• マンション売却
  • 2020/3/30 (更新日:)

マンション売却の流れをおさえる! 失敗しないための注意点を徹底解説

「マンションを売りたいけど、まずは何から始めればいいの?」
「マンションの売却に失敗したくない、注意点は何?」

マンションを売りたいけれど、まずはどうすればいいのかわからない方、損をしてしまうなど失敗しないか不安を感じている方、いらっしゃるのではないでしょうか。

マンションは売り方によって売却価格は変わります。また、売却後の手続きなどによって「失敗した」となってしまうケースも少なくありません。

この記事では、マンション売却の流れについて、失敗しないためのポイントを紹介しながら解説します。

これからマンションを売ろうと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

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1、マンション売却の準備をする

まずは、マンションを売るにあたって確認や準備が必要です。ここでは、マンション売却を依頼する前にやっておくべきことを紹介します。

(1)住宅ローンの残債確認

マンション売却を検討するなら、住宅ローンの残債を確認しておきましょう。

住宅ローンの残債を確認することで、どれくらいで売却できればいいのかや、自己資金はどれくらい必要なのかを把握することができます。

基本的に住宅ローンを完済しなければ、マンションを売却することはできません。マンションの抵当権は融資している金融機関にあります。マンションの売却金額でローンを完済できないなら自己資金の持ち出しが必要になるのです。

そのため、マンションがどれくらいで売却できるのか、おおよその相場を調べることが必要です。

調べる方法は、インターネットや新聞、情報誌などの媒体で、自宅付近のマンションがどれくらいで売られているのかを調べます。間取りや築年数、階数や設備などが近いものを見るのがポイントです。また、同じマンション内の部屋が売り出されていることもあります。

ローン残債に必要なある程度の自己資金がわかれば、次に住む家へ使えるお金のおおよその計算は可能です。

(2)買い替えをどうするか

自宅マンションを売るなら、次のマイホームをどうするのかを考える必要があります。

前章で、ローンの残債があるとマンションは売れないと説明しましたが、買い替えローンを利用することで新しいマイホームを購入することも可能です。しかし、通常の住宅ローンよりも金利が高い、審査が通りづらいなどデメリットがあります。

買い替えローンは、簡単にいえばマンションを売っても返しきれなかった分を、新しいマイホームのローンに組み込むものです。

例えば、5,000万のマイホームを購入するために、返済しきれなかった2,000万円を組み込んで、7,000万円でローンを組んだとしましょう。この場合、2,000万円分の担保がない状態で融資を受けることになるため、金利が高く審査も厳しいのです。

また、買い替えローンの特徴は、自宅マンションを売却してから新居を購入する売り先行のケースでなければ利用できません。これは、ローンの完済手続きとローン利用手続きを同時に行う必要があるためです。

買い替えローンは新しいマイホームに対し、金額が大きくなることに加え金利も高くなります。できるだけ、高くマンションを売って完済してから買い換えたいものです。
 
一方、「売り先行」に対し、次に住むマイホームを先に買ってからマンションを売却する方法を「買い先行」といいます。

買い先行では、マンションの売却が遅れると二重ローンになってしまうことや、売り急ぐため安い金額で売却してしまうなどのデメリットも少なくありません。

しかし、新居選びに時間をかけられることや、仮住まいを準備する必要がないことなどのメリットがあります。

買い先行は、新居の購入資金に余裕があり、マンション売却資金を新居の購入資金へ充てる予定が無いなど限られたケースになるでしょう。

(3)書類の準備

マンションを売るために準備する書類です。査定や仲介を依頼するときなどにも必要になるのでしっかりと確認しておきましょう。

・重要事項説明書
・登記済権利証(登記識別情報)
・土地測量図、境界確認書
・売買契約書
・間取りの図面、設備の仕様書、パンフレットなど
・固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書
・管理費や修繕積立金、駐車場などの維持費の関連書類
・マンションの管理規約
・住宅ローン残高証明書

上記などが必要ですが、見当たらないなどの不明な点は、査定や仲介を依頼した不動産会社の担当者に聞けば詳細を教えてくれます。

2、価格査定

事前準備がある程度整ったら、次はマンション価格査定の依頼です。ここで失敗してしまうと後悔することになります。しっかりと理解しておきましょう。

(1)不動産会社に査定依頼

基本的にマンションの価格査定は不動産会社へ依頼します。

ここで、ポイントとなるのが、1社だけに依頼するのではなく「複数の不動産会社へ査定依頼をする」ことです。

不動産会社によって査定額の差が、数百~数千万円あることは珍しくありません。1社だけに査定依頼してしまうと、その不動産会社が査定した金額を基本にして売り出すことになります。そのため、「本当はもっと高く売れたかもしれない」と、後悔してしまうことにもつながるのです。

複数の不動産会社へ査定依頼することで、査定金額に幅をもたせられます。そして、その複数の査定額から気に入った不動産会社を選び仲介依頼すべきです。

簡単にいうと、不動産会社は査定依頼前の時点で選ぶものではありません。査定後に選ぶものです。

しかし、複数の不動産会社へ効率的に査定依頼する方法はあるのでしょうか。

(2)一括査定サイトの活用

複数の不動産会社へ査定依頼するなら、一括査定サイトの活用が便利です。一括査定サイトでは、大小さまざまな不動産会社が登録されています。多くの会社から自宅マンションのエリアなどを考慮した不動産会社の査定を受けられるサービスです。

ここでは、おすすめの一括査定サイトを紹介しましょう。

①すまいValue

三井不動産リアリティや住友不動産販売など、大手不動産会社6社へ一括査定できるサイトです。大手不動産会社は多くの仲介ノウハウがあり、幅広い層の購入希望者を保有しているのも特徴ではないでしょうか。

公式サイトはこちら

②HOME4U

NNTTデータ・スマートソーシングが運営する、2001年からサービスを開始している老舗の一括査定サイト。特徴は電話相談ができることです。マンション売却についての不安や疑問などを質問することができます。

3、媒介契約

不動産会社へマンション売却の仲介を依頼するには、媒介契約を交わす必要があります。媒介契約は以下の3種類です。

自己契約

可能

可能

不可

有効期限

無し

3ヶ月以内

3ヶ月以内

報告義務

無し

2週間に1回以上

1週間に1回以上

レインズ登録

売主の任意

契約から7日以内

契約から5日以内

※自己契約:売主が自分で買主を探して契約可能か
※有効期限:契約の期間
※報告義務:仲介業務の進行や活動状況などを依頼者へ報告する義務。その報告頻度
※レインズ:宅地建物取引業法に基づき、期間内にレインズ(指定流通機構)へ登録が必要。その期

媒介契約の契約パターンごとに特徴などは以下で説明します。

(1)一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社へマンション売却の仲介依頼ができる契約です。また、売主自身も購入希望者を探すことや契約することもできます。

メリットは、複数社へ依頼することで多くの購入希望者へ認識してもらえることや、自分で買主をみつけた場合は不動産会社を通さずに契約できるので、仲介手数料を節約できることなどです。

デメリットは、報告義務が無いので進展状況がわかりづらいということ。また、複数社へ依頼でき競争効果も期待できますが、契約を成立させた会社にしか仲介手数料が入らないという性質がデメリットになる可能性もあります。

契約する不動産会社を増やしすぎると販売活動が消極的になる可能性もあるので、基本的には査定結果などを踏まえて2~3社に絞った方が良いでしょう。

(2)専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社へマンション売却の仲介を依頼する方法になります。専任媒介契約も、不動産会社だけではなく売主自身も買主を探すことができ、不動産会社を通さずに契約することが可能です。

契約期間は3ヶ月ですが、期間内にマンションが売却できなくても更新することができます。その際も更新後3ヶ月以内の契約です。

不動産会社は、仲介業務の進行や活動状況などを依頼者へ「2週間に1回以上」報告する義務があります。また、レインズ(指定流通機構)という国土交通省が指定した公的機関への登録義務もあり、媒介契約を締結した日から「7日以内」の登録が必要です。

メリットは、専任契約なので他の不動産会社との競争が生まれないことではないでしょうか。デメリットともとらえることができますが、売買契約を成立させれば確実に仲介手数料が入るので、不動産会社にとっては販売活動を積極的に行う案件となる可能性があります。

デメリットは、契約期間中にほかの不動産会社と契約してしまうと違約金が発生することです。また、1社に絞っているため不動産会社の手腕によっては、期待していたような販売活動がされずになかなか買手がつかないことも考えられます。

(3)専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、1社の不動産会社へマンション売却の仲介を依頼する契約になります。しかし、専属専任媒介契約では、売主自身が購入希望者を探すことはできません。不動産会社へ全て任せるという契約です。

契約期間は3ヶ月ですが、期間内に売却できなくても更新可能です。その際も更新後3ヶ月以内の契約になります。

仲介業務の進行や活動状況などを依頼者へ「1週間に1回以上」の報告義務と、レインズへの媒介契約を締結した日から「5日以内」の登録義務があります。

メリットは、専任媒介契約同様、競争が生まれないので販売活動を積極的に行ってくれる可能性があること。そして、1週間に1回報告を受けられるので、販売状況などが把握しやすいことです。

デメリットは、自身で買主を探したり契約したりできないので、売買が成立すると確実に仲介手数料が発生すること。また、契約期間中に他の不動産会社と契約してしまうと違約金が発生すること。不動産会社の手腕によっては、期待していたような販売活動がされずなかなか売れないなどになります。

4、販売活動

媒介契約すると販売活動が始まります。もちろん、広告や営業活動などは不動産会社へ任せられますが、売主も活動すべきことがあるので紹介しましょう。

(1)付帯設備表と物件状況報告書

付帯設備表とは、どのような付帯設備があるのかや故障や不具合があるのかなどを記載するものです。主に設備名称、設備の機能、設備の有無、故障や不具合、故障や不具合の具体的な内容を記載することになります。

物件状況報告書は、マンションの建物について、不具合や修繕の履歴、耐震診断履歴や近隣の建築計画など、さまざまな項目について詳細に状況を報告する書類です。物理的、心理的、環境的、法律的な瑕疵があるなら買主へ事前に知らせておく必要があるのです。

いずれも公的な書式はなく不動産会社によって書式は異なるので、不明な点は不動産会社の担当者に相談することをおすすめします。引き渡し後に瑕疵の問題でトラブルにならないように、しっかりと確認し記載するようにしましょう。

(2)インスペクション(建物状況調査)

インスペクションとは、専門家がマンションの劣化や欠陥箇所はないか調査することです。仲介する不動産会社には、インスペクションを売主と買主に勧めることが義務づけられています。費用が約5?15万円かかるので、やるかやらないかは自身の任意です。

しかし、インスペクションを実施してもらうことで、売主に安心感を与えられるのは言うまでもありません。そのため、買主が早く見つかったり値引きされづらくなったりする可能性もあり、結果的に費用をかけてもマンションが高く売れる可能性もあります。

(3)内覧

購入希望者が現れると、内覧に訪れることになります。これも販売活動だと考えしっかりと準備しましょう

できるだけ部屋はきれいに片付けて広く見せることや、日差しを遮る家具などを移動させるなど工夫することも大切です。内覧時は、購入希望者がゆっくりと気持ちよく部屋を確認できるように、すっきりとした印象を与えることも考えましょう。

また、部屋の設備のやマンション周辺の環境など、さまざまなことを質問される可能性もあるので、しっかりと答えられるように準備し、購入希望者はお客様だという気持ちで丁寧に接することが大切です。

ペットや小さなお子様がいる場合は、購入希望者に気をつかわせてしまう可能性があります。可能であれば、家族の誰かに連れ出してもらうか預けるなどして、購入希望者に気をつかわせないように配慮することもポイントです。

5、売買契約

買主が決まれば、売買契約です。一般的に売買契約は、不動産会社で行われることが多くなっています。

売買契約書では引渡し日も入ります

(1)重要事項説明書

重要事項説明では、宅地建物取引士から買主へ重要事項説明書の交付と内容の説明がされます。重要事項説明書は不動産会社が作成します。不動産会社によっては、売主の同席を求める場合があります。

同席した際には、対象マンションの確認、契約内容や条件など詳細な説明があるので、引き渡し後のトラブルを避けるためにもしっかりと内容を確認しながら聞きましょう。

(2)売買契約に必要なもの

売買契約に必要なものは表を確認してください。

必要なもの

取得場所など

登記済証または登記識別情報

マンション購入時に受け取るもの。

実印

印鑑証明書

市区役所、自治体によってはコンビニでも可

マンション管理規約

マンション購入時に受け取るもの。

身分証明書

運転免許証、パスポート、健康保険証など

登記事項証明書(登記簿謄本)

マンションの住所を管轄している法務局

マンション維持費等の書類

マンション購入時に受け取るもの。

購入時の売買契約書

マンション購入時のもの。

固定資産税納税通知書

自宅に郵送されたもの。

ここでは一般的に売主側で準備するものを紹介しました。

例えば、法務局で取得となっている登記事項証明書(登記簿謄本)などは、ほとんどのケースで不動産会社が準備してくれます。

不動産会社へ仲介依頼している場合は、事前に準備するものなどを詳しく伝えてくれるので、それに従って準備しましょう。

6、決済・引渡

決済は買主から売主へマンションの購入代金を支払う手続きです。決済が完了しマンションは引き渡しとなります。

(1)登記申請(抵当権抹消、所有権の移転)

決済では売買代金の支払いが行われますが、抵当権は融資した金融機関にあるため、勝手にマンションを売却することはできません。そのため、ローン残高を完済し抵当権を抹消する必要があります。また、売買契約を結んだので所有権の移転も必要です。

上記のように、決済では売買代金の支払いのほか、ローンの完済も同日に行われます。

一般的には、司法書士がマンション所有権の移転や抹消、登記に関する書類作成や申請を代理します。司法書士や銀行との日程調整などは不動産会社が段取りしてくれるので、売主は流れに従って手続きを進めるだけです。

また、通常では決済終了と同時に引渡しとなるので、売主は既に引越しを済ませているケースも少なくなりません。

売買契約書に記載された引渡しの日に引渡しを完了させなければ、違約金が発生します。新居探しや引越しなどあるので、決済、引渡日は余裕をもって決めましょう。

(2)決済・引渡しに必要な書類など

決済や引渡しに必要なものは以下などになります。

・鍵
・登記済権利証または登記識別情報
・実印
・印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)

ほかに準備が必要なものがあれば、不動産会社の担当者から伝えられます。

7、確定申告

マンションを売却した場合、確定申告が必要になります。確定申告は利益が出たときのみ行うイメージがあるものです。

しかし、マンションを売却した場合は、購入時よりも安い金額で売却するケースも少なくありません。損失が出た場合であっても、確定申告は必要なのでしょうか。

(1)確定申告とは

確定申告とは個人の所得を確定し、所得税を決めるためものです

1月1日から12月31日までの1年間を課税期間として、毎年の2月15日頃から3月15日頃(平日にするため年によって日程は変わる)に税務署へ申告書を提出し、所得税の額を確定させます。なお、2020年は新型コロナウィルス騒動の影響で、4月16日までに期限が延長されました。申告内容は、1年間の収入や支出、扶養家族の状況や医療費などです。

会社員で給与所得以外に収入がないのであれば、会社が年末調整で手続きするので確定申告の必要はありません。

しかし、マンションを売却し場合でも確定申告は必要です。もちろん売ったことにより利益が出れば確定申告の必要はありますが、損失が出たケースであっても確定申告をするメリットも多くあります。

(2)売却益が出たら

マンション売却の所得は「譲渡所得」と呼ばれています。課税されるのは所得税と住民税ですが、譲渡所得がマイナスならもちろん課税対象にはなりません。

計算式は以下になります。

譲渡所得 = 譲渡収入金額 -(取得費 + 譲渡費用)

譲渡収入金額とは、マンションが売れた価格になります。

取得費とは、マンションの購入金額や購入時の経費、リフォームなどの費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額が取得費です。取得費が計算できないなら、マンションを売った金額の5%相当額を「概算所得費」とすることもできます。

譲渡費用とは、マンション売却の際、不動産会社に支払った仲介手数料などの直接要した費用です。

要は、売却価格から経費などを引いて、いくら利益が出たのかを計算するということです。この譲渡所得に税率をかけると納税額がわかります。

(3)損失が出たら必要ない?

マンション売却で譲渡所得がマイナスとなり損失が出たら、損益通算により納めた税金が還付されることがあります。損をしたから確定申告は必要ないのではなく、むしろ必要なのです。

譲渡所得がマイナスになった場合は「譲渡損失」が出たことになります。損失なので課税対象ではありませんが、確定申告することでマンションを売却した年の、ほかの収入と相殺して所得税や住民税を節税できるのです。

また、マンションを売却した年の所得よりも譲渡損失の金額が大きくて相殺し切れないときは、翌年以降へ繰り越して3年間所得から差し引くことができる「繰越控除」を受けられます。マンション売却の年を含めて4年間受けることが可能です。

マンションを売って損失が出ても、このような特例を受けられるので忘れずに確定申告をしましょう。

ほかにも、マンション売却に関連する特別控除や特例には以下のようなものがあります。

・3,000万円特別控除
・所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例
・特定の居住用財産の買換え特例
・マイホームの買換えの場合の譲渡損失の繰越控除
・特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除

上記など確定申告することで受けられる特別控除と特例があるので、しっかり調べて申告しましょう。

まとめ

マンション売却に失敗しないためのポイントは以下になります。

・事前にローン残債や自己資金を把握する
・自宅マンションのおおよその相場を調べておく
・複数の不動産会社へ査定を依頼する
・複数社へ異査定依頼するには、一括査定サイトを利用する
・マンション売却で損失が出ても確定申告することで特別控除や特例を受けられる

とくにポイントとなるのは、不動産会社選びです。マンション売却ではさまざまな手続きや書類の準備などを流れよく進める必要があります。これらをしっかりとサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが重要と言えるのでしょう。

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