不動産価格の推移は、今後どのように動くのでしょうか。
かつての不動産バブルでは、土地や建物の価格が急激に上昇しました。その後、バブルは1991年に崩壊し、その後しばらくの間、不動産価格は低迷しました。
2007年頃、一度上昇に転じましたが2008年のリーマンショックによる景気後退で再度低迷期に入りました。
しかし、2012年以降アベノミクスと金融緩和で日本の不動産市場は回復し、都市部を中心に価格が上昇。新型コロナウィルスのパンデミックを経ても上昇傾向は継続しています。
これは、低金利政策や海外からの投資などが原因とされています。
しかし、インフレや円安など不透明さが増す2023年は、不動産価格は更に上がるのでしょうか、それともそろそろ下がるのでしょうか。
今後の不動産価格の推移が気になり、居住用不動産や投資用不動産を購入したいものの、悩まれているという方もいらっしゃることでしょう。
- 不動産価格の推移の調べ方
- 最新の不動産価格の推移
- 今後の不動産価格の推移
などについて解説します。
不動産売却について、詳しくは以下の記事もご覧ください。
不動産売却をできるだけ高くするコツと見落としがちなポイントを解説
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近年の不動産価格は、2020年上半期にパンデミックの影響で低迷しましたが2020年下半期に持ち直し、2023年現在不動産価格は上昇傾向にあります。特に、マンションの価格が高騰しています。
１、不動産価格の推移はどう調べる？
具体的に、不動産価格推移の調べ方について、みていきましょう。
（１）“不動産価格指数”と“公示地価”を調べる
不動産価格の推移は、不動産価格指数と公示地価を調べるとわかります。
不動産価格指数とは、不動産価格の動向を指数として表した統計データです。2012年8月以降毎月、国土交通省から公表されており、住宅地や商業地ごとに指標を確認できます。
不動産価格指数は、実際の取引価格情報をもとに、物件による影響を除去するなどの統計的な操作を加えて作成されており、不動産取引の情勢を把握するデータといえるでしょう。
公示地価は、土地の評価や取引の基準となる最新の地価指標です。毎年1月1日時点における標準地の1平方メートルあたりの地価を調査し、国土交通省から年1回公表されます。
不動産価格の傾向や、今後の推移を予測するための数値となります。
（２）不動産取引価格 直近の相場を確認できるサイト
実際の取引価格（実勢価格）を確認できるサイトとして、以下のようなサイトがあります。
①土地総合情報システム
国土交通省が運営する「土地総合情報システム」にて、実際の不動産取引価格を調べることができます。
②レインズマーケットインフォメーション
公益財団法人 不動産流通機構が運営する、不動産物件情報のネットワークシステム（不動産流通標準情報システム）「レインズ」。
残念ながら、レインズは一般に公開されていませんが、レインズに登録されている不動産会社で実際に行われた不動産取引の価格情報が検索できるサイトとして、「レインズマーケットインフォメーション」があります。
不動産の売買に関心があるけれど不動産業者を訪ねる程ではない、という段階でも不動産価格の相場を気軽に調べることができるので、ぜひ利用してみてください。
レインズについて、詳しくは以下記事をご覧ください。
レインズの不動産情報を個人で利用するために知りたい4つのこと
（３）いま所有している不動産の価格を調べるなら“査定サイト”
不動産を所有しており、不動産売却を検討しているなら無料の価格査定サイトを利用することで、簡単に複数の会社により査定価格を比較することができます。
代表的な査定サイトをご紹介します。
すまいValue（すまいバリュー）
無料の不動産売却一括査定サイトのなかで外したくないのが、不動産大手6社が共同で立ち上げた「すまいValue」です。
6社というと少ないように感じるかもしれませんが、このうちの3社は以下のとおり。
- 三井不動産リアリティネットワーク
- 住友不動産ステップ
- 東急リバブル
この3社だけで、業界における仲介件数がトップ３を占めているため、査定サイトの中では流通件数自体は最多です。
参加している6社は、すべて全国的なネームバリューを誇る大手不動産業者で、「すまいVAlue」を利用した人の96.3% が安心感があると回答しています。
不動産を売却するときに、安心感を最優先させたい人におすすめの一括査定サービスです。
SUUMO（スーモ）
「SUUMO」は、株式会社リクルートが運営する一括査定サービスです。
全国に対応しており、提携社は大手から地域密着型まで幅広く、10社に査定を依頼できます。（※査定可能会社数は物件所在地によって異なります）複数社に査定を依頼することで適正な相場を知ることができるのは大きなメリットです。
相続やローンなど不動産を売却する際の注意点についてのサポート体制も充実しており、SUUMO売却査定の利用者満足度は91％。（2021年3月調べ）
できるだけ多くの査定結果をもとに比較検討したい人におすすめの無料一括査定サービスです。
SRE不動産
「SRE不動産」はソニーグループの不動産会社です。
注目すべき特徴として、売り手と買い手の双方の担当者となることを原則禁止し、売却専門・購買専門に組織を分けた「エージェント制度」が挙げられます。
仮に自社で買い手が見つかったとしても、業務や担当が完全に独立しているため、売却エージェント（担当）は100％売り手の要望にそって交渉にあたります。
「業界最高水準のAI（人工知能）」による客観的でより正確な査定価格の算出と、「売却に特化した専門エージェント」のサポートによって、「安心安全なお取引」と「早く高く売ること」を徹底的に追求しているのです。
なお、SRE不動産はサービスエリア（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）が限られていますが、該当する場合はぜひおすすめしたいサイトです。
２、不動産価格の推移 最新の不動産市況は？
では、実際の不動産価格の推移についてみていきましょう。
（１）最新版・不動産価格指数の推移
本項では、全国の不動産価格指数から、各地域における不動産価格指数までをみていきましょう。
①全国の不動産価格指数の推移
上昇傾向が続いていた不動産価格は、パンデミックの影響で2020年上半期に低迷していました。
しかし一時的なもので、2020年下半期に持ち直し、2023年現在まで不動産価格は再び上昇傾向にあります。
特にマンションの不動産価格指数が上昇していることがわかります。
出典：国土交通省
価格が上昇している要因には、以下のようなものがあります。
- 低金利による不動産需要の増大
- 相続税増税に伴って、相続税対策を目的に不動産購入をする人が増加
- パンデミックの影響でライフスタイルがさらに多様化し住居にお金をかける人が増加
新型コロナウィルスパンデミックの影響による在宅勤務の普及に伴い、郊外の戸建住宅の需要が高まりました。一方で都市部の人気も継続しており、不動産市場の活性化・不動産価格の上昇傾向は続くと考えられています。
相続税対策を目的にタワーマンションを購入する「タワマン節税」については、2023年度税制改正大綱に是正措置が盛り込まれる予定です。実現すれば2024年以降制度改正され、マンション価格の動向に影響を与えることも考えられるでしょう。
②東京圏（南関東）の不動産価格指数の推移
| 2022年11月 | 2021年11月 | 2020年11月 | |
| 住宅総合 |
143.0 |
129.9 |
117.5 |
| 住宅地 |
118.8 |
116.8 |
99.0 |
| 戸建住宅 |
123.8 |
111.3 |
102.3 |
| マンション（区分） |
179.1 |
164.2 | 147.8 |
新型コロナウイルスが流行しだした2020年に比べると、2022年はすべての指数が大きく増えていることがわかります。
③京阪神圏の不動産価格指数の推移
| 2022年11月 | 2021年11月 | 2020年11月 | |
| 住宅総合 |
135.3 |
123.9 |
118.4 |
| 住宅地 |
115.7 |
104.2 |
104.7 |
| 戸建住宅 |
112.0 |
106.6 |
104.1 |
| マンション（区分） |
190.4 |
173.9 |
159.5 |
東京圏と同様、2020年に比べると、2022年はすべての指数が大きく増えています。
（２）地価の推移
続いて、地価の推移をみてみましょう。
①全国の地価の推移
引用：土地DATA
日本全国の地価（土地価格）平均は24万2691円／㎡、坪単位は平均80万2285円／坪、2022年と比較して1.59％上昇しました（2023年）。
公示地価平均は243,154円／㎡、坪単価は平均803,815円／坪、2022年と比較して変動率は100.49%です（2023年）。
基準地価平均は151,811円／㎡、坪単価は平均501,855円／坪、2021年と比較して変動率は100.19%です（2022年）。
2021年、8年ぶりに東京だけでなく大阪や名古屋などの地方圏域の全用途平均が下落しましたが、2023年の公示地価平均は2022年と比較して上昇しているため、都道府県による基準地価平均についても上昇すると考えられます。
国土交通省「令和５年地価公示の概要」によると、
- 全国平均は２年連続で上昇し、全用途平均の上昇率は0.6%から1.6%に拡大
- 三大都市圏は２年連続で上昇し、全用途平均の上昇率は0.7%から2.1%に拡大。
- 地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）は１０年連続で上昇しており、上昇率は5.8%から8.5%に拡大。
となっています。
一方で四市以外の地方圏は、2022年との比較では上昇しているものの上昇率は0.4%と小さくなっています。2019年の時点で前年比▲0.2%と下落していたことに注意が必要です。
不動産投資を行う場合には土地価格の地域差をきちんと考慮することが重要になります。
②首都圏の地価の推移
引用：土地DATA
首都圏における地価総平均は45万7471円／㎡、坪単価は平均151万2301円／坪、2022年より1.79%上昇しています（2023年）。
公示地価平均は44万4619円／㎡、坪単価は平均146万9816円／坪、前年（2021年）と比べると0.47％上昇しました（2022年）。
基準地価平均は33万5066円／㎡、坪単価は平均110万7657円／坪、2020年と比べて0.17％低下しています（2021年）。
2023年3月現在、2023年のデータは公示地価平均しか出ていませんが、公示地価平均は前年より上昇しているため都道府県による基準地価平均についても上昇すると考えられます。
③東京都の地価推移
引用：土地DATA
続いて、東京都の地価をみてみましょう。
2023年の公示価格平均は 115万9668円／㎡、坪単価は平均 383万3615円／坪、2022年と比較すると2.81％上昇しています。47都道府県の中で全国順位は1位、変動率の順位は5位です。
2022年の基準地価平均は103万9949円／㎡、坪単価は平均343万7850円／坪、2021年と比較すると1.72%上昇しています。
47都道府県の中で全国順位は1位、変動率の順位は4位です。
東京都で、土地が高額な地域は以下のとおりです。
- 中央区：806万1125円／㎡
- 千代田区：592万5933円／㎡
- 渋谷区：454万7254円／㎡
- 港区：411万5421円／㎡
- 新宿区：341万4551円／㎡
一方で、東京都の中で土地が低額な地域は以下のとおりです。
- 新島村：7066円／㎡
- 神津島村：7866円／㎡
- 三宅村：9566円／㎡
- 八丈町：1万6133円／㎡
- 檜原村：1万9433円／㎡
変動率をみてみると、以下の地域の変動率が高くなっています。
- 台東区西浅草2丁目：+8.75%
- 足立区綾瀬1丁目：+8.06%
- 足立区千住2丁目：+8.01%
- 中野区中野3丁目：+7.87％
- 足立区千住緑町1丁目：+7.87％
- 荒川区東日暮里1丁目： +7.77％
- 北区滝野川5丁目：+7.46％
- 中野区新井2丁目： +7.46％
- 荒川区東日暮里6丁目：+7.24％
- 板橋区板橋1丁目：+7.14％
（３）商業用不動産価格指数の推移
出典：国土交通省
商業用不動産については、2019年まで上昇傾向が続いていました。
2020年になりコロナの影響で下落傾向となりましたが、2022年は回復し上昇しています。
特に、パンデミックの影響をほぼ受けなかったマンション・アパートなどの一棟ものは、世界経済情勢の変化と円安で海外マネーが流入していることもあり上昇を続けています。
また、2022年後半は店舗用不動産の価格が上昇していることがわかります。2019年の水準を回復し、パンデミックの収束とインバウンド需要の増大を見据えた動きといえるでしょう。
３、今後の不動産価格の推移に影響を与える要因
これまでの不動産価格の推移についてみてきましたが、今後の不動産価格の推移はどのように予測されるのでしょうか。
今後の不動産価格の推移に影響を与える要因として、以下の5つの出来事に注目します。
- 金利の上昇
- 円安と物価上昇
- 欧米の金融不安
- 2025年大阪万博などのインバウンド需要増大
- 相続税などの税制改正
（１）金利の上昇
2022年12月、日銀の金融政策決定会合にて長期金利の変動幅が「±0.5％程度」に拡大されました。市場では「実質的な利上げ容認」「超金融緩和策が終了」と受け止められ株価が下落する事態になりました。
その後、低金利政策を継続する方針が示されましたが、住宅ローンの長期金利は上昇傾向です。
2023年4月、新たに日銀総裁に就任した植田和男氏のもとでの金融政策に注目が集まっています。
今後は長らく低金利政策を続けてきた日本の金利も上昇する可能性があります。
これまで不動産市場の活況要因となっていた低金利が見直される場合、住宅ローンをはじめとする金利の上昇により不動産需要が減る可能性も考えられます。
（２）円安と物価上昇
2021年以降で輸入木材の価格が上昇し、木造住宅の建築費も高騰しています。
2022年には、ロシア・ウクライナ情勢の影響もあり、国内でもさまざまな物価が上昇しました。
建築に関する物価・人件費が上昇することで、住宅価格が今後も上がることが懸念されています。
一方で円安のため、海外の不動産投資家から見た日本の不動産は「割安」になっています。コロナ禍以降、海外マネーが日本の不動産市場に流れ込む動きがありましたが、今後その勢いが増す可能性も考えられます。
（３）欧米の金融不安
2023年3月、アメリカの金融機関2行が破綻したと大きく報道されました。直後にスイスの金融機関クレディ・スイスの信用不安が明らかになり、欧米の金融市場で警戒感が高まっています。
一連の報道から2008年のリーマンショックを連想した方も多いのではないでしょうか。
2008年のリーマンショックは、日本の不動産市場に大きな影響を与えました。結果として、不動産価格が大幅に下落したのです。
景気が悪化し、企業の倒産や失業者が増加したため、不動産需要も低下。新築マンションの建設や中古住宅の売却が減少し、不動産業界に深刻な影響を及ぼしました。
欧米の金融不安は、為替や株価の変動要因であり、日本国内の金融政策にも大きな影響を与えるため、注視が必要です。
（４）2025年大阪万博などインバウンド需要の増大
新型コロナウィルスのパンデミックにより、好調だったインバウンド需要は一時ゼロになったと言っても過言ではないでしょう。しかし世界的パンデミックが収束し、需要は急速に盛り返しています。
さらに2025年には、大阪万博の開催が決定しています。
東京オリンピックと同様に、今回の大阪万博に向けたインフラ整備や再開発によって、経済効果が見込まれますが、大阪周辺の地域では、不動産価格や地価の上昇が期待できるのでしょうか。
ちなみに、2021年に開催された東京オリンピックでは、結論として、オリンピックによる不動産価格への大きな影響はなかったといえます。
そもそもオリンピックが無観客で行われたこともあり、予想されていたような不動産価格の上昇が起こらなかったためです。
なお、東京オリンピックで使用された選手村跡地は、「晴海フラッグ」として分譲・賃貸マンションや商業施設として開発されています。分譲マンションは4145戸と大規模であることに加え、周辺物件の価格に比べ割安といわれています。
選手村跡地周辺の勝どきや晴海では、不動産価格に若干の変動がみられると予想されます。
（５）税制改正
①タワマン節税
2023年の税制改正では、相続税を節税するためにタワーマンションを購入する「タワーマンション節税（タワマン節税）」が可能な現行制度の見直しが取り上げられました。
タワマン節税とは、相続税算出時の評価額と購入金額に差があることを利用し、その差が大きいタワーマンション高層階を購入することで現金を相続するよりも大幅に節税することです。
タワーマンションの評価額にこれまで考慮されていなかった階層についての評価が盛り込まれる方針で、現行制度下で行われている大幅な節税はできなくなります。このことが、タワーマンションの需要に影響を与えるといわれています。
②生産緑地法
一方で、2022年は、マンションを建設できる土地が増加することで土地価格が下落するという予想があったことはご存知でしょうか。
なぜマンションを建設可能な土地が増加するのかというと、1992年に制定された「生産緑地法」から30年が経過する年であり、2022年問題といわれていました。
所有する土地が自治体から「生産緑地」に指定されると、固定資産税や相続税などが優遇されます。
土地の所有者が死亡した場合、もしくは土地が生産緑地に指定された日から30年経過した場合でなければ売却できず、農業以外の目的で利用できません。
生産緑地に指定されていた土地を売却する人が現れた場合、新築不動産を建築可能な土地が増加し、周囲の中古不動産価格が下落することが懸念されていたのです。
そこで、生産緑地の指定を解除された土地が一度に売り出されないように、優遇期間をさらに10年延長する制度（特定生産緑地制度）が創設されました。
2022年6月末時点では、9割近くの農業者が特定生産緑地への移行を選んだという調査結果が出ており（特定生産緑地指定状況（R4.6月末現在））、不動産価格に大きな影響はなかったといえます。
不動産価格の推移に関するよくある質問
Q1.不動産価格の推移はどこで調べられる？
不動産価格の推移は、国土交通省が公表している不動産価格指数と公示地価を調べるとわかります。
不動産価格指数は毎月末、公示地価は毎年3月中旬に発表されます。
Q2.不動産価格指数はどうやって決まる？
実際の取引価格情報をもとに、物件による影響を除去するなどの統計的な操作を加えて決まります。
Q3.今後の不動産価格の推移に影響を与える要因は？
以下の要因が考えられます。
- 金利の上昇
- 円安と物価上昇
- 欧米の金融不安
- 2025年大阪万博などインバウンド需要の増大
- 税制改正
まとめ
今回は、不動産価格の推移と今後の予測について解説しました。
ちなみに、2020年始めから世界的に爆発的な感染状況となった新型コロナウイルスでは私たちの生活に大きな変化が見られ、不動産価格指数や公示地価が一時的に下降しました。
しかしパンデミックの渦中にあっても新築不動産価格が上昇傾向であったことは記憶しておくべきでしょう。
結果として、新築不動産の需要供給バランスに大きな変化はなかったといえそうです。
さまざまな世情によって不動産価格は変化しますが、不動産売却を検討しているなら、できるだけ正確に不動産価格に関する情報を収集することをオススメします。
