• 不動産投資
  • 2020/6/29

安易にやったら失敗する!不動産投資のワンルーム投資!

皆さんの中には、将来のための貯蓄という観点からも不動産投資を検討している方がいるのではないでしょうか。

不動産投資のなかでもワンルームマンション投資は一棟アパート投資と比べて初期費用やランニングコストも安く、初心者にとっても取り組みやすいことから失敗が少ないといわれています。

しかし、やはり投資であることを考えると無計画に安易に始めるのはおすすめできません。儲かるどころか損失を出し、「やらなければよかった」と後悔することになるでしょう。

 

そこで本記事では、これからワンルームマンションで不動産投資を始めたいと考えている人に向けて、

  • ワンルームマンション投資の特徴
  • ワンルームマンション投資のメリット
  • ワンルームマンション投資のデメリット
  • ワンルームマンション投資の失敗例
  • ワンルームマンション投資に適している人

などについて詳細を開設します。

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
(無料ダウンロード)

これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

1、ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、ワンルームタイプのマンションを1部屋購入し、賃貸として貸し出すことでインカムゲインやキャピタルゲインを得る投資手法のことです。

ワンルームマンション投資は一般的に、初心者におすすめの不動産投資といわれています。その理由のひとつに「少ない資金で始められる」という点があげられます。

2、ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資のメリットは多くあります。一棟アパート投資と比較したときに、なぜワンルームマンション投資を選ぶのかについても触れながらメリットを紹介します。

(1)元手が少なくても始められる

ワンルームマンション投資の1つ目のメリットは、元手が少なくても始められるということです。

一棟アパートや一棟マンションを購入する場合、それなりの金額となってしまい、不動産投資初心者の方にとってはハードルが少々高く感じるのではないでしょうか。

立地や利便性にもよりますが、ワンルームマンションはファミリー向けマンションと比較すると物件価格が安く、購入しやすいのが特徴です。

ローンを組んで購入するにしても、物件価格が安ければ借入れ金額が少ないので、1棟マンションと比べると、金銭的にも心理的にも負担は少ないでしょう。また、物件価格が安ければ、購入時にかかる仲介手数料や不動産取得税などの諸費用も安く抑えることができます。

(2)経費が少ない

運用面では「経費が少ない」という点がメリットです。

マンションを維持している間は、管理費や修繕積立金、固定資産税などの支払いが発生します。

これらの金額は所有する物件の占有面積に応じて決められるため、コンパクトなワンルームマンションの場合は比較的安くなります。壁紙や床材の貼り替えなどのリフォーム費用も、面積が少なければその分費用はかかりません。

(3)流動性が高い

ワンルームマンションは、他の不動産投資に比べて流動性が高いというメリットがあります。

流動性とは商品がどれだけ容易に交換できるかを示す性質のことで、不動産投資においては、物件が売れやすいか(換金しやすいか)どうかを指す言葉です。

都心のワンルームマンションは需要が高いため、物件の売却がしやすいです。そのため買い手がすぐに見つかりやすく、他の不動産に比べて比較的早く売ることが可能とさています。

流動性が高いということは、不動産投資の出口戦略も立てやすいということなので、初心者に取っては魅力的なメリットではないでしょうか。

3、ワンルームマンション投資のデメリット(リスク)

いくらハードルが低いとはいえ、投資である以上はリスクがあることを忘れてはいけません。ここでは、ワンルームマンションはもちろん不動産投資全般に考えられるリスクについて説明します。

(1)空室・滞納リスク

ワンルームマンション投資だけではありませんが、空室・滞納リスクというのは不動産投資最大のリスクです。

物件があっても入居者がいなければ家賃は入ってきません。空室となる期間が長くなれば、その間の家賃収入はゼロです。ローンで購入した物件の場合には、家賃収入がなくてもローンの返済は続けなくてはならないので、持ち出しとなってしまいます。

他の不動産投資と比べたワンルームマンション投資特有の空室リスクとは、学生や単身赴任の会社員に利用されることが多いため数年で退去となるケースが珍しくないということです。次の入居者を早く見つけて、なるべく空室期間を短くする必要があります。

ただし、入居者がいても、家賃滞納のリスクがあることに注意しなくてはなりません。これらのリスクを防ぐには、需要のある物件を選ぶことや慎重に入居者を選ぶことが大切です。

(2)家賃下落リスク

家賃を決めるときは周辺相場を参考にします。新築・中古それぞれに相場があり、相場と比べて高すぎる家賃では入居者がなかなかつきません。新築で購入した物件も年数が経てば中古物件になります。

新しく入居者を募集するときには、新築時と同じ家賃設定ではなく、中古の相場に合わせる必要があるでしょう。周辺の状況や社会情勢などによって、相場そのものが下がることもあります。

また、入居者が住んでいて、事故や事件があった場合には、家賃を下げなくては入居者がつきません。家賃収入が下がるリスクがあることは覚えておきましょう。

(3)売却できなくなるリスク

物件を売却したいと考えたとき、希望する価格で売却できない可能性があります。そもそも築年数が古くなると資産価値が下がるため、あまり高い価格では売れません。周囲に同じような売り物件が多い場合には、値下げ競争になることも考えられます。

その地域での賃貸の利用者が少ない、築年数が古すぎるといった理由から、投資物件としてのニーズがなくて買い手が見つからないこともあるでしょう。不動産投資を始めるときには売却時のこと、いわゆる「出口戦略」までしっかりと考えることが大切です。

(4)自然災害リスク

地震や台風などの自然災害で建物に被害が及ぶ可能性はゼロではありません。また、入居者の不注意による出火や、近隣の火災に巻き込まれる可能性もあります。

住み続けることができないほどの被害を受けた場合には、家賃収入は見込めず、投資としては失敗です。物件を購入する前に「新耐震基準を満たしているか」「地盤の強度はどうか」など、きちんとチェックする必要があります。また、地震保険や火災保険への加入など、多少のコストをかけても対策を講じることが大切です。

(5)金利上昇リスク

ローンを利用する場合には、金利の上昇によって最終的な返済金額が増加するリスクがあることに注意しましょう。住宅ローンには「固定金利型」と「変動金利型」があり、利率は政策金利を水準にして決められます。

固定金利型は完済まで、または設定した期間内は金利が変わりません。一方、変動金利型は半年ごとに金利の見直しが行われます。金利が上昇した場合は、毎月の返済額は同じでも利息分の占める割合が増えるため、元本がなかなか減りません。

結果、最終的な返済総額が予定よりも増加してしまうのです。金利上昇リスクを防ぐには、固定金利を選択するか、早めに繰上返済を行うことをおすすめします。

関連記事:「ワンルームマンション投資にご興味がある方必見!失敗しないために知っておくべき11のこと」

4、ワンルームマンション投資での失敗例

不動産投資において考えられるリスクを説明してきましたが、次にワンルームマンション投資での具体的な失敗例を紹介します。

(1)利回りだけで物件を選んでしまう

投資用物件情報には「利回り」が記載されています。利回りが高いほどより多くの収益が期待できるため、物件選びの最優先事項と考える人も多いでしょう。しかし、利回りの良さだけで物件を選んではいけません。物件選びに利回りを最優先して失敗したAさんの例を紹介します。

Aさんが選んだ物件の最寄り駅は、複数の路線が乗り入れるターミナル駅。人口が多く、賃貸の需要も高いエリアでした。築年数の古さが気になりましたが、室内は丁寧に使われていた様子で目立った痛みや汚れはありません。

「これならすぐに入居の申し込みがあるだろう」と考えたAさんは、物件の安さと利回りの良さにひかれて購入を決めました。しかし、予想に反して入居希望者はなかなか現れません。家賃の大幅な値下げを行い、ようやく入居者が見つかったのですが、利回りもぐっと下がってしまいました。

さらに、建物の耐震診断が行われることになり、費用が足りないという理由から、修繕積立金が値上げされることに。結局、Aさんが購入したのは、ほとんど利益を生まない物件だったのです。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、物件情報に記載されているのはほとんどが表面利回りです。表面利回りには、物件を維持するための経費は考慮されていません。また、家賃は周辺相場を参考にするため、実際にそのとおりの家賃で入居者が決まるとは限りません。

どれだけの収益が期待できるのかを確認するには、実質利回りに注目するようにしましょう。それぞれの計算方法は次のとおりです。

表面利回り=(年間家賃収入÷物件価格)×100
実質利回り=(年間家賃収入-年間経費支出)÷(物件価格+購入経費)×100

関連記事:「「利回りが高い」で物件を選ぶと危険?!不動産投資の利回りの真実と考え方

(2)入居期間が短くて、安定しない

ワンルームマンションに入居する人の多くは若い学生や会社員です。通勤・通学の利便性で物件を選ぶことが多く、異動や転職、卒業などを機に退去するケースは珍しくありません。近くに大きな工場があり、若手社員の入居が多いという理由で、物件を選んだBさんの例を紹介します。

Bさんが選んだ物件は最寄り駅からは距離があり、バスの利用が必要です。しかし、工場の社員が入居している物件だったため、入居者募集の手間はなく、家賃収入も安定していたことから物件の購入を決めました。

ところが、購入から数年後、工場が移転することになったのです。Bさんの物件の入居者も通勤に不便になるので転居しました。そのエリアの住民はファミリー層が主だったため、なかなか次の入居者が決まらず、しばらくは家賃収入がゼロになってしまったのです。

不動産投資を行ううえで、もっとも注意したいのが空室リスクです。特にワンルームマンションは、入居者の回転が早いという特徴があるため、ひとつの要素を頼りにして選ぶべきではありません。交通の便や周辺環境などもチェックして、賃貸の需要が多いかを考えるようにしましょう。

(3)ランニングコストを考えていない

管理費や修繕積立金などのランニングコストが安ければ、それだけ多くの利益が得られます。しかし、あまりに安いのも考えものです。特に修繕積立金には注意しましょう。

実際に大規模修繕が行われるときに工事費が足りず、大幅に増額される可能性があるためです。長期修繕計画については、不動産会社を通じて確認してもらいましょう。また、個別のメンテナンス費用がかかることも忘れてはいけません。メンテナンスのために定期預金を解約することになってしまったCさんの例を紹介します。

Cさんが購入した物件は築10年で、新築当時からの入居者がいました。家賃は6万円で管理費や修繕積立金、ローン返済金などを除くと、毎月手元に4万円が残ります。Cさんは、「退去時のメンテナンスはハウスクリーニングくらいだろう。ワンルームなら費用も少ないはず」と考えて、月々4万円のほとんどを自身のお小遣いにあてていました。

5年ほど経ったある日、管理会社から「給湯器が故障して交換が必要」との連絡が入りました。そのときは家賃の振込口座に残高があったため、そこから工事代金を支払いましたが、その後もエアコンの故障や水まわりの不具合などで工事が続くことに。メンテナンス費用を準備していなかったCさんは、自身の定期預金を解約して工事費を支払うことになったのです。

住宅設備の寿命は10~15年が目安とされています。築年数が15年にもなると不具合が起こる可能性が高くなり、一斉交換が必要なケースも想定しなくてはなりません。安定した不動産経営を行うには、毎月のランニングコストおよびメンテナンス費用を意識することが大切です。

5、ワンルームマンション投資に適している人

前述のとおり、比較的手頃な投資金額で始められるワンルームマンション投資は、不動産投資の初心者におすすめです。この段落では、特にワンルームマンション投資に向いている人の特徴を説明します。

(1)副業がしたいサラリーマン

ワンルームマンション投資はサラリーマンの副業として人気です。マンションオーナーになると毎月の家賃回収や入居者の募集などの業務が発生します。

しかし、管理会社に委託すれば、それらの業務を代行してくれるため、オーナーはほとんどすることがありません。家賃滞納などのトラブル処理や入居者のクレーム対応も、すべて管理会社が行なってくれます。本来の仕事に集中できるうえに、毎月の家賃収入があるというのは大きな魅力ではないでしょうか。

また、物件購入にローンを組む場合も、安定した仕事に就いていることが審査に有利になります。年収や職業などによっては低金利の融資も受けられるので、毎月の返済金の負担を軽くすることが可能です。

(2)節税対策を考えている人

すでに多くの資産を持っている人や高収入の人が、節税対策としてワンルームマンション投資を行うケースは少なくありません。管理費や修繕積立金などを経費として計上し、確定申告することで、払い過ぎた所得税が還付されるためです。

また、相続税を節約することも可能です。現金や有価証券などは額面がそのまま評価額になりますが、不動産は固定資産税評価額が基準となります。一般的には時価の70~80%で評価されるため、現金などに比べて相続税を少なくすることができるのです。

(3)長期的な視点を持つことができる人

不動産投資は、物件の構造にもよりますがローンを20〜35年という長い期間で組みます。そのため、短期間で利益や儲けを出したいと考えている人には向いていません。

一棟アパートや一棟マンションは部屋数が多いために毎月の利益(利回り)が大きくなりますが、ワンルームマンションは一部屋のみの投資です。初めのうちはローンの返済もありなかなか利益を得ているという実感が沸きにくいでしょう。

ローンを完済した後に毎月の家賃が手元に入ってくるため、それまでの長期間はストレスを感じてしまう方もいます。

空室率に左右されることは事実ですが、最終的には利益がでるのが不動産投資です。長期的な視点を持つことができるのであれば、ぜひワンルームマンション投資を行って見ましょう。

6、ワンルームマンション投資を始めるなら収支シミュレーションすることが大切!

不動産には専門用語が多く、初めての投資物件を選ぶときにはどうしても悩みがちです。

そのため、不動産会社では、月々の収支や最終的な利益がわかるように「収支シミュレーション」を作成してくれることがあります。

そこで「わからないから」といって営業マンに勧められるままに購入すると、せっかくの投資が失敗に終わってしまうかもしれません。

より良い物件を選ぶために、収支シミュレーションで確認すべきポイントを説明します。

(1)空室率や家賃下落、物件価格下落率を想定できているか

建物は築年数が経つと資産価値が下がります。それに伴って、家賃も下がっていくのが一般的です。賃貸中の物件を購入する場合、現在の入居者が退去して新しい入居者を募集するときには、同じ家賃設定にはならないため注意しましょう。

売却時の物件価格がどのくらい下がっているか、そのエリアでの空室率はどの程度かなどもチェックしたいところです。気になることは遠慮せずに営業マンに確認するようにしましょう。

(2)節税効果は本当に見込めるのか

管理費などの物件維持費は必要経費として計上できるため、不動産投資には節税効果があります。経費のなかでも特に大きいのが減価償却費です。

減価償却費とは、築年数の経過による資産価値の減少を経費とする考え方です。償却率は建物の耐用年数に応じて異なり、築年数が経つほど低くなります。つまり、築年数が経った物件は減価償却費が少なく、計上できる経費も少なくなるということです。

この場合、節税効果は少ないといえるでしょう。また、初めの年は、物件購入時にかかった登記費用などを必要経費にできますが、次の年からは経費が減るのが一般的です。2年目以降はどれくらい節税できるのか、その物件への投資が本当に節税対策になるのかなど、冷静に考えてみましょう。

(3)金利上昇を想定しているのか

変動金利型のローンを組む場合には、金利の変動を想定しなくてはなりません。金利が変われば、返済額や返済期間に影響します。金利がいつ、どのくらい上昇するのかを予測することは難しいため、いくつかのシミュレーションを行い、金利の上昇に備えた対策を考えましょう。

(4)将来的にかかるランニングコストや修繕費など想定できているか

大規模修繕の予定を確認することはもちろん、住宅設備の故障などの突発的な支出も想定しておきましょう。大規模修繕の費用が足りなければ修繕積立金が増額になる可能性がありますし、住宅設備はいずれ交換が必要な時期がきます。交換の時期や費用の概算などを加味し、そのうえで利益が出るのかを確認することが大切です。

7、ワンルームマンション投資で失敗しないために

ワンルームマンション投資は比較的ハードルが低く、初心者向けとされていますが、右も左もわからない状態で手を出すと失敗する可能性は高くなってしまうでしょう。

そのような方は、「セカンドオピニオンサービス」を利用してみてはいかがでしょうか。

始める前には本を読んだり、セミナーに参加したりして、不動産投資についての知識を蓄えておくことが大切です。さらに、賃貸市場の動向や内装・住宅設備のトレンド、税改正など、投資を成功させるために学ぶべきことはたくさんあります。

「購入を勧められている物件があるが決めかねている」「自分の判断に自信が持てない」といった場合には、不動産投資に詳しい第三者に相談するのもひとつの方法です。中立の意見を求めるなら、ぜひ「セカンドオピニオンサービス」を利用してみてください。

関連記事:「【初心者向け不動産投資】セミナー選び「5つのコツ」と役立つセミナー12選」

 

まとめ

「副業におすすめ」「節税効果が高い」など魅力的な言葉がきっかけで、ワンルームマンション投資に興味を持つ人も少なくありません。

しかし、安易な気持ちで始めると、失敗することになります。さまざまなリスクをふまえて、丁寧な収支シミュレーションを行い、慎重に物件を選ぶことが大切です。より良い投資物件を選ぶために、今回紹介した事例や注意点などをぜひ参考にしてください。

老後に不安を感じるなら必読!
ゆとりある老後を過ごすために知っておくべき
資産運用の教科書

資産運用マニュアル無料プレゼント

「自由な老後を過ごしたい」

と考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。 年金の支給に不安を感じる今だからこそ資産運用を実践的に学ぶ必要があるのです。

4つのポイントでわかりやすく解説

  • ・初心者でもわかる資産運用の全体像と基礎知識
  • ・資産運用の成功確率を高める目標の立て方
  • ・あなたに合った資産運用の種類を見分ける方法
  • ・資産運用を有利に進める為の4つの税制優遇制度の活用方法

この資料をダウンロードすることにより、資産運用の基礎的な知識がひとつひとつ身につけることができ、あなたに合った適切な判断のもとに実践的にスタートすることができるようになります。初めての資産運用だからこそ、ぜひ手にとって読んでみてください。