品の中には、団信への加入が必須のものもあるので、団信加入を希望していない場合は留意が必要です。

（３）フラット35の利用条件

フラット35の主な利用条件は、以下の通りです。

年齢	申込時の年齢が満70歳未満の方（親子リレー返済をご利用の場合は満70歳以上の方も申込可）
借入金額	100万円以上8,000万円以下（1万円単位） 建設費または購入費用
借入期間	15年以上35年以下
借入金利	全期間固定金利 資金受取時に決定
対象となる住宅の面積	一戸建てなど…70㎡以上　 マンションなど…30㎡以上
保証料・繰上返済手数料	不要
団体信用生命保険	任意
火災保険	加入必須

利用条件の詳細を確認したい方は、【ふらっと35】をご覧ください。

（４）フラット35Sとは

住宅金融支援機構が提供するフラット35の一種である「フラット35S」は、住宅ローンの金利が年0.5％以下という非常に低い金利で借り入れることができる商品です。

低金利、借り換えのしやすさ、返済方法の選択肢が豊富といったメリットがあります。

フラット35Sの利用条件は、

• 省エネルギー性にすぐれた住宅
• バリアフリー性にすぐれた住宅
• 耐震性にすぐれた住宅
• 耐久性・可変性にすぐれた住宅

を取得する場合になります。

取得予定の住宅が該当する可能性がある場合は、【フラット35】S：長期固定金利住宅ローンで詳細を確認しておきましょう。

３、フラット35を不動産投資目的で利用できる条件

フラット35は基本的に投資用には使えませんが、一定の条件では投資ローンとして使える場合があります。

それは転勤や転職等のやむを得ない状況で、返済中の住宅を賃貸にすると言ったケースです。ただし、金融機関の窓口で住所変更に関する手続きが必要です。

参照：フラット35‐よくある質問

最初から投資目的ではないものの、その後の事情の変化に応じて自宅を賃貸に出す必要が生じた場合には変更が認められる場合が多いでしょう。

結果として、賃貸物件に対して使用できる可能性もあるといえます。

４、フラット35と不動産投資ローンの違い

フラット35は、住宅購入を目的にお金を借りる、あるいは住宅ローンで使用する場合において有利な条件に設定されています。

一方で不動産投資ローンは、個人投資家がマンションやアパートを経営、いわば大家業を営む上で融資が行われるお金です。

不動産投資ローンは、不動産の賃貸収入によって生み出す収益性をもとにローンが実行され、担保として購入する不動産がその目的になることが多いでしょう。

いずれも不動産に対して使われるローンではありますが、その目的が投資なのか、住居なのかという目的の違いは金融機関にとって重要です。投資ローンと住宅ローンは、まったく違うものと考えて良いと思います。

そのため、住宅ローンを不動産投資目的で使用した場合は契約違反となって、直ちに全額返済をしなければならない可能性もある事をご存じでしょうか。

不動産投資におけるフラット35の利用は、今年の5月ごろにスルガ銀行の不正融資が発端となり、大きな社会問題となりました。

フラット35のサイトでも、具体的な事例をあげて注意喚起を行っています。知らないうちに自身が該当していないかどうか、改めて確認しておきましょう。

参照：【フラット35】の不正利用に巻き込まれないために

フラット35に関するQ&Aまとめ

（１）フラット35のデメリットはありますか？

フラット35は、全期間固定金利なので、他の金利タイプの商品よりも金利は高い傾向にあります。

一方、変動金利は金利上昇リスクを伴いますが、フラット35であれば金利上昇リスクはありません。

（２）フラット35親子リレー返済とはなんですか？

ローンの申込者本人と、その後継者が2世代で住宅ローンを返済していく制度です。親子リレー返済を利用することにより、返済期間を長くすることができます。

（３）フラット35を利用する際のポイントはありますか？

せっかくより豊かな暮らしをするためにフラット35を利用して住宅を購入したのに、月々の返済のために家計が苦しいなんてことになってしまうと、元も子もありません。

計画的な返済を行えるように、しっかりシミュレーションを行っておきましょう。

まとめ

生き方も多様化している今、家は一生に一度の買い物でなく、ライフスタイルに合わせて貸し借りや所有をし、収入を得ることもライフプランのひとつになるでしょう。

ただ、初めから賃貸向けのアパートやマンションに対する資金調達でフラット35を使うことはできません。

「フラット35を利用した不動産投資を可能にします」というセールストークで近づいてくる営業担当には、関わらない方が賢明です。

フラット35は将来の生活設計がしやすくなる住宅ローンです。使用用途を確認しながら、ご自身の生活やライフプランに合わせて、検討してみても良いのではないでしょうか。