• マンション売却, 不動産売却
  • 2020/5/30 (更新日:)

マンション売却はどのくらいの期間が必要?できるだけ早く売るためのコツ

マンションの売却は、大きな金額が動くだけでなく、新たな住居の買い替えと同時に行わなければならない人も多いので、スムーズに手続きを進めることが重要になります。

特に買い替えを意識した場合は、売却にかかる期間がどのくらいか気になるところでしょう。そこで、今回はマンション売却にかかる期間の目安や、どうすれば早く売却できるのかといったコツについて説明していきます。

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1、マンション売却の流れ

マンション売却を検討するのは初めてで、実際にどのような手順でマンションを売却するのか見当がつかない、という人も多いかもしれません。簡単に一般的なマンション売却の手順を説明すると、このような流れとなります。

  1. マンション売却の準備をする
  2. 価格査定
  3. 媒介契約
  4. 販売活動
  5. 売買契約
  6. 決済・引渡
  7. 確定申告

実際には不動産仲介会社に任せながら手続きを進めますが、全てを丸投げにすると落とし穴にはまることがあります。最低限の知識をしっかり身につけたうえでマンションの売却を検討してください。「マンション売却の流れをおさえる! 失敗しないための注意点を徹底解説」では、おおまかなマンション売却の流れを解説しているので、参考にしてみて下さい。

2、マンション売却の期間はどれくらい

マンション売却でまず考えなければならないことは、買い替えをどうするのかという点です。新たに購入するマイホームをどこにするのかと言うことだけではなく、買い替えに必要となる資金をどうやって調達するか、買い替えローンを組む場合はどのような返済計画を立てるのか、といった資金面での計画も重要になります。

現在住んでいるマンションの「ローン残債」もどれくらいあるのか、計算しておく必要があります。基本的に、ローンを完済したうえで売却しなければいけません。そして、そのローン完済の資金源となるのがマンションの売却益です。売却に手間取っていると新たなマイホームの購入スケジュールにまで影響してしまうので、マンションの売却と新居の購入はセットで進めておく必要があります。

そこで、マンションの売却にかかる期間の目安を押さえておきましょう。あくまでも一般論ですが、売却にかかる期間は売り出しから成約までで平均3ヵ月程度、長くても半年ほどになるとされています。

ただ、この期間はあくまでも買い手が現れるかどうかに左右されると考えてください。かなり条件の良いマンションなのになかなか買い手がつかないこともありますし、売れるまで時間がかかるだろうと言われている物件なのになぜかすぐに買い手がついた、ということもあります。

とりあえずは3ヵ月間をめどに売却状況の様子を見てみる、という姿勢で手続きを進めていきましょう。逆にしっかりと準備して不動産会社に依頼したにもかかわらず、3ヵ月経ってもあまり音沙汰がないという状況であれば、どこかに売却が進まない原因があると判断できます

では次に、売却がスムーズに進まないという場合に、どのようなものが原因として考えられるかを説明していきましょう。

3、買い手が見つからない原因と対策

マンション売却で買い手がなかなか見つからない原因は、さまざまあります。マンション売却がうまくいかない原因とその対策について説明していきます。

(1)価格が相場よりも高い

売却するマンションの価格が相場より高いと、当然売りづらくなります。

相場はマンションの立地や物件のスペックなどによって決まってきます。

ですが、それ以外の突発的な要素によっても価格相場が左右されることがあるので注意しましょう。

たとえば、同じマンションの部屋が自分たちの設定価格よりも安く売り出されていた、といったケースです。対策としては、設定価格を見直すのが無難な方法です。

しかし、あまり安すぎる金額に設定してしまうと損をしてしまうばかりか、買い替えプランに支障をきたす恐れがあります。

売却をする際には不動産会社に任せきりにするのではなく、ある程度リサーチをかけて自分自身で相場を知ることが大切です。具体的な方法は「マンションを高く売却するには?マンション売却の相場を調べる4つの方法」を参考にしてみてください。

(2)不動産会社に問題がある

パートナーである不動産会社に問題があり、なかなか売れないというケースもあります。不動産会社はどれも似たような印象に見えても、実はそれぞれ得意、不得意な分野があります。

たとえばマンション売却が不得意な会社、地元での販売が得意な会社など、得意分野がそれぞれの会社にあるので、買い手がなかなか見つからないのであれば、会社を変えるのも1つの手です。

担当者の対応が悪い、あるいはあまり熱心で親身ではない場合も、会社を変更する大きな理由となります。会社自体に販売意欲が無いと売却交渉は進みません。さらに、仲介手数料を両手取り(買い手と売り手双方の仲介をして手数料を両方から取ること)するために、あえて買い手の募集をかけない、いわゆる「囲い込み」をする悪徳業者も存在します。

あくまでもイニシアチブは売主にあるので、なかなか売却が進まない場合は、不動産会社をもう一度検討してみましょう。

(3)内覧対応をしっかりしていない

売主側で大切なのが、「内覧対応」です。やはり中古マンションの売買において、購入希望者側は、実際の物件を目で見て確かめたいと考えています。家の中が汚れている、見栄えが悪い、修繕しなければならない部分が多い、といった状況では、買い手の購買意欲を下げてしまうでしょう。

海外ではこの内覧対応のために、プロの業者に依頼して部屋の中をショウルームのように演出してもらう、といったサービスもあるほどです。そこまでお金をかける必要はありませんが、ある程度は見栄えの良いように部屋をキレイにしておき、リフォームが必要なところはきちんと修繕しておく姿勢は必要です。

具体的にどのようにするかは不動産会社とよく相談して決めていきましょう。また、実際の内覧で購入希望者の質問に的確に答えられるように、事前にシミュレーションしておくことも大切です。

4、長期間売れ残るとどうなる

長期間売れていないとどういう変化が起こるのでしょうか?中古マンションの場合、長く売れ残っている物件には何か問題があるのではないかと、買い手側から敬遠されやすい傾向があります。

また、売れ残っている状態だと売り手も設定価格を下げざるを得なくなり、結果的に当初の予定よりもかなり安売りしてしまう、という悪循環に陥ってしまいます。それでも売れ残った場合の最終手段が、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」になります。

しかし、買取はかなり安い価格で買いたたかれるので、売り手としては出来るだけ避けたいでしょう。

このように、中古マンションの売却はある意味スピード勝負。売り出しから3ヵ月たっても買い手が見つからない場合は、早めに対策を打っておきましょう。

関連記事:「マンションを買取で売却するには?事前に知っておきたい6つの事【基本編】」

5、できるだけ早く売却するコツ

それでは次に、できるだけマンションを早く売却するためのコツについて解説します。

(1)パートナーとなる不動産会社選びを大事にする

マンション売却の成功はパートナーとなる不動産会社選びにかかっている、と言っても過言ではないくらい、不動産会社選びは重要です。実際に売却交渉を進めるのは不動産会社なので、パートナー選びに失敗すると売却がうまく進みません

最も注目しておくべき点は、担当する営業マンの対応です。売却交渉のほとんどは営業マンが行うので、営業マンの対応や売主との相性の良さは非常に大切です。

連絡したら迅速に対応してくれるか、困ったときに具体的な方策を提案してくれるか、こちらからの質問について丁寧に根拠を示しながら解答してくれるか、といった点から判断するといいでしょう。

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(2)部屋を綺麗にする

「内覧」はマンション売却のためには重要なので、しっかりと準備しておきましょう。購入希望者は実際の部屋の様子だけでなく、部屋の間取り、水回りの使いやすさなどを判断したいと考えています。

部屋が清潔かどうかの第一印象は購買意欲に直結するので、できる範囲で部屋を綺麗に整えておくことが大切です。

ただ、購入希望者は実際に設備がキレイかどうかだけでなく、住んでいる人にしかわからない情報について知りたいと考えています。

使い心地や日常での気づきなどについても質問されるので、これに的確に答えることも大切です。あまりネガティブな情報を伝える必要はありませんが、ウソのない範囲でできるだけ率直に答えられるように準備をしておきましょう。

6、マンション売却に大切なのは下調べと時間に余裕を持つこと

マンションの売却では、パートナーとなる不動産会社が交渉や手続きを進めてくれます。とはいえ、手続きの一切を不動産会社に丸投げするのはリスクがあることも事実です。

不動産会社があまり良くないということもありますし、あまりに知識のない状態だと足元を見られる恐れもあります。自分自身でもある程度リサーチしたり、勉強したりして、マンションの相場価格や手続きの流れなどを把握しておくことが大切です。

また、マンション売却は時間勝負という所があります。売却が長引けば価格を下げざるを得なくなりますし、買い替えと同時進行の場合はローンの返済計画などの問題もあるので、売却をスムーズに進めるためにも余裕を持った準備と計画を立てて、売却にのぞむようにしましょう。

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