• 不動産売却, 買取
  • 2020/3/2 (更新日:)

マンションを売るなら買取?仲介?買取なら一括査定が高価で売るポイント!

マンション買取

マンションは少しでも高く売却したいですよね。
こんなお悩みはありませんか?

「マンションを売りたいけれど、高価で売るためにはどうしたらいいの?」
「買取と仲介って、何が違ってどっちがお得なの?」

売却方法には買取仲介があり、どのような違いがあるのかを理解しておかないと、損をしてしまう可能性もあります。

また、初めてマンションを売る方にとっては、何から始めていいのかさえも想像できないことかもしれません。

この記事では、「買取」「仲介」には、どのような違いがあるのかを紹介したうえで、買取についてのメリットやデメリット、売却の流れなどを紹介します。

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1、マンション売却の方法は仲介と買取

取引

マンションは一般的に仲介と買取、どちらかの方法で売却することになります。売るときの環境などによって、どちらにすべきかを決めることになりますが、まずはそれぞれについてどのような取引態様なのかを説明しましょう。

(1)マンション売却の仲介とは

仲介とは、売主と買主を不動産会社が「仲介する」取引態様で、媒介とも言われています。買主を探すだけではなく、マンション売却のすべてを不動産会社へ任せることが可能です。

おもな仲介業務としては、インターネットや情報誌による広告などの販売活動によって購入希望者を集めてくれます。買主が決まれば売買契約書の作成や契約時の重要事項説明、引き渡しの調整などもすべて任せられるのです。

仲介の特徴と言えるのは、依頼するだけでは手数料が発生しないということではないでしょうか。もちろん、売却に成功すれば成功報酬として仲介手数料を支払うことになりますが、売買契約が成立しなければ発生しません。

また、仲介手数料は「宅地建物取引業法」によって、上限金額が設けられています。参考に、上限金額の求め方を載せておきましょう。

・売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税

※400万円以上で売れたケースでの計算式。400万円以下は計算方法が異なる

例えば、2,000万円でマンションが売れた場合、仲介手数料の上限は以下になります。

2,000万円 × 0.03 + 6万円 + 66,000円 = 726,000円

このように、仲介は売買が成立すれば手数料を払うという約束のもと、マンション売却を不動産会社へ依頼する方法です。

(2)マンション売却の買取とは

買取とは、売主から不動産会社が直接マンションを買い取る取引態様です。不動産会社が買うので登記や印紙など手続き費用はかかりますが、もちろん売買による手数料は発生しません。

マンション売却は、不動産会社へ仲介を依頼する売主がほとんどですが、事情があり当初から買取を依頼する売主も少なくありません。また、不動産会社へ仲介を依頼しても購入希望者が見つからない場合、買取に変更して売却するケースもあります。

では、買取にはメリットがあるのでしょうか。

2、仲介と比較して買取のメリット・デメリット

(1)買取のメリット

マンションの売却は、仲介が一般的とされているなか、買取を選択する理由はあるのでしょうか。
ここでは、買取によるメリットを仲介と比較しながら紹介します。

①短期で現金が手に入る

一番大きなメリットと言えるのではないでしょうか。買取では、購入希望者を探す必要がありません。不動産会社に査定してもらい価格が決定すれば、すぐに現金にすることができます。

どうしてもすぐにマンションを手放さなければいけない状況もあるでしょう。
例えば、急に転勤することになりすぐに売りたいときや、住み替えでお金が必要なときなどさまざまことがあります。そのようなときでも、時間をかけずに売却できるのはメリットと言えることではないでしょうか。

買取では一般的に、査定から「最短で1週間、遅くても1ヶ月」もあれば売却が可能です。急な転勤であっても、1週間~1ヶ月程度なら十分に対応できます。

では、仲介ではどれくらい時間がかかってしまうのでしょうか。もちろん人気エリアなどは、あっという間に売れてしまうケースもありますが、平均で「3ヶ月」と言われています。

急いで売りたい、すぐに手放したいなどの事情がある方には3ヶ月は長すぎです。

・「買取」は、最短で1週間、遅くても1ヶ月で売却可能
・「仲介」は、平均3ヶ月かかるとされている

比較すると、買取はすぐに現金にできることに加え、さまざまな事情に対してスケジュールが立てやすいメリットがある、と言えるのではないでしょうか。

②他人に知られずに売却が可能

マンションの売却を、他人に知られたくないという方もいらっしゃるでしょう。

例えば、離婚が原因でマンションを引き払う、経済的な理由で売らなければいけない状況になったなど、さまざまな理由があります。また、とくに事情がなくても会社の人や親戚などに詮索されているようで、できるだけ知られたくと考えるものです。そして、同じマンションの住民や近所の人に知られるのも抵抗があるという方もいらっしゃるでしょう。

買取にすれば、不動産会社と直接取引するため誰にも知られずマンションを売却することができます。

・「買取」は、不動産会社と直接取引、他人に知られずに売却可能
・「仲介」は、インターネットや情報誌、チラシなどさまざまな媒体に広告を出すため他人に知られないように売却するのは不可能

③修繕費用がかからない

買取では、部屋の状態や設備の不具合などがあっても、現状のまま引き渡すことができます。

例えば、エアコンや給湯器、IHコンロまたはガスコンロ、トイレの便座や洗面所のシンクなど、マンションにはさまざまな設備があり、長い年月使っていると不具合が発生するものです。また、フローリングや壁、ドアやガラスなどの内装にも傷みがあるでしょう。

仲介では、企業ではなく個人に売却するため修繕した方がいい設備もあります。もちろん、現状のまま引き渡すこともできますが、値引き交渉を持ちかけられるきっかけとなるでしょう。そのため、ある程度の修繕費をかける必要があるのです。

・「買取」は、設備や内装に劣化があっても現状のまま引き渡せるため、修繕費がかからない
・「仲介」は、設備や内装の劣化は値引きのきっかけとなるため、ある程度の修繕費が発生する可能性がある

④瑕疵担保責任が免責される

買取では、瑕疵担保責任が免責されます。瑕疵担保責任とは、マンションを売ったあとに不具合が発覚した場合、売主が買主に対して補修費などの請求に応じる必要があるものです(2020年4月民法改定で「契約不適合責任」となる見通し)。

例えば、給排水設備はあとになってから不具合が発覚することが多いので、補修費を請求されるケースもあり、忘れかけていたタイミングで思わぬ出費となる可能性もあります。

ですが、「買取」でマンションを不動産会社に売却する場合には、瑕疵担保責任が免責になります。

・「買取」では、売却後に設備の不良などで責任を負うことはない
・「仲介」では、売却後に設備の不良があれば、一般的に引き渡し後「数週間?3カ月」程度(売買契約書で決定する)の期間、責任を負う必要がある

⑤内覧がいらない

買取では、購入希望者がいないため自宅を内覧してもらう必要がありません。買主となる不動産会社が査定のために1度訪問するだけです。

自宅マンションを売るからといって、他人に部屋を見られることに抵抗がある方もいらっしゃるでしょう。

また、内覧が必要なケースでは、掃除や片付け、相手の都合に合わけるためのスケジュール調整などが、購入希望者の数だけ必要となります。また、ペットや小さなお子様がいる家庭では、内覧のたびに準備するのは簡単なことではありません。

・「買取」では、内覧がいらない。不動産会社の査定で1度訪問を受けるのみ
・「仲介」では、内覧が必要。購入希望者の数だけ内覧の準備に追われる

⑥仲介手数料が不必要

買取では、仲介手数料が必要ありません。前述したように、仲介では売買価格によって決まる仲介手数料が発生します。

・「買取」では、仲介手数料はかからない、0円
・「仲介」では、仲介手数料が発生する。例として2,000万円で売れた場合は、最大726,000円(消費税込)の仲介手数料を支払う必要がある

(2)買取のデメリット

買取のデメリットは、売却スピードや手間がかからないなどのメリットが影響しているとも言えるかもしれません。

①買取価格は相場の60~80%

買取の相場は、仲介で売却する価格の60~80%程度が一般的です。ともかくデメリットはこれ一点に尽きるのではないでしょうか。早ければ1週間という期間で、すぐに売却し現金化できるなどメリットが多い分、売却価格も安くなってしまうのです。

不動産会社は、現状のままでマンションを買い取り、修繕やリフォームをして転売するというビジネスモデルがあります。そのため、相場価格よりも60~80%程度で買い取る必要があるのです。さらに、仲介で広告費をかけて売り出したにもかかわらず購入希望者がいなかったマンション物件を買取で仕入れるケースもあります。

不動産会社にとってはリスクとなる可能性もあり、買い取り価格が仲介よりも安くなるのは必然なのかもしれません。

また、前章で紹介した「仲介手数料が不必要」というメリットですが、売れた金額によっては仲介手数料をかけても、仲介の方がお得となる可能性もあります。

仲介で、2,000万円で売れたマンションを例に計算してみましょう。分かりやすくするため、消費税は割愛させていただきます。

売却価格 × 3% + 6万円

上記が仲介手数料の計算式となるので、2,000万円の仲介手数料は以下の式になります。

2,000万円 × 0.03 + 6万円 = 66万円

2,000万円 - 660,000円 = 1,934万円

仲介手数料を引いた販売価格は「1,934万円」です。

そして、買取で80%の価格で買い取ってもらえた場合は、2,000万円 × 0,8 で「1,600万円」となります。

・「仲介」では、1,934万円
・「買取」では、1,600万円

よって、仲介手数料の上限となる金額を不動産会社へ支払ったとしても、2,000万円で売れるマンションでは、334万円の差が出るケースもあるのです。

しかし、手元に残る売却金額が多いからといって、すべてのマンション物件が仲介に向いているとは限りません。

では、どのようなマンションが買取に向いているのでしょうか。

4、買取に向いているマンションとは

(1)相続で入手した住む予定のない物件

マンション

マンションを相続した場合、10ヶ月以内に現金で相続税を納める必要があるのはご存じでしょうか。しかし、マンションという不動産として相続しているため、現金を用意する必要があります。

現金を持ち出さないようにするためにも、住む予定がないならマンションを売って現金化してしまう方がいいと考えるでしょう。

しかし、前述したように仲介でマンションを売却する期間が、人気エリア以外では平均で3ヶ月程度かかるとされています。また、相続した人が1人ならすぐに売却へと移れますが、複数人いる場合は全員の同意が必要になるので、仲介では間に合わない可能性もあるのです。

また、マンションを相続分割した場合は不動産という性質上、非常に分けづらいものと言えます。平等に分けられるものではないため、相続トラブルのきっかけになる恐れがあることです。トラブルを回避するためにも、マンションを売却してしまい、分割しやすい現金にして分けた方がいいというケースもあるのではないでしょうか。

よって、審査から最短1週間で現金化できる「買取」での売却が向いていると言えます。

(2)旧耐震基準の築古物件

1981年6月1日よりも前に建てられたマンションは、旧免震基準であるため仲介では買主が見つかりづらい傾向にあります。そのため、買取が向いているマンションと言えるでしょう。

旧耐震基準の築古マンションでは、地震への不安ももちろんですが、住宅ローンの金利が高く設定されていたり審査が通りづらかったりと、購入希望者にとって手を出しづらい環境もあります。

また、古いマンションでは耐震、免震対策や外壁工事などを施工し、外装的には良い環境を保っている建物も少なくありません。そのため、築古物件であっても立地条件が良ければ、仲介でもすぐに売れるケースもあります。

しかし、目に見えにくい給排水設備などは手付かずのケースもあり、売却後に瑕疵担保責任によって修繕費が発生するリスクも考えられでしょう。

買取では、前述したように瑕疵担保責任は免責されます。よって、築古マンションは買取に向いていると言えるのです。

(3)事件、事故があった物件

事件や事故があったなどの心理的瑕疵物件は、仲介で売るのは難しいです。大幅に相場よりも安く売り出しても、事情を理解して購入を希望する人はなかなか現れないでしょう。

売却するなら、始めから買取で不動産会社へ売ることを検討すべきかもしれません。

5、マンション買取にかかる費用

(1)印紙代

印紙は売買契約書に貼ることで、印紙税として納税するために必要となります。印紙にかかる費用は、マンションの売買金額によって違いますので、以下を参考にしてください。

売却金額

印紙代(納税額)

500万円以下

1,000円

1,000万円以下

5,000円

5,000万円以下

10,000円

1億円以下

30,000円

5億円以下

60,000円

10億円以下

160,000円

※上記に該当しない売却金額は、出典元をご覧ください。

売買契約書へ貼った印紙は、割印することで納税とみなされます。

(2)抵当権抹消の登記費用

マンションに登録されている「抵当権」を消すための登記費用です。これらの手続きは自分で行うこともできますが、不動産会社を通してマンションを売却した場合は、すべて手配してくれます。

抵当権抹消は登録免許税1,000円と、司法書士へ支払う報酬が必要です。費用は司法書士報酬によって違いはありますが、5,000~40,000円くらいになります。

(3)住宅ローンの繰り上げ返済手数料

住宅ローンを一括で繰り上げ返済する場合、金融機関へ返済手数料を支払う必要があります。

一般的な相場は、5,000~20,000円くらいとされていますが、金融機関によって違いますので、問い合わせるなどして確認が必要です。

また、不動産会社によっては、金融機関と連絡を取りすべて計算や手続きの段取りをしてくれますので活用しましょう。

(4)譲渡所得への税金

譲渡所得への税金は、マンションを売却したタイミングで払うのではなく、確定申告をする必要があります。

しかし、譲渡所得とはマンションを売って得た利益という意味なので、利益が出た場合にだけ納税する必要がある税金です。購入した金額よりも高く売却し得たなら発生します。

税率は、マンションを5年超所有していた場合で20.315%、5年以下の場合で39.63%です。ただし、居住用の場合10年超所有していたならば軽減税率の特例があります。

①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%
②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%

自身が住居として利用していたマンションの場合、好立地であれば、譲渡所得の税金が発生する可能性があります。

また、特別控除の制度もあり、自分の住居用として所有していたマンションなら3,000万円の控除を受けられます。よって、売却額が3,000万円以下で居住用マンションであるなら、すべて控除されるというわけです。

5、マンション買取の手順

(1)事前準備

マンションを売ると検討した場合、すぐに不動産会社へ査定依頼するのではなく、まずは事前準備をしましょう。

具体的には、以下のようなことを重点に準備します。

①マンションがどれくらいで売られているのかをチェックする

売却後の生活などを考慮するためにも、いくらくらいで売却できるのかを確認しておきましょう。インターネットや情報誌などで、自宅マンション付近の相場を確認することができます。また、同じマンションが売り出されているケースもあるので、目安にできるでしょう。

②住宅ローンの残債をチェックしておく

残債が有無によって、引き渡しなどの手続きが違ってきます。不動産会社から聞かれても、すぐに答えられるように準備しておきましょう。

③いつまでに売りたいのかを明確にしておく

マンションを売るということは、何か目的があるはずです。いつまでに現金化する必要があるのかなどを明確にしておき、不動産会社へ相談する準備をしておきましょう。

(2)査定依頼

査定依頼の方法はさまざまですが、1社にだけ査定依頼をするのはおすすめしません。必ず、複数社へ査定依頼するようにしましょう。

1社だけに査定依頼すると、その不動産会社の言い値が基本的な売却金額となってしまいます。査定金額は、会社によって数百万円の差が出ることは珍しくありません。そのため、査定依頼するなら一括査定できるサービスを利用すべきです。

査定の流れは、まずは「簡易査定」という、立地や間取り、築年数や階数などでおおよその金額を出す査定方法になります。結果はメールなどでもらえるので、気になる不動産会社に連絡すれば、訪問査定を依頼することができます。

訪問査定は、不動産会社が実際に訪問して査定する方法です。ここでも金額の差が出るので、複数社に査定依頼するようにしましょう。

ユーザーの満足度が高い、一括査定サービスを紹介します。

①すまいValue

「すまいValue」は、三井不動産リアリティや住友不動産販売など、大手不動産会社6社へ一括査定できるサービスです。大手不動産会社は、買い手に対しても幅広い客層があります。買取であっても、売るためのラインがあるので、満足いく査定額を出してくれる可能性は高いのではないでしょうか。

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②HOME 4 U

2001年にサービスを開始した、NTTデータ・スマートソーシングが運営する老舗サービス。
一括査定サービスで、電話相談が可能なのは「HOME 4 U」だけです。不安なことや疑問に感じていることも、直接聞くことができます。

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③SRE不動産(旧ソニー不動産)

ソニーグループの不動産会社です。特徴は、売り手の利益を最大限にするためのエージェント制度とYahoo!不動産との連携で物件情報を広く公開し、買い手を探せることです。売り手の利益を重視で透明性が高いので、成約価格など納得度の高い売却活動ができます。

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④イエカレ

日本最大級の一括査定サービスです。一括査定サービスをどこにしようか迷ったら、とりあえず「イエカレ」を利用してみてはいかがでしょうか。小規模から大手まで、幅広い多くの不動産会社と提携しているのが特徴です。

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(3)買取価格の提示

訪問査定後、買取価格が提示されます。前述したように、訪問査定を複数社に依頼することで、高い金額で売却できる可能性を広げることができるでしょう。

(4)買取業者決定

査定額に納得した不動産会社を選択し契約します。買取では、「1週間~1ヶ月」で現金化できるのが一般的です。

(5)契約

買取では、買主は不動産会社になります。不動産会社がすべてセッティングしてくれるので、準備する必要があるものは事前に不動産会社へ確認しておきましょう。

売買契約では、以下などが必要です。

・権利証又は登記識別情報
・実印、印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
・住民票
・身分証明書
・固定資産税の納税通知書
・収入印紙(不動産会社が準備するケースが多いのでお金で払う)

ここでは、引き渡し日も決定します。

(6)残金決済

売却金が振り込まれたら、ローンの残金決済をして抵当権抹消手続きをします。司法書士の手配や、金融機関への連絡や手続きなどが必要です。これらも、不動産会社が段取りをしてくれるので、不明な点は担当者へ相談しましょう。

まとめ

仲介で売れない、またはすぐに現金化したいケースなどでは、不動産会社が直接買う「買取」という方法が有用と言えます。

仲介よりも売却金額が低くなるデメリットはありますが、最短1週間で現金化することもできるのです。

少しでも高値で売却したなら、1社ではなく複数の不動産会社へ査定依頼することがポイントと言えるでしょう。

簡単に複数の不動産会社に査定依頼できる、一括査定サービスを利用してみてはいかがでしょうか。

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